【按揭計劃】如何選擇適合自己的按揭計劃?

February 16, 2022

坊間有很多不同的按揭計劃供有意買樓的朋友去選擇,在揀選適合自己的按揭計劃時,除了要選間心水銀行之外,還要考慮到回贈、利息、批核時間種種因素,令按揭方案能夠更符合自己的長遠計劃及財務狀況。然而,ROOTS上會曾經遇過不少客人因為不懂得選擇適合按揭方案,而最終令自己蝕底。有見及此,今次文章就和各位一起看看如何選擇最啱自己的按揭計劃!

除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機

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按揭利息

選擇按揭計劃其實離不開幾個大元素。首先,也是最多人關注的應該就是按揭利息的部分。按揭利息主要可以分為 H按,P按,另外也要留意利息的封頂位。H按和P按分別都是按揭利率的計算方式,H按是指銀行同業拆息利率(HIBOR)為計算基礎的利率,而H按利率通常是 H + (1.25% – 1.6%)。P按則是指以最優惠利率(Prime Rate)為計算基礎,利率通常是P – (2.5% – 3%)。

一般來說,H按的利率都會比起P按來得浮動,但仍然不會去到與其他銀行同業差距太大的情況。選擇銀行時,通常都會以H減的數字或P加的數字高低為標準去比較,H減越多越好而P加越少越好。

除了H按和P按的分別之外,也要留意一下利息的封頂位(Cap rate)。正常情況下,H按是會比起P按較平。假設封頂位是 2.5%,在H按維持低利率的狀況之下,仍然是會有較多人選擇的,畢竟H加的百分點再高都高不過封頂。倒過來說,如果較浮動的H按加至比起封頂位還要高的時候,就會有可能改為選擇P按。在一般的P =5%情況之下,P減去百份點之後,利率通常都會低過2.5%(即一般封頂位)。

所以,H按和P按如何選擇,就取決於當時利率的浮動,並且計算不同情況之下那一個利率比較低再作決定。

按揭回贈

利息以外,申請人亦要考慮按揭回贈的金額。按揭回贈一般都是會以現金回贈的方式,並以整筆貸款額的一定百分比去計算,變相亦即是借得越多回贈得越多。

現在,一般的銀行都會做1%貸款額的現金回贈,例如按揭貸款借 500 萬,就回贈5萬(注意非樓價百分比而是貸款額百分比)。另一方面,有些銀行亦會以扣除還款金額的方式回贈,同樣都是以百分比計算,即是假如借了500萬,回贈1%從還款額中扣除,那麼借款人最終只需要還495萬元。

而在金管局的指引下,如果銀行為客戶提供超過1%的回贈,就必須以扣還款額的形式處理,而不得直接回贈現金。所以,借按揭時也可以看看自身的財務需要,如果急需現金周轉的話,就可以選擇一些提供1%回贈的銀行去做,否則,也可以考慮從還款額中扣減,減輕供款壓力。

Mortgage Link 存款掛釣戶口

為了吸引更多人來自己的銀行申請按揭貸款,不少銀行都有推出Mortgage Link 存款掛釣戶口的服務作招來。Mortgage Link的意思就是一個利率相等於按揭利率,而存款上限約為貸款總額50%-60%的戶口。

這種戶口的最大好處,就是利息和按揭利率平手,只要你存款到戶口就有機會抵銷按揭利息金額,並且減低每月供款金額,變相減輕還款的壓力,亦可有效應付有機會加息的情況。不少銀行現在處理按揭申請個案時會直接為客戶同時開啟 Mortgage Link 戶口,如果你有相應的財務需要的話,亦可以考慮一下有Mortgage Link 戶口提供的銀行去借按揭。

早前 ROOTS上會都有文章介紹過 Mortgage Link的注意事項,可以參考此文章:【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係咁好?係咪一定要?為你詳盡解答全部問題!

火險處理

買樓時其中一個必須付的費用就是火險。火險的意思是指一份保障單位因樓宇結構而受到影響的保險。所謂樓宇結構即是例如牆身滲水、塌天花等等。火險所包括的保障就是這些結構上的問題,但如果是因為這類意外而導致家居財物被破壞,則不在保障範圍之內。有關火險的詳情,可以參考此文章:【按揭火險】如何買樓後投保火險?(內附銀行火險優惠表)

銀行為客戶提供按揭貸款所賺取的主要是利息收入,但實際上這些收入都不算是怎樣的一塊「肥肉」,在按揭申請的流程中,能夠讓銀行賺錢的其中一項反而是火險。所以,一般坊間都會認為銀行做的火險價錢比起其他公司會貴,即使是通常銀行都會送頭一年火險,但仍會有不少業主考慮在一年之後轉公司,甚至在申請按揭時已經跟銀行提出自己額外去買火險。

這種做法雖然有時候能夠為業主慳上數百至一千元,但由於要申請自行購買火險要先通知銀行,並且有一系列的文件及其他手續要處理(也許是銀行刻意複雜化流程,提高客戶在外購買火險的成本),業主可以衡量一下是否要為了幾百元去做額外步驟處理火險事宜。

反而,業主可以在申請按揭之前先去比較一下市面上不同銀行所做的按揭火險價錢,去選擇一個較為實惠的選項。畢竟按揭選擇因素還有利息、回贈等等,火險只是其中之一,是否值得為火險去麻煩自己,做一輪工夫才能借到按揭呢?那就交給各位自己想想。

罰息期

為了吸引客人借按揭,很多銀行近年都有推出一些超抵的按揭優惠,包括首幾年時間零利息,高額現金回贈等。如果業主在食盡了這些優惠立即轉走去其他銀行繼續做按揭的話,原先的銀行就變相白白做了生意。

罰息期的意思,正是銀行為了避免客人在申請按揭後迅即轉走,而規定了的一定年期。罰息期一般為2-3年,視乎銀行提供優惠多少而定(優惠越多罰息期照理越長)。如果業主在罰息期內轉按的話,就需要歸還原本的現金回贈,甚至再要付上貸款總額的1-3%不等。

如果你一心打算在一定年期之後轉按去其他銀行繼續做按揭的話,就要特別留意罰息期的長短,是否能夠配合你的財務計劃。

有關罰息企的資訊,可參考此文章:【罰息期】罰息期對於業主的影響又有多大?

日息/月息

按揭利息的計法也會影響你如何選擇適合的計劃。日息的意思是利息以日為單位計算,月息也就是以月為單位的意思。一般業主照正常計劃供樓的話,日息月息影響不會太大。不過,如果你本身有打算賣樓、轉按等程序,我們建議最好選擇日息以保障不會有蝕利息的情況。

假如是選擇月息的話,假設每個月一日是還款日,而你因為要賣樓完成交易或轉按,要在該月15日就完成交易的話,變相就會有兩個星期的空窗期,而在月息計算之下,仍是會要付上全月的利息。相反,如果是以日息去計算的話,銀行就會為你扣除多餘的日數,該月的利息還款額就只是由該月一日至交易日的利息。

戶口行為

坊間有種說法,是「假如我以A銀行作為出糧戶口,並且是我主要使用的戶口,那麼向A銀行申請按揭貸款也會較容易批核」。這種講法在基本理解上是正確的。不過,申請時也要留意一下本身你的主要銀行戶口有沒有一些異常行為或交易是會引起銀行懷疑。

當然,這類所說的異常行為或交易並不是洗黑錢或犯法行為,本身我們也絕對不鼓勵,如果戶口有犯法行為也不可能過到銀行那一關。這類所說的,是如果你的戶口經常有透支、不準時還卡數、不明的大額金額往來、大量個人貸款未清還等,都會令銀行對你的印象大打折扣,並有機會影響到按揭批核的機會。

所以,最理想做法當然是做好個人理財,並且以「乾乾淨淨」的戶口去申請按揭貸款,就會有較高的批核機會。

其他細項

除了以上一些比較大的標準之外,也有不少人會留意其他借按揭的細項分別,例如是取契、續契的手續費;物業轉名費用;罰息期後還款安排等等之類的細節。不過,這些細項基本上所牽涉的金額不會太高,大約是幾百至一千左右,一般來說不至於影響到你選擇哪家銀行哪家計劃的重大決定。不過,如果你手上收到幾個非常相類似的按揭貸款offer,這些細項也不妨納入你會考慮的因素之中。

總結

以上種種都是選擇按揭貸款計劃或銀行是會有不少人考慮的因素,而在ROOTS上會而言,我們的宗旨只有一個:最緊要借到錢。所謂借到錢,講的並不是單單能否成功批核這一項,而是在時間上能否配合你的需要。

始終,在香港有做按揭服務的銀行或財務公司有很多,有大行有細行,他們的細則條款各有不同,但是最需要關心的,實際上你的財務需要有沒有適時地解決。例如,你提早了三四個月就已經開始申請按揭,當然可以逐個銀行offer比較,篩選最抵玩的一個。但如果你臨時臨急想三四星期即批按揭的話,彈性小了,當然也只能夠選擇一些可能不太靚仔但批得快的offer。

時間計好之後,接下來我們認為比較重要的就是利息高低、回贈多少以及Mortgage Link戶口三個因素。這些都是比較關鍵地影響到整個貸款金額、還款金額的,如果利息低,回贈高又可以開Mortgage Link,自然能夠減輕供款壓力,更可以幫你同時儲錢,一舉多得。

至於其他細項的話,由於其涉及金額相對較小,我們建議可以在考慮好上面較重要的因素之後再慢慢比較。

如果你對於借按揭、如何揀plan或其他物業相關主題有疑問的話,歡迎隨時聯絡 ROOTS上會了解更多!

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