Home物業買賣買樓新手教學【土地業權年期】買樓要揀999年地契?2047後土地業權會有重大改變?

【土地業權年期】買樓要揀999年地契?2047後土地業權會有重大改變?

現時香港的土地業權年期有50年、75年、99年及999年期,而早前有發展商推售新盤時以「999年地契」作為賣點,作為業主或準買家是否應該要考慮地契年期的問題?而地契年期的長短又有什麼分別?地契年期會否影響按揭?今文等ROOTS上會同大家好好分析!

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什麼是土地業權?

簡單講,持有土地業權的人士就是土地的擁有人,俗稱地主。而香港的土地業權分為「永久業權」(Freehold) 或「土地租借權」(Leasehold) 兩種。持有永久業權的土地人士,代表該塊土地歸他所有。土地持有人可以在土地上隨意發展及使用。持有土地租借權則代表土地的擁有人,或地主,將使用權租出給使用人(概念類似於業主將物業放租一樣),成功承租土地的人士可以根據租契使用或發展土地。換言之,實際上土地地主是放租人亦是土地擁有人,使用人是承租人。

土地業權種類意思例子
永久業權 Freehold土地擁有人,可決定土地用途及發展方向中環聖約翰教堂
土地租借權 Leasehold土地租借人,並非擁有人全港土地

現時的香港除了中環聖約翰教堂座落的那塊土地在1847年獲批永久業權之外,而該土地必須用作教堂之用,中華人民共和國擁有香港的全部土地。意思政府是香港最大的地主,而所有土地上蓋的物業都是政府租出給予公眾佔用一段時期。香港特別行政區行政長官可以代表政府批出有限期的政府租契或批出有限期的特許證讓土地租借人士或機構佔用土地作某些特定用途,兩者的分別在於前者一般的年期較長,後者較短。過去多年,香港政府因應批地當時環境而批出不同租賃年期的土地,有50年、75年、99年以及999年不等,加上條例亦列明一些地契可續期、有些不可續期,因此出現了不同的土地年期限制,並引起香港各界對於土地年期限制的關注。

什麼是土地年期?

自1843年起,政府批地一般都是向土地使用者批出土地契約(意思租出土地給使用者用),年期都是較多為75年及99年,並有少數土地契約年期長達999年:

  • 75年土地契約年期 – 當年香港島及九龍半島界限街以南於1842年及1860年割讓予英國政府後,英國殖民地根據英國政府指示將批出土地契約年期訂為75年。值得留意的是,75年土地年期的契約有分為可續期或不可續期的契約,較99年及999年不同。
  • 99年土地契約年期 – 在1898年,新界及界限街以北的新九龍以99年期租借予英國政府。因此,英國殖民地政府以99年減3天土地年期向土地使用人租出土地,而香港其他地區亦有開始仿效這個99年期的做法。
  • 999年土地契約年期 – 在1849年至1898年期間,英國殖民地政府有批出過999年土地年期的契約。可是當時政府擔心會失去土地的長遠控制權及期內的潛在土地收益,因而在1898年5月後已停止批出這類長年期契約。目前,只有少數位於香港島及九龍的土地的契約年期長達999年。

值得留意的是,英國殖民地於1997年需要將香港交還中國,而香港土地亦要一同歸還中國管轄,對於當時的香港土地租用者帶來不確定的因素。直到1984年12月簽訂的《中英聯合聲明》當中列明幾個有關地契續期條件,方能即時解除了當時港人的疑慮:

  • 所有土地契約,包括超越1997年6月30日年期的續期權利,均可無須補繳地價延續,惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金;
  • 凡於1997年6月30日前期滿的新界土地契約,均可續期50年,直至2047年6月30日為止;
  • 凡於1997年6月30日前期滿而沒有續期權利的香港島及九龍土地契約,可由政府續期,無須補繳地價,惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金;及
  • 政府當局可以批出租期不超過2047年6月30日的新的土地契約。

換言之,當年於1997年回歸後的土地租用期限都必定會延續到2047年。不過現今香港已經回歸祖國超過25年,亦超過了當年中央承諾香港50年不變的期限一半。接下來,對於2047年的土地業權年期大限的聲音又開始陸續浮現。

土地業權使用年期到期後可以續期嗎?

正如上述,根據當年香港回歸前定落的《中英聯合聲明》指出香港土地契約在香港回歸時到期後可以根據幾個大原則處理延續土地業權問題:

  • 所有土地契約,包括超越1997年6月30日年期的續期權利,均可無須補繳地價延續,惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金;
  • 凡於1997年6月30日前期滿的新界土地契約,均可續期50年,直至2047年6月30日為止;
  • 凡於1997年6月30日前期滿而沒有續期權利的香港島及九龍土地契約,可由政府續期,無須補繳地價,惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金;及
  • 政府當局可以批出租期不超過2047年6月30日的新的土地契約。

可是對於現時港人來講,2047年大限將至,1997年的土地延續原則可否重新再做多次或到底將來的政府會如何面對這個問題都是未知之數。

什麼是「2047大限」?

「2047大限」是指一批即將與2047年到期的土地契約。假設屆時政府不為土地業權契約續期,政府就有權收回土地,而當時的租用人(或業主)並不能夠再繼續使用土地。

「2047年大限」後土地業權可以續期嗎?

現時全港有超過3萬份新界的土地契約將於2047年到期。據發展局指,由現在起計至2047年6月29日,約有2,400個一般商業/住宅/工業用途地段的土地契約陸續到期,最早一批涉及大約50個地段的地契將於2025年到期。故此,2047年大限問題比想象中更早需要面對。

在2022年7月11日的早上,習近平主席在慶祝香港回歸祖國25周年大會暨香港特別行政區第六屆政府就職典禮發表了一段重要講話並說出:中央貫徹「一國兩制」方針堅持兩點,一是堅定不移,確保不會變、不動搖;二是全面準確,確保不走樣、不變形。這樣的好制度,沒有任何理由改變,必須長期堅持!無疑這次習主席所發表的講話可能是想給香港人派一派定心丸,希望釋除香港人對於土地業權年期的問題。對於屆時政府會如何處理這個2047年大限我們就儘管拭目以待,始終2047年大限距離現在尚有20多年的時間,而且暫時都未有一個官方的答案。不過在過去幾年香港政府已經就這方面的問題作出了一些動作目的是消除大家在這方面的疑慮。

  • 首先,地政總署於2016年9月表示,2047年並非「大限」,並重申沒有續期權利的契約在期滿時可由政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價,惟須每年繳納租金,款額相當於有關物業應課差餉租值的3%。
  • 第二,回歸後根據批地計劃批出的新土地契約一般由賣地日期起計為期50年,年期已超越2047年。至於現有土地契約續期至超越2047年的個案,薄扶林花園正是一例。該屋苑原本的土地契約為75年,在2006年年中期滿後,獲續期50年至2056年,無須補地價。另一個近期的例子,則為政府於2016年6月批出為期50年的沙田馬場特殊用途契約。
  • 第三,香港金融管理局於2016年10月發表聲明,向銀行保證,銀行無須為2047年大限調整其按揭政策,因為政府有權為於2047年期滿的契約續期。

綜合上述而言,雖然2047年大限尚有約20年而因此引起社會各界的關注,但政府已經有明確方針處理相關事宜。即使會有越來越多土地契約到期,暫時表面上睇應該不會造成太大問題。

土地契約年期會影響按揭批核嗎?

銀行批核按揭貸款的準則一般都只會參考申請人的年齡及樓齡,而最長可做30年按揭,並不會衡量物業坐落的土地契約年期。但對於銀行而言,在商言商,都需要顧慮各種的風險。雖然金管局已經向銀行保證並說明不需要為土地年期調整按揭政策,但銀行在未來會否調整策略都存在一個不確定性。

事實上,現時距離2047年只有25年,而銀行直至現在一直都有批出30年的按揭貸款。可見直至現時為止銀行暫時沒有改變批核方針。

999年地契屋苑名單

地區屋苑名稱入伙日期樓齡到期年份座數單位
港島太古城1976年12月-1987年5月35-46年28996112,696
港島愛都大廈1983年8月39年28963239
港島賽西湖大廈1978年2月44年289215925
港島帝景園1991年9月31年28865408
港島曉峰閣1993年8月29年28844528
港島殷樺花園1995年7月27年28602348
港島碧瑤灣1975年1月-1979年12月43-47年2859331,515
港島羅便臣道80號 2001年8月21年28582264
港島香港仔中心1979年12月-1982年1月40-43年2856202,788
港島聚賢居2006年6月16年28522387
港島樂信臺 1989年12月33年28443484
港島嘉兆臺1992年8月-1995年2月27-30年28435558
港島嘉景臺1990年3月32年28431221
九龍紅磡灣中心1979年9月43年288611814
九龍大同新邨1974年5月-1976年2月46-48年2870152,134
九龍必嘉坊2024年-2027年0288692,800

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【房委會居屋】按揭新安排懶人包 保證期延長至50年 最長還款期30年!

香港房屋委員會(房委會)資助房屋小組委員會於2023年11月17日通過放寬資助出售單位的按揭安排,包括居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)、租者置其屋計劃(租置計劃),按揭保證期延長至50年以及最長還款期增長至30年,我們ROOTS上會於本文為你詳盡介紹! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 資助出售單位按揭安排 現行安排新安排最長保證期*(最高保證金額)最長還款期最長保證期*(最高保證金額)最長還款期一手市場(由2024年1月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年30年(綠表:95%;白表:90%)30年租置計劃25年(綠表:95%)#25年30年(綠表:95%)#第二市場(由2024年3月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年首40年(綠表:95%;白表:90%)第40年以後至第50年(綠表:80%;白表:80%)30年租置計劃25年(綠表:95%;白表:90%)25年 * 最長保證期由個別單位首次轉讓日期起計算 # 對於購買租置計劃單位的現租戶而言,最高保證金額為繳付意向金(2,500元)後的買價餘額;至於在居屋/綠置居出售計劃中售予綠表買家的租置計劃回收單位,最高保證金額為繳付予房委會的定金(不少於買價5%)後的買價餘額 @ 按揭安排將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目及租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在二〇二三年十二月一日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。第二市場方面,按揭安排將適用於居屋/綠置居/租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均2024年3月1日或之後 一手市場 一手市場新居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期維持最長30年,而 租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長30年。而最長按揭還款期,無論新居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 這些放寬措施將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目和租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立有關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在2023年12月1日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。 第二市場 第二市場是以單位的首次轉讓日期起計,即使同一屋苑,各個單位的首次轉讓日期都有機會有所不同,買家需要留意。第二市場居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期由最長30年延長至最長50年,而第二市場租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長50年。在首40年,房委會會為綠表和白表申請者向參與財務機構提供單位估值或買價(以較低者為準)分別為最高95%和90%的按揭貸款保證。在第40年以後至第50年,房委會會向參與財務機構就按揭貸款提供最高為單位估值或買價(以較低者為準)80%的按揭貸款保證,有關做法適用於所有類別資助出售單位的綠表和白表買家。假如準按揭人所需的按揭成數為80%以上,可申請及參加香港按證保險有限公司﹙按證保險公司)的按揭保險計劃。就此,房委會已與按證保險公司達成協議,按證保險公司會讓資助出售單位白表和綠表申請者參與按揭保險計劃,從而分別取得最高90%和95%按揭貸款。詳情會於稍後公布。 而最長按揭還款期,無論第二市場居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 房委會會與財務機構及按證保險公司跟進及落實有關安排。延長在第二市場出售的資助出售單位的最長按揭保證期及還款期的推行日期定於2024年3月1日,並適用於所有在推行日期當日或之後用作購買在第二市場出售的居屋/綠置居/租置計劃單位而提取的新按揭貸款。 按揭貸款保證 房委會表示,就按揭貸款保證期延長至50年,剩餘保證期超過十年的居屋/綠置居單位會由約14%大幅增至約98%;而剩餘保證期超過十年的租置計劃單位則由約24%增至100%。連同延長最長按揭還款期,這將讓買家可取得年期更長的按揭貸款,有助第二市場資助出售單位的流轉。 為鼓勵參與財務機構向資助出售單位的買家提供按揭貸款和較優惠的按揭條款,房委會為參與財務機構提供按揭貸款保證。根據房委會與參與財務機構所簽訂的按揭保證契據,在按揭貸款保證期內及適用的按揭保證契據所列的指定情況下,房委會會承擔有關資助出售單位按揭人拖欠的還款差額。按揭貸款保證適用於在一手市場和第二市場出售而無須繳付補價的居屋、綠置居和租置計劃單位。

【天水圍YOHO WEST】天水圍首個港鐵盤 天榮站上蓋|附按揭資料

由新鴻基地產及港鐵合作發展的天水圍首個港鐵住宅項目「YOHO WEST」即將推出,樓盤位於天水圍輕鐵天榮站上蓋,預計於9月初取得預售文件,隨後公佈樓書及開放示範單位,最快11月開售。YOHO WEST第一期的預計關鍵日期為2024年9月30日,樓花期約1年。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! YOHO WEST 基本資料 地址天水圍天恩路1號發展商新鴻基地產、港鐵座數3座住宅總數1,976伙(第一期:1,393伙;第二期:583伙)實用面積第一期:245 - 1,073呎樓層42層單位間隔第一期:開放式至四房預計關鍵日期第一期:2024年9月30日校網小學:72校網;中學:元朗區 https://youtube.com/shorts/jdSDFNzuETk YOHO WEST命名意思 YOHO WEST以「YOHO」命名,因項目與元朗YOHO系列有不少共通點,例如交通配套成熟,住宅基座接駁鐵路,鄰近商場,生活配套完善。而「WEST」代表項目位處於新界西,新地看好新界西北區的發展前景。 YOHO WEST 戶型分析 YOHO WEST由四座住宅大樓組成,三座均設有42層,YOHO WEST第一期合共提供1,393個單位,以中小型單位為主。 YOHO WEST第一期設有4座,分別為2A座、2B座、3A座、3B座。YOHO WEST第一期提供10種戶型,戶型涵蓋開放式至三房單位,項目主打為兩房單位。兩房間隔佔超過一半,三房以下單位佔全盤超過75%。 YOHO WEST第一期戶型分佈 戶型呎數伙數開放式266呎待公佈一房286 - 363呎待公佈兩房390 - 447呎待公佈三房500 - 696呎待公佈合共1,393伙 YOHO WEST...