【先住後付】新盤先租後買plan是否值得考慮?3分鐘講解好壞及隱藏費用伏位!

May 30, 2022

近年越來越多地產發展商為了加速銷售,逐漸推出先住後付或先租後買置業計劃。所謂先住後付可以減輕買家首期負擔,先入住邊租邊供,等幾年之後再辦理物業成交手續。聽起來這個計劃感覺不錯,但是是否真的那麼著數?ROOTS上會帶大家了解當中利弊及拆解所有中伏位!

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先住後付是什麼?

簡單講,先住後付是近年發展商常見的銷售手法,主要目的是希望吸引買家用小量資金就可以入住一手樓。一般來講,發展商會要求買家先付樓價的 5% 作為入住訂金。以一個 $800 萬單位為例,只需要 $40 萬就可以入住新單位。入住一個指定日期之後,一般約 3 個月內發展商會再要求買家繳付額外的 5% 訂金。然後去到數年之後發展商才會要求買家繳付餘下的 90% 樓價。換言之,買家只需要 1 成首期便可以入住幾年的新一手樓。

心水清的讀者可能在這個時候會想,在現今金管局規定的按揭成數指引,價值 $800 萬的單位最多能夠借 90% 上會,這個計劃有什麼特別。主要來講,這個計劃可以幫助兩個情況:

  1. 買家收入未足夠申請銀行按揭,但有信心在短期內可以處理好收入狀況然後在成交前完成上會程序
  2. 有意購入樓價較高的物業,如超過 $2000 萬的單位,但銀行借不足額或首期暫時不足夠。
    現時金管局指引樓價超過 $1960 萬便只能夠借最多 50% 按揭。因此,除非業主手上有 $980 萬左右的首期,否則便不能購入單位。假設買家未有足夠首期,但又非常喜歡某個新盤,可以先以 5% 入住新樓,然後籌集資金。待準備好 $980 萬首期之後便隨即向銀行申請 50% 按揭上會。

先租後買是什麼?與先住後付有什麼分別?

所謂「先租後買」其實與「先住後付」非常類似,主要是形式上有些少不同。先租後買是讓買家先用租約形式租入心儀單位,待租住一段時間後再購入單位。這種先租後買做法可以給買家一個單位試用期,若單位無問題可以之後再繳付餘下尾數,而成交時候發展商一般都會將買家所繳付的租金作為回贈回給買家。反之,先住後付會要買家先簽訂臨約並交付印花稅。不過同樣地都是可以在繳付樓價全額前入住單位。

假設有發展商推出四先租後買計劃,首年租金為樓價 5%、第二年及第三年為樓價 2%、而最後一年則為樓價1%。換言之,四年的租金等於樓價10%。踏入第四年租約期,買家可以決定會否購入單位。如果買家決定購入這個價值 $1000 萬的單位,買家需在第四年完結前向銀行申請按揭上會然後完成成交。至於早前繳交的 10% 租金,即 $100 萬就會全數在成交後回贈給業主。

先住後付有什麼好處?

先住後付計劃主要有兩個好處。首先,這個計劃可以給予買家更多時間籌備資金準備成交。就算當下買家首期不足或收入不足申請銀行按揭都不構成問題。發展商讓買家先落訂鎖定單位,待數年之後再繳付餘下尾數。這個部分其實與樓花建期 plan 或 建築期付款計劃非常類似,用同一個邏輯都是讓買家先落訂之後幾年後再付款,不過唯一分別就是先住後付可以讓買家即時入住單位,因為推出先住後付計劃的單位都是已落成物業。

顯然而見,先住後付第二個好處就是可以讓買家即時入住單位。買家只需要繳付訂金,先以租用形式租住單位然後再買。這個做法對樓換樓客人非常有利,因為換樓客人可以先租住新樓,賣出舊單位然後再購入新單位。這個先住後付計劃可以協助樓換樓業主減省額外租住單位再購入單位的流程煩惱,否則換樓客在未賣出單位之前購入新物業有機會要暫繳辣招印花稅

先住後付有什麼壞處?

先住後付有兩個壞處。與建築期計劃類似,先住後付 plan 會有估價不足風險。舉例買家用先住後付計劃購入一個價值 $1000 萬的單位,並需要 3 年後繳付 9 成樓價。萬一 3 年後樓市經濟不景,銀行對物業估值下調,買家有需要額外抬錢上會。

另外,視乎發展商是用先住後付或先租後買形式出售單位。如果發展商是用先住後付形式,需要買家簽署臨約並交付印花稅而尚未賣出手上物業,樓換樓客仍需繳付 15% 從價印花稅。這個情況下,買家如果在 1 年內出售原先持有物業,就可申請退回 15% 減去首次置業印花稅的差額。

先住後付有什麼伏位及隱藏費用?

一般來講,先住後付 plan 對比直接購入一手單位可能會有更多的隱藏費用,筆者勸各位讀者必須要細心留意。

物業准用許可證(Licence Agreement)

先住後買的買家一般都需要簽署由發展商律師擬定的物業准用許可證才可以入住。簽署物業准用許可證之後,買家亦需要繳付許可證費用,一般為樓價的 5%-10%。假設物業准用許可證費用為樓價5%,價值 $2000 萬的物業即要支付 $100 萬($2000萬元 x 5%)。一般在完成交易後,這筆物業准用許可證費會由發展商以回贈形式發還。對於有意之後申請銀行按揭上會的業主需要留意,銀行會把回贈扣減樓價後才計算貸款額。

舉例購買的單位價值 $2500 萬,10% 的許可證費用代表 $250 萬。業主 3 年後臨成交前需要申請5成按揭,銀行會用 $2250 萬計算貸款額,代表銀行只會借最多 $1125 萬。若「許可證費用」回贈是成交後才發放,買家便需要準備額外 $125 萬首期,即總共 $1375 萬。

佔用物業金(Occupation Property Fee)

類似物業准用許可證,佔用物業金是一項買家需要交付給發展商的一個費用。費用計算方法與物業准用許可證費一模一樣,都是用樓價的一個百分比計算,有機會每年繳交一次。如果業主入住數年後順利完成交易,該筆費用有機會可以回贈形式發還。

租金

若讀者選擇的先住後付單位是用租約形式安排,即先租後買,業主在入住期間有機會需要支付租金。例如早前有發展商提供61至270日的租期,期間的總租金為樓價的10%,分10期繳付。

雜項開支

早前ROOTS上會有分享過業主需要承擔各項開支包括管理費、差餉、地租等。先住後付的業主都需要繳付入住後衍生的費用。偶然發展商會以回贈形式在物業成交時在樓價中扣除所有費用,不過當中細節讀者必須要細心留意因每個樓盤每個發展商的計劃都有機會不一樣。

先住後付或先租後買計劃有它的好處,不過並非適合所有買家而且不是所有樓盤都會有這個安排。ROOTS上會建議大家考慮用先住後付或先租後買計劃前必須要想清想楚。如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

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