各大銀行及財務公司都會提供各種理財產品吸納顧客，而物業按揭就成為市面上最普遍受用的其中一種產品。值得留意的是，物業按揭其實只是一個產品統稱，裡面包含不同種類的物業按揭產品包括一按、二按、單邊按揭、空中釘等等。不少新手業主可能覺得只在買樓時需要申請按揭，但其實業主可以隨時隨地利用手上持有的物業進行各類型的按揭財技實現自己的理財目標。除了新買賣按揭較多人熟悉之外，加按套現亦非常流行。今文ROOTS上會與大家深入討論加按套現，希望協助各位了解加按套現的用處。
除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。
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什麼是加按套現？
加按套現意思是業主利用手上持有的物業再次進行按揭申請，如果物業現時已有按揭在身新申請的加按按揭將會抵消現有按揭之餘並會加大借款額。加大借款額的部分就將會成為套現部分以現金方式給業主。一般來講，當業主遇上現金周轉困難或想以低息借貸投資，都可透過加按物業套現一筆資金。加按套現的金額視乎物業的價值及申請人的收入。
假設業主在五年前購入一個價值400萬的物業，承造8成按揭，按揭金額為320萬，供款利率為P-2.5%，供款年期為30年。在三年後未償還的物業按揭貸款額大概為297萬。同時假設業主現在需要一筆額外資金，而物業價值升至600萬，業主可以申請加按套現。在金管局的指引下，價值600萬的物業申請加按套現可以最多取得8成按揭即480萬，業主加按套現後可取得183萬。
不過業主在申請加按套現之前需要注意銀行會需要為申請進行審批。銀行會重新審批申請人的還款能力及能否通過壓力測試，而銀行不會因為業主已經供了按揭數年而將按揭審批門檻降低。銀行會查閱申請人的收入、信貸評級及還款能力。一般來講，新買樓的業主已經借盡按揭會較難在短短幾年內申請加按套現取得額外資金，除非申請人收入有所提高。
什麼時候可以進行加按套現？
無論物業現時是否有按揭在身都可以申請加按套現。換言之，有按揭或已供完按揭的現契物業都可以申請加按套現：
- 有按揭供款在身的物業
假設業主有意花費100萬為自置居所進行大裝修，當年以450萬買入物業，承造5成按揭，現時貸款額尚餘100萬。若現時物業升值至500萬，向銀行申請加按6成，還款年期30年，貸款額可達300萬，扣除原有100萬按揭貸款額後可套現200萬，扣除100萬裝修費用之後剩餘加按套現資金可以用作其他投資用途。
什麼情況下可以申請加按套現？
一般來講，物業升值的時候會比較多人採用加按套現，因為物業估值會高於當時物業買入價從而製造了加按套現的空間。當然，就算物業估值高於當時物業買入價，加按套現按揭申請人的收入亦必須要足夠通過壓力測試才可以成功取得套現資金。
不過就算物業價值沒有太多升值，只需要當年業主購入物業時沒有借盡按揭，在符合金管局加按套現按揭成數上限的前提下，物業持有人亦可以重新申請加按套現借盡物業按揭取得資金。當然，申請人收入、負擔能力、及信貸評級等等都必須要達到銀行審批最低要求。
要注意的是，金管局一般不允許業主利用按揭保險加按套現（除非樓價低於600萬），所以一般超過600萬的物業而已經借了高成數按揭就會比較難取得加按套現，除非樓價升幅令本身按揭不再需要按揭保險。
申請加按套現有什麼條件？
加按套現不是什麼情況下都可以進行，申請人必須滿足幾個條件才有機會取得加按套現：
| 物業價值 | 加按套現「再融資按揭保險計劃」最高按揭成數 |
| 樓價$600萬內 | 80% |
| 樓價$600萬至$834萬 | 60%（上限$500萬） |
| 樓價$834萬至$1000萬 | 上限$500萬 |
| 樓價$1000萬以上 | 50% |
適用於2023年7月7日後的最高按揭成數：
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 1500 萬港元或以下 | 70% |
| 1500 萬港元以上至1750 萬港元或以下 | 60% – 70% (貸款上限為1,050 萬港元) |
| 1750 萬港元以上至3000 萬港元或以下 | 60% |
| 3000 萬港元以上至3600 萬港元或以下 | 50% – 60% (貸款上限為1,800 萬港元) |
| 3600萬港幣以上 | 50% |
- 加按套現金額不能超過金管局訂立的加按套現成數上限
在一般情況衡量加按套現可以申請多少按揭或套現多少現金的時候，第一件事就先要知道物業價值是多少。樓價價值$600萬內可以利用按保申請最高8成按揭。物業價值$600-$834萬可以申請最多6成按揭，貸款額上限$500萬。物業價值$834-$1000萬物業可以申請最多$500萬的加按套現按揭。最後，物業價值$1000萬以上的物業可以申請最多5成加按套現按揭。值得留意，上述的最高按揭成數與一般新買賣按揭的最高按揭成數不一樣。換言之，業主不能夠用林鄭plan或波叔plan申請按保加按套現。有需要了解最高成數可以參考以下文章：【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素大揭秘，按揭保險無難度！。 - 收入入息需要足夠通過壓力測試
正如上述，任何的按揭申請都需要進行審批，銀行不會因申請人已經供了數年按揭而減低按揭申請門檻。申請人的收入必須要足夠才可以加按套現。就算心儀按揭成數符合金管局要求，申請人個人入息收入必須要達到要求。讀者可以免費試用ROOTS上會獨家按揭批核評估了解自己的批核機會。 - TU信貸評級合格
除了收入之外，銀行亦會審視申請人的TU信貸評級。申請人必須要要有不錯的環聯信貸評級才可以取得加按套現按揭批核。在一般情況下，ROOTS上會建議申請人的信貸評級有H級別或以上。
加按套現申請程序有什麼不同？
加按套現申請程序與一般買賣按揭申請程序一樣需要遞交多份按揭申請文件。遞交個人資料、收入證明等文件之後審批預計需要一星期，如果牽涉按揭保險「再融資按揭保險計劃」就可能需要約兩至三星期。與此同時，申請加按套現亦會牽涉律師樓。律師樓會協助業主及銀行先清還原先按揭（如有）然後再重新註冊新的加按按揭。加按流程如下：
- 先透過ROOTS上會為物業進行估價計算最高套現金額
- 向銀行申請加按套現按揭
- 銀行批核按揭申請後向律師樓發放貸款
- 律師樓將款項清還原先按揭（如有）
- 餘下資金作為套現金額
加按套現利率與一般買賣按揭一樣嗎？
一般來講，申請加按套現按揭的利率會與一般買賣按揭一樣。現時市場上提供 P 按（最優惠利率）或 H 按（同業拆息利率）。不過如果申請人用資產申請現契加按套現有機會需要繳付與一般買賣按揭較高的利率。想獲得最低按揭利率不妨與我們 ROOTS上會聯絡。
加按套現可以申請幾多年按揭？
加按套現可以申請長達30年按揭，實際年期視乎申請人年紀及樓齡。一般人齡及樓齡都會用75減，而實際按揭年期則會從兩個數裡面取低者。而「80%具套現之再融資按揭保險計劃」最長還款年期為25年。
加按套現與二按有什麼分別？
「加按」和「二按」都是物業按揭的一種，適合需要套現資金業主採用。不過在一般的情況下，在銀行申請的「加按」是屬於一按。如果物業本身有按揭在身，銀行會在成功批核加按套現按揭之後先將本身按揭清還然後再重新在土地註冊處註上按揭。
「二按」 反之比較多被財務公司應用。二按指在物業有按揭在身的情況下再加按揭。如果物業本身只有一按而沒有二按，取得的二按貸款就會全數成為套現資金。由於二按承按公司是財務公司，申請二按的需時較短而且所需文件較銀行少，不過利息會較銀行高。
加按套現有什麼好處？
加按套現除了可以獲得額外資金靈活調配周轉之外，亦有以下好處：
- 有機會可以選擇較低利率減輕利率負擔
- 申請加按獲批後可獲得銀行的現金回贈，不過回贈超過貸款額1%的話會直接扣除貸款額而非直接以現金取得，希望取得現金的話就要選擇1%以內的現金回贈
- 可以將取得的加按資金直接放在銀行提供的 Mortgage Link 戶口，就算套現資金後不需要馬上使用可以將資金放在 Mortgage Link 戶口抵消供樓利息開支。
加按套現有風險嗎？
加按套現好處多多，不過業主需要留意加按套現不是那麼簡單，業主必須要留意幾個要點：
- 樓價升幅多少影響加按套現的多少，如果物業估值沒有跟隨大市上升最終能夠套現的現金或不似預期
- 申請加按套現等同重新申請按揭，而新按揭的利率有機會較原先現有按揭高導致業主要負擔更貴息口
- 加按套現會增加貸款額變相會增加沒有按揭供款負擔，業主必須清楚衡量自己負擔能力，如果財政能力有壓力，加按套現未必是最好的辦法
- 審批時間需時未必能夠及時解決燃眉之急
- 樓市急跌時，有機會被call loan
- 加按套現需要重新簽署按揭契並繳付額外律師費開支
- 重新計算罰息期
加按套現概況來講不算過於複雜，不過我們都建議各位申請前都向我們先查詢物業估價因為一個估價可以影響加按套現整個計劃。如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問，想了解更多，ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多！
