【工商舖按揭】2021資訊速讀-按揭成數、印花稅、利率、還款期等一文看清!

August 18, 2021

除了一般住宅物業之外,工商舖位同樣都可以做按揭。如果有讀者想在香港買舖做生意,或者用作投資,本篇就非常適合你。因為工商物業按揭和住宅按揭的做法有所不同,一有做錯隨時可以令你的全盤生意大計打亂,預算完全失算。如果你有意買舖的話就一定要留意!

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工商舖按揭成數特色

工商舖按揭與一般住宅按揭最大的不同,在於工商物業按揭並沒有「高成數按揭」這支歌仔,最高都只能夠做到 50% 按揭(政府為了刺激市場工商物業買賣,在2020年開始調高了工商舖按揭成數,由40%改為50%)。但工商舖按揭卻沒有限物業價格,即使舖位價格貴近過億,你同樣可以借五千萬按揭。

另外,工商舖位借按揭的成數扣減機制也跟住宅物業不同。以往各位認識的情況下,非自用物業會扣減成數的情況並不存在,而會導致扣減成數的原因及成數則可參考下表:

物業用途按揭成數
自用用途50%
放租用途50%
用資產借40%
有多過一項按揭在身40%
收入並非來自於香港40%
收入並非源於香港並有其他物業按揭30%
用資產借按揭並有多過一項按揭30%

工商舖利息及還款期

另外,工商舖的按揭利率和還款期同樣和住宅單位有所不同。利率方面,工商舖借按揭一般會比起住宅高,大約為 2 厘至 3 厘左右,可以選用 P 按或 H 按。還款期的話,工商舖一般最長還款期為20年,相對現時住宅單位的30年為短。變相各位計還款時間及還款額就要留意因為每月供款額變相就會提升。

例如,心水舖位索價一千萬,你最多可以借到50%按揭,用20年還款期及年利率2.5%計算,每月還款約 $26,500,各位就可以策劃一下自己的生意是否能夠 Cover 到租金、燈油火蠟、人工等,再計計舖位是否值得買入。

如果你是工商舖物業投資者,同樣也可以用這個簡單計算方法去推理一下舖位應該要租給哪類型的業務或老闆們才有利潤空間?

工商舖按揭壓力測試及估價

工商舖借按揭的壓力測試和一般住宅單位相似,大原則是供款額不超過入息的 50%,而計算 3 厘利息後的供款額則不得多於入息的 60%。

而估價方面,銀行會要求借款人提供有關物業的幾項資訊,包括是物業單位的建築面積、平面圖等。銀行對於工商舖的估價一般比起住宅會更浮動,因為工商舖之間的價錢比較相對困難,可能要考慮到不同人流、業務性質、大小等等,比起住宅物業的估價浮動性就更大。

而且,不同測量公司對於不同工商舖類型有不同的專長,例如某大測量師行可能會比較熟悉商廈,估商廈價錢會比較估足,而地舖或工廈則未必可以估出一個符合你心水的價錢。所以我們建議各位有意買入工商舖物業的朋友找 ROOTS 上會協助,多找幾間公司作估價,以估出最合適價錢。

工商舖印花稅

和按揭成數的部分相同,工商舖位的印花稅亦因市場需要有所調節。在調節之前,工商舖位一直採用的是第一標準印花稅,而調整後則改為以第二標準稅率徵收,詳細稅率可參考下表:

代價款額或價值 (以較高者為準)
超逾不超逾第2標準稅率
 $2,000,000$100
$2,000,000$2,351,760$100+超逾$2,000,000的款額的10%
$2,351,760$3,000,0001.50%
$3,000,000$3,290,320$45,000+超逾$3,000,000的款額的10%
$3,290,320$4,000,0002.25%
$4,000,000$4,428,570$90,000+超逾$4,000,000的款額的10%
$4,428,570$6,000,0003%
$6,000,000$6,720,000$180,000+超逾$6,000,000的款額的10%
$6,720,000$20,000,0003.75%
$20,000,000$21,739,120$750,000+超逾$20,000,000的款額的10%
$21,739,120 4.25%

而各位可能比較熟悉的買家印花稅及額外印花稅,則不適用於工商舖位的情況。

雖然今時今日消費模式都是以網店為主流,但工商舖位仍然有其存在價值。如果各位想要投資工商舖,或者想大展鴻圖,卻未知該如何入手的話,歡迎聯絡 ROOTS 上會,讓我們協助你策展你的商務大計。一切從揀舖開始,由0到1為你貼心解決買舖各種疑難!

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