Home物業買賣【單位面積】睇樓要用實用面積?同建築面積可以差幾遠?

【單位面積】睇樓要用實用面積?同建築面積可以差幾遠?

實用面積同建築面積兩個專業名詞大家都應該聽唔少,不過究竟當中有什麼分別?什麼時候需要用實用面積?什麼時候要用建築面積?ROOTS上會今次就會為大家講清講楚,睇完下文之後包保各位唔會再搞錯!

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什麼是「實用面積」?

為打擊發展商透過「建築面積」誇大單位空間大小,以及將非單位內的空間納入單位空間計算,政府於2013年落實了《一手住宅物業銷售條例》,規定所有住宅物業必須要以「實用面積」計算。

實用面積(Saleable Area),是單位使用的樓面面積。根據《一手住宅物業銷售條例》(條例)下,實用面積包括單位裡面露台、陽台及工作平台的面積,但不包括單位以外的面積。單位以外的面積包括車位、花園、走廊、冷氣機房、公用樓梯、升降機、大堂、窗台、閣樓、前庭、庭院等。

可能讀者這個時候會問,牆身又如何計算使用面積呢?一般來講牆身有兩個計算方法,視乎牆身是用作分隔相鄰單位還是公用部分。假設牆身是分隔兩個單位,實用面積是由相鄰單位共有的分隔牆的中線起計單位以內的面積。另一邊廂,假設單位位於大單邊或牆身是用作分隔公用部分,實用面積需要由牆身外部開始量度,牆身的總厚度需要計入單位的實用面積。

值得留意的是,單位內的間隔牆及支柱亦應包括在實用面積內。同時,參觀示範單位時,發展商在售樓說明書都會列明露台 (Balcony)、工作平台 (Utility Platform) 及 陽台 (Verrandah) 的面積。露台、工作平台或陽台的樓面面積,須從圍封該露台、工作平台或陽台的圍封牆的外部開始量度。

什麼是「建築面積」?

「建築面積」或「總樓面面積」,又稱 Gross Floor Area,主要是按照《建築物條例》用來計算建築物業發展的地積比率。當根據城市規劃或土地契約進行發展規管,「建築面積」會有不同的解釋。而在售樓書上的「建築面積」則沒有統一的計算標準。以往發展商無論起住宅、工廈或寫字樓都會將所有公共空間包括走廊、停車場、大堂、垃圾房計算在「建築面積」裡面。這個做法出現了「建築面積」大,但實際的單位「實用面積」低的情況,俗稱「發水樓」。

什麼是「發水樓」?

發展商在香港買地時是需要根據地積比率計算總樓面面積以及其價值,不過建築事務監督有特權豁免某些建築部分不計入總樓面面積。因而,發展商買地的時候有機會可以不需要繳付獲寬免樓面的價值,但將獲寬免的面積範圍銷售給買家。換言之,發展商利用酌情權建造發水樓,建築面積通常包括會所、公用走廊、平台花園、垃圾房、電梯大堂等。發展商需然不需要為這些公用部分繳付地價,但可以將這些部分列入為建築面積然後賣給買家。

為限制各發展商建造發水樓,屋宇署於2011年4月1日推出限制樓宇總樓面面積寬免不超過10%的作業備考,可獲寬免樓面面積的設施(不包括停車場),上限比例由2至3成不等,統一降低至1成。

什麼時候會用建築面積?

根據現時規例,只有住宅單位需要用「實用面積」計算發售,其他物業種類例如商鋪、寫字樓、工廠大廈都不受限制。換言之,買家需要留意買其他物業種類時需要留意單位的實用率,不要盲目跟從「建築面積」。

如何查詢單位的實用面積?

現時發售的一手單位都必須要以「實用面積」發售,因此想知道單位的實用面積可以透過發展項目的售樓說明書查閱。

至於購買二手樓的朋友可以透過差餉物業估價署的物業資訊網,找到二手樓的實用面積。

低層單位與高層單位的面積有什麼分別?

「實用面積」是根據單位外牆內的空間,但由於低層單位的牆身因結構承重需要而較高層厚,所以就算低層單位「實用面積」與高層一樣,可用的空間都會較小。

新樓與舊樓實用性有什麼分別?

有留意開樓的讀者應該聽過不少老人家講即使「實用面積」一樣,舊樓較新樓實用。主要是因為舊樓有機會少了露台或工作平台,開則較四方,而且舊樓牆身有機會較薄,新樓有機會用較厚的玻璃幕墻設計,所以感覺及實際上可用空間小了。

平面圖實用面積與真實情況有差距?

售樓說明書裡面所顯示的實用面積有機會比單位實際情況有差距,因為樓書裡面的尺寸不會將單位的裝修物料例如地板或批盪計算在內。

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ROOTS 上會 為大家比較全港各大銀行2024最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行,憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠,想了解更多有關按揭或置業資訊,可以聯絡我們的按揭專員! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! ROOTS上會獨家銀行按揭JETSO優惠表 私人物業新按買賣按揭(一手、二手) H按年利率低至P按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)H+1.3%P-2%4.125%2.45% 私人物業轉按按揭 H按年利率低至P按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)H+1.3%P-2%4.125%2.45% 居屋、車位及工商舖按揭 物業種類H按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)居屋H+1.3% / P-1.75%4.125%0.8%車位H+1.8%4.225%0.2%工商舖H+1.8%4.225%0.2% 香港各大銀行按揭計劃一覽 銀行(Bank)最優惠利率(Prime Rate)P按年利率 (Prime Offer)H按年利率 (HIBOR Offer)高息戶口 (Mortgage Link)罰息期 (Penalty Period)中國銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年匯豐銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年恆生銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年東亞銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年工銀亞洲6.125%P-2%H+1.3%有2年花旗銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年交通銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年渣打銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年創興銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年集友銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年中信銀行6.125%P-1.5%H+1.3%有2年富邦銀行6.25%P%H+1.3%沒有2年 如欲了解更多有關H按及P按的詳情,可參閱「H按」及「P按」。 想知道邊間銀行最高回贈?立即聯絡按揭專員為你提供最新銀行按揭優惠! 綠色按揭 現在,多間銀行推出「綠色按揭」計劃,按揭申請過程全無紙化,由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常賬單管理,全程線上辦理,將按揭服務數碼化,推動減碳環保,申請「綠色按揭」亦可獲得額外優惠,以吸引業主購入符合綠建環評原則的物業,並進一步提倡環保理念。 銀行綠色按揭回贈中國銀行高達 $14,888匯豐銀行高達 $14,888恒生銀行高達 $14,888東亞銀行高達 $12,000渣打銀行高達 $6,888 銀行按揭回贈及按揭利率常見問題FAQ ROOTS上會有什麼好處? ROOTS上會提供5大服務: 網上按揭申請服務 個人化A.I.按揭評估 按揭利率回贈比較 智能按揭計算機 每週按揭教室 以上的每項按揭服務都是從客人角度研發,確保服務能夠幫助每一位想置業的客人。 ROOTS上會按揭回贈好嗎? ROOTS上會每一天都會與銀行按揭部門聯繫,務求緊貼市場及為客戶索取最新按揭優惠資訊。換言之,ROOTS上會必定可以為客人爭取最佳按揭利率及按揭回贈。 ROOTS上會與其他按揭平台有何不同? 有別於其他按揭服務提供者,ROOTS上會提供網上按揭申請服務。傳統按揭轉介只會提供銀行按揭部職員聯絡資料給客戶。之後客戶要親身去銀行排隊及手填申請表,得不到全面性的服務,而ROOTS上會則包括網上按揭申請服務及個人化A.I.按揭評估。 應該申請邊間銀行按揭? 客人申請按揭時,當然想揀最低利息及最高按揭回贈的offer。不過,除了利息及回贈外,銀行審批按揭時還有很多鮮為人知的規矩。若不了解,輕則需要重新遞交文件向其他銀行申請,嚴重則影響按揭審批時間,導致趕不上成交日期,需要撻訂。例如:花旗銀行利息低回贈高,但不接受村屋或居屋按揭申請。 因此,向任何一間銀行申請按揭前,ROOTS團隊建議先WhatsApp我們查詢了解,或者填寫個人化A.I.按揭評估,預先評估自己的獲批按揭機率及得到各大銀行更即時更準確的接按揭利率及優惠,讓你更輕鬆揀出心水銀行,拎盡回贈優惠! 銀行按揭回贈越高一定越好?過高要扣貸款額? 根據金管局,當銀行提供的按揭回贈超過貸款額1%,銀行要以扣減貸款額的方式發放回贈,並不能夠給客人現金回贈。 例如:若貸款額為港幣400萬,回贈1.2%(港幣4.8萬),銀行不能夠將港幣4.8萬現金一筆過給業主或按揭申請人。根據金管局指引,銀行需要將回贈在貸款額扣除,變相申請人最後要還的按揭貸款額本金為港幣395.2萬。 這個回贈方式最大的好處就是按揭貸款本金少了,相等於要供得利息都少了。回贈超過1%的計劃一般比較適合有充裕現金流的業主,而不急住需要額外的現金幫補日常或其他買樓開支等等。換言之,高按揭回贈優惠未必個個適合。急需現金的業主反而可以要考慮申請按揭回贈較低的銀行。 到底揀「H按」定「P按」好? 一般而言,除了居屋只能用P按之外,銀行按揭利率offer都會同時提供「H按」及「P按」。 例如:H+1.3% / P-2.25%...