Home物業買賣買樓新手教學【土地業權年期】買樓要揀999年地契?2047後土地業權會有重大改變?

【土地業權年期】買樓要揀999年地契?2047後土地業權會有重大改變?

現時香港的土地業權年期有50年、75年、99年及999年期,而早前有發展商推售新盤時以「999年地契」作為賣點,作為業主或準買家是否應該要考慮地契年期的問題?而地契年期的長短又有什麼分別?地契年期會否影響按揭?今文等ROOTS上會同大家好好分析!

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什麼是土地業權?

簡單講,持有土地業權的人士就是土地的擁有人,俗稱地主。而香港的土地業權分為「永久業權」(Freehold) 或「土地租借權」(Leasehold) 兩種。持有永久業權的土地人士,代表該塊土地歸他所有。土地持有人可以在土地上隨意發展及使用。持有土地租借權則代表土地的擁有人,或地主,將使用權租出給使用人(概念類似於業主將物業放租一樣),成功承租土地的人士可以根據租契使用或發展土地。換言之,實際上土地地主是放租人亦是土地擁有人,使用人是承租人。

土地業權種類意思例子
永久業權 Freehold土地擁有人,可決定土地用途及發展方向中環聖約翰教堂
土地租借權 Leasehold土地租借人,並非擁有人全港土地

現時的香港除了中環聖約翰教堂座落的那塊土地在1847年獲批永久業權之外,而該土地必須用作教堂之用,中華人民共和國擁有香港的全部土地。意思政府是香港最大的地主,而所有土地上蓋的物業都是政府租出給予公眾佔用一段時期。香港特別行政區行政長官可以代表政府批出有限期的政府租契或批出有限期的特許證讓土地租借人士或機構佔用土地作某些特定用途,兩者的分別在於前者一般的年期較長,後者較短。過去多年,香港政府因應批地當時環境而批出不同租賃年期的土地,有50年、75年、99年以及999年不等,加上條例亦列明一些地契可續期、有些不可續期,因此出現了不同的土地年期限制,並引起香港各界對於土地年期限制的關注。

什麼是土地年期?

自1843年起,政府批地一般都是向土地使用者批出土地契約(意思租出土地給使用者用),年期都是較多為75年及99年,並有少數土地契約年期長達999年:

  • 75年土地契約年期 – 當年香港島及九龍半島界限街以南於1842年及1860年割讓予英國政府後,英國殖民地根據英國政府指示將批出土地契約年期訂為75年。值得留意的是,75年土地年期的契約有分為可續期或不可續期的契約,較99年及999年不同。
  • 99年土地契約年期 – 在1898年,新界及界限街以北的新九龍以99年期租借予英國政府。因此,英國殖民地政府以99年減3天土地年期向土地使用人租出土地,而香港其他地區亦有開始仿效這個99年期的做法。
  • 999年土地契約年期 – 在1849年至1898年期間,英國殖民地政府有批出過999年土地年期的契約。可是當時政府擔心會失去土地的長遠控制權及期內的潛在土地收益,因而在1898年5月後已停止批出這類長年期契約。目前,只有少數位於香港島及九龍的土地的契約年期長達999年。

值得留意的是,英國殖民地於1997年需要將香港交還中國,而香港土地亦要一同歸還中國管轄,對於當時的香港土地租用者帶來不確定的因素。直到1984年12月簽訂的《中英聯合聲明》當中列明幾個有關地契續期條件,方能即時解除了當時港人的疑慮:

  • 所有土地契約,包括超越1997年6月30日年期的續期權利,均可無須補繳地價延續,惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金;
  • 凡於1997年6月30日前期滿的新界土地契約,均可續期50年,直至2047年6月30日為止;
  • 凡於1997年6月30日前期滿而沒有續期權利的香港島及九龍土地契約,可由政府續期,無須補繳地價,惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金;及
  • 政府當局可以批出租期不超過2047年6月30日的新的土地契約。

換言之,當年於1997年回歸後的土地租用期限都必定會延續到2047年。不過現今香港已經回歸祖國超過25年,亦超過了當年中央承諾香港50年不變的期限一半。接下來,對於2047年的土地業權年期大限的聲音又開始陸續浮現。

土地業權使用年期到期後可以續期嗎?

正如上述,根據當年香港回歸前定落的《中英聯合聲明》指出香港土地契約在香港回歸時到期後可以根據幾個大原則處理延續土地業權問題:

  • 所有土地契約,包括超越1997年6月30日年期的續期權利,均可無須補繳地價延續,惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金;
  • 凡於1997年6月30日前期滿的新界土地契約,均可續期50年,直至2047年6月30日為止;
  • 凡於1997年6月30日前期滿而沒有續期權利的香港島及九龍土地契約,可由政府續期,無須補繳地價,惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金;及
  • 政府當局可以批出租期不超過2047年6月30日的新的土地契約。

可是對於現時港人來講,2047年大限將至,1997年的土地延續原則可否重新再做多次或到底將來的政府會如何面對這個問題都是未知之數。

什麼是「2047大限」?

「2047大限」是指一批即將與2047年到期的土地契約。假設屆時政府不為土地業權契約續期,政府就有權收回土地,而當時的租用人(或業主)並不能夠再繼續使用土地。

「2047年大限」後土地業權可以續期嗎?

現時全港有超過3萬份新界的土地契約將於2047年到期。據發展局指,由現在起計至2047年6月29日,約有2,400個一般商業/住宅/工業用途地段的土地契約陸續到期,最早一批涉及大約50個地段的地契將於2025年到期。故此,2047年大限問題比想象中更早需要面對。

在2022年7月11日的早上,習近平主席在慶祝香港回歸祖國25周年大會暨香港特別行政區第六屆政府就職典禮發表了一段重要講話並說出:中央貫徹「一國兩制」方針堅持兩點,一是堅定不移,確保不會變、不動搖;二是全面準確,確保不走樣、不變形。這樣的好制度,沒有任何理由改變,必須長期堅持!無疑這次習主席所發表的講話可能是想給香港人派一派定心丸,希望釋除香港人對於土地業權年期的問題。對於屆時政府會如何處理這個2047年大限我們就儘管拭目以待,始終2047年大限距離現在尚有20多年的時間,而且暫時都未有一個官方的答案。不過在過去幾年香港政府已經就這方面的問題作出了一些動作目的是消除大家在這方面的疑慮。

  • 首先,地政總署於2016年9月表示,2047年並非「大限」,並重申沒有續期權利的契約在期滿時可由政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價,惟須每年繳納租金,款額相當於有關物業應課差餉租值的3%。
  • 第二,回歸後根據批地計劃批出的新土地契約一般由賣地日期起計為期50年,年期已超越2047年。至於現有土地契約續期至超越2047年的個案,薄扶林花園正是一例。該屋苑原本的土地契約為75年,在2006年年中期滿後,獲續期50年至2056年,無須補地價。另一個近期的例子,則為政府於2016年6月批出為期50年的沙田馬場特殊用途契約。
  • 第三,香港金融管理局於2016年10月發表聲明,向銀行保證,銀行無須為2047年大限調整其按揭政策,因為政府有權為於2047年期滿的契約續期。

綜合上述而言,雖然2047年大限尚有約20年而因此引起社會各界的關注,但政府已經有明確方針處理相關事宜。即使會有越來越多土地契約到期,暫時表面上睇應該不會造成太大問題。

土地契約年期會影響按揭批核嗎?

銀行批核按揭貸款的準則一般都只會參考申請人的年齡及樓齡,而最長可做30年按揭,並不會衡量物業坐落的土地契約年期。但對於銀行而言,在商言商,都需要顧慮各種的風險。雖然金管局已經向銀行保證並說明不需要為土地年期調整按揭政策,但銀行在未來會否調整策略都存在一個不確定性。

事實上,現時距離2047年只有25年,而銀行直至現在一直都有批出30年的按揭貸款。可見直至現時為止銀行暫時沒有改變批核方針。

999年地契屋苑名單

地區屋苑名稱入伙日期樓齡到期年份座數單位
港島太古城1976年12月-1987年5月35-46年28996112,696
港島愛都大廈1983年8月39年28963239
港島賽西湖大廈1978年2月44年289215925
港島帝景園1991年9月31年28865408
港島曉峰閣1993年8月29年28844528
港島殷樺花園1995年7月27年28602348
港島碧瑤灣1975年1月-1979年12月43-47年2859331,515
港島羅便臣道80號 2001年8月21年28582264
港島香港仔中心1979年12月-1982年1月40-43年2856202,788
港島聚賢居2006年6月16年28522387
港島樂信臺 1989年12月33年28443484
港島嘉兆臺1992年8月-1995年2月27-30年28435558
港島嘉景臺1990年3月32年28431221
九龍紅磡灣中心1979年9月43年288611814
九龍大同新邨1974年5月-1976年2月46-48年2870152,134
九龍必嘉坊2024年-2027年0288692,800

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每日全球經濟受到不同環境因素影響,香港樓市依然穩固。就算失業率飆升,要買樓上車的香港人依然要買樓。有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2023最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行,憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! ROOTS上會獨家銀行按揭JETSO優惠表 私人物業新按買賣按揭(一手、二手) 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 200萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 300萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 400萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 500萬起 H+1.3% 3.225% 3%   私人物業轉按按揭 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 200萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 300萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 400萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 500萬起 H+1.3% 3.225% 3%   居屋、車位及工商舖按揭 物業種類 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 居屋 N/A H+1.3% / P-2.5% 3.375% 2.35% 車位 N/A H+1.65% 3.375% 0.20% 工商舖 N/A H+1.65% 3.375% 0.20%   雖然今年香港經濟受到多種因素衝擊,但樓市依然穩固。就算失業率飆升,要買樓上車的香港人依然要買樓。有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 想知道邊間銀行按揭利率最低 ? 邊間銀行提供最多按揭回贈 ?...

【2023 新盤】最齊全港預計發售一手樓名單

一手樓新盤一向是香港人重點留意的投資產品。自從香港與內地通關消息一出,不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤,引發不少市民矚目。根據資料報告,本港預計有過百個新盤推售,合共提供超過4萬伙,較去年增加接近20%,有機會創下2005年以來新高。今文ROOTS上會就會帶大家細看今年有機會推售的各區新盤! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 2023 新界區預計可供發售一手新盤住宅項目(28個項目) 新界區為近年一手樓盤的重點區,今年亦不例外將會預計有 15,000 伙推出。元朗站提供 939 伙的 The YOHO Hub C 期、錦上路站 680 伙的柏瓏III及輕鐵天榮站的 1,393 伙將會是今年的重頭戲。 當然,講到新界不能不講北部都會區。具備北部都會區概念的項目都有約 10 個項目,接近10,000伙。當中屯門 NOVO LAND 第 2A 至...

【定息按揭計劃】一文睇清是什麼,供貴息究竟有無好處?

有留意的朋友,政府終於宣布香港按揭證券有限公司較於早年推出的定息按揭試驗計劃正式恆常化。根據按揭證券公司定息按揭計劃"為有意置業的人士提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。目的是希望透過額外的財務選擇,讓有意置業的人士減低面對利率波動的風險,並促進銀行體系的長遠穩定發展。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! 什麼是「定息按揭計劃」? 現時利率位於低處,展望張來按揭利率只會有增無減,因此財政司司長在2020年推出定息按揭實驗計劃。這個定息按揭計劃主要為業主或買樓人士提供一個保險方案,萬一按揭利率上升都不會影響這個按揭計劃的用家。換言之,就算按揭利率倍升,定息按揭計劃用家的每月供款都不會有所變動。 定息按揭計劃年利率幾多? 不同按揭年期會有不同年利率: 10年 4.50% 15年 4.65% 20年 4.80% 【注意:定息年期不代表按揭年期,定息期完結後可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率的浮息利率】 定息按揭計劃適合什麼人申請? 定息按揭計劃最大好處就是申請人不需要通過壓力測試。一般的按揭需要通過加三利息的壓力測試,變相減低按揭申請人的借貸能力。不過用定息按揭計劃的人可以直接免過壓力測試因為按揭計劃已經定息,不再存在加息風險。定係按揭計劃申請人的供款只需要不超過入息的50%便可。換言之,如果一般按揭的壓力測試差少少就通過就可以考慮轉換至定息按揭計劃。 另外,預測未來息率將會飆升的業主適合申請定係按揭計劃。 定息計劃能減輕買樓負擔嗎? 從一個利息支出角度,在當刻使用定息計劃係沒有太大好處,因為現時銀行按揭息率普遍都封頂於3.625%,而有提供H按計劃的銀行利率就更低。不過從一個申請按揭角度,買樓負擔一定減輕因為申請人不需要再通過壓力測試。在加3%的計算情況下,壓測大大提高申請人入息要求。正正因為現在不需要通過壓測,申請負擔要求大大減低。 定息按揭計劃有什麼好處? 不會受將來加息影響 無需通過壓力測試(仍須通過供款與收入比率50%測試) 可配合港幣$1000萬內高成數按揭物業借最多9成按揭(新按保計劃) 定息按揭計劃有什麼壞處? 無法享受低息週期 這個實驗計劃只有$10億,會否加碼仍然有待觀察 什麼銀行提供定息按揭計劃? 中國銀行 創興銀行 大新銀行 工商銀行 上海商業銀行 渣打銀行 東亞銀行 什麼時候可以申請定息按揭計劃? 由現在開始申請人可以向銀行申請定息按揭計劃,該計劃申請程序有別於一般按揭申請,有意者可聯絡我們查詢。 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!