【港島南岸2期-揚海】 La Marina 全新盤攻略率先睇,深入分析值不值得買!

September 24, 2021

ROOTS上會一手樓盤分析

港島南岸第2期「揚海 La Marina」正式登場,成為黃竹坑站繼晉環之後一個觸目新盤。在政府力推的「躍動港島南」的加持之下,可以預計該區將會以驚人的速度發展,一方面配套會更加完整之外,樓價亦相信會隨著躍動港島南計劃的推進而節節上升。

今次就和各位一同了解一下揚海的一些資料,以及作出簡單分析了解一下此樓盤有何特別之處!

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揚海La Marina一手樓盤簡介

發展商

嘉里建設及信和置業

網站

www.lamarina.com.hk

地址

香葉道11號

座數

2

樓層

1座24層;2座29層

單位總數

600伙

實用面積

320-1901呎

戶型間格

1房:58伙

2房:271伙

3房:198伙

4房:44伙

特色戶:29伙

層與層之間高度

標準單位3.15米

會所設施

戶外游泳池、宴會廳、兒童遊樂區、健身室、桌球室及閱讀雅座等

校網

小學:18區;中學:南區

物業管理

香港鐵路有限公司

預計關鍵日期

2023年8月31日

發展項目及物業圖則

向西:望深灣游艇
向南:望南朗山方向(和第一期向南景觀相同)
向北:向港鐵黃竹坑站(主要為港島南岸第三期及商場)
向東:望壽臣山及中央花園方向

揚海 La marina 發展項目設施簡介

  • 信和置業:囍匯、St. George’s Mansion、凱匯
  • 嘉里建設:緹山、Aigburth、Branksome Crest

揚海 La marina 發展項目價單、折扣、付款攻略

今次揚海項目共推 600 伙,間格由一房至四房特色戶,面積最細320呎至1420呎不等。折實價錢最平 $1,004萬至 $5,875萬,而折實呎價則由 $31,388 至 $41,376。

折扣優惠方面則有五款,包括:

  1. 「早鳥」優惠-額外3%折扣
  2. 「南區優尚生活」優惠-額外3%折扣
  3. 「Kerry Homes 會員」優惠-額外1%折扣
  4. 「Sino Club 會員」優惠-額外1%折扣
  5. 「印花稅津貼」優惠-額外4%折扣

付款方法同樣和第一期晉環類似,分為四種:

  1. 180 天現金優惠付款計劃(照售價減8%)
    1. 成交金額 5%﹕臨時訂金須於買方簽署臨時買賣合約時繳付,買方並須於其後 5 個工作天內簽署買賣合約。
    2. 成交金額 95%﹕成交金額餘款須於買方簽署臨時買賣合約後 180 天內支付,或於賣方就其有能力將物業有效地轉讓予買方一事向買方發出通知(即入伙通知信)的日期後的 14 天內支付,以較早者為準。
  2. 180 天備用一按貸款付款計劃 (照售價減 5.5%)
    1. 成交金額 5%﹕臨時訂金須於買方簽署臨時買賣合約時繳付,買方並須於其後 5 個工作天內簽署買賣合約。
    2. 成交金額 95%﹕成交金額餘款須於買方簽署臨時買賣合約後 180 天內支付,或於賣方就其有能力將物業有效地轉讓予買方一事向買方發出通知(即入伙通知信)的日期後的 14 天內支付,以較早者為準。
  3. 360 天現金優惠付款計劃 (照售價減 6%)
    1. 成交金額 5%﹕臨時訂金須於買方簽署臨時買賣合約時繳付,買方並須於其後 5 個工作天內簽署買賣合約。
    2. 成交金額 5%﹕成交金額餘款須於買方簽署臨時買賣合約後 180 天內支付
    3. 成交金額 90%﹕成交金額餘款須於買方簽署臨時買賣合約後 360 天內支付,或於賣方就其有能力將物業有效地轉讓予買方一事向買方發出通知(即入伙通知信)的日期後的 14 天內支付,以較早者為準。
  4. 建築期付款計劃 (照售價減 5%)
    1. 成交金額 5%﹕臨時訂金須於買方簽署臨時買賣合約時繳付,買方並須於其後 5 個工作天內簽署買賣合約。
    2. 成交金額 5%﹕成交金額餘款須於買方簽署臨時買賣合約後 180 天內支付
    3. 成交金額 90%﹕賣方就其有能力將物業有效地轉讓予買方一事向買方發出通知(即入伙通知信)的日期後的 14 天內支付,以較早者為準。

如晉環同樣,今次揚海入場價為超過$1,000萬,買家無法使用「林鄭plan」借高成數按揭。如想入場,需準備樓價最少 50%作首期並且月入過壓力測試就能輕鬆買樓。至於要選擇即供還是建期,同樣視乎買家情況,如果是手上已有樓等換而同時正在供款,多數要選擇建期。而如果想買新樓自住,即供也是不錯選擇。

黃竹坑站交通配套設施

黃竹坑站上蓋最吸引的交通配套當然是其連接的鐵路網絡。由黃竹坑站出發去到最遠的深圳灣關口也只需要45分鐘,基本上絕大部分香港地區都可以在1小時之內直達,交通方面可以話「無得輸」。

在南港島線上的黃竹坑站,兩站之隔、約5分鐘就能夠到達金鐘核心金融區,並同時連接港島線和荃灣線,方便往返九龍區例如尖沙咀,或港島區例如中環、灣仔、銅鑼灣等核心地段。而往機場亦可以在中環站轉乘機場快線,35分鐘直達,方便一眾需要時常出差公幹的事業型買家。

不過,準買家們亦要留意南港島線的車廂只有四卡,港島南岸暫時只有兩期落成,交通壓力尚算輕鬆。但當六期全部完成之後,交通壓力自然會大增。同時加上附近有國際學校學生上下課,亦有總站海怡半島居民乘車,加上出入游艇會也有不少駕駛人士,在西港島線落成之前會否造成整個交通網絡壓力大增,也是各位要考慮的因素。

發展項目賣點

正如港島南岸第一期一樣,整個項目的最大賣點莫過於聯同政府力推的「躍動港島南」計劃一起面世。

「躍動港島南」計劃

根據政府新聞網,這個計劃希望將南區打造成充滿活力、魄力、勁力,適合工作、居住、創意和消閒玩樂的地區,重點項目包括制訂海洋公園重生方案、提升區內設施等。該計劃包含8個重點:

  1. 制訂海洋公園的重生方案
  2. 活化珍寶海鮮舫
  3. 提升香港仔和黃竹坑一帶的文化及消閒設施,包括香港仔避風塘和海濱長廊、鴨脷洲大街等
  4. 開拓連接其他地區和島嶼的海上旅遊路線,並研究擴大香港仔避風塘範圍
  5. 研究在已修復的石澳石礦場以公私營合作方式發展水上運動中心
  6. 透過活化工廈政策,加快重建或改裝黃竹坑舊式工廈,為各新興行業及文化藝術提供更多營運空間
  7. 研究區內現有「政府、機構或社區」用地或設施能否重建或整合,以推動「一地多用」
  8. 善用黃竹坑站上蓋大型發展項目入伙契機,美化公共空間和市容,並透過小型工程,提升黃竹坑商貿區和附近海濱地區的行人設施

正如上述所講,黃竹坑發展迅速,日新月異,坐擁著海洋公園等著名景點,並有四個郊野公園、多個沙灘和海岸保護區,加上政府推動政策該區必定能夠提供完善生活配套給附近居民。對居住環境有要求的準買家,「黃竹坑站」可能是一個不錯的選擇。

而對於投資者而言,整個躍動港島南計劃包括了多項設施,無論是對於商業發展,香港的地標性建設等都有著重要作用。加上還有四期未完全落成,相信在整個計劃完成以及發展項目落成之後,樓價也會相應的提升。如果此時有資金入市的話,相信也會是一個相當高回報的投資。

發展項目非賣點

當然,針無兩頭利,揚海有賣點之餘亦有其缺點。而最大的缺點正正在於項目只屬於「第二期」。整個港島南岸項目共有六期,現在只有兩期落成,假如你是打算買來自住的話,現在搬進物業就可能要忍受一段時間在旁邊的地盤,當中的嘈音、沙塵及安全問題也將會成為準買家們不能忽視的問題。

另外,其餘四期港島南岸亦各有優勢,例如三期最接近港鐵站和商場;四期向東望壽臣山無遮擋;第六期毗鄰港鐵站等。假如你有絕對充裕的資金,又心儀港島南岸的話,到底二期揚海是否必買不可呢?就視乎你想要的是方便近地鐵近商場,還是座擁向南向西的景觀。

黃竹坑校網(小學: 18校網,中學: 南區)

位於黃竹坑的18及南區校網是非常不錯的校網。除了傳統知名學府聖保羅男女中學附屬小學、及聖士提反書院,附近同時有幾所尊貴國際學校,包括加拿大國際學校、新加坡國際學校(香港)、香港國際學校、及弘立書院。 

黃竹坑站商業區

隨著區內的住宅項目落成,黃竹坑站的商業配套已於早年獲得全方位發展,今日的黃竹坑商業圈已經能夠媲美港島其他重點商業區域。現時黃竹坑區內提供逾400萬呎商業樓面面積,當中包括不少知名發展商的商業項目發展,例如會德豐的One Island South、及太古地產的黃竹坑道8-10號。與此同時,亦有不少知名大公司已經早前進駐黃竹坑商業圈,例如奢侈品零售商連卡佛及保險公司安盛。

由於「黃竹坑站」寫字樓租務叫價較附近區域如中環、金鐘、灣仔、銅鑼灣、及鰂魚涌相宜,同時區內配套越來越充足,相信會越來越多大中小企業進駐黃竹坑一帶。

南區休閒設施及生活配套

同時特別提及其實除了商場本身,黃竹坑、香港仔、及南區都有不同大型生活設施供給附近居民,包括:

  • 港怡醫院
  • 海洋公園
  • 淺水灣
  • 淺水灣商場
  • 深水灣
  • 淺水灣酒店
  • 赤柱廣場

所以其實區內已經有好多非常純熟的配套等待新住戶享受的。

黃竹坑站上蓋總覽

 

第一期(住宅) 晉環 

第二期(住宅) 

第三期 50萬呎商場 (商住)及 

第四期(住宅) 

第五期(住宅)

第六期(住宅)

中標發展商 

路勁基建&平安不動產 

嘉里及信置 

⻑實 

嘉里,信置及太古 

新世界、 帝國集團、資本策略地產和麗新

會德豐

可建單位數目 

800伙 

600伙 

不多於1200伙 

800伙 

不多於1050伙

不多於750伙

可建座數 

2座 

2座 

4座 

2座 

2座

2座

市場估計中標價 

約111.85億 

約88.7億-103.5億 

約225.9億-361.4億 

約95.7-127.7億 

約95.4億-127億元

約80.6億-95.7億元

住宅樓面 

58萬平方呎 

49萬平方呎 

151萬平方呎 

64萬平方呎 

64萬平方呎

50萬平方呎

補地價金額 

46.8億 

52.1億 

129.7億 

67億 

64億

49億

預計完工日期 

2022

2023

2024

2025

2026

未公佈

 

專家點評(評分4/5)

揚海和港島南岸第一期晉環其實有很多相似的地方,無論是價錢、單位大小、配套等基本上都是差不多。而筆者對於整個港島南岸的觀感,基本都是覺得性價比偏低。入場費千萬起跳,如果讀者純粹希望買層新樓上車自住,過千萬的盤相信不會特別考慮,而項目的目標客戶也明顯地不是剛出職場不久而儲落一筆首期的打工仔。

憑其位置、配套、價錢、周邊設施等等,都看得出港島南岸是專為資金較充裕的上流人士而設,一般買家假如不是特別有南港島情意結,或者一些非買不可的理由的話,實際上我們也不會特別推介。

當然,倒過來說,要支持揚海的原因也可以有很多。深灣游艇會近在毗鄰,方便一眾上流賢達出入社交,附近亦有國際學校及強勁校網配套,對於名校生也是很方便。而南港島區就近壽臣山等富豪級地標,為揚海以致其他港島南岸項目賦予象徵式意義。有些買家會希望物業能夠反映自己身價或社會地位,而揚海相信也不會令人失望。

而對比起晉環的話,整個二期項目最大的分別在於其景觀及發展商。首先,項目比起第一期晉環靠近游艇會,而內園景方面亦較一期寬闊,直望遠處第五/六期,而第一期則近望港鐵站及第三期,相對上二期的內園景也較海揚。另外,有些買家會鍾情嘉里物業建設,相比起香港人較陌生的路勁(第一期發展商),嘉里的品牌則較多人認識及信賴。

至於二期要不要入手呢?還是看看讀者本身有多愛南港島吧!

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