【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!

February 14, 2022

在香港,借按揭一般最多可以借到30年。雖然規矩如是,但不代表只要你提出想借足30年就一定做得到。按揭年期的長短一般以「人齡」和「樓齡」兩大因素組成,而想要盡量將年期拉長,也有一些特別的方法可以做到。今次文章,就會和各位一起了解一下如何才能夠借足30年按揭!

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按揭還款年期如何計算?

在講解如何可以借盡30年按揭之前,先攪清楚按揭年期是如何計算的。一般銀行的按揭年期公式都是「75減」(有個別銀行會較寬鬆,以「80減計算」),即是指以75減去申請人年齡或物業樓齡,最高30年年期,並以較高者為準。

例如,申請人為40歲,物業則是50年樓齡,以75減去50(較高者為樓齡),等於25年,最長按揭還款期就是25年。如果申請人是60歲,物業是55年樓齡,則是以75減去60(較高者為人齡),按揭還款期變成15年。

而如果你是剛出身不久,約30歲的年輕人,目標是購買新落成的新樓,75減去不論是樓齡還是人齡,都會超過30,你的最長按揭還款年期就會是30年了。

如何「控制」按揭還款期?

說「控制」可能是有一點誇張,但實際上如果想按揭年期更適合自己的話,也不是毫無辦法。

首先,如果你本身的年紀小於45歲,即是75減人齡一定低於30年的話,最好就是去買一些樓齡較低的盤,而不要因為貪平而去買一些樓齡高過45年的,令自己無法借足30年按揭。(除非高樓齡物業真的平上很多)

樓齡尚可算是由業主自己選擇,但人齡又可以如何處理?如果想買樓的買家本身已經過了45歲,即使樓齡再低,75減人齡都少過30,沒可能借得足30年,除非本身銀行是接受以80減,又或者你已經發明了時光機可以回到過去買樓。

否則,你可以做的,就是將按揭加入新的借款人或擔保人,利用借款人/擔保人的年紀去計算人齡,再用75減去計算按揭年期。這種做法之下,要注意到的是較年輕的借款人/擔保人亦要有較高的收入才可。如果收入是比你低的話,銀行依然會使用你的年紀去計算人齡。

實際例子

舉個例說,A先生現50歲,月入$30,000,心水物業樓齡為10年,原本最多只能夠借到20年按揭。為了拉長年期,A先生找來了朋友B小姐作為按揭擔保人。B小姐現35歲,月入$40,000,假如成為了A先生的按揭擔保人的話,銀行就會以B小姐的年齡及收入去計算按揭年期。

然而,如果B小姐的收入是$25,000 (少於A先生),銀行就會照樣沿用A先生的年齡去計,亦即是最多只可借到25年。換句話說,銀行在處理有擔保人的按揭申請時,會以收入較高者的人齡去計年期,而不能做到收入較高及年紀較輕的兩邊同時納入計算。所以,就算是選擇擔保人的時候,也要留意不是任何人都可以幫到你。

另外亦要一提,在今時今日樓價高企的時候,年輕人單憑自己的收入水平無法通過壓力測試供樓,而需要加入父母作擔保人,加入他們的收入一同過壓測。如果銀行發覺單憑子女的收入無法過壓測,而供樓的責任基本上是必須由父母負上的話,就有可能會將父母的年紀納入按揭年期的計算中。而如果父母年紀已經相當高(假設是70歲),按揭年期就會縮減成5年,變相借父母收入供樓的做法就未必可行,除非能夠在五年內供斷物業。

所以,如果你打算長遠留在香港發展的話,「有樓趁嫩買」的說法也未必有錯。如果想爭取30年供款年期的話,每過一年機會又會少一點。如果你對於供款年期,或者按揭整體有任何疑問的話,歡迎隨時聯絡 ROOTS上會了解更多!

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