Home物業種類【唐樓按揭】一文睇盡唐樓按揭要注意的事項!

【唐樓按揭】一文睇盡唐樓按揭要注意的事項!

香港地樓越來越矜貴,年輕世代想上車亦不是易事,特別是城中注目的新盤們,大多都開價不菲。而無力買得起新盤的人,可能就會將目標轉移到舊樓。當中,唐樓更是近年有不少人追捧的新貴,今日就和各位講講在香港做唐樓按揭的一些必須注意事項,希望能夠協助各位在買樓路上順利!

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唐樓的吸引之處

在筆者所認識的朋友之中,對於唐樓通常都有較兩極化的反應。有些人會不太喜歡唐樓觀感上比較殘舊,又沒有升降機只有樓梯令上落樓不方便,也有人會擔心唐樓的治安、安全等問題。

不過,相反,喜歡唐樓的朋友也有很多不同原因,例如是唐樓一般間格比較四正實用,單位一般也有500呎左右,比起現今很多「納米盤」都要大,甚至有機會有露台。另外,唐樓單位通常都坐落於比較方便的地區,例如深水埗、土瓜灣,步行幾分鐘就會有鐵路站,交通方便。

然而,除了這些較為直接的原因之外,有一些選擇投資唐樓的買家特別會考慮到唐樓在未來有機會被大集團收購重建,原本市價每呎$10,000隨時一下子漲個30/40%,如果眼光獨到的話,靠買唐樓賺一個開也不成問題。

當然,唐樓最重要,亦是最大特色是比起現時大部份新樓的呎價都會來得平。在一些300多呎全新盤動輒可以賣到近千萬的情況之下,唐樓一般呎價都是$7,000 – $10,000 的水位,實用面積亦不會太小,對於講求買樓性價比的朋友來說,確實是相當值得考慮。撇除自住,假如以三四百萬買回來的唐樓,由於一般地理位置優越,如果是放租的話,租金回報甚至可以比起新式新界區住宅,例如將軍澳、元朗Yoho等更高。

唐樓的按揭問題

唐樓表面上雖然比起新樓也有不少的優勢,但實際上在做按揭時比起其他類型的物業要額外小心。首先,唐樓在按揭層面上是界定為私樓,和各位在市場上看見的新樓一樣,都同樣可以用按揭保險借(樓價1920萬內最多借九成,確實按揭成數就要視乎物業價格,詳情可參考【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!。),非按保則是一千萬內最多六成),不過由於唐樓很少會賣到過千萬的樓價,所以相信按保對於買家來說影響也不是很大。

唐樓在借按揭的層面上會遇到的最大問題在於其樓齡太高。一般各位看見在市區的唐樓通常都有50年左右的樓齡,有些更會高至60年。而如果借按揭的話,還款年期通常是以75減去樓齡計算,變相可能就只能以15年還款,對收入不太高的人來說相當吃力。

另一角度去看,如果你想透過按揭保險借足九成的話,由於按揭年期縮減,變相每月供款亦會增多。有不少買家考慮到每月供款有壓力時,可能就會改為考慮其他較新式的物業,反正每個月都供得多,不如買新樓好過。

更甚者,當去到二手市場買賣的情況時,樓齡的問題就會變得更明顯。如果你是唐樓的買家,買入了六十年樓齡的物業,手持十年後想在二手市場放售,但十年之後物業已經有七十年高齡,銀行做按揭最多讓你分五年還,那麼新買家就變相要以接近full pay形式購買,亦會降低唐樓在二手市場的競爭力。

而一些銀行在評估到唐樓樓齡、新舊程度、保值潛力等等多個因素之後,會對一些唐樓按揭申請打折扣,例如最多做6成按揭,甚至完全拒絕唐樓按揭等「歧視」狀況都曾有聽聞,而按揭保險的高成數按揭更是難上加難,所以買家在買唐樓時最好先搞清楚目標銀行是否願意批足目標成數的按揭。

唐樓的潛建及劏房問題

唐樓在做按揭時另一個會遇到的問題,跟潛在的潛建及劏房有關。眾所周知,唐樓有不少也有潛建或劏房的問題,所以銀行在接收到唐樓按揭申請時也會份外嚴格,亦會派員到物業作實地考察,了解物業的內外結構是否均符合規格,並且去田土廳了解物業是否有任何法庭命令等。

如果在結構上沒有問題,一般來說申請六成或以下按揭還是問題不大的。不過,如果銀行到場發現是劏房的話,也有不同的處理手法。有些銀行發覺單位改動太多的話,可能會直接拒絕批核按揭,有些則會估價要花多少錢去還原單位,並且將成本納入計算按揭成數批核的範圍內。

例如,單位原本估價值500萬,但因有嚴重劏房情況,要花上大約100萬去還原單位原型,銀行就會以400萬去計算按揭成數。

另外,必須在此一提的時唐樓舊樓經常性會遇到遺失樓契、釘契等等的問題,這些狀況一定會對批核機會有負面影響。一些銀行會直接拒絕申請,而一些則會向買家解釋批核有困難的原因。如果想以按揭保險借高成數按揭的話,這些問題樓宇就當然是避之則吉,而如果是非買不可的話,也建議在買樓之前要求業主解決與單位有關的法庭命令才去簽臨約,以保障買家的自身利益。

特別注意的是,由於銀行需要額外預留時間去唐樓視察的關係,唐樓在按揭申請時間上通常會比起其他物業多用一星期。所以要為唐樓申請按揭的話要最少預3星期時間。

估價上的偏差

唐樓在借按揭的另一個「蝕底」位,在於其估價會比私樓或大型屋苑不穩定。由於不是市場上比較熱門的物業,銀行在為唐樓估價時可能未必一定估得足,而如果估不足價而你又買貴了的話,就好容易有蝕底的情況。

理想狀況之下,是你先去找多家銀行做好估價的步驟,了解到哪一家銀行估價會估得較足一點才出手入市,避免上述估不足價而借不到足夠按揭的尷尬情況。

人齡與樓齡

上面曾經有略提過唐樓樓齡對於借按揭成數的影響,在此也值得一提有關「人齡」的問題。首先,樓齡上的情況就如上面所說,按揭年期通常都以75減去樓齡計算,換句話說,樓齡超過45年的物業就開始無法借足30年按揭,導致每月還款額增加。

借款人的年齡同樣也是以此計算。如果借款人年齡超過45歲(假設是50歲),按揭還款年期也是以75減去50計算,即25年還款。那麼,在有樓齡和人齡兩者不同因素的影響之下,銀行批按揭時會看哪邊呢?

答案就是:比較高的那邊。例如,樓齡是50年而借款人是45歲,就會以75減去50計算,即25年還款;而樓齡45人齡50的話,同樣也會是75減50計算。所以,特別對於年輕人來說,買唐樓在計算樓齡時就更「蝕底」。

唐樓壓力測試

唐樓壓力測試和其他私樓的壓力測試做法類同,都是有按揭在身或非香港人申請要下調一成、出租單位最多借五成等等的慣例。不過,在這裡特別想和各位計計數,上面經常提到的樓齡問題對於供款和壓測的實際影響。

以400萬的唐樓單位,借六成按揭為例去計算,總借款額是240萬。以2.5厘計算,借20年的話,每月供款為$12,717.67,壓測後則是$16,509。而如果以同樣數字但改為30年去計的話,每月供款為$9,482.9,壓測後則是$13,626.94,兩者相差足足幾千元。

而收入方面,如果是要借20年的話,你的月收入要有 $27,600;而借30年的話,收入則要有 $23,000。在這幾千元的差距之下,有不少人就會考慮改為買一些比較新或大型的單位,寧可借長年期,也不想每月供款提高。

唐樓有分「貴賤」?

雖然唐樓一般都是樓齡較舊的物業,但在唐樓的世界裡,借按揭時候也會視乎唐樓的條件而影響成數。例如,一些較住宅區或非市中心的地段,如深水埗,其唐樓能借到的成數比起例如銅鑼灣區唐樓就可能會較少。特別是在於香港多區都有唐樓的存在,變相地理位置對按揭成數的影響就相當明顯。

另外,如果唐樓的管理比較理想,也會有助提借到較高成數的機會。例如一些唐樓會有業主立案法團,並且對於物業的修葺管理較為著緊,這些物業對比起較舊式而無人打理、四處垃圾的唐樓也會有較高機會借到較高成數的按揭。
說到底,由於唐樓可能遇上的異常狀況會比較多,而銀行對於申請批核也較審慎,加上在樓齡的影響之下,我們強烈建議各位在入市之前記得找多家銀行了解清楚針對唐樓的按揭批核情況,而更方便的做法,當然是用 ROOTS 上會的A.I. 按揭批核評估去了解清楚批核機會,以盡量減少失誤情況!如你對於唐樓按揭或其他買樓事項還有其他問題想了解更多,歡迎隨時聯絡ROOTS上會!

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【NOVO LAND 2A期】屯門版YOHO?! 14座4,585伙 成屯門區最大私人項目 |附按揭資訊

「屯馬開通真的很興奮~」自從屯馬線開通後,出入新界西真是方便了許多!繼早前錦上路站的柏瓏開賣後,即將又有新盤開賣了!不知大家之前有否聽過兆康54區呢?發展商新鴻基命名了這個項目稱為「NOVO LAND」,終於在7月開賣第一期!NOVO LAND 被稱為「2022最平新盤」,不知大家又有沒有興趣購買呢? 更新:於2023年2月推出NOVO LAND 2B期!將於2023年5月推出NOVO LAND 2A期! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! https://youtu.be/6BNQeE6eCRs https://www.youtube.com/watch?v=YTBg3l0KDpA NOVO LAND 基本資料 54區大概在整個屯門的西北面,整個區算是比較大,比較近港鐵兆康站那邊。這個區與原有的輕鐵網絡不算很近,而隨住發展,這一帶人口未來會增多,所以到時會增設其他巴士線出入這區,住在這裡的話就未必有需要乘坐輕鐵出入。不過,現在54區的樓盤還在興建當中,交通配套未完善,我們由輕鐵建生站出發,大概花了7分鐘到達NOVO LAND,整段路基本上都是全露天,幸好當天天氣不錯,如果落雨應該會比較麻煩。 NOVO LAND是屯門區歷來最大型的私人住宅項目,分六期發展,提供超過4,500伙,擁有40萬呎會所和公共花園,還會有約5萬呎的商場,希望可以打造成「屯門版YOHO」。即將開賣的1A期有2座,提供824伙,主打1房同2房中小型單位,預計關鍵日期是23年6月,樓花期大概14個月。 地址屯門欣寶路8號發展商新鴻基地產座數14座伙數4,585伙戶型開放式至四房預計關鍵日期2023年6月29日 (1A期)2023年6月30日 (1B期)2024年5月16日 (2A期)2024年5月17日 (2B期)2024年12月31日 (3A期)2025年3月31日 (3B期) 期數1A期1B期2A期2B期3A期3B期伙數824伙800伙929伙729伙534伙769伙 NOVO LAND 1A期基本資料和價單 NOVO LAND 1A期一共有兩座住宅大樓,提供824伙,有開放式至三房戶型,主打兩房單位,預計關鍵日期係23年6月底。NOVO LAND...

【滙都 HIGH PARK】1025伙 洪水橋新項目| 北部都會區

隨著北部都會區發展,有不少新項目在洪水橋一帶發展,經2021年同區新盤#LYOS推出後,由泛海國際集團發展的洪水橋住宅項目 — 滙都 HIGH PARK 即將推售第一期,我們ROOTS上會會定期跟進滙都最新資訊! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! 滙都 HIGH PARK 基本資料 地址洪水橋洪安里1號伙數1,025伙 (一期:623伙,二期:402伙)座數5座(一期:3座,二期:2座)實用面積約300至500呎層數12層樓底約3米車位數目約130個發展商泛海國際集團預計關鍵日期2025年3月31日校網小學:72校網;中學:元朗區 滙都 HIGH PARK 戶型資料 滙都涵蓋一房至三房戶型,主打兩房戶型,佔全盤7成。全數單位都是開放式廚房設計。 滙都I HIGH PARK I 住宅單位戶型分布 間隔實用面積單位數目1房321 - 345呎134伙2房398 - 453呎348伙3房491 - 522呎36伙特色單位105伙共623伙 滙都...