【土地業權年期】買樓要揀999年地契？2047後土地業權會有重大改變？

現時香港的土地業權年期有50年、75年、99年及999年期，而早前有發展商推售新盤時以「999年地契」作為賣點，作為業主或準買家是否應該要考慮地契年期的問題？而地契年期的長短又有什麼分別？地契年期會否影響按揭？今文等ROOTS上會同大家好好分析！

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什麼是土地業權？

簡單講，持有土地業權的人士就是土地的擁有人，俗稱地主。而香港的土地業權分為「永久業權」(Freehold) 或「土地租借權」(Leasehold) 兩種。持有永久業權的土地人士，代表該塊土地歸他所有。土地持有人可以在土地上隨意發展及使用。持有土地租借權則代表土地的擁有人，或地主，將使用權租出給使用人（概念類似於業主將物業放租一樣），成功承租土地的人士可以根據租契使用或發展土地。換言之，實際上土地地主是放租人亦是土地擁有人，使用人是承租人。

現時的香港除了中環聖約翰教堂座落的那塊土地在1847年獲批永久業權之外，而該土地必須用作教堂之用，中華人民共和國擁有香港的全部土地。意思政府是香港最大的地主，而所有土地上蓋的物業都是政府租出給予公眾佔用一段時期。香港特別行政區行政長官可以代表政府批出有限期的政府租契或批出有限期的特許證讓土地租借人士或機構佔用土地作某些特定用途，兩者的分別在於前者一般的年期較長，後者較短。過去多年，香港政府因應批地當時環境而批出不同租賃年期的土地，有50年、75年、99年以及999年不等，加上條例亦列明一些地契可續期、有些不可續期，因此出現了不同的土地年期限制，並引起香港各界對於土地年期限制的關注。

什麼是土地年期？

自1843年起，政府批地一般都是向土地使用者批出土地契約（意思租出土地給使用者用），年期都是較多為75年及99年，並有少數土地契約年期長達999年：

• 75年土地契約年期 – 當年香港島及九龍半島界限街以南於1842年及1860年割讓予英國政府後，英國殖民地根據英國政府指示將批出土地契約年期訂為75年。值得留意的是，75年土地年期的契約有分為可續期或不可續期的契約，較99年及999年不同。
• 99年土地契約年期 – 在1898年，新界及界限街以北的新九龍以99年期租借予英國政府。因此，英國殖民地政府以99年減3天土地年期向土地使用人租出土地，而香港其他地區亦有開始仿效這個99年期的做法。
• 999年土地契約年期 – 在1849年至1898年期間，英國殖民地政府有批出過999年土地年期的契約。可是當時政府擔心會失去土地的長遠控制權及期內的潛在土地收益，因而在1898年5月後已停止批出這類長年期契約。目前，只有少數位於香港島及九龍的土地的契約年期長達999年。

值得留意的是，英國殖民地於1997年需要將香港交還中國，而香港土地亦要一同歸還中國管轄，對於當時的香港土地租用者帶來不確定的因素。直到1984年12月簽訂的《中英聯合聲明》當中列明幾個有關地契續期條件，方能即時解除了當時港人的疑慮：

• 所有土地契約，包括超越1997年6月30日年期的續期權利，均可無須補繳地價延續，惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金；
• 凡於1997年6月30日前期滿的新界土地契約，均可續期50年，直至2047年6月30日為止；
• 凡於1997年6月30日前期滿而沒有續期權利的香港島及九龍土地契約，可由政府續期，無須補繳地價，惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金；及
• 政府當局可以批出租期不超過2047年6月30日的新的土地契約。

換言之，當年於1997年回歸後的土地租用期限都必定會延續到2047年。不過現今香港已經回歸祖國超過25年，亦超過了當年中央承諾香港50年不變的期限一半。接下來，對於2047年的土地業權年期大限的聲音又開始陸續浮現。

土地業權使用年期到期後可以續期嗎？

正如上述，根據當年香港回歸前定落的《中英聯合聲明》指出香港土地契約在香港回歸時到期後可以根據幾個大原則處理延續土地業權問題：

• 所有土地契約，包括超越1997年6月30日年期的續期權利，均可無須補繳地價延續，惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金；
• 凡於1997年6月30日前期滿的新界土地契約，均可續期50年，直至2047年6月30日為止；
• 凡於1997年6月30日前期滿而沒有續期權利的香港島及九龍土地契約，可由政府續期，無須補繳地價，惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金；及
• 政府當局可以批出租期不超過2047年6月30日的新的土地契約。

可是對於現時港人來講，2047年大限將至，1997年的土地延續原則可否重新再做多次或到底將來的政府會如何面對這個問題都是未知之數。

什麼是「2047大限」？

「2047大限」是指一批即將與2047年到期的土地契約。假設屆時政府不為土地業權契約續期，政府就有權收回土地，而當時的租用人（或業主）並不能夠再繼續使用土地。

「2047年大限」後土地業權可以續期嗎？

現時全港有超過3萬份新界的土地契約將於2047年到期。據發展局指，由現在起計至2047年6月29日，約有2,400個一般商業／住宅／工業用途地段的土地契約陸續到期，最早一批涉及大約50個地段的地契將於2025年到期。故此，2047年大限問題比想象中更早需要面對。

在2022年7月11日的早上，習近平主席在慶祝香港回歸祖國25周年大會暨香港特別行政區第六屆政府就職典禮發表了一段重要講話並說出：中央貫徹「一國兩制」方針堅持兩點，一是堅定不移，確保不會變、不動搖；二是全面準確，確保不走樣、不變形。這樣的好制度，沒有任何理由改變，必須長期堅持！無疑這次習主席所發表的講話可能是想給香港人派一派定心丸，希望釋除香港人對於土地業權年期的問題。對於屆時政府會如何處理這個2047年大限我們就儘管拭目以待，始終2047年大限距離現在尚有20多年的時間，而且暫時都未有一個官方的答案。不過在過去幾年香港政府已經就這方面的問題作出了一些動作目的是消除大家在這方面的疑慮。

• 首先，地政總署於2016年9月表示，2047年並非「大限」，並重申沒有續期權利的契約在期滿時可由政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價，惟須每年繳納租金，款額相當於有關物業應課差餉租值的3%。
• 第二，回歸後根據批地計劃批出的新土地契約一般由賣地日期起計為期50年，年期已超越2047年。至於現有土地契約續期至超越2047年的個案，薄扶林花園正是一例。該屋苑原本的土地契約為75年，在2006年年中期滿後，獲續期50年至2056年，無須補地價。另一個近期的例子，則為政府於2016年6月批出為期50年的沙田馬場特殊用途契約。
• 第三，香港金融管理局於2016年10月發表聲明，向銀行保證，銀行無須為2047年大限調整其按揭政策，因為政府有權為於2047年期滿的契約續期。

綜合上述而言，雖然2047年大限尚有約20年而因此引起社會各界的關注，但政府已經有明確方針處理相關事宜。即使會有越來越多土地契約到期，暫時表面上睇應該不會造成太大問題。

土地契約年期會影響按揭批核嗎？

銀行批核按揭貸款的準則一般都只會參考申請人的年齡及樓齡，而最長可做30年按揭，並不會衡量物業坐落的土地契約年期。但對於銀行而言，在商言商，都需要顧慮各種的風險。雖然金管局已經向銀行保證並說明不需要為土地年期調整按揭政策，但銀行在未來會否調整策略都存在一個不確定性。

事實上，現時距離2047年只有25年，而銀行直至現在一直都有批出30年的按揭貸款。可見直至現時為止銀行暫時沒有改變批核方針。

999年地契屋苑名單

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