【非本地收入申請按揭】如何人在境外都買到香港樓?一文睇清香港以外收入按揭注意事項!

August 6, 2021

香港作為國際大都會,有很多來自五湖四海的地方的精英,以及不同跨國企業的員工在港工作。買樓一向是香港人努力工作的終極目標,而有不少本來不是受僱於本地企業的人,同樣希望在香港置業。不過,如果你的收入不是主要來自香港(非本地收入),而是從其他國家地區的企業而來,銀行對於批核按揭,以及按揭成數的處理可能與有本地收入的人士有所不同。

今次文章,我們就會為你介紹境外收入及非本地收入借按揭的各種注意事項,解答幾個常見海外收入相關的按揭問題,讓正在為海外企業打工的各位輕鬆借按揭,找個安樂窩!

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境外收入可以借幾多成按揭?

首先,第一件事我們要了解一下境外收入或香港以外收入可以借多少按揭。如果是一般按揭的話,住宅自住物業,樓價在 $1,000 萬以下可以借到 50% 五成按揭,而貸款額不能超過 $400 萬。換句話說, 50% 貸款額相等於 $400 萬,即是可以買到價值 $800 萬的住宅物業。如果是樓價超過 $1,000 萬以上,則最多只可借到 40% 四成按揭。

假如你已經在供樓,有未還清貸款的按揭的話,以上所說的按揭成數一律扣減一成,而 $1,000 萬以下的樓最高貸款額不得超過 $300 萬。另外,不同物業類型,例如非住宅物業或公司持有物業、工商物業單位、獨立車位等,都有不同的按揭成數限制,詳情可以留意以下表格:

物業類型物業價格沒有正在供款的按揭有按揭在身
住宅物業(自住用途)HK$1,000 萬以下50%(貸款額不能超過 HK$400 萬)40%(貸款額不能超過 HK$300 萬)
住宅物業(自住用途)HK$1,000 萬或以上40%30%
住宅物業(非自住用途)/公司持有任何價格40%30%
工商物業任何價格40%30%
獨立車位任何價格40%30%

非本地收入借高成數按揭的例外情況

雖說白紙黑字明文規定境外收入或非本地收入對於高成數按揭申請的影響,但這個做法並非死板到無彎轉。有一些特殊情況之下,例如是供款人的直系親屬身在香港定居,而借款人則為海外企業打工,主要收入來自外地,其實也有機會可以以「買樓給家人住」的理由申請高成數按揭。而這種情況就要與銀行相討才知最終能借幾多。

另一個情況,是如果借款人的收入不只一份,而同時有在港收入以及海外收入,也有機會透過申報主要收入來自香港,有齊 MPF 供款、稅單等證明,銀行同樣有機會批核高成數按揭。

如果是想以海外收入用作申請按揭,統一都是要以稅後的收入作壓力測試的基準。假如你的收入沒有報足稅或有任何「甩漏」,有機會借不到高成數按揭,這方面各位要特別留意。這種做法與香港申請按揭的做法有所不同,在香港申請按揭基本上只需要申報收入就可以,沒有特別提示要是稅前還是稅後。不過,強積金記錄及稅單還是必須的。

所需文件方面,境外收入和本地收入也是相當類似,你需要有清楚的收入證明,銀行月結單,工作證明等。有些朋友可能是自己在海外開公司營運,其收入可以從公司財務報表中反映,所以在申請按揭時同樣要一拼提供。不過,必先有心理準備自己開公司申請按揭比起以打工仔申請是相對會較困難。

香港以外收入的按揭壓力測試

如果有境外收入或非本地收入的你真的想申請按揭,就要計算好收入能否過壓力測試。假如你心水想買自住物業,而本身沒有按揭在身,以自身收入計算,供款額不能夠超過入息的 40%,以及加了 3 厘息後,不能超過你入息的 50%。

假如是自住,而你本身已經有其他按揭在身,又或者想買的物業並非用作自住而是出租之用,壓力測試則會以供款額不得超過入息 35% 計算,而加了 3 厘息後供款額不得超過收入 45% 計算。

在今時今日的彈性工作環境之下,在香港住但有境外收入/人在海外同時打幾分工而收入來自世界各地,或者一邊打工有境外收入而自己在海外開公司營運的做法是越來越普遍。在申請按揭時,大家卻不能忘記要報足收入、交足文件,否則漏報、錯報可能影響你借按揭的成功機會,買樓失算可大可小!有任何疑問,歡迎聯絡 ROOTS上會同我地傾傾!

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