【免息免供】一手樓花按揭貸款計劃真的有著數?

June 8, 2022

近日疫情有回穩趨勢,各大發展商都開始整裝待發準備推售手上新盤。為了刺激一手樓花物業銷售,近年不少發展商推出「免息免供」按揭優惠給各位準買家選用。到底免息免供按揭計劃是什麼?到底準買家是否應該考慮?等ROOTS上會帶大家睇睇。

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什麼是「免息免供」?

「免息免供」是一個發展商用作推售手上一手樓盤的手法。顧名思義,「免息免供」計劃代表買家可以利用發展商提供的「免息免供」按揭計劃於一段特定時間內享有供款優惠。這個優惠一般可以免除供樓及繳付每月供款利息。現時市面上提供兩種「免息免供」按揭計劃。

譬如買家用「免息免供」按揭計劃購入一個單位,假設前三年可享免息免供,年利率為2%,還款期為30年。第一款的「免息免供」計劃在前三年內真的不需要為按揭供款,而踏入第四年第一個月才需要開始供樓,變相實際上業主的還款年期由360期減至324期。

第二種的「免息免供」按揭計劃是發展商會根據貸款額、按揭年期及按揭利率計算一個總額,然後將同等金額以現金回贈方式回贈給買家。業主在這個時候便需要用這筆回贈供樓,但是實際上業主都是用發展商的錢供樓。

兩者主要的分別在於第一種「免息免供」按揭計劃有機會影響每月供款額,繼而影響壓力測試,因為實際工況年期會由 360 期縮短至 324 期。另外,當按揭利率上升而買家選用第二種計劃,最後回贈的金額有機會較實際供款銀碼細,導致買家需要倒貼的情況出現。

概括而言,「免息免供」按揭計劃真的與該名稱一樣,不需要每月供樓供利息。只是發展商會用什麼方式省卻買家的每月供樓開支就要視乎發展商。

「免息免供」有什麼風險?

選用「免息免供」按揭計劃一般來講有兩個風險位。首先,如果買家選用的是「免息免供 – 二按計劃」,買家需要知道申請銀行一按按揭時候會納入二按每月供款用作計算壓力測試。計算壓力測試之餘,銀行會以「免息免供」二按的最貴利息計算壓力測試。

換言之,業主的收入必定要相當高才可以通過銀行的審批,用銀行一按及發展商二按。由於計算發展商二按壓力測試較為複雜讀者不妨考慮聯絡我們ROOTS上會。反之,如果買家採用的「免息免供」按揭計劃是一按而非二按,買家可以免卻過唔到壓力測試的機會,不過這個情況下較大的隱憂是發展商會否批核或批足按揭。

第二個主要風險就是在於一般發展商提供的「免息免供」按揭計劃會帶有昂貴的按揭利率條款。一般的情況,發展商會提供首 1-3 年「免息免供」,免息期過後利率就會三級跳。發展商按揭的年利率可隨時超過 5%(一般都會用 P按形式,想知道最近 Prime Rate 可以參考這裡),所以各位採用「免息免供」按揭計劃前務必要了解清楚當中條款及計算好自己的預算。

值得留意的是,申請任何類型的發展商,包括一按、二按或「免息免供」按揭計劃等等都有機會需要向發展商繳交手續費用,費用介乎 0.5% – 1%。

去到最後,ROOTS上會希望叮囑各位在落訂買樓前最好想清想楚。發展商提供的優惠表面上可能非常方便吸引,但是實際上是否真的那麼好就見仁見智。希望今次的分析可以幫大家深入了解「免息免供」計劃,如果有其他問題本文未能解答你的話,歡迎按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多,ROOTS上會是你的最佳樓市及按揭資訊站。

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