由新世界、遠東發展合作發展的柏蔚森THE PAVILIA FOREST，位於啟德跑道區。柏蔚森分三期發展，合共提供1,305伙，第一期提供291伙，戶型涵蓋1至3房單位，主打兩房戶型。對柏蔚森有興趣的話就要留意本文喇！
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柏蔚森 基本資料
| 發展商 | 新世界、遠東發展 |
| 地址 | 啟德承景街2號 |
| 單位數目 | 1,305伙 |
| 戶型 | 1至3房單位，主打兩房戶型 |
| 校網 | 小學：34校網；中學：九龍城區 |
| 預計關鍵日期 | 2025年8月31日（第一期） |
柏蔚森I 戶型分析
柏蔚森I提供291伙，戶型涵蓋1房至3房單位，另設特色單位，主打兩房戶型，佔全盤7成。層與層之間高度為第5座最高可達3.2米 (29樓 ：最高可達3.5米)，第6座最高可達3.15米 (7樓 ：最高可達3.5米)
| 戶型 | 實用面積 | 伙數 |
| 1房 (開放式廚房) | 272 – 288呎 | 28伙 (10%) |
| 2房 (開放式廚房) | 374 – 400呎 | 182伙 (62%) |
| 2房 (開放式廚房) + 書房 | 469呎 | 23伙 (8%) |
| 3房 (開放式廚房) | 512呎 | 23伙 (8%) |
| 3房 (1套) (開放式廚房) | 560呎 | 23伙 (8%) |
| 特色單位 | 234 – 560呎 | 12伙 (4%) |
| 總數 | 291伙 |
柏蔚森 景觀
啟德柏蔚森的景觀是其主要賣點之一，據官方介紹，所有三房單位位處單邊兼享開揚海景，所有廳房亦均享有海景。柏蔚森位於啟德跑道區最前排，除了一邊與MIAMI QUAY比較近之外，其餘三邊基本上都可以稱為環海。值得注意的是，隨著啟德區的持續發展，日後可能會有新項目落成，可能會影響部分單位的景觀。
柏蔚森I 價單
於2024年7月4日（星期四），柏蔚森I公佈首張價單，共60伙，包括1至3房戶型，定價介於471.3萬至1,204萬，呎價由$19,523至$24,013。扣除最高18%折扣後，折實售價約386.4萬至987.2萬，折實呎價由$16,008至$19,690，折實平均呎價$17,188，創下啟德區8年來新盤首推折實均呎最低紀錄。
入場單位為第6座2樓J室，實用面積234平方呎（連30平方呎平台），一房間隔，折實價386.4萬元，呎價$16,513，為全區新盤歷年首批最平入場單位。項目提供150天即供付款計劃和建築期付款計劃，並推出「匠心租務安排」計劃，買家可選擇由發展商提供指定租客，租賃期為兩年，年租金為單位售價的3.5%。
於2024年7月6日（星期六），柏蔚森I加推第2張價單，共82伙，包括1至3房戶型。扣除最高18%折扣後，折實售價約391.5萬至1087.8萬，折實呎價由$16,134至$19,965，折實平均呎價$17,594。
柏蔚森 示範單位
柏蔚森示範單位設於九龍灣宏照道19號 金利豐國際中心15A，共提供3個示範單位。
啟德柏蔚森I的示範單位於2023年7月6日開放，因反應熱烈而提前1小時開放，吸引大量潛在買家參觀，現場屢現排隊人潮。項目展示了1至3房的不同戶型，包括標準1房、2房及3房單位。
柏蔚森 交通配套
目前啟德跑道區的交通配套尚未完全完善，主要依靠巴士及小巴作為主要交通工具，班次相對較疏。從港鐵啟德站出發，有多條巴士路線可抵達跑道區，包括22、22M、22X及20A。實測顯示，乘搭22號巴士約需18分鐘，途經MegaBox及兒童醫院。從觀塘站可乘搭5R巴士，而九龍灣站則有86號小巴可供選擇。柏蔚森斜對面設有巴士站及小巴站，為居民提供便利。乘搭20A巴士前往太子站約需30分鐘。雖然跑道區設有啟德公眾碼頭，但渡輪服務僅限於週末及公眾假期，每小時一班，可往返北角及觀塘碼頭，但使用率預計不高。未來，啟德公眾碼頭將發展水上的士服務，計劃連接啟德跑道公園碼頭及其他地點。
根據2023年施政報告，啟德將建設智慧綠色集體運輸系統，連接港鐵啟德站，預計車程約10分鐘。政府計劃於2026年開始招標此工程項目，完工時間尚未確定。此外，亦有建議發展自動行人道連接跑道區、九龍灣及觀塘。
柏蔚森 民生配套
啟德區的生活配套主要集中於啟德城中心區域。其中，位於啟德站C出口的AIRSIDE是一個重要的商業中心。該商場樓高11層，佔地70萬平方呎，內有超過200間零售及餐飲店舖，為居民提供豐富的購物和餐飲選擇。此外，啟德車站廣場設有寵物共享公園，讓居民可攜帶寵物散步及休憩。啟德SOGO雙子匯預計於9月落成，將成為區內另一重要的商業地標。值得一提的是，啟德正在發展香港首條地下購物街，預計於2029年落成啟用，屆時將連接宋皇臺站和啟德站。雖然MegaBox不在啟德區內，也與距離跑道區較近。從MegaBox乘坐22號巴士到柏蔚森約需6分鐘，為居民提供了另一個便利的購物和娛樂選擇，尤其在當區配套尚未完善之時。啟德體育園預計於明年啟用，除可舉辦大型活動外，園區內還設有大型公眾休憩用地、餐飲及商舖。
醫療方面，跑道區對面就有香港兒童醫院和啟德急症全科醫院。
校網方面，啟德柏蔚森屬於34小學校網，中學為九龍城區。項目附近有多間知名學校，包括拔萃男書院和喇沙書院。這些學校都是區內的熱門學校，對於升學有很大幫助。
柏蔚森 社區設施
相比之下，跑道區內擁有眾多社區設施。最鄰近的有啟德海濱長廊，居民可在樓下散步及騎自行車。最具吸引力的應該是佔地約24公頃的都會公園，未來將成為區內主要的綠化空間。原本還有啟德跑道公園，但由於郵輪碼頭旁邊被用作社區隔離設施，目前已暫停開放。可前往了鄰近的郵輪碼頭公園欣賞維港美景。此外，還有啟德空中花園，在各樓盤之間設有空中通道，住戶可在此慢跑及散步。
跑道區樓盤比較
啟德跑道區以Park Peninsula之名推廣，彰顯其高端定位，因此平均呎價自然也不會低。部分樓盤的單位採用招標形式出售，平均呎價高達5萬餘元。從2021年的維港一號到今年的澐璟，折實平均呎價基本上都在2萬元以上。去年開售的啟德海灣，折實平均呎價不到2萬元，創下啟德區內六年半以來的最低水平，但銷情仍然平平。
面對各個樓盤相繼落成，市場上存在大量貨尾單位，發展商將如何制定策略以促進銷售，值得關注。
| 樓盤 | 單位數目 | 折實平均呎價 | 入場價 | 公布日期 |
| 維港1號 | 212伙 | $22,977 | 656.3萬 | 2021/6/4 |
| MIAMI QUAY | 130伙 | $22,452 | 524.2萬 | 2022/9/2 |
| 啟德海灣 | 208伙 | $19,798 | 575萬 | 2023/10/24 |
| 澐璟 | 120伙 | $25,914 | 1,235.2萬 | 2024/3/22 |
柏蔚森 按揭計劃
付款方式：項目提供150天即供付款計劃和建築期付款計劃。
折扣優惠：150天現金付款計劃可享最高18%折扣，比建築期付款多3.5個百分點。
特別優惠：項目提供「匠心租務安排」計劃，買家可選擇由發展商提供指定租客，租賃期為兩年，年租金為單位售價的3.5%。
即供期付款計劃按揭成數
根據金管局於2024年2月28日向銀行發出指引，修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，修訂如下：
| 物業價格 | 即供計劃非按揭保險最高成數 | 即供計劃按揭保險最高成數 |
| 1000 萬港元或以下 | 70% | 90% |
| 1000 萬港元以上至1125 萬港元以下 | 70% | 80% – 90% (貸款上限為900 萬港元) |
| 1,125 萬港元或以上至1,500 萬港元 | 70% | 80% |
| 1500 萬港元以上至1715 萬港元 | 70% | 70% – 80% (貸款上限為1200 萬港元) |
| 1715萬港元以上至3000 萬港元 | 70% | 70% |
| 3000 萬港元以上至3500 萬港元 | 60% – 70% (貸款上限為2,100 萬港元) | 不提供按揭保險計劃 |
| 3500萬港元以上 | 60% | 不提供按揭保險計劃 |
註：根據按保計劃的合資格準則，樓花住宅物業須屬於「地政總署預售樓花同意方案」下的發展項目，並於取用按揭貸款起計12個月內落成。倘若物業未能符合上述要求，按證保險公司會因應風險因素個別考慮。置業人士可諮詢貸款銀行，以確定個別樓花物業項目是否受按保計劃涵蓋。
建築期付款計劃使用按揭保險最高按揭成數（現樓按揭）
適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約：
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400 萬港元以上至1,000 萬港元或以下 | 90%* |
| 1,000 萬港元以上至1,125 萬港元以下 | 80% – 90% *(貸款上限為900 萬港元) |
| 1,125 萬港元或以上至1,500 萬港元 | 80% |
| 1,500 萬港元以上至1,715 萬港元 | 70% – 80% (貸款上限為1,200 萬港元) |
| 1,715 萬港元以上至3,000 萬港元 | 70% |
*申請人需要為首次置業人士及有固定收入，若未能滿足要求便能借最多80%
建築期付款計劃不使用按保最高按揭成數（現樓按揭）
適用於2024年2月28日或以後簽訂臨時買賣合約：
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 3000萬港元或以下 | 70% |
| 3000萬港元以上至3500 萬港元或以下 | 60% – 70% (貸款上限為2100 萬港元) |
| 3500萬港幣以上 | 60% |
詳情可以參閱【樓花按揭懶人包】。
