【居屋開支】 印花稅及其他重要開支一覽-幫你計好數,上車無難度!

August 9, 2021

居屋一向是年輕人的上車首選,主要原因不外乎居屋比起一般私樓便宜得多,無論是樓價還是首期,都是一般打工仔較容易入場的水平。不過,平還平,都不能夠低估買居屋時候所需要付出的費用及其他居屋開支,特別是印花稅的計算。今次文章就會為你解釋一下買居屋的各項使費,讓各位小業主們可以更清楚地計計數,了解入場費!

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居屋開支 – 首期

買樓其中一樣最需要的當然是首期,而首期亦有好大機會是對小業主來說最大的一次性支出。居屋的首期要付多少,首先當然是睇樓價而定。另外,也要視乎你是使用「白表」還是「綠表」買。

「白表」的意思是指一般人需經入息審查去入表抽的居屋,而「綠表」即是專門為現有公屋戶而設。以白表抽居屋有幾難中籤都唔使講,而原來兩種表格的首期和按揭成數都有分別。

利用白表抽居屋,最多可以借九成按揭,上會時付一成首期;而綠表則更低,最多可以用半成首期上會,借九成半按揭。2020 年居屋當中,最平是粉嶺山麗苑B座1樓9號室,售價僅為116.6萬元,單位實用面積279呎。如果以綠表抽,最平 5.83 萬就夠付首期。而最貴的單位是啟翔苑B座33樓8號室,售價為488.8萬元,單位實用面積502呎。如果以白表抽的話,則要付上48.9萬首期。

由最平到最貴首期價錢各有不同,差額將近10倍,各位準業主們入市前就記得要準備好銀彈。

居屋支出 – 印花稅

買居屋除了第一時間要俾首期之外,印花稅都是極之重要的一環,而香港使用的最基本印花稅稱為「從價印花稅」。業主們在抽中了居屋之後,需要面對三個樓價:物業市值/印花稅估值/折後市值。而業主要用作購買單位的價錢是折後的市值。

而印花稅的計算,則是使用由房署計算的印花稅估值去計算,而並非用當時單位的市價去計算。這個概念要特別了解清楚,否則就可能連印花稅的稅率及價錢都會計錯。

而入紙申請居屋的人都是首次置業的業主,所用的印花稅率是「第二標準稅率」,其稅率可參考下表:

物業價格

第二標準稅率

$200萬或以下

$100

$200萬 – $2,351,760

$100 + 超過200萬以外樓價的10%

$2,351,761 – $300萬

樓價的 1.50%

$3,000,001 – $3,290,320

$45,000 + 超過300萬以外樓價的10%

$3,290,321 – $400萬

樓價的 2.25%

$4,000,001 – $4,428,570

$90,000 + 超過400萬以外樓價的10%

$4,428,571 – $600萬

樓價的 3%

$6,000,001 – $672萬

$180,000元 + 超過600萬以外樓價的10%

$20,000,001 – $21,739,120

$750,000元 + 超過2000萬元樓價的10%

$21,739,121 或以上

樓價的 4.25%

知道以上的第二標準稅率後,就不難明白清楚樓價的重要性。如果樓價是 200 萬,印花稅只需付上 $100。如果樓價是 $2,100,000,則變成 $100 + (2,100,000-2,000,000)x 10%,即是 $10,100,相差足足一萬!

居屋裝修費用

有一個費用是居屋比起私樓貴的,就是裝修。現在的新型私樓一般都會包裝修及基本家電,例如雪櫃洗衣機等等,只需要添置基本家俬就已經可以入住。但居屋的話一般就沒有這些配套,要由業主自行負責。

根據行內朋友資訊,一般居屋基本裝修收費約 $600 一呎,乘以單位呎數大約可知道總使費。如果想要有些特別的設計或想豪裝,每呎裝修費則更高,可去到 $800 至 $1000 一呎。特別是買大單位的業主就更加要計好數,因為裝修成本可以很高。

除了居屋本身的裝修,如果業主是以綠表買的話,本身在公屋單位中曾經有過的改動也要付費還原,而當中涉及的價錢是沒法估算的,因為要視乎改動過的部分及大小程度,由房署進行評估。

除了以上支出之外,其他雜費例如律師費等,則和買私樓差不多,都是幾千元可以解決。而在上述的幾項主要費用之中,特別要再次提醒各位留意印花稅方面,因為萬一計錯樓價的話,印花稅的稅率可以有很大分別,隨時更會令業主們失算做錯 budget。

如果你對於居屋支出仍有疑問的話,歡迎聯絡 ROOTS上會和我們討論一下,讓我們助你計算一個最適合最易上會的方案!

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