【釘契樓】土地登記冊現押記令會否影響買家做按揭?

March 22, 2021

最近有位客人剛剛求婚成功(恭喜曬!)並積極搵樓打算置業成家立室。經過3個月的週末睇樓活動,客人幾經辛苦終於搵到一間心儀物業。以為落訂後可以放下心頭大石的他在查冊字裡行間發現賣家欠債累累,物業有多項未解除按揭及押記令,俗稱被釘契,當堂心都離一離。擔心銀行會因此借不足釘契樓,客人聯絡ROOTS上會希望可以協助確保按揭成功批核。

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什麼是釘契樓?

「釘契樓」意思是指物業或業主因某些事情觸犯法律,導致出現法律訴訟,而該訴訟記錄被註冊在土地註冊處。

為什麼會被釘契?

被釘契的原因可以包括:

  • 欠債
    • 如果業主欠債,債主可以透過法庭收樓。收樓過程及裁判命令會註冊在土地註冊處。
  • 欠管理費
    • 如果業主欠交管理費,業主立案法團或管理公司可以向法庭申請釘契,追回欠款。
  • 欠差餉、地租
    • 同樣道理如果業主欠政府任何費用,政府可以透過釘契追回欠款。
  • 違反建築物條例
    • 若屋宇署發現物業有僭建、或變成危險建築物等就有機會出各種清拆、改建命令釘契。屆時業主就要馬上處理問題。
  • 違反大廈公契
    • 如業主被業主立案法團發現觸犯大廈公契亦有機會被釘契。

如果買了釘契樓會有什麼後果?

在簽臨時買賣合約之前,地產經紀一般都會列印當日的土地查冊及業主過目確保沒有問題。萬一業主真的一時不小心簽落有押記令或被釘契的物業就要有心理準備會有以下後果:

  1. 視乎釘契原因有機會比同類物業的市價有所折讓
  2. 銀行會因為釘契而減低按揭成數,嚴重的話甚至乎會拒批
  3. 新買家有機會需要承擔上任業主的法律責任

唯一方法防止以上問題出現就是在臨時買賣合約及正式買賣合約列明業主需要為單位附上的責任,並同時列明如果業主不解決現有問題就會取消交易。另一個講法就是只要物業出現任何押記令或釘契都要原業主解決及解釘先會完成交易。

賣家欠債會影響居屋按揭嗎?

一般只要買家確保成交價足夠賣家於成交時還清債務並叮囑律師樓處理成交時同步解除按揭及押記令,銀行都會借得足。有一點值得留意是,雖然居屋是由政府擔保,有個別銀行會因賣家物業曾經有押記令而拒批按揭。建議各位落訂前先問清楚ROOTS上會減低撻訂風險。

賣家欠債會影響私樓按揭嗎?

一般只要買家確保成交價足夠賣家於成交時還清押記令債務並叮囑律師樓處理成交時同步解除按揭及押記令,銀行都不會因物業曾經有押記令而拒批按揭。

法院命令會影響按揭嗎?

若物業遭到法庭落釘,準買家必定要查清楚該押記令是什麼。一般債務押記令理應問題不大,只要成交時要求原業主找數解除便可。但是如果牽涉較嚴重的罪行(如商業罪案、洗黑錢、恐怖活動組織)買家應先諮詢法律意見確保物業可合法地買賣才好落訂。

理論上只要物業可合法地買賣及於成交時解除所有命令,銀行都好大機會批得足額。

屋宇署維修會影響按揭嗎?

絕對會!任何形式的維修令都有機會影響按揭批核。簡單講銀行會根據屋宇署發出的命令並視乎其危險性決定批核結果。經驗得知,按保公司一般會保守處理有維修令的按揭申請。如需要高成數按揭,ROOTS上會建議購買沒有維修令的物業。如非買不可,我們建議準備充足首期(借樓價50%-60%)避免借高成數按揭。與此同時,要有心理準備銀行會因應物業狀況提高按揭息率。

清拆/復原令(由屋宇署發出)

Order under Section 24 of the Building Ordinance

危險樓宇維修令(由屋宇署發出)

Order under Section 26 of the Building Ordinance

斜坡維修令(由屋宇署發出)

Order under Section 27a of the Building Ordinance

渠務維修令(由屋宇署發出)

Order under Section 28(3) of the Building Ordinance

如何避免買釘契樓?

新買家在簽臨時買賣合約之前,應該先向土地註冊處申請查冊確保物業沒有被釘契,如果有的話就要搵律師樓代為了解。若買家真的要購入釘契樓,就應該在臨時買賣合約及正式買賣合約寫明賣方必須承擔所有押記令及釘契責任否則取消交易等字句。

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