Home物業種類村屋【丁屋懶人包】一文睇清買賣丁屋、丁權、套丁、補地價等重要事項

【丁屋懶人包】一文睇清買賣丁屋、丁權、套丁、補地價等重要事項

今年越來越多年輕一輩追求更寬敞的生活空間,因此越來越多準買家將目標轉移至村屋或丁屋。可是,村屋及丁屋的業權性質有別於一般私樓,置業人士應該要非常小心避免買錯物業浪費辛辛苦苦賺回來的積蓄。ROOTS上會今文將會為大家重點講解丁屋的大大小小事項,協助各位讀者了解應該如何安全購入丁屋。

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什麼是丁權?

所謂丁權,是指年滿18歲的香港新界原居民的男性後人可以獲得一次在新界以免補地價方式興建村屋的權利。這個權利是源自於新界小型屋宇政策,俗稱「丁屋政策」。有了丁權,只需要配合土地就可以向地政總署申請興建丁屋。不過,近年可用新界土地已被開發得所剩無幾,現時出現了有丁沒有地的情況。

什麼是丁屋?

新界小型屋宇政策,俗稱 「丁屋政策」 ,是香港新界原居民的男性後人(即「男丁」)獲准在私人土地興建的房屋,為香港殖民地時期沿用至今的一項政策。在這個政策下,擁有丁權的人士只要有合資格土地便可向地政總署申請興建丁屋。值得留意,村屋與丁屋並非一樣不能混為一談。一般而言,丁屋是村屋的一種,但村屋不一定全是丁屋。想知道間村屋是否屬於丁屋就首先要釐清間村屋所屬的土地屬於什麼類型。村屋土地一般來講分為「舊屋地」、「舊批地」、「新批地」、及「私家農地」。

舊屋地

所謂舊屋地,是指政府於1905年批出的「集體政府租契」中的某些地段,主要土地用途為屋地,多為傳統鄉村的村屋。屋地大小沒有統一標準,一般亦無高度限制。不過一般舊屋地都是兩層高,每層面積不超過435尺。舊屋地業主可以以現況賣出物業或向地政處申請一份「重建批准書」申請重建,將重建後的舊屋地村屋賣出。舊屋地村屋即使有重建不需要補地價,因為土地沒有限制買賣轉讓條款。

舊批地

所謂舊批地,是指政府於1905年之後在新界各區的理民府(即現在的地政處)以拍賣方式出售的土地。同樣地,屋地大小沒有統一標準,但一般都會限制樓層不多於兩層,面積都只有約400呎左右。土地性質與舊屋地一樣沒有買賣轉讓條款,因此買賣不需要補地價。

新批地

所謂新批地,是指政府在60年代後,以獨立合約方式向合資格的新界原居民男丁批出新界官地。新批地上興建的丁屋是需要補地價後才可以買賣或轉讓,因為新批地上的土地合約會列明限制丁屋買賣及轉讓的條款。

私家農地

所謂私家農地,是指政府批准新界農地擁有人在其私人農地範圍內起村屋。一般而言,要得到允許在農地興建村屋,農地必須要在村界範圍內,而申請人必須是合資格香港新界原居民的男性後人(即「男丁」)。這類私家農地上興建的丁屋若在地政處發出滿意紙五年內轉售是需要按照土地合約條款補地價的,不過滿五年後再賣出就不需要補地價。

概括而言,一般來講丁屋只會出現於新批地或私家農地上,而獲批准興建的丁屋需要在合資格男丁所屬的鄉村。而當購入或賣出丁屋是否需要補地價就要視乎該物業的土地條款。不過筆者建議各位事前最好與相熟地產代理及律師樓溝通,避免買錯單位。

丁屋面積限制

有留意開村屋或丁屋的準買家可能會想為什麼每間村屋的大細都一樣。主要是因為興建丁屋時地政總署會限制丁屋的大細及樓面面積。一般而言,丁屋:

  • 不得超過3層高
  • 高度不超過8.23米(約27呎)
  • 有蓋面積不超逾65.03平方米(約700平方呎)
  • 露台深度不多於1米

如何興建丁屋?

如欲申請興建新界小型屋宇,申請人需要填寫申請表格給分區地政總署。待獲批興建及完成興建後取得滿意紙,申請人方可入伙。一般而言,申請興建丁屋有三個方式:

  • 免費建屋牌照:在本身持有私人農地上申請興建丁屋
  • 換地方式批契:以本身持有的私人農地與政府換地獲得在別處批准興建丁屋
  • 私人協約批契:若沒有私人農地,男丁向政府申請取得政府的興建丁屋

什麼是套丁?

正如上述所講,現時丁權有好多,但是土地則有限所以擁有丁權的人士不一定能夠興建丁屋。因此,過去有村屋及丁屋發展商向原居民私下購入丁權,囤積大量鄉村式發展用地興建丁屋然後再轉售牟利,即所謂「套丁」。這種出售丁權的操作屬於違法行為。一般套丁流程如下:

  1. 私下簽訂買賣丁權協議:發展商購入農地及未行使丁權的男丁
  2. 分割地段:俗稱「鎅Lot」,發展商將持有的農地向分區地政總署申請分割成細小的地段(一般都會統一成為 1,500-2,000 呎的長方形地段),並根據第一點的丁權協議,將該等地段以低價方式轉讓給未行使丁權的男丁
  3. 申建丁屋:男丁並將手上剛剛用低價購入的土地向地政總署申請興建聲稱自住的丁屋,並申請豁免證明書(Certificate of Exemption,俗稱開工紙)以展開工程
  4. 完成工程:地政督察驗樓後,獲得完工證(Certificate of Compliance)
  5. 申請撤銷轉讓限制:男丁獲得由地政總署發出的完工證後,馬上向地政總署申請撤銷禁止轉讓丁屋的條款(俗稱補地價)
  6. 賣樓:完成上述流程後,發展商將所有完成興建的丁屋包裝成樓盤進行自由買賣,盈利根據秘密協議與男丁瓜分

值得留意,男丁在過程中所牽涉的費用包括補地價都會由發展商負責協助,直至整個套丁程序完成。與此同時,發展商在每個過程完成後都會向男丁繳付一筆報酬。

什麼是飛丁?

所謂飛丁,是指地政總署容許合資格男丁在所屬村附近的 V-zone 地興建村屋,而不一定需要在認可鄉村範圍內興建。不過興建前,男丁需要向地政總署申請並得到該村的村民不反對才可。

上述,我們有提到獲批准興建的丁屋需要在合資格男丁所屬的鄉村,但由於現時全香港有 73 條新界鄉村沒有規劃村界,而根據現行政策丁屋需要建在「鄉村式發展」地帶(俗稱V-zone)及「認可鄉村範圍」(Village Environs,簡稱VE),這些村的原居民只能夠靠「飛丁」去興建居屋。

丁屋如何計算補地價?

早前提及過轉讓丁屋有機會需要補地價,只要確實是否需要補或者要補多少就要視乎批地方式及滿意紙在什麼時候發出。一般來講用私家農地換取批准興建的丁屋在獲批滿意紙五年內賣出丁屋便需要補地價。五年後轉讓則不需要補地價。補地價的計算方法一般用申請轉讓同意書時市值價減去建屋時優惠價。

反之,若男丁用私人協約批契方式獲得興建丁屋的批准,男丁在任何時候轉讓丁屋都需要補地價。補地價的計算方法一般用申請轉讓同意書時市值價減去建屋時優惠價。

值得留意,舊屋地及舊批地村屋轉讓時不需要補地價,而補地價是以整座丁屋計算,不能分層補地價。

買賣丁屋時有什麼需要留意?

購買丁屋時準業主有好多大小事項必須要留意,要小心的位置較購入私樓多。萬一不幸購入錯的丁屋,新買家有機會連屋都入唔到。一般來講,購買丁屋的時候有幾個重點位需要留意:

  • 轉讓限制:丁屋根據地契會有轉讓限制,每個丁屋的限制都未必一樣。準業主應該確保購入的丁屋是可以合法地轉讓。
  • 路權:丁屋一般都是興建在鄉村或私人土地上,因此丁屋位置可能坐落於有路權才可以達到的地方。不時新聞都有報道新丁屋業主由於沒有路權未能入屋。如果路面坐落於官地上,路面有機會被限制使用。反之若道路坐落於私人道路上,使用者有需要繳付過路費。
  • 僭建:丁屋吸引不少人的地方在於可以僭建,不過僭建有機會影響建築物結構構成危險。若丁屋有僭建被政府發現,有機會被釘契,準買家便有機會背負僭建的風險及責任,而銀行有機會發現單位有僭建而拒批按揭。因此,買家應事先了解僭建風險。
  • 按揭:丁屋與村屋一樣較私樓成交量低,不時影響單位估價導致銀行估不足,借不足按揭。另外,村屋按揭批核較一般私樓嚴謹,讀者不妨參考以下文章了解村屋按揭

希望今次的分析可以幫大家深入了解丁屋各個大小事項,如果有其他問題本文未能解答你的話,歡迎按下方 WhatsApp 連結或 Email 電郵聯絡我們了解更多,ROOTS上會是你的最佳樓市及按揭資訊站。

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https://youtu.be/6BNQeE6eCRs 「屯馬開通真的很興奮~」自從屯馬線開通後,出入新界西真是方便了許多!繼早前錦上路站的柏瓏開賣後,即將又有新盤開賣了!不知大家之前有否聽過兆康54區呢?發展商新鴻基命名了這個項目稱為「NOVO LAND」,終於在7月開賣第一期!NOVO LAND 被稱為「2022最平新盤」,不知大家又有沒有興趣購買呢? 更新:於2023年2月推出NOVO LAND 2B期、於2023年5月推出NOVO LAND 2A期、於2024年6月推出NOVO LAND 3B期! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! https://www.youtube.com/watch?v=YTBg3l0KDpA NOVO LAND 基本資料 54區大概在整個屯門的西北面,整個區算是比較大,比較近港鐵兆康站那邊。這個區與原有的輕鐵網絡不算很近,而隨住發展,這一帶人口未來會增多,所以到時會增設其他巴士線出入這區,住在這裡的話就未必有需要乘坐輕鐵出入。不過,現在54區的樓盤還在興建當中,交通配套未完善,我們由輕鐵建生站出發,大概花了7分鐘到達NOVO LAND,整段路基本上都是全露天,幸好當天天氣不錯,如果落雨應該會比較麻煩。 NOVO LAND是屯門區歷來最大型的私人住宅項目,分六期發展,提供超過4,500伙,擁有40萬呎會所和公共花園,還會有約5萬呎的商場,希望可以打造成「屯門版YOHO」。即將開賣的1A期有2座,提供824伙,主打1房同2房中小型單位,預計關鍵日期是23年6月,樓花期大概14個月。 地址屯門欣寶路8號發展商新鴻基地產座數14座伙數4,585伙戶型開放式至四房預計關鍵日期2023年6月29日 (1A期)2023年6月30日 (1B期)2024年5月16日 (2A期)2024年5月17日 (2B期)2024年12月31日 (3A期)2025年3月31日 (3B期) 期數1A期1B期2A期2B期3A期3B期伙數824伙800伙929伙729伙534伙769伙 NOVO LAND 1A期基本資料和價單 NOVO LAND...

【MIDTOWN SOUTH】推出第四期THE HADDON|必嘉坊 BAKER CIRCLE|附按揭資訊

https://youtu.be/d0kT66RYdiY 東鐵綫過海段開通後,由紅磡站到會展站只需要5分鐘車程,過海真的很方便!聽聞紅磡多美食,不知大家又是否認同呢?我們會帶大家到紅磡區實地考察,還會帶大家睇區內新盤 — 必嘉坊! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! 必嘉坊基本資料 必嘉坊收樓歷時超過20年,是近30年來私人發展商最大型的市區重建項目。必嘉坊橫跨四條街道,分別是機利士南路、黃埔街、寶其利街和必嘉街。 必嘉坊涉及總樓面面積超過100萬呎,分3期發展,一共有9座住宅大樓,提供大約2,800伙。還會設有近1公里的商業步行街,提供大約16.8萬呎的商業零售樓面,預計全面落成要到2027年。 地址紅磡機利士南路30至44號發展商恒基地產座數9座伙數約2800伙 必嘉坊首階段推出Baker Circle One,位於機利士南路和寶其利街一帶,由3座住宅大樓所組成,提供大約1,000伙,主打1房和2房戶型,首先開賣的第一期命名為必嘉坊.㬢匯,提供324伙,實用面積由180至569呎,包括開放式至三房戶型,當中一房戶型是主打,佔了大約6成。 必嘉坊.㬢匯 預計於2024年首季落成,樓花期大約20個月。 單位面積180 - 569呎戶型開放式至3房伙數開放式單位:84伙一房單位:194伙兩房單位:42伙特色頂層單位:4伙預計關鍵日期2024年3月31日 必嘉坊.迎匯價單 於2022年11月3日(星期四)公布必嘉坊第二期必嘉坊.迎匯首張價單,合共56伙,包括開放至三房戶型,實用面積222呎至514呎,折實平均呎價$21,238,較2022年6月首張必嘉坊.㬢匯價單低10%,折實價為458.82萬起。56伙定價為509.8萬至1,250.6萬,呎價為$22,515 - $25,011,以最高折扣10%計算,折實售價為458.82萬至1,125.54萬,折實呎價$20,263 - $22,510。 於2023年3月23日(星期四)加推必嘉坊第二期必嘉坊.迎匯2號價單,合共56伙,包括開放式及一房戶型,實用面積214呎至374呎,折實平均呎價$19,218,較2022年11月首張價單平約10%,折實價為399.78萬起。56伙定價為444.2萬至841萬,呎價為$19,898 - $22,487,以最高折扣10%計算,折實售價為399.78萬至756.9萬,折實呎價$17,908 - $20,238。 於2023年3月27日(星期一)加推必嘉坊第二期必嘉坊.迎匯3號價單,合共28伙,都是一房戶型,實用面積270呎至374呎,折實平均呎價$19,888,折實價為512.82萬起。28伙定價為569.8萬至873.9萬,呎價為$21,104 - $23,366,以最高折扣10%計算,折實售價為512.82萬至786.51萬,折實呎價$18,993 - $21,029。 將於3月31日(星期五)展開新一輪銷售,合共84伙,包括15伙開放式及69伙一房戶型。 必嘉坊三期GREENWICH資料 必嘉坊三期BAKER CIRCLE.GREENWICH提供278伙,實用面積197至749呎,主打一房單位,共154伙,佔約六成。 戶型實用面積伙數開放式212...

【將軍澳昭明苑】一文睇清樓盤資料、按揭申請事宜!|居屋2022

居屋2022推出了將軍澳昭明苑,單位數目有594伙。屋苑預計關鍵日期為2024年11月30日,年尾就準備收樓!今文ROOTS上會為你介紹將軍澳昭明苑,更會為大家提供申請按揭的資訊,等你清楚了解按揭申請詳情! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 居屋2022 — 將軍澳昭明苑 Chiu Ming Court資料 地址昭信路11號座數1座層數42層單位數目594伙實用面積283至461呎售價169萬至335萬平均呎價6,920元預計關鍵日期2024年11月30日校網小學:95校網,中學:西貢區 https://youtube.com/shorts/PajhUI4q1Qk 實用面積伙數283 – 297呎228伙383 – 404呎328伙461呎38伙共594伙 實用資料: 房委會昭明苑網站 昭明苑售樓說明書 昭明苑價單 昭明苑成交紀錄冊 將軍澳昭明苑何時能向銀行申請按揭? 將軍澳昭明苑關鍵日期為2024年11月30日,已可向銀行申請按揭。 現時為將軍澳昭明苑申請按揭是否合適時機?會否愈遲申請愈好? 一般私人住宅建議於關鍵日期前三個月向銀行申請按揭,因按揭保險公司審批有效期為3個月。而一手居屋按揭有政府擔保,即使申請高成數按揭(七成以上)都不需要經按揭保險公司審批,加上現時銀行按揭計劃比較浮動,愈早申請有機會利率會較低,我們建議客人盡早申請以保留現時較佳的按揭計劃。 將軍澳昭明苑按揭最高可以做幾多成按揭?還款年期可以做幾長? 綠表買家最高可以申請95%按揭,白表買家最高可以申請90%按揭。還款年期最長為30年。 如沒有收入證明可不可以申請到按揭? 因居屋有房委會作擔保,所以銀行審批會比較寬鬆,只要簽署聲明書證明有能力還款就可以。即使業主已退休沒有工作收入,亦可以申報家庭收入。 將軍澳昭明苑按揭可以選用H按或P按?現時利率是多少? 早前房委會消息公佈,居屋按揭除了P按選擇,於2022年11月1日起推展至H按。但近月銀行同業拆息利率(HIBOR)不斷上升,H按已觸及封頂利率,所以現時選擇H按基本上與P按沒大分別,除非日後銀行同業拆息利率(HIBOR)回落,這樣轉按選用H按才會較為優惠。 現時按揭利率為 H+1.3%(封頂P-1.75%)= 4.125%。 有哪些銀行可為將軍澳昭明苑提供按揭? 一共有19間銀行為「出售居者有其屋計劃單位2022 提供按揭貸款的指定銀行/財務機構」,詳情可參閱此名單。雖然有這麼多間銀行可以選擇,但一般大多只會經某幾間銀行辦理居屋按揭,如想了解更多可WhatsApp我們的按揭專員了解更多。 什麼是綠色按揭?綠色按揭有什麼優惠?將軍澳昭明苑是否可以申請? 現時多間銀行推出「綠色按揭」計劃,按揭申請過程全無紙化,由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常賬單管理,全程線上辦理,將按揭服務數碼化,推動減碳環保。申請「綠色按揭」亦可獲得額外優惠,以吸引業主購入符合綠建環評原則的物業,並進一步提倡環保理念。 將軍澳昭明苑都在綠建環評住宅名冊內,是取得綠建環評鉑金級或金級認證的物業,可以向銀行申請綠色按揭。 將軍澳昭明苑按揭審批一般需要多久? 現時一般按揭審批需時約兩至三星期。 經ROOTS上會申請將軍澳昭明苑按揭有什麼好處或優惠? 經ROOTS上會申請按揭快捷方便,可於網上辦理,不需花時間到分行手填申請表,還可為你比較銀行現時最新按揭優惠,直接轉介至銀行按揭部同事聯絡,ROOTS上會按揭專員還會為你定時跟進按揭審批進度,確保申請順利。除此以外,申請將軍澳昭明苑按揭還有額外優惠,詳情可Whatsapp按揭專員查詢。 相信參閱此文章後大家會更了解將軍澳昭明苑,如果有任何申請按揭問題,歡迎與我們聯絡!