【按揭利息】介紹按揭不同利息種類及計法 為你做好財務安排!

February 15, 2022

借錢要還利息是一個很常見的做法,在讀書時期相信各位都有讀過「今天的一元在明天可能不再是一元」的道理。在按揭借錢的世界都一樣,借按揭也有一定的利息要還。今次文章,就想和各位一起了解一下有關按揭利息的種類以及計法,助各位做好借按揭的財務安排!

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利息的解讀

利息這回事相信不用多說大家都明白。簡單而言就是你向別人借錢,當中涉及金錢以外的成本,例如時間,導致今日借給你的 $100 ,在明天的價值就不足 $100,要以利息去補償當初的差異。向銀行借按揭貸款的情況都是一樣,特別是在於按揭攤長了幾十年去還,當中計算了通漲和經濟上的變化,收取利息變成了銀行維持放貸及收入平衡的方法。

日息及月息

借按揭貸款的利息有很多不同種類的計算方法,其中較常見的有「日息」和「月息」。日息或月息顧名思義就是利用日期單位去計算利息的方法。

貸款的做法一般都是按每月去還款一次,如果每個月的利息不變,同樣地每月還款金額都是不變。例如,總貸款額 $120,000,分12期還,每月未計利息就是還$10,000。只要利率不變的話,利息就會是定額加到每月還款額上。

而月息和日息對於還款的影響,就在於有提早還款的情況出現時。以上面的簡單例子去說明,假如還款日為每月的十日,以月息計算,而今個月你突然想提早還款,將還款日提早到本月五日,提早了的該五天利息是不會扣除,而是同樣要還整整一個月的利息。而如果貸款是以日息計算的話,以同樣的例子去計算,利息就只會算到去你還款的該天為止,亦即本月五日。

所以,使用月式計算又不想蝕利息的話,可以選擇在每月最尾一日還款日才還貸款,以確保不會有提早還款但利息要俾足的情況。

何時要計算利息日數?

既然月息提早還款會蝕錢,那麼就照直每月還款期到時才還錢不就行了嗎?計算日息月息的意義又何在呢?

通常要計算到利息日數的情況都和轉按或賣樓的做法相關。假如你的還款日期是每月的一日,而賣樓或轉按的成交日期是該月的十五日,你就會面對約半個月的空窗期。以月息去計算的話,就要付上完整一個月的利息,但如果是以日息去計,則只需要付截至十五日的利息。

如果想夾好時間的話,我們建議最好提早一至兩天處理打錢的程序。例如你的還款日是每月一日,賣樓成交過數或者轉按過數的日子最好是30/31日,由於過數需時,即使你僱用的律師樓準時過數,對家律師樓亦有機會要遲一天才收到錢。如果遲了收錢,就代表銀行有可能要求你交足整個月的利息。所以,與其因為慳了一兩日的時間而蝕足一個月利息,不如早少少處理好整個交易手續保障自己。

實際年利率

實際年利率是現在銀行一般做按揭時會用到的利息計算方法。其意思是指利息金額是以每年計算,例如總貸款額是 $1,000,000,實際年利率為 2%,本年度的利息金額就是 $20,000 ($1,000,000 x 2%),每個月利息還款就是 $20,000 / 12,即是 $1,666.7,並加上每月本金的還款。

特別留意的是,貸款的總利息金額並非以貸款本金乘以還款年期再乘以利率去計算(並非 $1,000,000 x 年期 x 2%),因為每年在償還一定本金之後,所剩餘未還的貸款額就會下跌,在利率不跌的情況之下,利息金額也會下調。例如100萬本金分十年還,第二年還剩90萬,就以90萬乘以2%利率計算該年的利息。

月平息

現在香港銀行業的大部分貸款產品利息都是以實際年利率去計算的。不過,也有一些銀行是會選擇使用「月平息」去計算利息。如果你向銀行或財務公司借錢時,對方的利息是以「月平息」去計算的話,你就要特別小心。

月平息的意思是以月為單位去計算利息率,通常是一個「表面上」比起實際年利率更平的計算。為何是「表面上」呢?可以看看以下一個簡單例子:

月平息假設是 0.25%,總貸款額為 $50,000,貸款分為24期還。月平息的每月利息金額計算方法是利率乘以貸款額,以上例子即是 $50,000 x 0.25% = $125(每月)。而總利息則是每月利息開支乘以還款期數,亦即 $125 x 24 = $3,000。

全期還款總額連利息,即是貸款額加上全部利息總數,變成 $50,000 + $3,000,而每月實際還款額即是 $53,000 / 24 = $2208.33。

如果以此利息轉換到實際年利率的話,公式也不是很直觀或簡單。坊間有不少的計算方法,通常是以月平息率 x 12 x 1.9,就是較接緊實際年利率的比較,而以上面例子的話,實際年利率就是大約 5.7%,遠比一般銀行的實際年利率要高。特別留意,這種計法並沒有納入各種年費、手續費等計算,再將這些因素納入其中的話,息率就會進一步提高。

所以,月平息比較主流的實際年利率來說是一個比較高的息率,而以每月利息率的計算看上去會比較低,所以亦會有月平息比實際年利率更平的錯覺。而如果各位要去借錢時,最好還是向該公司或機構查詢實際年利率的計算,而非月平息,以免變相借貴錢蝕利息!如有任何其他借按揭或利息相關的疑問,歡迎隨時聯絡 ROOTS上會讓我們幫你計計數!

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