【公務員按揭】公務員買樓有咩要注意?和一般私人公司打工仔買樓又有何分別?

December 30, 2021

香港人買樓有分好多種,其中一種比較大而比較明顯的分別在於公務員買樓與非公務員買樓的流程。一些公務員有房屋津貼,也有一些例如紀律部隊的公務員也有宿舍可住。所以,如果你以公務員身份申請公務員按揭的話,這篇文章能夠成為你的一個參考,了解一下你和一般打工仔買樓有何分別!

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公務員供樓津貼

作為人民工僕(不論你同意與否),香港政府為公務員提供的房屋相關優惠或福利令不少人為之羨慕,甚至慕其名去報考公務員。以下和各位看看一些最主要的公務員買樓優惠。

舊制公務員

首先講講一個名為「公務員供樓津貼」的計劃,適用於2000年6月入職的公務員,亦即各位廣泛理解為「舊制」下的公務員。公務員供樓津貼是以一比一的比例為公務員提供津貼,即你每月要供多少樓,政府就會為你支付同一價錢,而津貼期長達十年。例如,每月供款 $5,000,政府就為你支付$5,000。

如果你是舊制公務員以這種實報實銷的方法取得津貼,我們建議使用較貴利息的「P按」買樓,雖然息口較高,但就可以保證供款和津貼睇齊。假如是用「H按」的話,政府的「H」和銀行的「H」有可能會有所不同,導致最後可能津貼收少過要供的款項。

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新制公務員

上面講到2000年6月前入職的舊制公務員,而如果是在2000年6月後入職的新制公務員,其實同樣地有供樓上的優惠。新制公務員同樣能享有長達十年期的供樓津貼,不過和舊制做法不同的是,新制公務員的津貼是以定額發出而非實報實銷的做法,而金額一般則是月薪的 11%。

假如你的月收入是$30,000,政府就會資助你$3,300作供樓之用。所以,如果你是新制公務員的話,對比起舊制,我們則會建議你選用「H按」供樓,因為利息會相對較低,變相資助能夠填補的供款較多,如果供款少的話,甚至可能有賺。

雖然很多人覺得舊制公務員的福利多過新制,但單純在於供樓津貼的部分來看,其實新制也有其優勢。由於不是使用實報實銷的方法,新制公務員即使沒有在供樓也同樣可以申請此津貼,變常能夠將津貼加入到穩定的月收入中,想買樓的話,月入就能夠以最多加11%後的金額去計算壓測,例如月入 $50,000變 $55,500,一來壓測更易過,二來也可以借盡一點按揭。所以,兩種津貼各有各好,視乎你的買樓計劃而定。Bottom Line is: 有津貼好過無津貼。

首期貸款計劃

為公務員而設的首期貸款計劃,簡而言之就是一個專屬公務員的私人貸款。這種貸款最多可以借月薪的24倍,並最長分十年期還。假如收入是 $30,000,最多可以借到$720,000而每個月還款 $6,000(即月入的兩成)。而這種貸款最大的特色在於息口相當低,對於想上車而又沒有足夠首期的公務員來說,能夠減輕一部分燃眉之急。

不過,首期貸款計劃未必是百利而無一害,各位公務員使用時也要小心。借這種貸款買樓時,銀行會將其當作二按去計算,並將首期貸款的供款計算到壓力測試當中,變相買家未必能夠輕鬆過壓測買樓。

而在現今不少發展商都有推出八至九成首期的玩法的時候,可能直接借發展商按揭會比起多用一筆私人貸款做首期更加容易通過壓力測試。同時,由於首期貸款的年期只有十年,變相頭十年連同按揭還款額會相對較高,即使能夠享受低利息也不一定對你有著數。特別注意的是,如果借了首期貸款的話,按保公司是不會批核高成數按揭,所以在高成數按揭和首期貸款之間你只能夠二選其一。

雜項津貼的計算

除了以上兩種主要的津貼之外,公務員其他的津貼雖然未必直接與買樓、供樓相關,但也有機會可以計入收入之中,提高過壓力測試的機會。

如果想將津貼計入收入的話,首先要留意該筆津貼的發放是否穩定。銀行不會將不穩定收入(例如偶發的超時工作津貼)計算到收入之中。如果是借八成或以下按揭的話,一般而言,在過去半年內顯示的津貼,即使有些不是恆常發放,所有津貼的平均額也可以計算在收入中。

而如果是借八成以上按揭的話,以上提及的不穩定津貼就一定不會被納入計算。有一種津貼名為署任津貼(Acting Allowance)亦會被視為是不穩定的津貼,所以亦不會計算到收入當中。

醫管局津貼

醫護人員作為前線緊急服務的公務員,加上在疫情之下他們盡心盡力的工作,相信有特別津貼也不會有人質疑。醫管局的津貼計劃主要分為兩種,包括員工購屋貸款利息津貼計劃(HLISS)以及5%現金津貼。當中的詳細分別可以參考下表:

HLISS現金津貼
金額最高月薪 6%最高月薪 5%
資助形式實報實銷現金收入
按揭利率只可申請P按P按/H按皆可
申請銀行只限一些大型銀行沒有限制
按揭還款條款更改需向醫管局申報無需申報

特別一提最尾一項,所指的是如果各位有需要做一些轉按、現金套現、更改還款期等等關係到按揭上條款修改的動作,全都要向醫管局申請並通過批核才可。所以,其做法相對現金津貼較為沒有彈性,而由於現金津貼能夠計算到整體收入令買樓人士更易過壓測,比起HLISS隨時更有著數。

其他注意事項

除了以上提及的主要情況之外,也有一些特別情況和各位分享。例如,紀律部隊成員就算正在住宿舍都可以買樓,但如果是有收房屋相關津貼的話則不能住宿舍,即資助買樓和宿舍之間只可二選一而不能共存。

假如政府已經批核了你的人工調整,但其新薪金要下個月或再之後才生效,而你又趕住要借按揭的話,就要留意銀行會以哪一個收入去計壓測。不是所有銀行都會將未正式啟動的新收入納入計算,如果想借盡按揭金額的話最好先和銀行方面了解清楚。

在新制公務員的房屋津貼優惠之下,雖然不是所有人都能夠攞盡11%的現金津貼,但如果你能夠申請足11%,以收入$50,000去計算,即變成可以用 $55,500去過壓測。而在這計算之下,約莫計算你隨時能多借 $550,000按揭貸款。所以,在實際操作上建議各位在入職之後立即申請現金津貼,就可以盡快以津貼後收入過壓測,隨時能借多一點、住大一點住靚一點。

以上就是概括政府對於公務員的一些房屋相關津貼和資助的介紹。雖然說政府的房屋津貼相當大方,亦吸引了不少人投考,但有得必有失,政府工對比私人公司工作亦有其相異之處,例如升職加薪速度、年尾花紅等。甚至有一些私人企業對於中高層員工的津貼資助會比起政府還要多,值得各為去發掘一下。當然,打工不應單為福利及津貼,仍有其他不同的考慮因素,包括興趣、收入、前途、使命感等等,不過,ROOTS上會作為智能按揭平台,這些個人層面上的因素就不在此討論。而如果各位對於買樓相關題目有任何疑問,歡迎和我們聯絡了解更多!

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