Home按揭資訊【按揭保險】新/舊按揭保險計劃要識揀!有甚麼分別?你又應該選哪一個?

【按揭保險】新/舊按揭保險計劃要識揀!有甚麼分別?你又應該選哪一個?

對於想借高成數按揭買樓的朋友來說,按揭保險計劃相信不會太過陌生。按揭保險計劃由香港按揭證券有限公司所提供,根據網站的解說,按揭保險的定義為:「​​根據由香港金融管理局發佈的指引,銀行在敍造自住物業按揭貸款的時候,須遵守按揭成數上限的規定。而按揭保險計劃則為銀行提供按揭保險,使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。按揭保險計劃下,只要申請個案符合相關條件(例如樓價上限及貸款額上限等),銀行可以提供最高達八成按揭貸款。」

然而,計劃介紹看上去雖然簡單,但按揭保險對於申請人的物業價格、收入、是否首次置業等等都有相關規定。而按揭保險計劃更於 2019 年 10 月 16 日起有「新版本」(俗稱林鄭Plan),在新的按揭保險計劃之下,可以適用的買家亦有所不同。今次文章就和各位簡介一下到底按揭保險計劃是甚麼,以及如何選擇最適合你使用的計劃。

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以一個最簡單快捷的方法去理解按揭保險的條件,就是看看以上這個表格。不過,一般人看完之後都不知道自己應該要使用哪一種計劃,或者可以借到多少,所以我們今次就來逐條條款解釋一下!

最高按揭成數和物業價格

不論是新舊按揭保險計劃也好,最高按揭成數一律都是借足九成,不過當中涉及的條件則有所不同。當中最相關的就是物業價格。

舊按保計劃最高按揭成數

以舊按揭保險計劃作解釋,樓價對於最高按揭成數的影響,主要分為:400萬以下物業、400 – 450 萬物業,以及600萬以下物業三種(第三種亦可以視之為450 – 600萬物業)。400萬以下物業最多可以借足9成,即 360 萬按揭,買家只需要 40 萬首期就可以上會。

而 450 – 600 萬的物業,最高可以借到8成,即是按揭金額由 360萬至480 萬不等,買家只需付兩成首期。而400 – 450 萬的物業,則比較特別,買家可以借到8-9成不等的按揭成數,而最高金額則不超過360萬元。換句話說,450 萬或以下的物業想借高成數按揭,最多也是360萬貸款額(因為450萬物業超過8成按揭已等於超過360萬貸款額)。

物業價格 最高按揭成數
400萬港元或以下 90%*
400萬港元以上至450萬港元以下 80%-90%(貸款上限為360萬港元)*
600萬港元或以下 80%#

 

新按保計劃最高按揭成數

而在日益上漲的物業價格情況下,新的按揭保險隨之而生,並涵蓋到更貴的物業承造按揭。在新的按揭保險計劃之下,400萬至1000萬樓最高可以做到9成按揭,即360萬至900萬按揭金額不等。1000-1125萬樓價之間的物業,可以借到8-9成按揭(最高900萬貸款額)。1125-1200萬樓亦可以做到最高8成,而1200萬-1920萬可以做5-8成(最高貸款額上限為960萬)。

物業價格 最高按揭成數
400萬港元以上至1000萬港元 90%*
1000萬港元以上至1125萬港元以下 80%-90%(貸款上限為900萬港元)*
1125萬港元以上至1200萬港元以下 80%#
1200萬港元以上至1920萬港元以下 50%-80%(貸款上限為960萬港元)#

*申請人需要為首次置業人士及有固定收入,若未能滿足要求便能借最多80%
#申請人不需要為首次置業人士及固定收入

首次置業及收入如何影響按揭成數?

影響按揭成數以及按揭金額的,除了是樓價之外,亦與業主本身的個人條件有關。首先,在舊有按揭保險計劃中,如果想借到高成數按揭而樓價是 450 萬以下(即借8-9成按揭),業主必須是首次置業人士,並且有固定收入。特別留意的是,「固定收入」的定義適用於所有按揭申請人。即是說如果是伴侶二人申請按揭,就算其中一位是固定收入,另一位不固定的話都不能夠借足8/9成按揭。

而在新的按揭保險計劃中,對於收入的要求也是一樣,如果各位不是首次置業人士,或者申請人當中有非固定收入的話,樓價400萬以上至1000萬的物業最多只能申請8成按揭。首次置業人士以及固定收入人士(兩項條件缺一不可)則可以最多申請9成按揭。

在這裡額外一提,高成數按揭對於供款上限的比例一律為 50%,壓測後提升10%即60%,此比例應該對於各位讀者來說不太陌生,亦沒有因其他因素已改變,所以在此不太詳述。

新舊按揭保險計劃有什麼分別?

新和舊的按揭保險計劃除了在金額、物業價格有分別之外,亦有在物業類別中有些區分,而這個區分更會直接影響到各位業主的置業計劃。

在舊按揭保險中,涵蓋的物業類別包括已落成的物業或是樓花,而新按揭保險計劃則只可以涵蓋到已落成的物業。這個分別的最大影響在於業主們選擇即供或建期供款的計劃。如果各位不清楚即供期和建期的分別,簡單來說即是樓花未落成就立即開始供樓與等到物業落成才開始供的分別。如果想了解更多可以參考此文章:【樓花按揭懶人包】一手新盤按揭,兩種計劃應該點揀?即供VS建期,好處壞處一文盡覽,助你選擇最適合自己的計劃,買樓花無難度!

新按揭保險計劃講明只接受已落成的物業,即代表如果你想買樓花即供又想借高成數按揭,就只可以走向舊按揭保險計劃的路線。而舊按揭保險計劃最高接受600萬元的物業,以最近城中熱話新盤 Wetland Seasons Bay 為例,有些單位價格為500萬左右,以舊按揭保險計劃可以做到8成按揭並以即供plan開始供樓,更可以賺盡發展商的「45日現金付款」優惠,樓價再平17.5%。(詳情可以參考本文章:【WETLAND SEASONS BAY按揭】 即供期現金付款計劃是否適合你?用最新樓盤為你解釋!

另一個例子,如果你的心水物業是800萬的一手樓,而且用建期plan待物業落成先成交,那麼你就只可以選擇以新按揭保險計劃去申請高成數按揭。再另外一個例子,如果你的目標是已落成的 500 萬物業,新或舊的按揭保險計劃都適用於你的情況。

其他注意事項

以上就是一些有關新和舊按揭保險計劃的重點資訊。另外特別要提一提,就是在新按揭保險計劃中有機會有15%的額外保費,而舊有計劃則沒有此項條款。

另外如果想知道新按保計劃(林鄭plan)是否可以不需要過壓力測試,可以瀏覽以下文章:【壓力測試】認識新按揭保險計劃「林鄭plan」如何能夠協助業主上會,分析如何申請9成按揭,教你提升獲批機會! (hkroots.io)

而再另外一提,雖然在表面上沒有固定收入或不是首次置業的人士也可以借到8成按揭,但實際操作上也不是想像中容易。當需要向銀行申請時,各位申請人就要注意一下自己要申請高成數按揭而非自住的理由是否充份,例如買入物業供父母居住是否足以說服銀行為你承造高成數按揭?沒有固定收入又是否可以證明自己有足夠的財政能力,例如過往的收入證明是否亮眼?除了跟足銀行及按揭保險的規矩之外,你能否說服到銀行,也很影響能否借足按揭的機會。

總結來說,各位在了解清楚按揭保險新舊版本的條款及運作之後,就可以更清楚自己在買樓時借按揭要考慮哪一個計劃,以及可以用即供plan還是建期plan。如果各位有任何疑問,除了可以用上面的簡表作「貓紙」之外,亦歡迎隨時聯絡 ROOTS 上會了解更多!

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【按揭利率比較2023】各大銀行按揭回贈及優惠一覽 (1月26日更新)

每日全球經濟受到不同環境因素影響,香港樓市依然穩固。就算失業率飆升,要買樓上車的香港人依然要買樓。有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2023最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行,憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! ROOTS上會獨家銀行按揭JETSO優惠表 私人物業新按買賣按揭(一手、二手) 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 200萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 300萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 400萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 500萬起 H+1.3% 3.225% 3%   私人物業轉按按揭 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 200萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 300萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 400萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 500萬起 H+1.3% 3.225% 3%   居屋、車位及工商舖按揭 物業種類 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 居屋 N/A H+1.3% / P-2.5% 3.375% 2.35% 車位 N/A H+1.65% 3.375% 0.20% 工商舖 N/A H+1.65% 3.375% 0.20%   雖然今年香港經濟受到多種因素衝擊,但樓市依然穩固。就算失業率飆升,要買樓上車的香港人依然要買樓。有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 想知道邊間銀行按揭利率最低 ? 邊間銀行提供最多按揭回贈 ?...

【2023 新盤】最齊全港預計發售一手樓名單

一手樓新盤一向是香港人重點留意的投資產品。自從香港與內地通關消息一出,不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤,引發不少市民矚目。根據資料報告,本港預計有過百個新盤推售,合共提供超過4萬伙,較去年增加接近20%,有機會創下2005年以來新高。今文ROOTS上會就會帶大家細看今年有機會推售的各區新盤! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 2023 新界區預計可供發售一手新盤住宅項目(28個項目) 新界區為近年一手樓盤的重點區,今年亦不例外將會預計有 15,000 伙推出。元朗站提供 939 伙的 The YOHO Hub C 期、錦上路站 680 伙的柏瓏III及輕鐵天榮站的 1,393 伙將會是今年的重頭戲。 當然,講到新界不能不講北部都會區。具備北部都會區概念的項目都有約 10 個項目,接近10,000伙。當中屯門 NOVO LAND 第 2A 至...

【定息按揭計劃】一文睇清是什麼,供貴息究竟有無好處?

有留意的朋友,政府終於宣布香港按揭證券有限公司較於早年推出的定息按揭試驗計劃正式恆常化。根據按揭證券公司定息按揭計劃"為有意置業的人士提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。目的是希望透過額外的財務選擇,讓有意置業的人士減低面對利率波動的風險,並促進銀行體系的長遠穩定發展。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! 什麼是「定息按揭計劃」? 現時利率位於低處,展望張來按揭利率只會有增無減,因此財政司司長在2020年推出定息按揭實驗計劃。這個定息按揭計劃主要為業主或買樓人士提供一個保險方案,萬一按揭利率上升都不會影響這個按揭計劃的用家。換言之,就算按揭利率倍升,定息按揭計劃用家的每月供款都不會有所變動。 定息按揭計劃年利率幾多? 不同按揭年期會有不同年利率: 10年 4.50% 15年 4.65% 20年 4.80% 【注意:定息年期不代表按揭年期,定息期完結後可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率的浮息利率】 定息按揭計劃適合什麼人申請? 定息按揭計劃最大好處就是申請人不需要通過壓力測試。一般的按揭需要通過加三利息的壓力測試,變相減低按揭申請人的借貸能力。不過用定息按揭計劃的人可以直接免過壓力測試因為按揭計劃已經定息,不再存在加息風險。定係按揭計劃申請人的供款只需要不超過入息的50%便可。換言之,如果一般按揭的壓力測試差少少就通過就可以考慮轉換至定息按揭計劃。 另外,預測未來息率將會飆升的業主適合申請定係按揭計劃。 定息計劃能減輕買樓負擔嗎? 從一個利息支出角度,在當刻使用定息計劃係沒有太大好處,因為現時銀行按揭息率普遍都封頂於3.625%,而有提供H按計劃的銀行利率就更低。不過從一個申請按揭角度,買樓負擔一定減輕因為申請人不需要再通過壓力測試。在加3%的計算情況下,壓測大大提高申請人入息要求。正正因為現在不需要通過壓測,申請負擔要求大大減低。 定息按揭計劃有什麼好處? 不會受將來加息影響 無需通過壓力測試(仍須通過供款與收入比率50%測試) 可配合港幣$1000萬內高成數按揭物業借最多9成按揭(新按保計劃) 定息按揭計劃有什麼壞處? 無法享受低息週期 這個實驗計劃只有$10億,會否加碼仍然有待觀察 什麼銀行提供定息按揭計劃? 中國銀行 創興銀行 大新銀行 工商銀行 上海商業銀行 渣打銀行 東亞銀行 什麼時候可以申請定息按揭計劃? 由現在開始申請人可以向銀行申請定息按揭計劃,該計劃申請程序有別於一般按揭申請,有意者可聯絡我們查詢。 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!