【按揭擔保人】做按揭擔保人伏位及注意事項逐一解說!

September 9, 2021

早前 ROOTS 上會有文章講解過有關按揭借款人、擔保人等角色和責任上的分別,今次文章和各位換個角度,講解一下如果你真的成為了別人的按揭擔保人,有甚麼要注意的事項。

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你可為誰人做按揭擔保人?

首先, 按揭擔保人並不是你說想做就可以做。一般來說,按揭擔保人都是按揭申請人的親屬,或者有親密關係的人。例如是父母、兄弟姊妹、伴侶,甚至關係密切的好朋友都可以,只要你能夠向銀行提供到與擔保人之間的合理關係就可以。

成為別人的擔保人之前要考慮甚麼?

如果你身邊有朋友準備要買樓,或者是你的親友準備要買,而又想找你成為擔保人,在應承別人之前你應該要考慮甚麼呢?

首先,我們必須先理解擔保人的作用和角色是甚麼。如果你還未看這篇文章的話,我們高度推介你先去看一看,以初步了解申請按揭時的不同角色。簡單來說,按揭擔保人就是指以你的收入加入到按揭申請人的收入證明當中作通過壓力測試之用。同時,如果借款人無法如期償還貸款,擔保人就有責任要代替借款人償還。

而決定是否要做擔保人之前,最重要的問題就是你會否在將來考慮買樓?而原借款人又有沒有能力讓你甩名?

由於成為了別人的擔保人之後,也會被銀行視為有按揭在身上,如果你打算之後買樓的話,作為他人的擔保人而再去申請按揭的成數將會有所扣減,而同時壓力測試的門檻也會有所提升。如果你打算在之後買樓,就要好好考慮一下自己的收入是否能夠應付新的壓測。

另外,你也應該要在成為別人的擔保人之前,了解清楚你是否能夠輕鬆地甩名。舉個例,朋友A想買樓,找你做他的擔保人,但他的收入只有2萬,而你則有10萬,原則上就是你佔大份他本人佔細份。假設你自己都有置業目標,希望在五年內買樓,那你就要考慮朋友A是否真的有能力在五年之內提升收入,至到一個可以單獨過壓測而不需要計算你的收入的水平。假如不能的話,你就要想想是否真的要犧牲自己買樓的機會去協助別人上會了。

擔保人是否值得做?

假設你的收入真的超出十萬,先做完擔保人再自己買樓都卓卓有餘的話,在揹住按揭的情況下再借按揭又是否值得做?TLDR的答案:不值得。

首先,在最高按揭成數方面,如果你已經成為他人的按揭擔保人,銀行會視之為有按揭在身上,一般來說最高按揭成數都會扣減一成,例如原本能夠借6成變成最多只能借5成,已經會影響到整個按揭計劃。而在壓力測試的門檻方面也有改變,原本能夠以50%和60%作為壓測前後的供款佔收入比率亦要隨即下調至40%和50%,如果要做高成數按揭更會下調至35%和45%,即使收入再高也會受到影響。

所以,除非你要協助的朋友真的是非幫不可,否則我們認為做別人的按揭擔保人而又想買樓的做法實際上是非常唔抵,因為你沒有擁有第一個物業之餘,在自己想置業時又無法借足錢。

信貸評級

講起做按揭擔保人的風險,另一項就是信貸評級有可能會受到影響。上文也有提及過,做按揭擔保人的其中一個重要作用,就是在供款人無法還款的時候代其償還貸款。但這當然不是單單還款咁簡單,假如借款人無法還錢,借款人本身的信貸評級會因此受到負面影響,而擔保人除了要幫手還錢,同樣地也會在信貸評級上受影響。

而信貸評級對於申請按揭買樓有多重要,相信都不用再詳細解釋,信貸評級太差的話銀行可能會直接一口拒絕你的按揭申請,而更多有關信貸評級的資訊,可以參考我們早前寫的文章:【信貸評級】申請按揭必須留意!甚麼是環聯信貸評級?如何查詢環聯信貸評級 ?信貸評級基本概念一次睇清!

記得甩名

如果你在看見此文章的時候已經成為了某人的按揭擔保人,雖然無法突然轉軚反口,但也可以為自己做一些提醒警惕,就是在供款人完成供款之後記得要甩名。ROOTS 上會曾經有遇過一些客人求助,指自己申請按揭時不明所以地被拒絕申請,但自己的信貸評級不差,收入都過到壓測,原來就是因為自己曾經做過別人的按揭擔保人,而忘記了除名。

你可能會問:既然樓都供完,擔保人責任已完,為何還要除名呢?因為即使供款已經完成,但樓契和按揭契仍然在銀行之手,必須要主動去贖回才算是除名。一日未除名,一日都會計入你的mortgage count,令你借按揭時候更棘手。

另外,當供款人的個人收入提升到一個可以自行通過壓力測試的水平時,你也應該盡快向銀行申請甩名。這樣做當然是為了盡快讓自己可以脫身,在買樓時更方便,而且做擔保人不會擁有物業,只有在需要時幫人還款的責任,當供款人已經能自行供樓時,盡快除名又何樂而不為?

總結一句,各位如果真的是想做好人幫身邊親屬做按揭擔保人,記得要先了解清楚當中的風險和潛在問題,切勿因一時口爽或捱義氣,最後弄巧反拙為自己帶來麻煩!

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