【按揭計算】講解信用卡數及外債欠款如何影響買樓按揭!

November 9, 2020

好多人會以為卡數要一筆清完先可以申請到按揭?不少客人最關心就是銀行到底會借幾多成按揭給自己。根據一般標準,若樓宇值港幣800萬,最多可以借9成,但要確實知道銀行會借幾多成按揭的話,首先要知道客人有無其他外債。任何類型的外債都會包括在銀行的按揭計算公式。故此,想知銀行會借幾多按揭的話,客人身上有無其他按揭、卡數或私人貸款等就成關鍵因素。

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如果我有信用卡數應該如何計算按揭?

首先你要知道申請按揭時,銀行會向環聯索取客人最近期的信貸報告。銀行會根據報告裡面顯示的信用卡結欠乘以一個百分比(約4%) 用來計算壓力測試。當然如果你每期都會清還卡數就沒需要作任何額外計算。

按揭計算步驟:

  1. 知道每月收入和負債支出
  2. 知道年利率用以計算每月按揭供款額
  3. 知道壓測後年利率(以上第二點年利率+3%)用以計算每月按揭供款額
  4. 利用供款與收入比率公式([所有每月外債支出+每月按揭供款]/月入)計算壓測前比率,換句話講用以上第二點的供款額加上每月外債支出除以月入計算比率
  5. 利用供款與收入比率公式計算壓測後比率,換句話講用以上第三點的供款額加上每月外債支出除以月入計算比率
  6. 一般首次置業比率不能超過50%(壓測前)/60%(壓測後)

申請人月入

HK$72,000

每個月卡數

HK$8,000

樓價

HK$800萬

最高按揭成數

90%(HK$720萬)

按揭年期

30年(360期)

年利率

2.5% (每期供款約HK$28,450)
用這個利率計算供款與收入比率DSR不能超過50%

壓力測試年利率

5.5%(每期供款約HK$40,880)
用這個利率計算供款與收入比率DSR不能超過60%

結果:
計算信用卡數前DSR 40%/57% (標準最高50%/60%)- 通過壓力測試!
納入HK$8,000信用卡數後DSR 51%*/68%(標準最高50%/60%)- 不通過壓力測試。
*($8,000+$28,450)/$72,000=51%

根據以上例子,如果沒有卡數申請人月入係足以借90%按揭,不過連埋卡數就唔足夠。連埋卡數,申請人最多可以借約HK$620萬(DSR45%/60%)。

申請按揭前需要找清信用卡數嗎?

不一定,不過如果有額外資金我們建議客人找清。一來卡數太多會影響信貸評級,二來客人比較容易預算銀行可以借到幾多成按揭。通常銀行都會借足俾沒有外債的客人。

溫馨提示,環聯信貸報告不是即時更新的。有意先找卡數再申請按揭的話最好申請按揭前一兩個月找卡數好讓報告有足夠時間更新,另外要保留收據。

如果我有私人貸款、循環貸款應該如何計算按揭?

同上述信用卡數按揭計算一樣,銀行會用私人貸款或循環貸款結欠乘以一個百分比(約4%) 或以每月支出用來計算壓力測試。

如果我已係某按揭的按揭擔保人應如何計算壓測?

如申請人陳生已係王生按揭的擔保人而該按揭每月供款係HK$5,000並希望將來買樓,這筆HK$5,000供款將會全數計入陳生的負債用以計算DSR比率和壓測。因陳生身上已有按揭,所以計算DSR比率不能超過40%(壓測前)/50%(壓測後)。

如果允許,王生可以反擔保陳生。一來壓測較容易通過,二來原先按揭供款的HK$5,000只會納入DSR或壓測計算一次。

最後特別一提,信貸評級對於你想借按揭的金融機構來說是相當透明,而且也很具指標性。如果你身上有眾多貸款,也會增加你通過壓力測試的難度。所以我們仍然建議,有意想借按揭的你記得要時刻留意自己的貸款和財務狀態,做個精明理財借款人!

計算按揭成數都頗為複雜,如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

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