業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?

November 23, 2021

向銀行借按揭時,需要找擔保人是一個很常見的做法。擔保人的作用在於在你的收入無法過壓力測試時,可以同時加入擔保人的收入去過壓測,令業主更容易可以成功獲批心水按揭成數。不過,擔保人應該要由誰來做?是否你認識的任何人都可以?找擔保人時又有甚麼要注意的事項?本篇文章將為你逐一解釋。

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按揭擔保人的角色

按揭擔保人的最大作用,就是在你想借按揭但收入卻不足夠通過壓力測試時,加入擔保人的收入去過壓測。一般來說,買樓多數會找家人作為擔保人,但銀行也沒有規定擔保人與按揭申請人要有何種關係,當然,你也不能夠隨便找一個陌生人作擔保人。但如果需要申請高成數按揭的話,按揭保險公司有規定擔保人必須為借款人/抵押人之直系親屬,未婚夫/妻或親戚,不能為普通朋友關係。

另外,擔保人也不是說越多越好。首先,由於擔保人的角色反映了業主未必有能力單憑自己的收入和財政能力去買樓,所以擔保人數目越多,同時代表按揭借款人的財政能力越低,變相也令更少銀行會願意批按揭給有很多擔保人的申請者。所以,正常情況下按揭擔保人最多以三人作上限,擔保人越少,願意批按揭的銀行就越多,千萬不要以為擔保人越多過壓測就越容易。

擔保人收入及按揭數目會影響批核成數

在選擇按揭擔保人時,建議各位也要先了解一下擔保人的背景及收入。首先,按揭擔保人如果已經是其他人的擔保人,又或者自己本身也有在供按揭的話,會影響業主能夠借到的按揭貸款成數,一般而言會扣減一成。

另外,在申請按揭時,一般申請人的收入需足以償還每月供款,這種要求確保了擔保人對於申請人來說只是一個支援角色,而非利用擔保人過壓測而申請人本身根本不足以自己供樓。所以,按揭申請者找擔保人的原因亦多數是個人收入「爭少少過到」而找來擔保人作support。

另外,特別亦要一提擔保人的收入情況也會影響銀行按揭批核的成數。擔保人最理想是每月有穩定收入的人,如果是一些收佣金收入,自由工作者或者本身是老闆等的自僱人士,成為擔保人時同樣會對於按揭批核成數有所影響。

按揭擔保人背景與實際成數影響

上面有提過一些會影響到批核按揭成數的因素,而到底實際成數會如何影響呢?這也要視乎個案是否牽涉按揭保險。

假如擔保人有按揭在身而申請人是沒有按揭保險的話,最高成數將會由6成降低至5成,5成變4成;而供款與入息比率和壓力測試比率則會由 50%/60%跌低 40%/50%。然而,如果是申請高成數按揭(有按揭保險)的話,即使擔保人另有按揭在身,申請人同樣也可以申請到最高九成按揭,但供款與入息比率和壓力測試比率就變成 35%/45%。

當然,以上所講的是 on paper的條文,在實際操作上要做得到的話,申請人本身也要有相當高的收入才可。所以,與其找有mortgage count 的人做擔保人,而自己需要高收入,擔保人只能提供有限協助,不如簡單一點找一些沒有mortgage count在身,亦不打算買樓置業的人做擔保人更實際。

常見情況簡介-父母做擔保人是否一定好?夫婦二人只有一份收入如何處理?

上面講述了好多理論上按揭擔保人要注意的事項。在實際個案上,ROOTS 上會也有遇過各式各樣的cases,以下為各位簡單介紹幾個。

  1. 父母擔保人
    年輕業主買樓以父母作為擔保人是很常見的做法。如果父母早年已置業並完成按揭供款,沒有按揭在身的話作擔保人可不用扣減按揭成數和收緊壓測。但要留意,如子女剛出社會工作一兩年,而父母的收入較高的話,銀行有機會會以父母的年齡計算還款年期,變相令還款年期較短。

  2. 夫婦二人只有一人收入
    ROOTS上會曾有客人是夫婦二人,只有丈夫一人收入並已有按揭在身,而太太是無收入人士,想用太太的名義以首置買樓,丈夫作擔保人。這種情況之下,擔保人收入就必然是比起借款人高,所以申請人就必須留意有哪些銀行接受這類申請個案。而要在這類個案下獲批按揭,丈夫的收入就相當關鍵,必須先計清楚壓測,稍為低收入都已經令批核機會大大降低。

  3. 固定收入及非固定收入
    銀行對於申請人及擔保人的要求是一視同仁的,如果申請人收入固定但擔保人收入非固定,銀行對於個案的處理也是會基於非固定收入去做。以按揭保險高成數按揭為例,兩者皆為固定收入最多可借9成按揭,而若其中一方收入非固定,也會即時降低成數至8成。

  4. 擔保人為自僱人士/沒有強積金或稅單/有不良信貸記錄
    擔保人是自僱人士的話對於批核機會影響不會太大,不過最高通常只能申請6成按揭,亦要留意要查核的文件亦會較多。反而,如果擔保人無法提供MPF、稅單等關鍵文件,或者有不良信貸記錄(例如信貸評級差或者破過產)的話,就會大大影響最高申請到的按揭成數,而高成數按揭更有機會無法獲批。

就著以上幾點,各位在找按揭擔保人的時候就可以留意一下目標擔保人的背景,並且配合一下自己的收入和目標樓價,計算入息、壓測等狀況最後才作出決定。如果對於找擔保人有任何疑問,歡迎隨時聯絡 ROOTS 上會和我們了解一下!

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