Home物業買賣【土地查冊】買樓前必知!教你如何解讀避免中伏!

【土地查冊】買樓前必知!教你如何解讀避免中伏!

過往有買樓經驗的人士都會記得地產代理應該有列印過一份土地查冊給你過目。行外人可能未必清楚如何解讀土地查冊,但其實土地查冊可以看清很多有關物業的大小事。今文ROOTS上會就會為大家分享土地查冊究竟是什麼的一回事!

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土地註冊處是什麼?

土地註冊處於1993年5月成立,旨在維持一套快捷有效的土地註冊制度,以便土地交易有秩序地進行。土地註冊處的主要職責分為三大類:

  • 按照《土地註冊條例》為一切影響土地的文件辦理註冊;
  • 提供查冊及供應土地登記冊內的資料和相關紀錄副本的服務;
  • 按照《建築物管理條例》為業主立案法團辦理註冊。

土地查冊是什麼?

土地註冊處備有一套公開的土地登記冊,記錄影響土地或單位物業的已註冊文件。這套公開的土地登記冊不僅使到追溯和確定土地和物業的業權更為容易,還有助防止秘密及欺詐的物業轉易。此外,公開的土地登記冊更為物業交易提供方便,鼓勵投資和促進經濟發展。

土地查冊有什麼種類及收費?

土地登記冊分為兩種。第一種是現時業權資料,記載有物業現時的物業資料。一般而言,現時物業資料會包括現任業主是誰及現任業主購買物業後(簽買賣合約後)的所有相關轇轕。第二種是過往及現時業權資料,記錄曾經或現時仍影響有關物業的所有文件。持牌地產代理一般都只會為準買家查閱現時業權資料的土地登記冊。如有需要,準買家可以要求查閱過往及現時業權資料即第二種,了解物業業權的過往歷史。

準買家如果打算親自到土地註冊處網站查閱物業查冊,以電腦印製本形式土地查冊會有收費,而費用的分別就會視乎你需要上述哪一種的查冊:

  • 物業或土地現時詳情$10
  • 物業或土地過去及現時詳情$25

什麼時候需要進行土地查冊?

一般來講,準買家在決定簽臨約購入單位那一刻之前應該先為物業進行土地查冊。而根據,《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第13(4)條,為住宅物業的賣方行事的持牌人,在緊接該物業的買賣協議或租契訂立之前,須就該物業安排在土地註冊處進行土地查冊,並向該物業的買方提供一份該土地查冊結果的文本。換言之,只要有持牌地產代理為準買家行事,而準買家即將打算簽訂臨約持牌地產代理是有責任提供最更新版本的土地查冊。反之,就算準買家沒有持牌地產代理代表,都應該自行進行土地查冊了解物業業權狀況。

值得留意,就算賣方名稱列明於土地查冊記錄並不足以證明賣方的業權。要確定賣方的業權是否良好,買方仍需查看業權文件及視察有關物業。有關詳情查看業權文件應該交由持牌合法的律師處理。

買樓前進行土地查冊有什麼用?

雖然在規例上有約束地產代理代準買家進行查冊,看似只是一種形式,但其實買樓前進行土地查冊能夠某程度上保障準買家。一般而言,當物業涉及一些轇轕都有機會被登記於田土廳,包括:

  • 法庭指令(如押記令等)
  • 按揭
  • 違例建築
  • 破產

再者,若業主違反了政府租契的任何條款都會記載於土地登記冊裡面,而政府都有機會因而收回土地或物業的擁有權。因此,我們建議各位準買家在簽物業買賣協議之前都應該先細心閱讀一下土地查冊,因為一些轇轕或事件都隨時會影響物業買賣順利交易。

我們在此亦都溫馨提提各位有意購入未補地價居屋的人士需要知道如果單位被牽涉任何押記令(較常見為業主被債主 call loan)有機會影響銀行批核按揭。如果購買的是一般私樓,只要業主賣樓還清債務就應該不會影響按揭。當然,如果可以的話準買家都應該避免購入牽涉問題的單位,多一事不如少一事。

土地查冊會提供什麼資料?

土地登記冊分為四部分,各部分提供不同類別的資料:

  • 物業資料 (此欄載有物業的地段編號和地址、該地段的政府批約、批約年期、年期的開始日期及每年地稅資料)
    • 地段編號和地址
    • 所佔地段的份數
    • 土地租契年期 – 這個部分值得留意的位是知道究竟物業的地租什麼時候起租及到期,而且是否會有999年限期還是2047年就會到期等等。暫時大部分香港土地都會於2047年到期,之後會如何暫時官方未有確實答案。
    • 每年需繳納的地稅金額 – 每年需繳納的地稅金額有時會漏空的,因為在1985年5月27日聯合聲明生效日後批出的全香港地契需要繳納新地租,而計算方式是物業的每年租值乘以3% 。
  • 業主資料(此欄載有物業的註冊業主姓名。如物業並非獨自擁有,便會列明擁有形式(例如是屬於聯權共有或分權共有)。此欄也記載業主取得物業的日期及涉及的金額。)
    • 業主姓名
      • 過往業主(過往業主紀錄)
      • 現時業主
    • 以何種形式擁有物業(如物業並非獨自擁有)
      • 聯權共有 – (Joint Tenant) 聯權共有產權,俗稱「長命契」若當中一位聯權擁有人離世,離世擁有人的業權不能成為遺產亦不能將業權立入遺囑,而其他在世業權人會自動承繼離世人的業權。)
      • 分權共有 – (Tenant in Common) 分權共有業權通常業權按買家所付的物業價格比例而分配或可自由分配,若業權擁有人離世,該業權可以成為遺產一部分
      • 遺產管理人
      • 遺產執行人
    • 文書日期(成交)
    • 註冊日期
    • 成交價錢
  • 物業涉及的轇轕 -「物業涉及的轇轕」欄載有涉及物業但不一定會更改物業擁有權的土地文件資料,舉例如下:
    • 法庭指令(如押記令等)
    • 按揭或樓花按揭 – (Mortgage/Legal Charge/Equitable Charge)這一欄會列出有關物業按揭的資料包括提供按揭機構的名稱及額度,不過為了方便銀行一般都會列明 「All Monies」 意思無上限的按揭額。當業主還清按揭就會展示「Release」、「Discharge」等字眼代表按揭已經解除。
    • 入伙紙、大廈公契(列出大廈樓齡及法定用途)
    • 臨時買賣協議 – (Provisional Agreement for Sale and Purchase)
    • 買賣合約 – (Agreement for Sale and Purchase)
    • 轉售合約、提名契
      正如上述,如果物業經過多次轉讓,要查看所有物業轉讓細節就需要繳付$25索取俗稱 「Full Search」 的過往及現時查冊詳情。但其他基本的轇轕例如入伙紙及大廈公契一般$10的 「Current Search」 都會有展示。
    • 屋宇署維修令或違例建築物命令 – (Building Order) 若屋宇署發現物業有僭建、或變成危險建築物等就有機會出各種清拆、改建命令釘契直至業主處理好並滿足屋宇署要求,屆時便會發出滿意通知書 「Letter of Compliance」。
清拆/復原令Order under Section 24 of the Building Ordinance
危險樓宇維修令Order under Section 26 of the Building Ordinance
斜坡維修令Order under Section 27a of the Building Ordinance
渠務維修令Order under Section 28(3) of the Building Ordinance
  • 等待註冊的契約
    • 此欄載有關於該物業已送交註冊的文件資料。這些文件因為某些原因,暫時未能完成註冊。如文件遭「中止註冊」,並退回遞交該文件的人士澄清,有關的記項會加上備註”(中止註冊REGISTRATION WITHHELD)”。載於本欄的文件最終可能會或不會被接受註冊,土地註冊處只會為能符合《土地註冊條例》所有要求的文件完成註冊。

查冊發現什麼需要額外留意?

正如上述,查冊是準買家買樓的其中一道防線,如果買家看見以下文字就應該要額外留意問清楚。

英文名稱中文名稱注意
Legal Charge法定押記有效的法定押記代表物業有按揭在身,應確保買賣價能清還業主按揭
Mortgage按揭同上
Sealed Copy of Charging Order押記令蓋印副本有效押記令代表業主被第三方控告,準買家應釐清當中細節
Deed of Gift送讓契銀行不會為5年內生效的送讓物業承造按揭,因萬一送贈方破產,破產管理局有機會判送贈無效

土地查冊文書日期及註冊日期有什麼分別?

土地註冊的作用就是記載誰擁有物業業權,而根據既有的土地註冊制度是根據優先權方式。簡單講,就是先到先得排凳仔,你先買先登記就代表你擁有。不過土地查冊中有「文書日期」及「註冊日期」。「文書日期」與「註冊日期」並不一樣,而且有機會有時差。列於「文書日期」一欄的日期代表文件簽署日期或發出日期。「註冊日期」是指文書提交到土地註冊處註冊的日期。那麼到底優先權是根據「文書日期」還是「註冊日期」?謎底就在於《土地註冊條例》第3至5A條:

  • 第3條規定,文書註冊後,可在該條例的限制下享有優先權。優先權的日期視情況而定;
  • 第4條規定,較先的可註冊但未註冊權益不構成知悉。這表示,即使後來的註冊者知道有較先的可註冊但未註冊權益,但他仍可取得優先權。
  • 第5條規定,如果文書在簽立後一個月內註冊,其優先權日期將追溯至文書簽立的日期;及
  • 第5A條關乎押記令(就債權人興訟出售土地以追討債項而發出的通知,是一項法院命令)和待決案件(表明有人興訟試圖證明其土地權益的通知)。這些均為法院通知,優先權日期為註冊日期的翌日。

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【業主報稅懶人包】詳盡分析居所貸款利息、物業稅及個人入息課稅扣稅是什麼!

業主除了要為單位繳付差餉地租、管理費及水電煤等的雜費之外,每年都需要為物業收租得來的租金收入或按揭利息支出計算應繳稅項。作為收租業主又應該選擇申報「物業稅」還是「個人入息課稅」?自住業主又如何善用「居所貸款利息扣除」用盡免稅額以減低稅項開支?今文ROOTS上會將會與大家詳盡分析業主報稅必知事項! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 如何分辨「物業稅」、「個人入息課稅」及「居所貸款利息扣除」? 對於各位報稅初哥可能聽到不同的專業名詞都會感到十分混亂,但只要了解當中竅門,所有謎底都會自動解開。「物業稅」及「個人入息課稅」是兩個評稅基準。業主在為持有物業計算每年的應繳稅項可以二選一透過「物業稅」或「個人入息課稅」來做評稅基準。簡單講,兩個的計算方式都非常類似,其中分別在於物業稅不能扣除利息支出。至於兩個應該選擇哪一個,各位業主又不需要過於擔心,因為稅務局會自動協助你計算哪一個對你更優惠。 至於「居所貸款利息扣除」是在計算薪俸稅及個人入息課稅時的其中一項稅項扣除,這代表納税人可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息中,扣除居所貸款利息。換言之,只要業主持有的物業有按揭在身,並有為物業按揭貸款繳交利息就可以用所繳付的利息扣稅。 概括而言,上述的三個專業名詞當中,「物業稅」及「個人入息課稅」是評稅種類,而「居所貸款利息扣除」是扣稅優惠。 「物業稅」是什麼? 物業稅是向業主徵收的稅項。每個課稅年度的物業稅是按物業的應評稅淨值,以標準稅率計算。所有應收及已收的租金(整年度的租金收入)就是應評稅值,而課稅年度是由每年的4月1日至翌年的3月31日。計算應評稅值後再扣減壞帳及已付差餉,總和再打8折(當為修葺和支出的標準免稅額),餘額就是應評稅淨值。計算應評稅淨值之後,稅局就會從中抽取15%作為要繳交的物業稅。 由於業主已享有20%的標準免稅額,便不能再提出扣減實際支出。因此地租、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費和按揭貸款利息一律不獲扣減。有資格並已選擇以個人入息課稅方法計稅的業主才可在計算個人入息課稅時,申索扣減他為購買物業而支付的按揭貸款利息(居所貸款利息扣稅)。 「個人入息課稅」是什麼? 個人入息課税並非一種税收項目,而是為適用人士提供一項税務寬減的安排。在一般情況下,適用人士包括經營業務的東主或股東,及出租物業業主。應課薪俸税的納税人如果沒有經營業務或租金收入,無需考慮個人入息課税。 出租物業以賺取租金的業主須按標準税率繳納物業税,不過在個人入息課税的稅務寬減的安排下,有關人士可透過選擇個人入息課税以申索下列扣除項目及按薪俸税的累進税率計算應繳税款: 為賺取物業收入而借款所須支付的利息(可扣除額不得超過該物業的應評税淨值),認可慈善捐款,長者住宿照顧開支,居所貸款利息,根據自願醫保計劃保單繳付的合資格保費,合資格年金保費及可扣税強積金自願性供款,住宅租金的税項扣除,在有關課税年度內業務上的虧損,按個人入息課税方式評税下承前各年度的虧損,及個人免税額。 應選擇報「物業稅」還是「個人入息課稅」? 上述我們都有講過理論上稅局會自動幫你選擇較優惠的評稅基準,但為求安心各位業主都可以先了解一下兩者的計算方法哪個較為優惠,相信以下圖表會較為易明。首先業主需要將應收或已收的課稅年度租金收入扣取差餉開支及租金壞賬,其總和再打8折。如果你是計算物業稅,在得出這個數後就可以乘以稅率,即15%。假設你是報個人入息課稅,你可以再扣除供樓利息開支再乘以按薪俸税的累進税率計算應繳税款。 根據下述例子,由於個人入息課稅可以用供樓利息開支及其他扣稅優惠扣減並且用累進稅率計算應繳稅款一般來講都會比用物業稅划算,不過並非必然。實際上哪一個比較划算都會視乎收入水平、租金水平、利息支出及可用扣稅免稅額。當然,如果有問題都可以問稅局或直接參考稅局的計算安排因為理論上它們會為各位採用最優惠的計算方法。就算分開薪俸稅及物業稅計較個人入息課稅優惠,政府部門都會用分開的方式計算。  物業稅物業稅例子個人入息課稅個人入息課稅例子評稅基準(1)課稅年度租金收入$360,000課稅年度租金收入$360,000扣減項目或開支(2)差餉及租金壞賬$12,000差餉及租金壞賬$12,000免稅額(3)評稅基準減去開支總和的20% x 20%$69,600評稅基準減去開支總和的20% x 20%$69,600供樓利息開支(4)不適用N/A供樓利息開支$120,000用稅率計算應繳税款扣除免稅額後的15% x 15%$41,760按薪俸税的累進税率計算應繳税款 x累進税率首$50,000 x 2% - $1,000 後$50,000 x 6% - $3,000 後$50,000 x 10%...

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【租者置其屋計劃】透過租置計劃公屋戶如何輕鬆上車?一文睇清流程及屋邨名單

公屋住戶想置業,可以以綠表購買居屋,或以綠置居計劃購買新公屋,部分公屋住戶更可以以「租者置其屋計劃」以市價1 - 2折購入現時居住中的公屋單位成為業主!想知道自己有否資格和購買流程,可以閱讀此文章。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是「租者置其屋計劃」? 「租者置其屋計劃」一般簡稱為「租置計劃」,是一個出售公屋的計劃。「租者置其屋計劃」由1997年開始推出,一共分為六期,全港共39個屋邨,為滿足公屋租戶上車置業的需求而推出,資助公屋租戶以扣除地價及以低價購入居住中的公屋單位而成為業主,「租者置其屋計劃」於2005年起暫停推出。 「租者置其屋計劃」資格 如現時為公屋租戶並居住於「租者置其屋計劃」的屋邨單位,便可以申請購入現時居住中的公屋單位,由租戶變成業主。「租者置其屋計劃」不需要通過入息和資產審查。但如因公屋扣分關係而被房委會要求遷出單位,就不能購入單位。房委會回收的租置單位亦會透過綠置居計劃出售給綠表人士。 購買「租者置其屋計劃」單位流程 填寫房委會的「租者置其屋計劃」認購申請書、附表(一式兩份)將認購申請書、附表、意向金$2,500的銀行本票、現居單位的租約正本及申請書上各人的身份證副本於辦公時間內遞交至屋邨辦事處(如申請不被接納,購買人可獲全數退回意向金)完成審批,收到認購確認書可各銀行申請按揭委託律師樓處理買樓手續及簽署樓契,繳付印花稅、轉讓契據的註冊費及律師費,成功成為業主 「租者置其屋計劃」按揭 「租者置其屋計劃」因有房委會作擔保人,最高按揭成數為十成,買家需要支付意向金$2500,樓價扣除意向金後全額可向銀行申請按揭,零首期就可以上車,比起以綠表購入居屋/綠置居最高按揭成數九成半還要高。「租者置其屋計劃」還款年期以該單位首次轉讓契據日期起計可長達25年。 「租者置其屋計劃」轉讓限制 首2年按轉讓契據內的指明定價售回給房委會第3 - 5年以房委會評定的回購價售回給房委會/未補地價轉售給居屋第二市場合資格人士/補地價在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓第5年後未補地價轉售給居屋第二市場合資格人士/補地價在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓 「租者置其屋計劃」業主優惠和保障 根據房委會網站,購買現居的公屋單位業主享有以下的優惠和保障: 1. 特別折扣優惠 (樓價折上折)   (a) 新租戶如在租約生效日起計兩年內購買單位,還可享有特別折扣優惠 (樓價折上折);   (b) 首年可享全額特別折扣優惠,第二年可享半額特別折扣優惠;   (c) 於第三年或以後才購買單位的租戶,則不會享有特別折扣優惠。 注意: 若租戶在房屋署接納其認購申請書當日是須要繳交市值租金,該單位的購買人將不能享有特別折扣優惠。同樣,若購買人以前曾透過租置計劃購買任何單位或曾是該單位的認可住客,縱使已獲房委會批准恢復承租人或住客的身份,都不能享有這項優惠。 2. 單位修葺和維修   (a) 租置計劃的單位於出售前,均會進行修葺工程;   (b) 房委會提供七年的樓宇結構安全保證;   (c) 每個租置屋邨均獲注入維修基金。 3. 管理自主   (a)...

【按揭利率比較2022】各大銀行按揭回贈及優惠一覽 (8月4日更新)

每日全球經濟受到不同環境因素影響,香港樓市依然穩固。就算失業率飆升,要買樓上車的香港人依然要買樓。有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行,憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! ROOTS上會獨家銀行按揭JETSO優惠表 私人物業買賣按揭(一手、二手) 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 100萬起 H+1.3% 2.50% 2.35% 200萬起 H+1.3% 2.50% 2.35% 300萬起 H+1.3% 2.50% 2.35% 400萬起 H+1.3% 2.50% 2.35% 500萬起 H+1.3% 2.50% 2.35% 800萬起 H+1.3% 2.50% 2.35%   私人物業轉按按揭(一手、二手) 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 100萬起 H+1.3% 2.50% 1.75% 200萬起 H+1.3% 2.50% 1.75% 300萬起 H+1.3% 2.50% 2.00% 400萬起 H+1.3% 2.50% 2.02%   居屋、車位及工商舖按揭 物業種類 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 居屋 N/A P-2.5%=2.5% N/A 2.02% 車位 N/A H+1.65% 2.50% 0.20% 工商舖 N/A H+1.65% 2.50% 0.20%   雖然今年香港經濟受到多種因素衝擊,但樓市依然穩固。就算失業率飆升,要買樓上車的香港人依然要買樓。有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 想知道邊間銀行按揭利率最低 ? 邊間銀行提供最多按揭回贈 ? 立即睇文,ROOTS幫你整合全港銀行按揭資訊,方便你格價! 香港各大銀行按揭計劃一覽 銀行(Bank) Prime Rate P按年利率...

【業主報稅懶人包】詳盡分析居所貸款利息、物業稅及個人入息課稅扣稅是什麼!

業主除了要為單位繳付差餉地租、管理費及水電煤等的雜費之外,每年都需要為物業收租得來的租金收入或按揭利息支出計算應繳稅項。作為收租業主又應該選擇申報「物業稅」還是「個人入息課稅」?自住業主又如何善用「居所貸款利息扣除」用盡免稅額以減低稅項開支?今文ROOTS上會將會與大家詳盡分析業主報稅必知事項! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 如何分辨「物業稅」、「個人入息課稅」及「居所貸款利息扣除」? 對於各位報稅初哥可能聽到不同的專業名詞都會感到十分混亂,但只要了解當中竅門,所有謎底都會自動解開。「物業稅」及「個人入息課稅」是兩個評稅基準。業主在為持有物業計算每年的應繳稅項可以二選一透過「物業稅」或「個人入息課稅」來做評稅基準。簡單講,兩個的計算方式都非常類似,其中分別在於物業稅不能扣除利息支出。至於兩個應該選擇哪一個,各位業主又不需要過於擔心,因為稅務局會自動協助你計算哪一個對你更優惠。 至於「居所貸款利息扣除」是在計算薪俸稅及個人入息課稅時的其中一項稅項扣除,這代表納税人可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息中,扣除居所貸款利息。換言之,只要業主持有的物業有按揭在身,並有為物業按揭貸款繳交利息就可以用所繳付的利息扣稅。 概括而言,上述的三個專業名詞當中,「物業稅」及「個人入息課稅」是評稅種類,而「居所貸款利息扣除」是扣稅優惠。 「物業稅」是什麼? 物業稅是向業主徵收的稅項。每個課稅年度的物業稅是按物業的應評稅淨值,以標準稅率計算。所有應收及已收的租金(整年度的租金收入)就是應評稅值,而課稅年度是由每年的4月1日至翌年的3月31日。計算應評稅值後再扣減壞帳及已付差餉,總和再打8折(當為修葺和支出的標準免稅額),餘額就是應評稅淨值。計算應評稅淨值之後,稅局就會從中抽取15%作為要繳交的物業稅。 由於業主已享有20%的標準免稅額,便不能再提出扣減實際支出。因此地租、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費和按揭貸款利息一律不獲扣減。有資格並已選擇以個人入息課稅方法計稅的業主才可在計算個人入息課稅時,申索扣減他為購買物業而支付的按揭貸款利息(居所貸款利息扣稅)。 「個人入息課稅」是什麼? 個人入息課税並非一種税收項目,而是為適用人士提供一項税務寬減的安排。在一般情況下,適用人士包括經營業務的東主或股東,及出租物業業主。應課薪俸税的納税人如果沒有經營業務或租金收入,無需考慮個人入息課税。 出租物業以賺取租金的業主須按標準税率繳納物業税,不過在個人入息課税的稅務寬減的安排下,有關人士可透過選擇個人入息課税以申索下列扣除項目及按薪俸税的累進税率計算應繳税款: 為賺取物業收入而借款所須支付的利息(可扣除額不得超過該物業的應評税淨值),認可慈善捐款,長者住宿照顧開支,居所貸款利息,根據自願醫保計劃保單繳付的合資格保費,合資格年金保費及可扣税強積金自願性供款,住宅租金的税項扣除,在有關課税年度內業務上的虧損,按個人入息課税方式評税下承前各年度的虧損,及個人免税額。 應選擇報「物業稅」還是「個人入息課稅」? 上述我們都有講過理論上稅局會自動幫你選擇較優惠的評稅基準,但為求安心各位業主都可以先了解一下兩者的計算方法哪個較為優惠,相信以下圖表會較為易明。首先業主需要將應收或已收的課稅年度租金收入扣取差餉開支及租金壞賬,其總和再打8折。如果你是計算物業稅,在得出這個數後就可以乘以稅率,即15%。假設你是報個人入息課稅,你可以再扣除供樓利息開支再乘以按薪俸税的累進税率計算應繳税款。 根據下述例子,由於個人入息課稅可以用供樓利息開支及其他扣稅優惠扣減並且用累進稅率計算應繳稅款一般來講都會比用物業稅划算,不過並非必然。實際上哪一個比較划算都會視乎收入水平、租金水平、利息支出及可用扣稅免稅額。當然,如果有問題都可以問稅局或直接參考稅局的計算安排因為理論上它們會為各位採用最優惠的計算方法。就算分開薪俸稅及物業稅計較個人入息課稅優惠,政府部門都會用分開的方式計算。  物業稅物業稅例子個人入息課稅個人入息課稅例子評稅基準(1)課稅年度租金收入$360,000課稅年度租金收入$360,000扣減項目或開支(2)差餉及租金壞賬$12,000差餉及租金壞賬$12,000免稅額(3)評稅基準減去開支總和的20% x 20%$69,600評稅基準減去開支總和的20% x 20%$69,600供樓利息開支(4)不適用N/A供樓利息開支$120,000用稅率計算應繳税款扣除免稅額後的15% x 15%$41,760按薪俸税的累進税率計算應繳税款 x累進税率首$50,000 x 2% - $1,000 後$50,000 x 6% - $3,000 後$50,000 x 10%...