Home按揭資訊【放寬壓力測試】對邊幾類人士最有幫助?

【放寬壓力測試】對邊幾類人士最有幫助?

早前金管局宣佈放寬壓力測試要求,由一向的加3厘下調至加2厘,成為一時佳話。無論是銀行同業還是地產界的朋友聽見消息都感到非常意外。明顯今次壓力測試放寬是政府的一些托市措施,但究竟這個措施是否真的可以為樓市打下強心針?今次壓力測試放寬又會有什麼人受惠?等 ROOTS上會今文一次過為大家講解!

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什麼是壓力測試?

壓力測試其實是金管局對銀行的風險監管措施,測試當銀行加息時按揭借款人能否負擔按揭息率繼續供樓。過去壓力測試會假設按揭息率加3厘,而得出的每月供款不能超過按揭借款人收入的6成。若申請人收入未能夠滿足上述要求,買樓人士的按揭申請就會被拒,置業人士有機會面臨撻訂風險。

以按揭貸款額100萬和還款年期30年計算,假設正常按揭息率是2.5厘,而壓力測試後的按揭息率是5.5厘。用壓力測試後利率計算每月供款就會是$5,678,由於供款不能超過月入的6成,換言之申請人的月入需要有$9,463才可以通過壓力測試。

按揭息率2.5厘
壓力測試要求+3厘
壓力測試前每月供款$3,951
壓力測試後每月供款$5,678
所需月入$9,463

壓力測試放寬後有什麼改變?

過去多年壓力測試一般都是以加3厘為準則去為銀行評估按揭申請人的供款能力,不過金管局在2022年宣佈放寬壓力測試,最新的壓力測試要求是由加3厘下調至加2厘。政府宣佈這個措施主要原因是因為見到銀行利率最近一年大大增加,由供約1.5%左右去到供2.875%。若壓力測試持續維持在加3厘的話,壓力測試需要用5.875%計算供款門檻。因此政府希望藉此舉動減低買樓人士壓力測試的負擔。在加2厘的情況下,買樓人士需要通過的壓力測試利率只是4.875%。筆者亦相信這個做法是希望為樓市提供一些支持。

根據最新的按揭息率2.875%及壓力測試要求(+2%)計算壓力測試,借100萬及30年的按揭貸款每月供款增加了約200元,但所需月入通過壓力測試則減低了約650元。換言之,實際上加息的確會加大供樓人士的支出負擔,但因壓力測試要求減低便可以用更少的收入成功申請按揭。

按揭息率2.875厘
壓力測試要求+2厘
壓力測試前每月供款$4,149
壓力測試後每月供款$5,292
所需月入$8,820

壓力測試減壓後月入要求

假設按揭息率為2.875厘及借30年計,借100萬元的按揭就需要每月有$8,820的收入。如此類推,借200萬元按揭就需要每月有$17,640的收入,借300萬元按揭就需要每月有$26,460的收入,借400萬元按揭就需要每月有$35,280的收入,借500萬元按揭就需要每月有$44,100的收入等等。

按揭貸款額所需月入
100萬$8,820
200萬$17,640
300萬$26,460
400萬$35,280
500萬$44,100
600萬$52,920
700萬$61,740
800萬$70,560
900萬$79,380
1,000萬$88,200
以息率2.875厘,還款年期30年計算

壓力測試減壓後月入最高借貸額

假設按揭息率為2.875厘及借30年計,月入有$10,000可以借最多$113萬元按揭。如此類推,月入有$20,000可以借最多$226萬元按揭,月入有$30,000可以借最多$340萬元按揭,月入有$40,000可以借最多$453萬元按揭,月入有$50,000可以借最多$566萬元按揭等等。

月入最高按揭貸款額
$10,000113萬
$20,000226萬
$30,000340萬
$40,000453萬
$50,000566萬
以息率2.875厘,還款年期30年計算

想了解最新壓力測試放寬2022的詳情可以點擊以下片段:

買樓需要壓力測試嗎?

心水清的讀者可能在這個時候會心想,買樓不是可以免壓力測試嗎?沒錯,首次置業的買家理論上是可以在免壓力測試的情況下申請按揭買樓。意思,申請按揭人士不需要理會壓力測試加3厘還是加2厘,只要按揭每月供款不超過按揭借款人收入的50%便可。值得留意的是,用免壓力測試方式申請按揭是需要繳付較貴的按揭保費,各位記住要計清楚數啦。因此,這個最新的放寬壓力測試措施未必對所有人都有幫助。

如果大家想了解更多關於免壓力測試按揭林鄭plan、或波叔plan都可以點擊了解更多,或點擊以下片段:

放寬壓力測試後對什麼人有好處?

正如早前所講,放寬壓力測試並非一定所有買樓人士都受惠,不過如果讀者屬於以下人士,壓力測試放寬可能對你會有大大幫助:

豪宅買家

最新公佈的波叔plan列明購買任何超過$1,920萬元以上物業只能夠申請5成按揭,而且必須要通過壓力測試。在放寬壓力測試之前,買$2,000萬樓借$1,000萬按揭人士需要有$99,000月入才可以通過壓力測試。不過現在只需要$88,200月入便足夠通過壓力測試。意味著購買$2,000萬樓以上會受到壓力測試放寬而得益。

非高成數按揭申請人

剛剛早前提到,申請高成數按揭的買家可以用免壓力測試的選項繞過壓力測試門檻。繞過了壓力測試要求,買家新按揭的每月供款不能超過收入的5成便可以申請高成數按揭。但對於非高成數按揭的申請人,不能避免壓力測試的要求,因此金管局今次的放寬壓力測試要求至加2厘必然令非高成數按揭申請人受惠。

一般而言,購買任何一手樓花或二手已落成物業,樓價屬於$1000萬內借6成按揭(上限500萬)內都屬於非高成數按揭申請。同時,價值$1000萬以上的物業借不多於5成都不屬於高成數按揭。這類型的買家及按揭申請都需要通過壓力測試。

按揭成數上限(非按揭保險申請)最高按揭成數(收入源自香港)
HKD$1000萬或以下60% (上限500萬)
HKD$1000萬以上50%

轉按、加按、發展商按揭轉按人士

無論申請人是希望轉按賺回贈、轉按申請加按套現、或轉按申請銀行按揭轉走發展商按揭都會受惠於新壓力測試放寬因為上述所有情況都需要通過壓力測試。就算上述個案牽涉高成數按揭都必須要通過壓力測試,因為免壓測的選項只適用於新買賣按揭,轉按並不包含其中。

已有按揭在身的按揭申請人或擔保人

樓價高企,不少小業主用盡辦法尋求身邊親朋戚友做擔保人務求協助通過壓力測試成功上會。不時ROOTS上會遇見有客人希望藉助已有按揭在身的親屬作為新物業的聯名業主或按揭擔保人方便通過壓力測試。這個做法理論上是可以的,而新放寬壓力測試絕對能夠減低這類買家的申請門檻。不過要謹記即使收入要求減低之外,供款與入息比率亦會收緊頗多,而這個一般都是已有按揭在身人士不能夠再申請按揭的原因。因此,放寬壓力測試就算有幫助,實際上對這類買家的效果都不算太大。

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【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽)

房協興建的樓宇與房委會的居屋一樣是未補地價政府資助房屋,不過在銀行申請房協樓按揭角度他們會遭受不同的待遇。 例如房協樓可以借幾多成按揭?借按揭的年期有多長?按揭利率如何計算?以及壓力測試、信貸評級等問題,本文為你一一解答! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 房協是什麼? 根據房協官方網站,「香港房屋協會(房協)成立於1948年,是一個獨立的非政府及非牟利機構,為香港市民提供優質居所,並於1951年成為法定機構。大半世紀以來,房協發展了不同的房屋計劃,配合市場的特別需要。房協由委員管治,而監事會及執行委員會的成員均來自社會不同的專業界別,我們一直秉承社會使命服務社群。」 可是,由於對上一次有房協樓抽已經是2017年,加上每次推出的伙數都極少都不會有太多人留意房協樓。反而,更多人會留意居屋。因為居屋基本上恆常化之後可以期待每年都會有一次抽居屋機會。以下是預計未來房協新樓的供應: 新項目預計落成年份單位數量簡介粉嶺馬會道20256402座~24層高觀塘安達臣道石礦場2025-2026R2-2項目:1400R2-3項目:420R2-4項目:960R2-2 - 6座~16至23層高;R2-3 - 3座~13層高 ;R2-4 - 4座~10至28層高啟德2B區1號202617902座~41層高 如何申請購入房協居屋? 白表或綠表人士都可以申請購入房協樓居屋。如果你不是公屋租戶,只要符合白表資產限額內就可以用白表申請。白表申請資格資產限額將會每次調整,詳情有待下一輪房協居屋推售。 房協樓可以借幾多成按揭? 理論上,一手的房協樓宇可借至9成按揭。例如於2020年落成的「資助出售房屋項目」綠怡雅苑也可以申請高成數按揭。ROOTS上會最近亦有幫助準業主向銀行申請綠怡雅苑的9成按揭。 而購買二手房協樓借高成數按揭需要購買按揭保險,與房委會居屋有30年政府擔保期不同。 另一邊廂,「住宅發售計劃」、「夾心階層住屋計劃」內的二手未補地價物業最多只能夠借6成。值得留意的是指定「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目第二市場」的物業可申請按揭保險,所以業主可向銀行申請高成數按揭。 房協樓可以借幾多年按揭? 一般房協樓可以借最多30年。想知道實際數字,可以用75年減去您的物業樓齡。換句話講樓齡45年,亦可以借30年。 房協樓按揭利率? 與一般私樓一樣,房協樓按揭利率可用H按或P按。現時大部分銀行提供的利率封頂位為2.5%,而最低的利率可以達到H+1.3%。 買房協樓需要壓力測試嗎? 與一般私樓一樣,申請房協樓按揭需要通過供款與入息比率(DSR)和壓力測試。 申請房協樓按揭要睇信貸評級(TU)嗎? 與一般私樓一樣,申請房協樓時銀行會檢查申請人的信貸評級。ROOTS上會曾經有客戶因信貸評級不達標導致未能成功申請按揭,故此與申請房署居屋按揭不一樣,Roots上會僅此再次提醒各位讀者買樓前或申請按揭時務必了解自己的信貸評級。 房協樓可以轉按或加按嗎? 未經補地價的房協樓是不可以加按,不過可以轉按。需要加按的朋友需要經過房委會同意而申請原因與居屋加按一樣(例如出現財務困難,紅白事和家人出國讀書),故不能隨意加按套現。 經過以上幾個房協樓按揭的快問快答,希望各位對於申請方面有所了解。實際上,房協樓申請按揭有不少是跟一般私樓的做法類同,例如是壓力測試和申請人的信貸評級等。如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!  

【居屋開支】管理費過千蚊同私樓睇齊?買樓前記住留意雜費!

如果大家有細心留意,ROOTS上會每隔一排就會叮囑各位讀者記住買樓唔係剩係要睇樓價、按揭或首期。做業主當中牽涉好多不同的雜費例如印花稅、律師費等等。雖然好多雜費都係屬於一次性,但係管理費就唔同,個個月都要俾,所以居屋開支管理費都係一項不能忽視的日常開支。 【延伸閱讀:【買樓開支懶人包】買樓費用,首期、印花稅、經紀佣金、律師費、火險、裝修費等】 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 私人樓宇管理費 私人樓宇的管理費昂貴已經街知巷聞,早期有新聞報導位於香港島的全新小型單位單幢樓雖然被譽為上車盤,不過由於大廈伙數太少每呎管理費要超過$8。大型屋苑嘉亨灣都只不過係$4左右。不過最值得令人留意的係,政府推出的居屋當中涉及的管理費有機會同私人屋苑睇齊。 根據房委會居屋屋苑的管理費按收回成本的原則計算,以支付每月營運開支總額。每個單位的管理費是根據首名買家簽立公契所分配的管理份數,按比例把屋苑開支總額分攤的方式釐定。這套計算方法乃遵照地政總署法律諮詢及田土轉易處的指引制定。換句話講,同私人樓宇一樣,越少伙數管理費越貴。 以下例子見到,一般來講規模越大的屋苑,管理費越平。消息指尚文苑平均每呎管理費差不多要4元。 2020居屋開支管理費估算表 屋苑名稱 大廈/單位數目 建議的管理費(單位/每月) 尚文苑 1/494 1,163元至 1,876元 裕泰苑 2/1,226 638元至 1,324元 旭禾苑 1/830 800 元 至 1,265 元 凱德苑 1/814 627 元 至 1,175 元 錦暉苑 1/735 637 元 至 1,056 元 雍明苑 2/1,395 (第一期) 520元至 1,054元(第一期) 凱樂苑 4 /1,698 (第二期) 565元至 935元 *資料來源:房委會 雖然官方未有公佈即將推出的居屋涉及的管理費,不過以目前所得的資料,火炭彩禾苑和鑽石山啟翔苑因伙數只得約800伙和900伙管理費如無意外應該過千元。同時,管理費應該比馬鞍山錦駿苑(約2,000伙)和粉嶺山麗苑(約3,000伙)貴。所以,各位千萬不要看輕居屋管理費,不要以為既然不是私樓就不會好肉赤!如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【二手居屋】解答常見問題,避開中伏位!

居屋確實是不少港人的心水。只要合資格,都一定會想買二手居屋。居屋不單較私樓廉價,間隔實用。最重要是首期可向銀行借高達95%按揭,但注意事項亦較多,一不留意隨時錯過買入好時機。ROOTS上會今期就為大家講講二手居屋! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 邊間銀行會做居屋按揭? 現時只有4,5間大銀行會積極願意做居屋按揭。當中渣打銀行對居屋按揭審批比較保守,按揭年期會用25年減樓齡。所以基本上二手居屋好難借盡25年。建議各位採用其他幾間銀行。 二手居屋借唔借到30年? 根據政府規定,未補地價二手居屋綠表白表可以最長借25年。要留意一點就係每間銀行都會有一張「對數表」,這個「對數表」可以根據二手居屋之首置出售日期來計算可以借幾多年及幾多成,二手居屋並非以樓齡而是以單位首次發售日期來計算最長貸款年期。首次發售日起計20年內的居屋單位都有機會借盡25年,超過20年的話就未必可以。 二手居屋點借盡9成半按揭? 不論一手或二手,綠表可以借95%按揭,白表可以借90%按揭。同還款年期一樣,銀行會根據目標單位的首次發售日期(並非樓齡)計算按揭成數。首次發售日起計20年內的居屋單位都有機會借盡9成半,超過20年的話就只可以借樓價6成。 關於按揭成數或年期詳情可參考【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!。 申請居屋按揭時銀行會睇收入證明嗎? 一般銀行係唔會特別睇申請人或業主收入證明,但係有機會查閱信貸評級。只要信貸評級唔太差,沒有收入都好大機會獲批。 田土廳顯示上手居屋業主欠債會否影響新業主按揭? 答案是「睇情況同銀行」。首先準業主要知道不論係買私樓定居屋,任何新買賣都要確保上手業主解除所有田土廳上的法庭命令、「釘」等等。一日未解除上手業主遺留的問題,新業主有機會要承擔額外風險,另外銀行都不會批按揭給你。 假設準業主打算購入二手居屋而在田土廳發現上手業主曾經有「釘」,即使已被解除,邊間銀行願意為新買家做按揭就要視乎情況。當你遇上這種情況,最好先WhatsApp ROOTS上會問一問先,待我們確保銀行肯做該單位的按揭先落訂。 居屋按揭利息可否用H按? 根據現時規定一手或二手居屋按揭只能用P按,不能選用私樓常用的H按。現時年利率大概2.5%。 居屋業主可否轉按套現? 需要轉按/加按必須先去信房屋署得到其同意,並且要符合以下原因: 醫療開支 家庭成員教育開支 殮葬費 贍養費開支 面臨財政困難 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!