Home按揭資訊【按揭利息】介紹按揭不同利息種類及計法 為你做好財務安排!

【按揭利息】介紹按揭不同利息種類及計法 為你做好財務安排!

借錢要還利息是一個很常見的做法,在讀書時期相信各位都有讀過「今天的一元在明天可能不再是一元」的道理。在按揭借錢的世界都一樣,借按揭也有一定的利息要還。今次文章,就想和各位一起了解一下有關按揭利息的種類以及計法,助各位做好借按揭的財務安排!

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利息的解讀

利息這回事相信不用多說大家都明白。簡單而言就是你向別人借錢,當中涉及金錢以外的成本,例如時間,導致今日借給你的 $100 ,在明天的價值就不足 $100,要以利息去補償當初的差異。向銀行借按揭貸款的情況都是一樣,特別是在於按揭攤長了幾十年去還,當中計算了通漲和經濟上的變化,收取利息變成了銀行維持放貸及收入平衡的方法。

日息及月息

借按揭貸款的利息有很多不同種類的計算方法,其中較常見的有「日息」和「月息」。日息或月息顧名思義就是利用日期單位去計算利息的方法。

貸款的做法一般都是按每月去還款一次,如果每個月的利息不變,同樣地每月還款金額都是不變。例如,總貸款額 $120,000,分12期還,每月未計利息就是還$10,000。只要利率不變的話,利息就會是定額加到每月還款額上。

而月息和日息對於還款的影響,就在於有提早還款的情況出現時。以上面的簡單例子去說明,假如還款日為每月的十日,以月息計算,而今個月你突然想提早還款,將還款日提早到本月五日,提早了的該五天利息是不會扣除,而是同樣要還整整一個月的利息。而如果貸款是以日息計算的話,以同樣的例子去計算,利息就只會算到去你還款的該天為止,亦即本月五日。

所以,使用月式計算又不想蝕利息的話,可以選擇在每月最尾一日還款日才還貸款,以確保不會有提早還款但利息要俾足的情況。

何時要計算利息日數?

既然月息提早還款會蝕錢,那麼就照直每月還款期到時才還錢不就行了嗎?計算日息月息的意義又何在呢?

通常要計算到利息日數的情況都和轉按或賣樓的做法相關。假如你的還款日期是每月的一日,而賣樓或轉按的成交日期是該月的十五日,你就會面對約半個月的空窗期。以月息去計算的話,就要付上完整一個月的利息,但如果是以日息去計,則只需要付截至十五日的利息。

如果想夾好時間的話,我們建議最好提早一至兩天處理打錢的程序。例如你的還款日是每月一日,賣樓成交過數或者轉按過數的日子最好是30/31日,由於過數需時,即使你僱用的律師樓準時過數,對家律師樓亦有機會要遲一天才收到錢。如果遲了收錢,就代表銀行有可能要求你交足整個月的利息。所以,與其因為慳了一兩日的時間而蝕足一個月利息,不如早少少處理好整個交易手續保障自己。

實際年利率

實際年利率是現在銀行一般做按揭時會用到的利息計算方法。其意思是指利息金額是以每年計算,例如總貸款額是 $1,000,000,實際年利率為 2%,本年度的利息金額就是 $20,000 ($1,000,000 x 2%),每個月利息還款就是 $20,000 / 12,即是 $1,666.7,並加上每月本金的還款。

特別留意的是,貸款的總利息金額並非以貸款本金乘以還款年期再乘以利率去計算(並非 $1,000,000 x 年期 x 2%),因為每年在償還一定本金之後,所剩餘未還的貸款額就會下跌,在利率不跌的情況之下,利息金額也會下調。例如100萬本金分十年還,第二年還剩90萬,就以90萬乘以2%利率計算該年的利息。

月平息

現在香港銀行業的大部分貸款產品利息都是以實際年利率去計算的。不過,也有一些銀行是會選擇使用「月平息」去計算利息。如果你向銀行或財務公司借錢時,對方的利息是以「月平息」去計算的話,你就要特別小心。

月平息的意思是以月為單位去計算利息率,通常是一個「表面上」比起實際年利率更平的計算。為何是「表面上」呢?可以看看以下一個簡單例子:

月平息假設是 0.25%,總貸款額為 $50,000,貸款分為24期還。月平息的每月利息金額計算方法是利率乘以貸款額,以上例子即是 $50,000 x 0.25% = $125(每月)。而總利息則是每月利息開支乘以還款期數,亦即 $125 x 24 = $3,000。

全期還款總額連利息,即是貸款額加上全部利息總數,變成 $50,000 + $3,000,而每月實際還款額即是 $53,000 / 24 = $2208.33。

如果以此利息轉換到實際年利率的話,公式也不是很直觀或簡單。坊間有不少的計算方法,通常是以月平息率 x 12 x 1.9,就是較接緊實際年利率的比較,而以上面例子的話,實際年利率就是大約 5.7%,遠比一般銀行的實際年利率要高。特別留意,這種計法並沒有納入各種年費、手續費等計算,再將這些因素納入其中的話,息率就會進一步提高。

所以,月平息比較主流的實際年利率來說是一個比較高的息率,而以每月利息率的計算看上去會比較低,所以亦會有月平息比實際年利率更平的錯覺。而如果各位要去借錢時,最好還是向該公司或機構查詢實際年利率的計算,而非月平息,以免變相借貴錢蝕利息!如有任何其他借按揭或利息相關的疑問,歡迎隨時聯絡 ROOTS上會讓我們幫你計計數!

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「屯馬開通真的很興奮~」自從屯馬線開通後,出入新界西真是方便了許多!繼早前錦上路站的柏瓏開賣後,即將又有新盤開賣了!不知大家之前有否聽過兆康54區呢?發展商新鴻基命名了這個項目稱為「NOVO LAND」,終於在7月開賣第一期!NOVO LAND 被稱為「2022最平新盤」,不知大家又有沒有興趣購買呢? 更新:於2023年2月推出NOVO LAND 2B期!將於2023年5月推出NOVO LAND 2A期! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! https://youtu.be/6BNQeE6eCRs https://www.youtube.com/watch?v=YTBg3l0KDpA NOVO LAND 基本資料 54區大概在整個屯門的西北面,整個區算是比較大,比較近港鐵兆康站那邊。這個區與原有的輕鐵網絡不算很近,而隨住發展,這一帶人口未來會增多,所以到時會增設其他巴士線出入這區,住在這裡的話就未必有需要乘坐輕鐵出入。不過,現在54區的樓盤還在興建當中,交通配套未完善,我們由輕鐵建生站出發,大概花了7分鐘到達NOVO LAND,整段路基本上都是全露天,幸好當天天氣不錯,如果落雨應該會比較麻煩。 NOVO LAND是屯門區歷來最大型的私人住宅項目,分六期發展,提供超過4,500伙,擁有40萬呎會所和公共花園,還會有約5萬呎的商場,希望可以打造成「屯門版YOHO」。即將開賣的1A期有2座,提供824伙,主打1房同2房中小型單位,預計關鍵日期是23年6月,樓花期大概14個月。 地址屯門欣寶路8號發展商新鴻基地產座數14座伙數4,585伙戶型開放式至四房預計關鍵日期2023年6月29日 (1A期)2023年6月30日 (1B期)2024年5月16日 (2A期)2024年5月17日 (2B期)2024年12月31日 (3A期)2025年3月31日 (3B期) 期數1A期1B期2A期2B期3A期3B期伙數824伙800伙929伙729伙534伙769伙 NOVO LAND 1A期基本資料和價單 NOVO LAND 1A期一共有兩座住宅大樓,提供824伙,有開放式至三房戶型,主打兩房單位,預計關鍵日期係23年6月底。NOVO LAND...

【滙都 HIGH PARK】1025伙 洪水橋新項目| 北部都會區

隨著北部都會區發展,有不少新項目在洪水橋一帶發展,經2021年同區新盤#LYOS推出後,由泛海國際集團發展的洪水橋住宅項目 — 滙都 HIGH PARK 即將推售第一期,我們ROOTS上會會定期跟進滙都最新資訊! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! 滙都 HIGH PARK 基本資料 地址洪水橋洪安里1號伙數1,025伙 (一期:623伙,二期:402伙)座數5座(一期:3座,二期:2座)實用面積約300至500呎層數12層樓底約3米車位數目約130個發展商泛海國際集團預計關鍵日期2025年3月31日校網小學:72校網;中學:元朗區 滙都 HIGH PARK 戶型資料 滙都涵蓋一房至三房戶型,主打兩房戶型,佔全盤7成。全數單位都是開放式廚房設計。 滙都I HIGH PARK I 住宅單位戶型分布 間隔實用面積單位數目1房321 - 345呎134伙2房398 - 453呎348伙3房491 - 522呎36伙特色單位105伙共623伙 滙都...