Home其他樓宇資訊【業主立案法團】功能及職責全面睇,成立法團可影響樓價?

【業主立案法團】功能及職責全面睇,成立法團可影響樓價?

睇樓人士未必第一時間關心心儀物業的「業主立案法團」,但一個好的「業主立案法團」隨時會影響你將來入住單位後的日子,有些大廈甚至乎連法團都沒有成立。因此,ROOTS上會建議各位必須要先了解「業主立案法團」的功能及職責,免得買錯了沒有成立法團的物業就後悔莫及。

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什麼是「業主立案法團」?

大部分香港人一生打拼都是為了可以買樓上車早日安居樂業,所以磚頭對於香港人來講是非常重要的。但由於不少香港物業屬於私人物業,政府難以插手管理物業,因而鼓勵和協助各位大廈的業主根據《建築物管理條例》(第344章) 成立「業主立案法團」,以便各位業主有效地管理大廈。

為什麼要成立「業主立案法團」?

香港大部分物業為分層住宅,單位數目由幾十個至幾千個不等,而每位業主都有責任共同管理及維修所屬大廈或屋苑。若大廈因管理出問題而導致任何意外的發生,業主們有機會需要共同附上法律責任。另外,每座大廈需要管理的範圍廣泛,包括清潔、保安、處理垃圾、消防、保險、收管理費等,如果沒有「業主立案法團」代表,每次需要每位業主全部共同決定便會太過費時失事,而且人多必定會有不同的意見。因此根據《建築物管理條例》(第344章) 成立的「業主立案法團」是其中一個更為有效的方式處理大廈的日常大小事務。一般情況下,業主立案法團通過公用部分的決議均被視為對全部業主有約束力。

概括而言,業主立案法團最主要是有責任及能夠代表所有業主管理及維修建築物的公用部分,行使和執行有關的權利、權力、特權和職責,並有權委任物業管理公司及監督其工作。萬一不幸遇上不良物業管理公司,業主可以透過業主立案法團要求物業管理公司交代、解僱甚至乎起訴該物業管理公司。

除此之外,較為常見的住戶拖欠管理費或違反大廈公契都可以透過業主立案法團經法律途徑追討欠款。

「業主立案法團」的架構及職能

業主立案法團猶如一間公司一樣,理論上所有業主都該間「公司」的股權人。一個法團的架構裡面一般都會有幾個職位,包括法團主席、副主席(視乎大廈公契是否列有此職位)、管委會秘書及管委會司庫(如公契無載有職位,秘書及司庫可無須由管委會委員或業主出任)。法團的這幾個職位主要是為業主立案法團及單位業主處理大廈管理及行政事宜,包括召開業主大會、處理對外事務、主持法團及管委會會議、制定會議議程、保存會議記錄、妥善管理大廈開支及財政、保管入賬記錄等。值得留意的是業主立案法團本身是沒有權力,決議都要經過管委會完成,所以就算業主立案法團主席打算自行為業主做決定都不可能,因為會違反建築物管理條例。

管委會猶如公司的董事局一樣,在成立業主立案法團的時候需要先委任管理委員會,由管理委員會向民政事務局進行法團登記。管委會是透過業主大會投票選出,委員會成員也是業主,主要處理物業管理日常小事務並為此進行決定。至於聘用物業管理公司、核數師、物業進行大維修工程招標等重大事項,管委會亦須提出建議方案,並將建議放上業主大會中投票表決。

根據建築物管理條例,管委會的委員人數是根據屋苑或大廈單位的數目而定,不多於50個單位的管委會委員人數不可少於3人;50個單位但不多於100個的委員人數不可少於7人;超過100個單位的委員人數不可少於9人。

建築物單位數目委員人數
不多於50個不少於3人
多於50個但不多於100個不少於7人
多於100個不少於9人

「業主立案法團」與「業主委員會」有什麼分別?

簡單講,好大分別!「業主立案法團」的職能上遠超於「業主委員會」。正如上述所講,「業主立案法團」是一個由法人身份根據條例成立的組織。「業主立案法團」除了有義務及職責之外可以通過法律途徑入稟法庭、委任物業管理公司、監察管理公司工作等。

反之,「業主委員會」只是一個諮詢人的角色,所做的一切都沒有法律效力。沒有業主立案法團,只有「業主委員會」的大廈的管理人就是物業管理公司。物業管理公司可以代表業主訂立、簽署大廈維修、管理等相關的工程或採購合約。換言之,就算物業管理公司做不好職責,業主委員會都不能夠插手管理,只能夠反映意見。哪怕管理公司最終損害了業主們的利益,業主委員會不能入稟法庭,只能夠以個人身份處理。

如何成立「業主立案法團」?

成立業主立案法團可以根據條例第3、第3A或第4條召開業主會議,以委出管委會和成立法團。

《建築物管理條例》第3條

由公契訂明管理建築物的人(公契經理人)、公契授權召開有關會議的人(公契授權人)或總共擁有不少於5%業權份數的業主所委任的一名業主召開委出管委會的業主會議。而委出管委會的決議,必須以過半數票(包括業主親自或授權代表投的票)通過,以及獲總共擁有不少於30%業權份數的業主支持。

業主若未能成功根據條例第3條成立法團和委出管委會,可經第3A或第4條委出管委會和成立法團。

《建築物管理條例》第3A條

由不少於20%業權份數的業主向民政及青年事務局局長申請召開業主會議。局長接納申請後會發出命令指定某一位業主召開業主會議。大廈的業主可以親身或授權代表投票,並必須以過半數票通過的決議委出管委會和成立法團。

民政及青年事務局局長根據第3A條發出命令後,如在會議日期不少於7天前,接獲由總共擁有不少於20%業權份數的業主送達的反對通知,則其先前發出的命令即屬無效,申請人不得根據該命令召開業主會議委出管委會和成立法團。

《建築物管理條例》第4條

土地審裁處可在總共擁有不少於10%業權份數的業主或民政及青年事務局局長申請下,命令由土地審裁處指定的業主召開業主會議。業主可親自或授權代表出席會議投票,並藉以過半數票通過的決議委出管委會和成立法團。

成立業主立案法團的程序及工作

  1. 由擁有不少於5% 業權份數的業主委任一名業主作為召集人
  2. 召集人寫好業主會議通知並清楚列出會議日期、時間、地點及議程
  3. 召集人須在業主會議日期至少14天前將業主會議通知送達每一名業主及在建築物的當眼位置顯示
  4. 清楚紀錄出席會議的業主資料及確定出席人數超過業主人數的10%
  5. 進行投票,一般每擁有一份業權份數的業主就有一票
  6. 確定業主通過委出管委會和成立法團的決議獲過半數票通過,以及獲總共擁有不少於30% 業權份數的業主支持
  7. 委任管委會委員、主席、副主席(如設立的話)、秘書和司庫
  8. 管委會委員須在獲委任後的21天內把已簽妥陳述書送交管委會秘書
  9. 新委出的管委會須在有關業主會議舉行後的28天內向土地註冊處處長申請註冊成為法團

詳情可參考政府官方成立業主立案法團程序:民政事務總署 ─ 大廈管理 ─ 成立業主立案法團

「業主立案法團」如何影響樓價?

業主立案法團作用非常多而且任重道遠。一個沒有業主立案法團的大廈猶如「無皇管」,大廈管理公司可以隻手遮天,隨時導致業主造成損失。這個情況下的物業試問又點會有人想要呢?無人想要的物業又點會有利樓價?雖然根據政府資料現時已經有接近一萬個業主立案法團成立,但是各位都要謹記買樓前要睇清楚避免買錯樓!

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香港房屋委員會(房委會)資助房屋小組委員會於2023年11月17日通過放寬資助出售單位的按揭安排,包括居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)、租者置其屋計劃(租置計劃),按揭保證期延長至50年以及最長還款期增長至30年,我們ROOTS上會於本文為你詳盡介紹! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 資助出售單位按揭安排 現行安排新安排最長保證期*(最高保證金額)最長還款期最長保證期*(最高保證金額)最長還款期一手市場(由2024年1月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年30年(綠表:95%;白表:90%)30年租置計劃25年(綠表:95%)#25年30年(綠表:95%)#第二市場(由2024年3月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年首40年(綠表:95%;白表:90%)第40年以後至第50年(綠表:80%;白表:80%)30年租置計劃25年(綠表:95%;白表:90%)25年 * 最長保證期由個別單位首次轉讓日期起計算 # 對於購買租置計劃單位的現租戶而言,最高保證金額為繳付意向金(2,500元)後的買價餘額;至於在居屋/綠置居出售計劃中售予綠表買家的租置計劃回收單位,最高保證金額為繳付予房委會的定金(不少於買價5%)後的買價餘額 @ 按揭安排將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目及租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在二〇二三年十二月一日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。第二市場方面,按揭安排將適用於居屋/綠置居/租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均2024年3月1日或之後 一手市場 一手市場新居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期維持最長30年,而 租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長30年。而最長按揭還款期,無論新居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 這些放寬措施將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目和租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立有關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在2023年12月1日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。 第二市場 第二市場是以單位的首次轉讓日期起計,即使同一屋苑,各個單位的首次轉讓日期都有機會有所不同,買家需要留意。第二市場居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期由最長30年延長至最長50年,而第二市場租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長50年。在首40年,房委會會為綠表和白表申請者向參與財務機構提供單位估值或買價(以較低者為準)分別為最高95%和90%的按揭貸款保證。在第40年以後至第50年,房委會會向參與財務機構就按揭貸款提供最高為單位估值或買價(以較低者為準)80%的按揭貸款保證,有關做法適用於所有類別資助出售單位的綠表和白表買家。假如準按揭人所需的按揭成數為80%以上,可申請及參加香港按證保險有限公司﹙按證保險公司)的按揭保險計劃。就此,房委會已與按證保險公司達成協議,按證保險公司會讓資助出售單位白表和綠表申請者參與按揭保險計劃,從而分別取得最高90%和95%按揭貸款。詳情會於稍後公布。 而最長按揭還款期,無論第二市場居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 房委會會與財務機構及按證保險公司跟進及落實有關安排。延長在第二市場出售的資助出售單位的最長按揭保證期及還款期的推行日期定於2024年3月1日,並適用於所有在推行日期當日或之後用作購買在第二市場出售的居屋/綠置居/租置計劃單位而提取的新按揭貸款。 按揭貸款保證 房委會表示,就按揭貸款保證期延長至50年,剩餘保證期超過十年的居屋/綠置居單位會由約14%大幅增至約98%;而剩餘保證期超過十年的租置計劃單位則由約24%增至100%。連同延長最長按揭還款期,這將讓買家可取得年期更長的按揭貸款,有助第二市場資助出售單位的流轉。 為鼓勵參與財務機構向資助出售單位的買家提供按揭貸款和較優惠的按揭條款,房委會為參與財務機構提供按揭貸款保證。根據房委會與參與財務機構所簽訂的按揭保證契據,在按揭貸款保證期內及適用的按揭保證契據所列的指定情況下,房委會會承擔有關資助出售單位按揭人拖欠的還款差額。按揭貸款保證適用於在一手市場和第二市場出售而無須繳付補價的居屋、綠置居和租置計劃單位。

【天水圍YOHO WEST】天水圍首個港鐵盤 天榮站上蓋|附按揭資料

由新鴻基地產及港鐵合作發展的天水圍首個港鐵住宅項目「YOHO WEST」即將推出,樓盤位於天水圍輕鐵天榮站上蓋,預計於9月初取得預售文件,隨後公佈樓書及開放示範單位,最快11月開售。YOHO WEST第一期的預計關鍵日期為2024年9月30日,樓花期約1年。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! YOHO WEST 基本資料 地址天水圍天恩路1號發展商新鴻基地產、港鐵座數3座住宅總數1,976伙(第一期:1,393伙;第二期:583伙)實用面積第一期:245 - 1,073呎樓層42層單位間隔第一期:開放式至四房預計關鍵日期第一期:2024年9月30日校網小學:72校網;中學:元朗區 https://youtube.com/shorts/jdSDFNzuETk YOHO WEST命名意思 YOHO WEST以「YOHO」命名,因項目與元朗YOHO系列有不少共通點,例如交通配套成熟,住宅基座接駁鐵路,鄰近商場,生活配套完善。而「WEST」代表項目位處於新界西,新地看好新界西北區的發展前景。 YOHO WEST 戶型分析 YOHO WEST由四座住宅大樓組成,三座均設有42層,YOHO WEST第一期合共提供1,393個單位,以中小型單位為主。 YOHO WEST第一期設有4座,分別為2A座、2B座、3A座、3B座。YOHO WEST第一期提供10種戶型,戶型涵蓋開放式至三房單位,項目主打為兩房單位。兩房間隔佔超過一半,三房以下單位佔全盤超過75%。 YOHO WEST第一期戶型分佈 戶型呎數伙數開放式266呎待公佈一房286 - 363呎待公佈兩房390 - 447呎待公佈三房500 - 696呎待公佈合共1,393伙 YOHO WEST...