Home按揭資訊【按揭保險】新/舊按揭保險計劃要識揀!有甚麼分別?你又應該選哪一個?

【按揭保險】新/舊按揭保險計劃要識揀!有甚麼分別?你又應該選哪一個?

對於想借高成數按揭買樓的朋友來說,按揭保險計劃相信不會太過陌生。按揭保險計劃由香港按揭證券有限公司所提供,根據網站的解說,按揭保險的定義為:「​​根據由香港金融管理局發佈的指引,銀行在敍造自住物業按揭貸款的時候,須遵守按揭成數上限的規定。而按揭保險計劃則為銀行提供按揭保險,使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。按揭保險計劃下,只要申請個案符合相關條件(例如樓價上限及貸款額上限等),銀行可以提供最高達八成按揭貸款。」

然而,計劃介紹看上去雖然簡單,但按揭保險對於申請人的物業價格、收入、是否首次置業等等都有相關規定。而按揭保險計劃更於 2019 年 10 月 16 日起有「新版本」(俗稱林鄭Plan),在新的按揭保險計劃之下,可以適用的買家亦有所不同。今次文章就和各位簡介一下到底按揭保險計劃是甚麼,以及如何選擇最適合你使用的計劃。

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以一個最簡單快捷的方法去理解按揭保險的條件,就是看看以上這個表格。不過,一般人看完之後都不知道自己應該要使用哪一種計劃,
或者可以借到多少,所以我們今次就來逐條條款解釋一下!

適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約:

最高按揭成數和物業價格

不論是新舊按揭保險計劃也好,最高按揭成數一律都是借足九成,不過當中涉及的條件則有所不同。當中最相關的就是物業價格。

舊按保計劃最高按揭成數

以舊按揭保險計劃作解釋,樓價對於最高按揭成數的影響,主要分為:400萬以下物業、400 – 450 萬物業,以及600萬以下物業三種(第三種亦可以視之為450 – 600萬物業)。400萬以下物業最多可以借足9成,即 360 萬按揭,買家只需要 40 萬首期就可以上會。

而 450 – 600 萬的物業,最高可以借到8成,即是按揭金額由 360萬至480 萬不等,買家只需付兩成首期。而400 – 450 萬的物業,則比較特別,買家可以借到8-9成不等的按揭成數,而最高金額則不超過360萬元。換句話說,450 萬或以下的物業想借高成數按揭,最多也是360萬貸款額(因為450萬物業超過8成按揭已等於超過360萬貸款額)。

物業價格 最高按揭成數
400萬港元或以下 90%*
400萬港元以上至450萬港元以下 80%-90%(貸款上限為360萬港元)*
600萬港元或以下 80%#

新按保計劃最高按揭成數

而在日益上漲的物業價格情況下,新的按揭保險隨之而生,並涵蓋到更貴的物業承造按揭。在新的按揭保險計劃之下,400萬至1000萬樓最高可以做到9成按揭,即360萬至900萬按揭金額不等。1000-1125萬樓價之間的物業,可以借到8-9成按揭(最高900萬貸款額)。1125-1200萬樓亦可以做到最高8成,而1200萬-1920萬可以做5-8成(最高貸款額上限為960萬)。

物業價格 最高按揭成數
400萬港元以上至1000萬港元 90%*
1000萬港元以上至1125萬港元以下 80%-90%(貸款上限為900萬港元)*
1125萬港元以上至1200萬港元以下 80%#
1200萬港元以上至1920萬港元以下 50%-80%(貸款上限為960萬港元)#

*申請人需要為首次置業人士及有固定收入,若未能滿足要求便能借最多80%
#申請人不需要為首次置業人士及固定收入

適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約:
物業價格 最高按揭成數
400 萬港元以上至1,000 萬港元或以下 90%*
1,000 萬港元以上至1,125 萬港元以下 80% – 90% *(貸款上限為900 萬港元)
1,125 萬港元或以上至1,500 萬港元 80%
1,500 萬港元以上至1,715 萬港元
70% – 80% (貸款上限為1,200 萬港元)
1,715 萬港元以上至3,000 萬港元 70%
*申請人需要為首次置業人士及有固定收入,若未能滿足要求便能借最多80%

首次置業及收入如何影響按揭成數?

影響按揭成數以及按揭金額的,除了是樓價之外,亦與業主本身的個人條件有關。首先,在舊有按揭保險計劃中,如果想借到高成數按揭而樓價是 450 萬以下(即借8-9成按揭),業主必須是首次置業人士,並且有固定收入。特別留意的是,「固定收入」的定義適用於所有按揭申請人。即是說如果是伴侶二人申請按揭,就算其中一位是固定收入,另一位不固定的話都不能夠借足8/9成按揭。

而在新的按揭保險計劃中,對於收入的要求也是一樣,如果各位不是首次置業人士,或者申請人當中有非固定收入的話,樓價400萬以上至1000萬的物業最多只能申請8成按揭。首次置業人士以及固定收入人士(兩項條件缺一不可)則可以最多申請9成按揭。

在這裡額外一提,高成數按揭對於供款上限的比例一律為 50%,壓測後提升10%即60%,此比例應該對於各位讀者來說不太陌生,亦沒有因其他因素已改變,所以在此不太詳述。

新舊按揭保險計劃有什麼分別?

新和舊的按揭保險計劃除了在金額、物業價格有分別之外,亦有在物業類別中有些區分,而這個區分更會直接影響到各位業主的置業計劃。

在舊按揭保險中,涵蓋的物業類別包括已落成的物業或是樓花,而新按揭保險計劃則只可以涵蓋到已落成的物業。這個分別的最大影響在於業主們選擇即供或建期供款的計劃。如果各位不清楚即供期和建期的分別,簡單來說即是樓花未落成就立即開始供樓與等到物業落成才開始供的分別。如果想了解更多可以參考此文章:【樓花按揭懶人包】一手新盤按揭,兩種計劃應該點揀?即供VS建期,好處壞處一文盡覽,助你選擇最適合自己的計劃,買樓花無難度!

新按揭保險計劃講明只接受已落成的物業,即代表如果你想買樓花即供又想借高成數按揭,就只可以走向舊按揭保險計劃的路線。而舊按揭保險計劃最高接受600萬元的物業,以最近城中熱話新盤 Wetland Seasons Bay 為例,有些單位價格為500萬左右,以舊按揭保險計劃可以做到8成按揭並以即供plan開始供樓,更可以賺盡發展商的「45日現金付款」優惠,樓價再平17.5%。(詳情可以參考本文章:【WETLAND SEASONS BAY按揭】 即供期現金付款計劃是否適合你?用最新樓盤為你解釋!

另一個例子,如果你的心水物業是800萬的一手樓,而且用建期plan待物業落成先成交,那麼你就只可以選擇以新按揭保險計劃去申請高成數按揭。再另外一個例子,如果你的目標是已落成的 500 萬物業,新或舊的按揭保險計劃都適用於你的情況。

其他注意事項

以上就是一些有關新和舊按揭保險計劃的重點資訊。另外特別要提一提,就是在新按揭保險計劃中有機會有15%的額外保費,而舊有計劃則沒有此項條款。

另外如果想知道新按保計劃(林鄭plan)是否可以不需要過壓力測試,可以瀏覽以下文章:【壓力測試】認識新按揭保險計劃「林鄭plan」如何能夠協助業主上會,分析如何申請9成按揭,教你提升獲批機會! (hkroots.io)

而再另外一提,雖然在表面上沒有固定收入或不是首次置業的人士也可以借到8成按揭,但實際操作上也不是想像中容易。當需要向銀行申請時,各位申請人就要注意一下自己要申請高成數按揭而非自住的理由是否充份,例如買入物業供父母居住是否足以說服銀行為你承造高成數按揭?沒有固定收入又是否可以證明自己有足夠的財政能力,例如過往的收入證明是否亮眼?除了跟足銀行及按揭保險的規矩之外,你能否說服到銀行,也很影響能否借足按揭的機會。

總結來說,各位在了解清楚按揭保險新舊版本的條款及運作之後,就可以更清楚自己在買樓時借按揭要考慮哪一個計劃,以及可以用即供plan還是建期plan。如果各位有任何疑問,除了可以用上面的簡表作「貓紙」之外,亦歡迎隨時聯絡 ROOTS 上會了解更多!

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【房委會居屋】按揭新安排懶人包 保證期延長至50年 最長還款期30年!

香港房屋委員會(房委會)資助房屋小組委員會於2023年11月17日通過放寬資助出售單位的按揭安排,包括居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)、租者置其屋計劃(租置計劃),按揭保證期延長至50年以及最長還款期增長至30年,我們ROOTS上會於本文為你詳盡介紹! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 資助出售單位按揭安排 現行安排新安排最長保證期*(最高保證金額)最長還款期最長保證期*(最高保證金額)最長還款期一手市場(由2024年1月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年30年(綠表:95%;白表:90%)30年租置計劃25年(綠表:95%)#25年30年(綠表:95%)#第二市場(由2024年3月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年首40年(綠表:95%;白表:90%)第40年以後至第50年(綠表:80%;白表:80%)30年租置計劃25年(綠表:95%;白表:90%)25年 * 最長保證期由個別單位首次轉讓日期起計算 # 對於購買租置計劃單位的現租戶而言,最高保證金額為繳付意向金(2,500元)後的買價餘額;至於在居屋/綠置居出售計劃中售予綠表買家的租置計劃回收單位,最高保證金額為繳付予房委會的定金(不少於買價5%)後的買價餘額 @ 按揭安排將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目及租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在二〇二三年十二月一日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。第二市場方面,按揭安排將適用於居屋/綠置居/租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均2024年3月1日或之後 一手市場 一手市場新居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期維持最長30年,而 租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長30年。而最長按揭還款期,無論新居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 這些放寬措施將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目和租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立有關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在2023年12月1日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。 第二市場 第二市場是以單位的首次轉讓日期起計,即使同一屋苑,各個單位的首次轉讓日期都有機會有所不同,買家需要留意。第二市場居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期由最長30年延長至最長50年,而第二市場租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長50年。在首40年,房委會會為綠表和白表申請者向參與財務機構提供單位估值或買價(以較低者為準)分別為最高95%和90%的按揭貸款保證。在第40年以後至第50年,房委會會向參與財務機構就按揭貸款提供最高為單位估值或買價(以較低者為準)80%的按揭貸款保證,有關做法適用於所有類別資助出售單位的綠表和白表買家。假如準按揭人所需的按揭成數為80%以上,可申請及參加香港按證保險有限公司﹙按證保險公司)的按揭保險計劃。就此,房委會已與按證保險公司達成協議,按證保險公司會讓資助出售單位白表和綠表申請者參與按揭保險計劃,從而分別取得最高90%和95%按揭貸款。詳情會於稍後公布。 而最長按揭還款期,無論第二市場居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 房委會會與財務機構及按證保險公司跟進及落實有關安排。延長在第二市場出售的資助出售單位的最長按揭保證期及還款期的推行日期定於2024年3月1日,並適用於所有在推行日期當日或之後用作購買在第二市場出售的居屋/綠置居/租置計劃單位而提取的新按揭貸款。 按揭貸款保證 房委會表示,就按揭貸款保證期延長至50年,剩餘保證期超過十年的居屋/綠置居單位會由約14%大幅增至約98%;而剩餘保證期超過十年的租置計劃單位則由約24%增至100%。連同延長最長按揭還款期,這將讓買家可取得年期更長的按揭貸款,有助第二市場資助出售單位的流轉。 為鼓勵參與財務機構向資助出售單位的買家提供按揭貸款和較優惠的按揭條款,房委會為參與財務機構提供按揭貸款保證。根據房委會與參與財務機構所簽訂的按揭保證契據,在按揭貸款保證期內及適用的按揭保證契據所列的指定情況下,房委會會承擔有關資助出售單位按揭人拖欠的還款差額。按揭貸款保證適用於在一手市場和第二市場出售而無須繳付補價的居屋、綠置居和租置計劃單位。

【天水圍YOHO WEST】天水圍首個港鐵盤 天榮站上蓋|附按揭資料

由新鴻基地產及港鐵合作發展的天水圍首個港鐵住宅項目「YOHO WEST」即將推出,樓盤位於天水圍輕鐵天榮站上蓋,預計於9月初取得預售文件,隨後公佈樓書及開放示範單位,最快11月開售。YOHO WEST第一期的預計關鍵日期為2024年9月30日,樓花期約1年。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! YOHO WEST 基本資料 地址天水圍天恩路1號發展商新鴻基地產、港鐵座數3座住宅總數1,976伙(第一期:1,393伙;第二期:583伙)實用面積第一期:245 - 1,073呎樓層42層單位間隔第一期:開放式至四房預計關鍵日期第一期:2024年9月30日校網小學:72校網;中學:元朗區 https://youtube.com/shorts/jdSDFNzuETk YOHO WEST命名意思 YOHO WEST以「YOHO」命名,因項目與元朗YOHO系列有不少共通點,例如交通配套成熟,住宅基座接駁鐵路,鄰近商場,生活配套完善。而「WEST」代表項目位處於新界西,新地看好新界西北區的發展前景。 YOHO WEST 戶型分析 YOHO WEST由四座住宅大樓組成,三座均設有42層,YOHO WEST第一期合共提供1,393個單位,以中小型單位為主。 YOHO WEST第一期設有4座,分別為2A座、2B座、3A座、3B座。YOHO WEST第一期提供10種戶型,戶型涵蓋開放式至三房單位,項目主打為兩房單位。兩房間隔佔超過一半,三房以下單位佔全盤超過75%。 YOHO WEST第一期戶型分佈 戶型呎數伙數開放式266呎待公佈一房286 - 363呎待公佈兩房390 - 447呎待公佈三房500 - 696呎待公佈合共1,393伙 YOHO WEST...