Home按揭資訊出租物業【業主報稅懶人包】詳盡分析居所貸款利息、物業稅及個人入息課稅扣稅

【業主報稅懶人包】詳盡分析居所貸款利息、物業稅及個人入息課稅扣稅

業主除了要為單位繳付差餉地租、管理費及水電煤等的雜費之外,每年都需要為物業收租得來的租金收入或按揭利息支出計算應繳稅項。作為收租業主又應該選擇申報「物業稅」還是「個人入息課稅」?自住業主又如何善用「居所貸款利息扣除」用盡免稅額以減低稅項開支?今文ROOTS上會將會與大家詳盡分析業主報稅必知事項!

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如何分辨「物業稅」、「個人入息課稅」及「居所貸款利息扣除」?

對於各位報稅初哥可能聽到不同的專業名詞都會感到十分混亂,但只要了解當中竅門,所有謎底都會自動解開。「物業稅」及「個人入息課稅」是兩個評稅基準。業主在為持有物業計算每年的應繳稅項可以二選一透過「物業稅」或「個人入息課稅」來做評稅基準。簡單講,兩個的計算方式都非常類似,其中分別在於物業稅不能扣除利息支出。至於兩個應該選擇哪一個,各位業主又不需要過於擔心,因為稅務局會自動協助你計算哪一個對你更優惠。

至於「居所貸款利息扣除」是在計算薪俸稅及個人入息課稅時的其中一項稅項扣除,這代表納税人可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息中,扣除居所貸款利息。換言之,只要業主持有的物業有按揭在身,並有為物業按揭貸款繳交利息就可以用所繳付的利息扣稅。

概括而言,上述的三個專業名詞當中,「物業稅」及「個人入息課稅」是評稅種類,而「居所貸款利息扣除」是扣稅優惠。

「物業稅」是什麼?

物業稅是向業主徵收的稅項。每個課稅年度的物業稅是按物業的應評稅淨值,以標準稅率計算。所有應收及已收的租金(整年度的租金收入)就是應評稅值,而課稅年度是由每年的4月1日至翌年的3月31日。計算應評稅值後再扣減壞帳及已付差餉,總和再打8折(當為修葺和支出的標準免稅額),餘額就是應評稅淨值。計算應評稅淨值之後,稅局就會從中抽取15%作為要繳交的物業稅。

由於業主已享有20%的標準免稅額,便不能再提出扣減實際支出。因此地租、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費和按揭貸款利息一律不獲扣減。有資格並已選擇以個人入息課稅方法計稅的業主才可在計算個人入息課稅時,申索扣減他為購買物業而支付的按揭貸款利息(居所貸款利息扣稅)。

「個人入息課稅」是什麼?

個人入息課税並非一種税收項目,而是為適用人士提供一項税務寬減的安排。在一般情況下,適用人士包括經營業務的東主或股東,及出租物業業主。應課薪俸税的納税人如果沒有經營業務或租金收入,無需考慮個人入息課税。

出租物業以賺取租金的業主須按標準税率繳納物業税,不過在個人入息課税的稅務寬減的安排下,有關人士可透過選擇個人入息課税以申索下列扣除項目及按薪俸税的累進税率計算應繳税款:

  • 為賺取物業收入而借款所須支付的利息(可扣除額不得超過該物業的應評税淨值),
  • 認可慈善捐款,
  • 長者住宿照顧開支,
  • 居所貸款利息,
  • 根據自願醫保計劃保單繳付的合資格保費,
  • 合資格年金保費及可扣税強積金自願性供款,
  • 住宅租金的税項扣除,
  • 在有關課税年度內業務上的虧損,
  • 按個人入息課税方式評税下承前各年度的虧損,及
  • 個人免税額。

應選擇報「物業稅」還是「個人入息課稅」?

上述我們都有講過理論上稅局會自動幫你選擇較優惠的評稅基準,但為求安心各位業主都可以先了解一下兩者的計算方法哪個較為優惠,相信以下圖表會較為易明。首先業主需要將應收或已收的課稅年度租金收入扣取差餉開支及租金壞賬,其總和再打8折。如果你是計算物業稅,在得出這個數後就可以乘以稅率,即15%。假設你是報個人入息課稅,你可以再扣除供樓利息開支再乘以按薪俸税的累進税率計算應繳税款。

根據下述例子,由於個人入息課稅可以用供樓利息開支及其他扣稅優惠扣減並且用累進稅率計算應繳稅款一般來講都會比用物業稅划算,不過並非必然。實際上哪一個比較划算都會視乎收入水平、租金水平、利息支出及可用扣稅免稅額。當然,如果有問題都可以問稅局或直接參考稅局的計算安排因為理論上它們會為各位採用最優惠的計算方法。就算分開薪俸稅及物業稅計較個人入息課稅優惠,政府部門都會用分開的方式計算。

 物業稅物業稅例子個人入息課稅個人入息課稅例子
評稅基準(1)課稅年度租金收入$360,000課稅年度租金收入$360,000
扣減項目或開支(2)差餉及租金壞賬$12,000差餉及租金壞賬$12,000
免稅額(3)評稅基準減去開支總和的20% [(1)-(2)] x 20%$69,600評稅基準減去開支總和的20% [(1)-(2)] x 20%$69,600
供樓利息開支(4)不適用N/A供樓利息開支$120,000
用稅率計算應繳税款扣除免稅額後的15% [(1)-(2)-(3)] x 15%$41,760按薪俸税的累進税率計算應繳税款 [(1)-(2)-(3)-(4)] x累進税率首$50,000 x 2% – $1,000 後$50,000 x 6% – $3,000 後$50,000 x 10% – $5,000 後$8,400 x 14% – $1,176 $10,176

個人入息課稅稅率

個人入息課稅稅率稅率
最初的$50,0002%
其次的$50,0006%
其次的$50,00010%
其次的$50,00014%
餘額17%

什麼是「居所貸款利息扣除」?

「居所貸款利息扣除」是一項稅項扣除項目。納税人可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息中,扣除居所貸款利息。不論你是用累進稅計算還是標準稅率都可以使用這個扣稅選項,但必定要滿足以下要求:

  • 必須在土地註冊處登記為物業的業主(即唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人);
  • 該住宅在有關課税年度內是全部或部分用作你的居住地方(如住宅只是部份用作你的居住地方,所獲扣除的居所貸款利息須作適當的扣減);
  • 你在有關課税年度內所繳付的居所貸款利息的有關貸款,是用以購買該住宅。

該個扣稅項目每年的扣稅上限為$100,000而最多可以用20年。作為精明消費者的你,可能在這個時候各位會想如果我在某應課稅年度的利息支出不超過$100,000又應如何處理?值得留意的是,業主是不需要連續20年都用這個居所貸款利息扣稅優惠,業主可以視乎情況再用。最理想的情況是當按揭利息在那一年超過了$100,000再用。

根據一般按揭的制度,理論上按揭年期越長初段的按揭供款大部分都為利息,只有小部分會撥落還本金。換言之,剛剛開始做按揭的新業主應該可以較容易享盡扣稅上限的$100,000。實則是否真的會超過 $100,000 就要視乎當期時的按揭利率及餘下的按揭貸款額。

最後值得一提的是,這個扣稅優惠只適用於購買該住宅時繳交的按揭利息。換言之,申請按揭套現而衍生的按揭利息就不能用作扣稅。不過假設本身業主買樓只借了$100萬按揭,而現在需要套現多$50萬,轉按套現後的貸款額為$150萬,業主是可以為原先的$100萬繼續申請扣稅。業主可以按利息支出的比例66%扣減($100萬/$150萬)。

概括而言,是否需要用居所貸款利息扣稅就要視乎應課稅年度(而課稅年度是由每年的4月1日至翌年的3月31日)的利息支出及總收入(薪金+租金)是否較高而需要用累進稅較高的稅階,收入越多扣稅越划算,並謹記不能扣除入伙前的利息開支及加按多出的利息。

如果物業為出租物業並非自住,供樓利息可否扣稅?

上述的「居所貸款利息扣除」扣稅選項僅為自住住宅的供樓利息進行扣稅。如果物業是出租物業而且有繳交供樓利息同樣可以進行扣稅。不過,如果要用出租物業利息進行扣稅,納稅人必須要用個人入息課稅方式評稅,不能用物業稅基準扣減物業供樓利息。值得留意的是,個人入息課稅僅限於居住於香港人士,即每年在港居住不少於180日,或連續兩年居住不少於300日。若納稅人長時間居住於外地,就算有為香港物業收租都不能申請個人入息課稅,出租物業供樓利息就不能扣稅,只能以物業稅方式計算。

假如讀者持有的物業是出租用途收取租金,以個人入息課稅方法計稅,可從應評稅淨值中扣減利息(上限:物業應評稅淨值),而且沒有年期限制,與「居所貸款利息扣除」的20年上限不同。應評稅淨值是按租金收入減去差餉及20%的免稅額。

另外假設,業主有一單位自住另有一單位收租,業主可以為自住單位申請居所貸款利息安排扣稅,上限$100,000,最多20年。同時,業主亦可以為收租單位的按揭利息支出安排扣稅,沒有年期上限,扣稅額度上限則為應評稅淨值。

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【按揭利率比較2024】各大銀行按揭回贈及優惠一覽 (4月10日更新)

ROOTS 上會 為大家比較全港各大銀行2024最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行,憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠,想了解更多有關按揭或置業資訊,可以聯絡我們的按揭專員! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! ROOTS上會獨家銀行按揭JETSO優惠表 私人物業新按買賣按揭(一手、二手) H按年利率低至P按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)H+1.3%P-2%4.125%2.45% 私人物業轉按按揭 H按年利率低至P按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)H+1.3%P-2%4.125%2.45% 居屋、車位及工商舖按揭 物業種類H按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)居屋H+1.3% / P-1.75%4.125%0.8%車位H+1.8%4.225%0.2%工商舖H+1.8%4.225%0.2% 香港各大銀行按揭計劃一覽 銀行(Bank)最優惠利率(Prime Rate)P按年利率 (Prime Offer)H按年利率 (HIBOR Offer)高息戶口 (Mortgage Link)罰息期 (Penalty Period)中國銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年匯豐銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年恆生銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年東亞銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年工銀亞洲6.125%P-2%H+1.3%有2年花旗銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年交通銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年渣打銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年創興銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年集友銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年中信銀行6.125%P-1.5%H+1.3%有2年富邦銀行6.25%P%H+1.3%沒有2年 如欲了解更多有關H按及P按的詳情,可參閱「H按」及「P按」。 想知道邊間銀行最高回贈?立即聯絡按揭專員為你提供最新銀行按揭優惠! 綠色按揭 現在,多間銀行推出「綠色按揭」計劃,按揭申請過程全無紙化,由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常賬單管理,全程線上辦理,將按揭服務數碼化,推動減碳環保,申請「綠色按揭」亦可獲得額外優惠,以吸引業主購入符合綠建環評原則的物業,並進一步提倡環保理念。 銀行綠色按揭回贈中國銀行高達 $14,888匯豐銀行高達 $14,888恒生銀行高達 $14,888東亞銀行高達 $12,000渣打銀行高達 $6,888 銀行按揭回贈及按揭利率常見問題FAQ ROOTS上會有什麼好處? ROOTS上會提供5大服務: 網上按揭申請服務 個人化A.I.按揭評估 按揭利率回贈比較 智能按揭計算機 每週按揭教室 以上的每項按揭服務都是從客人角度研發,確保服務能夠幫助每一位想置業的客人。 ROOTS上會按揭回贈好嗎? ROOTS上會每一天都會與銀行按揭部門聯繫,務求緊貼市場及為客戶索取最新按揭優惠資訊。換言之,ROOTS上會必定可以為客人爭取最佳按揭利率及按揭回贈。 ROOTS上會與其他按揭平台有何不同? 有別於其他按揭服務提供者,ROOTS上會提供網上按揭申請服務。傳統按揭轉介只會提供銀行按揭部職員聯絡資料給客戶。之後客戶要親身去銀行排隊及手填申請表,得不到全面性的服務,而ROOTS上會則包括網上按揭申請服務及個人化A.I.按揭評估。 應該申請邊間銀行按揭? 客人申請按揭時,當然想揀最低利息及最高按揭回贈的offer。不過,除了利息及回贈外,銀行審批按揭時還有很多鮮為人知的規矩。若不了解,輕則需要重新遞交文件向其他銀行申請,嚴重則影響按揭審批時間,導致趕不上成交日期,需要撻訂。例如:花旗銀行利息低回贈高,但不接受村屋或居屋按揭申請。 因此,向任何一間銀行申請按揭前,ROOTS團隊建議先WhatsApp我們查詢了解,或者填寫個人化A.I.按揭評估,預先評估自己的獲批按揭機率及得到各大銀行更即時更準確的接按揭利率及優惠,讓你更輕鬆揀出心水銀行,拎盡回贈優惠! 銀行按揭回贈越高一定越好?過高要扣貸款額? 根據金管局,當銀行提供的按揭回贈超過貸款額1%,銀行要以扣減貸款額的方式發放回贈,並不能夠給客人現金回贈。 例如:若貸款額為港幣400萬,回贈1.2%(港幣4.8萬),銀行不能夠將港幣4.8萬現金一筆過給業主或按揭申請人。根據金管局指引,銀行需要將回贈在貸款額扣除,變相申請人最後要還的按揭貸款額本金為港幣395.2萬。 這個回贈方式最大的好處就是按揭貸款本金少了,相等於要供得利息都少了。回贈超過1%的計劃一般比較適合有充裕現金流的業主,而不急住需要額外的現金幫補日常或其他買樓開支等等。換言之,高按揭回贈優惠未必個個適合。急需現金的業主反而可以要考慮申請按揭回贈較低的銀行。 到底揀「H按」定「P按」好? 一般而言,除了居屋只能用P按之外,銀行按揭利率offer都會同時提供「H按」及「P按」。 例如:H+1.3% / P-2.25%...