Home按揭資訊【公務員按揭】公務員買樓有咩要注意?和一般私人公司打工仔買樓又有何分別?

【公務員按揭】公務員買樓有咩要注意?和一般私人公司打工仔買樓又有何分別?

香港人買樓有分好多種,其中一種比較大而比較明顯的分別在於公務員買樓與非公務員買樓的流程。一些公務員有房屋津貼,也有一些例如紀律部隊的公務員也有宿舍可住。所以,如果你以公務員身份申請公務員按揭的話,這篇文章能夠成為你的一個參考,了解一下你和一般打工仔買樓有何分別!

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公務員供樓津貼

作為人民工僕(不論你同意與否),香港政府為公務員提供的房屋相關優惠或福利令不少人為之羨慕,甚至慕其名去報考公務員。以下和各位看看一些最主要的公務員買樓優惠。

舊制公務員

首先講講一個名為「公務員供樓津貼」的計劃,適用於2000年6月入職的公務員,亦即各位廣泛理解為「舊制」下的公務員。公務員供樓津貼是以一比一的比例為公務員提供津貼,即你每月要供多少樓,政府就會為你支付同一價錢,而津貼期長達十年。例如,每月供款 $5,000,政府就為你支付$5,000。

如果你是舊制公務員以這種實報實銷的方法取得津貼,我們建議使用較貴利息的「P按」買樓,雖然息口較高,但就可以保證供款和津貼睇齊。假如是用「H按」的話,政府的「H」和銀行的「H」有可能會有所不同,導致最後可能津貼收少過要供的款項。

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新制公務員

上面講到2000年6月前入職的舊制公務員,而如果是在2000年6月後入職的新制公務員,其實同樣地有供樓上的優惠。新制公務員同樣能享有長達十年期的供樓津貼,不過和舊制做法不同的是,新制公務員的津貼是以定額發出而非實報實銷的做法,而金額一般則是月薪的 11%。

假如你的月收入是$30,000,政府就會資助你$3,300作供樓之用。所以,如果你是新制公務員的話,對比起舊制,我們則會建議你選用「H按」供樓,因為利息會相對較低,變相資助能夠填補的供款較多,如果供款少的話,甚至可能有賺。

雖然很多人覺得舊制公務員的福利多過新制,但單純在於供樓津貼的部分來看,其實新制也有其優勢。由於不是使用實報實銷的方法,新制公務員即使沒有在供樓也同樣可以申請此津貼,變常能夠將津貼加入到穩定的月收入中,想買樓的話,月入就能夠以最多加11%後的金額去計算壓測,例如月入 $50,000變 $55,500,一來壓測更易過,二來也可以借盡一點按揭。所以,兩種津貼各有各好,視乎你的買樓計劃而定。Bottom Line is: 有津貼好過無津貼。

首期貸款計劃

為公務員而設的首期貸款計劃,簡而言之就是一個專屬公務員的私人貸款。這種貸款最多可以借月薪的24倍,並最長分十年期還。假如收入是 $30,000,最多可以借到$720,000而每個月還款 $6,000(即月入的兩成)。而這種貸款最大的特色在於息口相當低,對於想上車而又沒有足夠首期的公務員來說,能夠減輕一部分燃眉之急。

不過,首期貸款計劃未必是百利而無一害,各位公務員使用時也要小心。借這種貸款買樓時,銀行會將其當作二按去計算,並將首期貸款的供款計算到壓力測試當中,變相買家未必能夠輕鬆過壓測買樓。

而在現今不少發展商都有推出八至九成首期的玩法的時候,可能直接借發展商按揭會比起多用一筆私人貸款做首期更加容易通過壓力測試。同時,由於首期貸款的年期只有十年,變相頭十年連同按揭還款額會相對較高,即使能夠享受低利息也不一定對你有著數。特別注意的是,如果借了首期貸款的話,按保公司是不會批核高成數按揭,所以在高成數按揭和首期貸款之間你只能夠二選其一。

雜項津貼的計算

除了以上兩種主要的津貼之外,公務員其他的津貼雖然未必直接與買樓、供樓相關,但也有機會可以計入收入之中,提高過壓力測試的機會。

如果想將津貼計入收入的話,首先要留意該筆津貼的發放是否穩定。銀行不會將不穩定收入(例如偶發的超時工作津貼)計算到收入之中。如果是借八成或以下按揭的話,一般而言,在過去半年內顯示的津貼,即使有些不是恆常發放,所有津貼的平均額也可以計算在收入中。

而如果是借八成以上按揭的話,以上提及的不穩定津貼就一定不會被納入計算。有一種津貼名為署任津貼(Acting Allowance)亦會被視為是不穩定的津貼,所以亦不會計算到收入當中。

醫管局津貼

醫護人員作為前線緊急服務的公務員,加上在疫情之下他們盡心盡力的工作,相信有特別津貼也不會有人質疑。醫管局的津貼計劃主要分為兩種,包括員工購屋貸款利息津貼計劃(HLISS)以及5%現金津貼。當中的詳細分別可以參考下表:

HLISS現金津貼
金額最高月薪 6%最高月薪 5%
資助形式實報實銷現金收入
按揭利率只可申請P按P按/H按皆可
申請銀行只限一些大型銀行沒有限制
按揭還款條款更改需向醫管局申報無需申報

特別一提最尾一項,所指的是如果各位有需要做一些轉按、現金套現、更改還款期等等關係到按揭上條款修改的動作,全都要向醫管局申請並通過批核才可。所以,其做法相對現金津貼較為沒有彈性,而由於現金津貼能夠計算到整體收入令買樓人士更易過壓測,比起HLISS隨時更有著數。

其他注意事項

除了以上提及的主要情況之外,也有一些特別情況和各位分享。例如,紀律部隊成員就算正在住宿舍都可以買樓,但如果是有收房屋相關津貼的話則不能住宿舍,即資助買樓和宿舍之間只可二選一而不能共存。

假如政府已經批核了你的人工調整,但其新薪金要下個月或再之後才生效,而你又趕住要借按揭的話,就要留意銀行會以哪一個收入去計壓測。不是所有銀行都會將未正式啟動的新收入納入計算,如果想借盡按揭金額的話最好先和銀行方面了解清楚。

在新制公務員的房屋津貼優惠之下,雖然不是所有人都能夠攞盡11%的現金津貼,但如果你能夠申請足11%,以收入$50,000去計算,即變成可以用 $55,500去過壓測。而在這計算之下,約莫計算你隨時能多借 $550,000按揭貸款。所以,在實際操作上建議各位在入職之後立即申請現金津貼,就可以盡快以津貼後收入過壓測,隨時能借多一點、住大一點住靚一點。

以上就是概括政府對於公務員的一些房屋相關津貼和資助的介紹。雖然說政府的房屋津貼相當大方,亦吸引了不少人投考,但有得必有失,政府工對比私人公司工作亦有其相異之處,例如升職加薪速度、年尾花紅等。甚至有一些私人企業對於中高層員工的津貼資助會比起政府還要多,值得各為去發掘一下。當然,打工不應單為福利及津貼,仍有其他不同的考慮因素,包括興趣、收入、前途、使命感等等,不過,ROOTS上會作為智能按揭平台,這些個人層面上的因素就不在此討論。而如果各位對於買樓相關題目有任何疑問,歡迎和我們聯絡了解更多!

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【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽)

房協興建的樓宇與房委會的居屋一樣是未補地價政府資助房屋,不過在銀行申請房協樓按揭角度他們會遭受不同的待遇。 例如房協樓可以借幾多成按揭?借按揭的年期有多長?按揭利率如何計算?以及壓力測試、信貸評級等問題,本文為你一一解答! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 房協是什麼? 根據房協官方網站,「香港房屋協會(房協)成立於1948年,是一個獨立的非政府及非牟利機構,為香港市民提供優質居所,並於1951年成為法定機構。大半世紀以來,房協發展了不同的房屋計劃,配合市場的特別需要。房協由委員管治,而監事會及執行委員會的成員均來自社會不同的專業界別,我們一直秉承社會使命服務社群。」 可是,由於對上一次有房協樓抽已經是2017年,加上每次推出的伙數都極少都不會有太多人留意房協樓。反而,更多人會留意居屋。因為居屋基本上恆常化之後可以期待每年都會有一次抽居屋機會。以下是預計未來房協新樓的供應: 新項目預計落成年份單位數量簡介粉嶺馬會道20256402座~24層高觀塘安達臣道石礦場2025-2026R2-2項目:1400R2-3項目:420R2-4項目:960R2-2 - 6座~16至23層高;R2-3 - 3座~13層高 ;R2-4 - 4座~10至28層高啟德2B區1號202617902座~41層高 如何申請購入房協居屋? 白表或綠表人士都可以申請購入房協樓居屋。如果你不是公屋租戶,只要符合白表資產限額內就可以用白表申請。白表申請資格資產限額將會每次調整,詳情有待下一輪房協居屋推售。 房協樓可以借幾多成按揭? 理論上,一手的房協樓宇可借至9成按揭。例如於2020年落成的「資助出售房屋項目」綠怡雅苑也可以申請高成數按揭。ROOTS上會最近亦有幫助準業主向銀行申請綠怡雅苑的9成按揭。 而購買二手房協樓借高成數按揭需要購買按揭保險,與房委會居屋有30年政府擔保期不同。 另一邊廂,「住宅發售計劃」、「夾心階層住屋計劃」內的二手未補地價物業最多只能夠借6成。值得留意的是指定「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目第二市場」的物業可申請按揭保險,所以業主可向銀行申請高成數按揭。 房協樓可以借幾多年按揭? 一般房協樓可以借最多30年。想知道實際數字,可以用75年減去您的物業樓齡。換句話講樓齡45年,亦可以借30年。 房協樓按揭利率? 與一般私樓一樣,房協樓按揭利率可用H按或P按。現時大部分銀行提供的利率封頂位為2.5%,而最低的利率可以達到H+1.3%。 買房協樓需要壓力測試嗎? 與一般私樓一樣,申請房協樓按揭需要通過供款與入息比率(DSR)和壓力測試。 申請房協樓按揭要睇信貸評級(TU)嗎? 與一般私樓一樣,申請房協樓時銀行會檢查申請人的信貸評級。ROOTS上會曾經有客戶因信貸評級不達標導致未能成功申請按揭,故此與申請房署居屋按揭不一樣,Roots上會僅此再次提醒各位讀者買樓前或申請按揭時務必了解自己的信貸評級。 房協樓可以轉按或加按嗎? 未經補地價的房協樓是不可以加按,不過可以轉按。需要加按的朋友需要經過房委會同意而申請原因與居屋加按一樣(例如出現財務困難,紅白事和家人出國讀書),故不能隨意加按套現。 經過以上幾個房協樓按揭的快問快答,希望各位對於申請方面有所了解。實際上,房協樓申請按揭有不少是跟一般私樓的做法類同,例如是壓力測試和申請人的信貸評級等。如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!  

【居屋開支】管理費過千蚊同私樓睇齊?買樓前記住留意雜費!

如果大家有細心留意,ROOTS上會每隔一排就會叮囑各位讀者記住買樓唔係剩係要睇樓價、按揭或首期。做業主當中牽涉好多不同的雜費例如印花稅、律師費等等。雖然好多雜費都係屬於一次性,但係管理費就唔同,個個月都要俾,所以居屋開支管理費都係一項不能忽視的日常開支。 【延伸閱讀:【買樓開支懶人包】買樓費用,首期、印花稅、經紀佣金、律師費、火險、裝修費等】 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 私人樓宇管理費 私人樓宇的管理費昂貴已經街知巷聞,早期有新聞報導位於香港島的全新小型單位單幢樓雖然被譽為上車盤,不過由於大廈伙數太少每呎管理費要超過$8。大型屋苑嘉亨灣都只不過係$4左右。不過最值得令人留意的係,政府推出的居屋當中涉及的管理費有機會同私人屋苑睇齊。 根據房委會居屋屋苑的管理費按收回成本的原則計算,以支付每月營運開支總額。每個單位的管理費是根據首名買家簽立公契所分配的管理份數,按比例把屋苑開支總額分攤的方式釐定。這套計算方法乃遵照地政總署法律諮詢及田土轉易處的指引制定。換句話講,同私人樓宇一樣,越少伙數管理費越貴。 以下例子見到,一般來講規模越大的屋苑,管理費越平。消息指尚文苑平均每呎管理費差不多要4元。 2020居屋開支管理費估算表 屋苑名稱 大廈/單位數目 建議的管理費(單位/每月) 尚文苑 1/494 1,163元至 1,876元 裕泰苑 2/1,226 638元至 1,324元 旭禾苑 1/830 800 元 至 1,265 元 凱德苑 1/814 627 元 至 1,175 元 錦暉苑 1/735 637 元 至 1,056 元 雍明苑 2/1,395 (第一期) 520元至 1,054元(第一期) 凱樂苑 4 /1,698 (第二期) 565元至 935元 *資料來源:房委會 雖然官方未有公佈即將推出的居屋涉及的管理費,不過以目前所得的資料,火炭彩禾苑和鑽石山啟翔苑因伙數只得約800伙和900伙管理費如無意外應該過千元。同時,管理費應該比馬鞍山錦駿苑(約2,000伙)和粉嶺山麗苑(約3,000伙)貴。所以,各位千萬不要看輕居屋管理費,不要以為既然不是私樓就不會好肉赤!如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【二手居屋】解答常見問題,避開中伏位!

居屋確實是不少港人的心水。只要合資格,都一定會想買二手居屋。居屋不單較私樓廉價,間隔實用。最重要是首期可向銀行借高達95%按揭,但注意事項亦較多,一不留意隨時錯過買入好時機。ROOTS上會今期就為大家講講二手居屋! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 邊間銀行會做居屋按揭? 現時只有4,5間大銀行會積極願意做居屋按揭。當中渣打銀行對居屋按揭審批比較保守,按揭年期會用25年減樓齡。所以基本上二手居屋好難借盡25年。建議各位採用其他幾間銀行。 二手居屋借唔借到30年? 根據政府規定,未補地價二手居屋綠表白表可以最長借25年。要留意一點就係每間銀行都會有一張「對數表」,這個「對數表」可以根據二手居屋之首置出售日期來計算可以借幾多年及幾多成,二手居屋並非以樓齡而是以單位首次發售日期來計算最長貸款年期。首次發售日起計20年內的居屋單位都有機會借盡25年,超過20年的話就未必可以。 二手居屋點借盡9成半按揭? 不論一手或二手,綠表可以借95%按揭,白表可以借90%按揭。同還款年期一樣,銀行會根據目標單位的首次發售日期(並非樓齡)計算按揭成數。首次發售日起計20年內的居屋單位都有機會借盡9成半,超過20年的話就只可以借樓價6成。 關於按揭成數或年期詳情可參考【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!。 申請居屋按揭時銀行會睇收入證明嗎? 一般銀行係唔會特別睇申請人或業主收入證明,但係有機會查閱信貸評級。只要信貸評級唔太差,沒有收入都好大機會獲批。 田土廳顯示上手居屋業主欠債會否影響新業主按揭? 答案是「睇情況同銀行」。首先準業主要知道不論係買私樓定居屋,任何新買賣都要確保上手業主解除所有田土廳上的法庭命令、「釘」等等。一日未解除上手業主遺留的問題,新業主有機會要承擔額外風險,另外銀行都不會批按揭給你。 假設準業主打算購入二手居屋而在田土廳發現上手業主曾經有「釘」,即使已被解除,邊間銀行願意為新買家做按揭就要視乎情況。當你遇上這種情況,最好先WhatsApp ROOTS上會問一問先,待我們確保銀行肯做該單位的按揭先落訂。 居屋按揭利息可否用H按? 根據現時規定一手或二手居屋按揭只能用P按,不能選用私樓常用的H按。現時年利率大概2.5%。 居屋業主可否轉按套現? 需要轉按/加按必須先去信房屋署得到其同意,並且要符合以下原因: 醫療開支 家庭成員教育開支 殮葬費 贍養費開支 面臨財政困難 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!