【凶宅按揭】凶宅按揭如何做?有關凶宅的 8 大問題一次解答!

November 30, 2021

在香港地買樓難就係人都知,所以除了熱門新盤或藍籌屋苑之外,預算有限但又有急切買樓需要的朋友,也可能會考慮入手「凶宅」。一聽到凶宅一詞,各人都有不同想法,一些人覺得凶宅住落周身唔聚財,亦有人覺得自己行得正企得正凶宅不是問題。今次ROOTS上會就以問答形式,為你解答有關凶宅及凶宅按揭的各大疑問!

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Q1. 甚麼是凶宅?

A1: 一般壟統理解,「有死過人的單位」就是「凶宅」。不過,人終需一死,那麼豈不是所有單位都總有一日會變凶宅?其實不然。凶宅的定義,是單為內有人死於非自然原因,例如是自殺、被殺等,而老死、病死等的原因則不會令單位計入「凶宅」。值得留意的是,凶宅不一定是住客或業主在內死亡才算,假如單位是發生過兇案,而受害者在單位遇害,卻不是住客之一而是租客身份,甚至完全與單位無關,其實也會令單位變凶宅。

Q2. 凶宅借到按揭嗎?

A2: 如果你「百無禁忌」打算買凶宅單位,借按揭在理論上是不成問題的。不過,由於傳統華人社會對於發生過事故的地方都會有所顧忌,特別是對於單位中有人命傷亡的話,會對其更為迷信,變相亦會影響銀行對於單位的估價,而最終亦可能會影響到按揭未必能夠借到足,甚至完全借不到。所以,如果你打算買凶宅的話,雖然價錢相對會較平,但就要留意自己的經濟能力是否能夠在按揭未必借得足的時候可以負擔。

Q3. 凶宅能否借到高成數按揭?

A4: 和上面的答案相同,在理論上凶宅也可以借得到高成數按揭。不過,由於做高成數按揭的話,除了銀行之外,按揭保險公司也會為單位估價,變相有機會過到銀行但過不到按保公司,而最終借不到高成數按揭。所以我們的簡單建議是買凶宅的話不要做高成數按揭,以免最終借不到錢會更麻煩。

Q4. 凶宅大廈的其他單位會否受影響?

A4: 有時候你未必會想直接買凶宅單位,或者純粹想買和凶宅單位同一棟大廈的單位,但也又可能會因為同大廈有凶宅而有所影響。假如在一些比較嚴重的事故,例如是自殺案件中死者的屍體在事發單位樓下層數的掛衣架中懸吊,或者碎屍案件中兇手將屍體沖入馬桶等,也有機會影響其他單位的估價。為免買了單位才發現借不足按揭的情況出現,我們建議先找銀行為心水單位進行估價,了解單位是否能估足,或者最基本能否估到價,才決定是否要買入單位。

Q5. 如何知道單位是否凶宅?

A5: 坊間曾經出現很多說法,指「地產經紀需要向買家披露凶宅」。雖然正常來說代理都會跟買家說明單位是否曾有事故,但如果銀行估價估得足的話,就算代理不出聲,買家都未必知道。如果買家想要自保查證凶宅單位,可以上地產資訊網搜查單位是否曾有事故而新聞有報導過。另外,你亦可以透過銀行估價的方式,較間接地知道單位估價是否遠低於其他單位,從而估算凶宅的可能性。有些較進取的業主甚至會為全棟大廈估價作比較。最後,如果仍有懷疑的話,不妨多找幾間地產代理行查問,甚至親自到大廈向管理員了解一下等。

Q6. 凶宅平市價多少?

A6: 一般凶宅單位比起市價平兩至三成左右,不過都會視乎案件的嚴重性,例如多人遇害的凶殺案或較嚴重的碎屍案等等就會再平。

Q7. 如何能夠為凶宅估足價?

A7: 想為凶宅估得足價,有兩個重要貼士可以分享。首先,建議各位買家一次過向多家銀行估價而非只選一家。由於凶宅按揭不是每家銀行都做(也非每家銀行都不做),可以的話最好多向幾家銀行估價後再比較。第二,我們建議買家不要在網上隨便估價,而最好找來類似 ROOTS上會這類型的按揭中介公司協助。網上免費估價首先準確程度未必會好高,加上利用ROOTS上會為你估價的話,我們可以一次過為你比較不同銀行的估價以及提供專業意見,助你選擇最適合自己的一家銀行做按揭。由於買凶宅和買一般單位不同,與其自己盲中中選去處理,不如找專業的公司協助。

Bonus: 要找多家銀行做估價的另一原因

上面有提及估價最好找超過一家銀行去做,另一原因是其實凶宅在香港沒有一個完整的資料庫,因此不同銀行估算單位的價值有所差別,有機會是因為銀行本身未必知道單位是否凶宅。可能你會覺得「那銀行因不知道單位是凶宅而估足價,不是對我借按揭更有幫助嗎?」但估價還估價,如果最尾銀行發現單位是凶宅而扣減按揭貸款額的話,蝕底的還是你自己。所以,如果從多間銀行的估價中發現估價可能有很大的落差,你可以視之為一種警號,並去深入了解一下心水單位是否凶宅。

說到底,凶宅是否抵買,你又應否買等等是主觀的問題,但在客觀的層面上,買凶宅要留意的就一定比起非凶宅的多。如果你有更多有關凶宅的疑問或整體買樓上的問題,歡迎聯絡 ROOTS上會找我們談談!

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