Home其他樓宇資訊【業主立案法團】功能及職責全面睇,成立法團可影響樓價?

【業主立案法團】功能及職責全面睇,成立法團可影響樓價?

睇樓人士未必第一時間關心心儀物業的「業主立案法團」,但一個好的「業主立案法團」隨時會影響你將來入住單位後的日子,有些大廈甚至乎連法團都沒有成立。因此,ROOTS上會建議各位必須要先了解「業主立案法團」的功能及職責,免得買錯了沒有成立法團的物業就後悔莫及。

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什麼是「業主立案法團」?

大部分香港人一生打拼都是為了可以買樓上車早日安居樂業,所以磚頭對於香港人來講是非常重要的。但由於不少香港物業屬於私人物業,政府難以插手管理物業,因而鼓勵和協助各位大廈的業主根據《建築物管理條例》(第344章) 成立「業主立案法團」,以便各位業主有效地管理大廈。

為什麼要成立「業主立案法團」?

香港大部分物業為分層住宅,單位數目由幾十個至幾千個不等,而每位業主都有責任共同管理及維修所屬大廈或屋苑。若大廈因管理出問題而導致任何意外的發生,業主們有機會需要共同附上法律責任。另外,每座大廈需要管理的範圍廣泛,包括清潔、保安、處理垃圾、消防、保險、收管理費等,如果沒有「業主立案法團」代表,每次需要每位業主全部共同決定便會太過費時失事,而且人多必定會有不同的意見。因此根據《建築物管理條例》(第344章) 成立的「業主立案法團」是其中一個更為有效的方式處理大廈的日常大小事務。一般情況下,業主立案法團通過公用部分的決議均被視為對全部業主有約束力。

概括而言,業主立案法團最主要是有責任及能夠代表所有業主管理及維修建築物的公用部分,行使和執行有關的權利、權力、特權和職責,並有權委任物業管理公司及監督其工作。萬一不幸遇上不良物業管理公司,業主可以透過業主立案法團要求物業管理公司交代、解僱甚至乎起訴該物業管理公司。

除此之外,較為常見的住戶拖欠管理費或違反大廈公契都可以透過業主立案法團經法律途徑追討欠款。

「業主立案法團」的架構及職能

業主立案法團猶如一間公司一樣,理論上所有業主都該間「公司」的股權人。一個法團的架構裡面一般都會有幾個職位,包括法團主席、副主席(視乎大廈公契是否列有此職位)、管委會秘書及管委會司庫(如公契無載有職位,秘書及司庫可無須由管委會委員或業主出任)。法團的這幾個職位主要是為業主立案法團及單位業主處理大廈管理及行政事宜,包括召開業主大會、處理對外事務、主持法團及管委會會議、制定會議議程、保存會議記錄、妥善管理大廈開支及財政、保管入賬記錄等。值得留意的是業主立案法團本身是沒有權力,決議都要經過管委會完成,所以就算業主立案法團主席打算自行為業主做決定都不可能,因為會違反建築物管理條例。

管委會猶如公司的董事局一樣,在成立業主立案法團的時候需要先委任管理委員會,由管理委員會向民政事務局進行法團登記。管委會是透過業主大會投票選出,委員會成員也是業主,主要處理物業管理日常小事務並為此進行決定。至於聘用物業管理公司、核數師、物業進行大維修工程招標等重大事項,管委會亦須提出建議方案,並將建議放上業主大會中投票表決。

根據建築物管理條例,管委會的委員人數是根據屋苑或大廈單位的數目而定,不多於50個單位的管委會委員人數不可少於3人;50個單位但不多於100個的委員人數不可少於7人;超過100個單位的委員人數不可少於9人。

建築物單位數目委員人數
不多於50個不少於3人
多於50個但不多於100個不少於7人
多於100個不少於9人

「業主立案法團」與「業主委員會」有什麼分別?

簡單講,好大分別!「業主立案法團」的職能上遠超於「業主委員會」。正如上述所講,「業主立案法團」是一個由法人身份根據條例成立的組織。「業主立案法團」除了有義務及職責之外可以通過法律途徑入稟法庭、委任物業管理公司、監察管理公司工作等。

反之,「業主委員會」只是一個諮詢人的角色,所做的一切都沒有法律效力。沒有業主立案法團,只有「業主委員會」的大廈的管理人就是物業管理公司。物業管理公司可以代表業主訂立、簽署大廈維修、管理等相關的工程或採購合約。換言之,就算物業管理公司做不好職責,業主委員會都不能夠插手管理,只能夠反映意見。哪怕管理公司最終損害了業主們的利益,業主委員會不能入稟法庭,只能夠以個人身份處理。

如何成立「業主立案法團」?

成立業主立案法團可以根據條例第3、第3A或第4條召開業主會議,以委出管委會和成立法團。

《建築物管理條例》第3條

由公契訂明管理建築物的人(公契經理人)、公契授權召開有關會議的人(公契授權人)或總共擁有不少於5%業權份數的業主所委任的一名業主召開委出管委會的業主會議。而委出管委會的決議,必須以過半數票(包括業主親自或授權代表投的票)通過,以及獲總共擁有不少於30%業權份數的業主支持。

業主若未能成功根據條例第3條成立法團和委出管委會,可經第3A或第4條委出管委會和成立法團。

《建築物管理條例》第3A條

由不少於20%業權份數的業主向民政及青年事務局局長申請召開業主會議。局長接納申請後會發出命令指定某一位業主召開業主會議。大廈的業主可以親身或授權代表投票,並必須以過半數票通過的決議委出管委會和成立法團。

民政及青年事務局局長根據第3A條發出命令後,如在會議日期不少於7天前,接獲由總共擁有不少於20%業權份數的業主送達的反對通知,則其先前發出的命令即屬無效,申請人不得根據該命令召開業主會議委出管委會和成立法團。

《建築物管理條例》第4條

土地審裁處可在總共擁有不少於10%業權份數的業主或民政及青年事務局局長申請下,命令由土地審裁處指定的業主召開業主會議。業主可親自或授權代表出席會議投票,並藉以過半數票通過的決議委出管委會和成立法團。

成立業主立案法團的程序及工作

  1. 由擁有不少於5% 業權份數的業主委任一名業主作為召集人
  2. 召集人寫好業主會議通知並清楚列出會議日期、時間、地點及議程
  3. 召集人須在業主會議日期至少14天前將業主會議通知送達每一名業主及在建築物的當眼位置顯示
  4. 清楚紀錄出席會議的業主資料及確定出席人數超過業主人數的10%
  5. 進行投票,一般每擁有一份業權份數的業主就有一票
  6. 確定業主通過委出管委會和成立法團的決議獲過半數票通過,以及獲總共擁有不少於30% 業權份數的業主支持
  7. 委任管委會委員、主席、副主席(如設立的話)、秘書和司庫
  8. 管委會委員須在獲委任後的21天內把已簽妥陳述書送交管委會秘書
  9. 新委出的管委會須在有關業主會議舉行後的28天內向土地註冊處處長申請註冊成為法團

詳情可參考政府官方成立業主立案法團程序:民政事務總署 ─ 大廈管理 ─ 成立業主立案法團

「業主立案法團」如何影響樓價?

業主立案法團作用非常多而且任重道遠。一個沒有業主立案法團的大廈猶如「無皇管」,大廈管理公司可以隻手遮天,隨時導致業主造成損失。這個情況下的物業試問又點會有人想要呢?無人想要的物業又點會有利樓價?雖然根據政府資料現時已經有接近一萬個業主立案法團成立,但是各位都要謹記買樓前要睇清楚避免買錯樓!

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【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽)

房協興建的樓宇與房委會的居屋一樣是未補地價政府資助房屋,不過在銀行申請房協樓按揭角度他們會遭受不同的待遇。 例如房協樓可以借幾多成按揭?借按揭的年期有多長?按揭利率如何計算?以及壓力測試、信貸評級等問題,本文為你一一解答! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 房協是什麼? 根據房協官方網站,「香港房屋協會(房協)成立於1948年,是一個獨立的非政府及非牟利機構,為香港市民提供優質居所,並於1951年成為法定機構。大半世紀以來,房協發展了不同的房屋計劃,配合市場的特別需要。房協由委員管治,而監事會及執行委員會的成員均來自社會不同的專業界別,我們一直秉承社會使命服務社群。」 可是,由於對上一次有房協樓抽已經是2017年,加上每次推出的伙數都極少都不會有太多人留意房協樓。反而,更多人會留意居屋。因為居屋基本上恆常化之後可以期待每年都會有一次抽居屋機會。以下是預計未來房協新樓的供應: 新項目預計落成年份單位數量簡介粉嶺馬會道20256402座~24層高觀塘安達臣道石礦場2025-2026R2-2項目:1400R2-3項目:420R2-4項目:960R2-2 - 6座~16至23層高;R2-3 - 3座~13層高 ;R2-4 - 4座~10至28層高啟德2B區1號202617902座~41層高 如何申請購入房協居屋? 白表或綠表人士都可以申請購入房協樓居屋。如果你不是公屋租戶,只要符合白表資產限額內就可以用白表申請。白表申請資格資產限額將會每次調整,詳情有待下一輪房協居屋推售。 房協樓可以借幾多成按揭? 理論上,一手的房協樓宇可借至9成按揭。例如於2020年落成的「資助出售房屋項目」綠怡雅苑也可以申請高成數按揭。ROOTS上會最近亦有幫助準業主向銀行申請綠怡雅苑的9成按揭。 而購買二手房協樓借高成數按揭需要購買按揭保險,與房委會居屋有30年政府擔保期不同。 另一邊廂,「住宅發售計劃」、「夾心階層住屋計劃」內的二手未補地價物業最多只能夠借6成。值得留意的是指定「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目第二市場」的物業可申請按揭保險,所以業主可向銀行申請高成數按揭。 房協樓可以借幾多年按揭? 一般房協樓可以借最多30年。想知道實際數字,可以用75年減去您的物業樓齡。換句話講樓齡45年,亦可以借30年。 房協樓按揭利率? 與一般私樓一樣,房協樓按揭利率可用H按或P按。現時大部分銀行提供的利率封頂位為2.5%,而最低的利率可以達到H+1.3%。 買房協樓需要壓力測試嗎? 與一般私樓一樣,申請房協樓按揭需要通過供款與入息比率(DSR)和壓力測試。 申請房協樓按揭要睇信貸評級(TU)嗎? 與一般私樓一樣,申請房協樓時銀行會檢查申請人的信貸評級。ROOTS上會曾經有客戶因信貸評級不達標導致未能成功申請按揭,故此與申請房署居屋按揭不一樣,Roots上會僅此再次提醒各位讀者買樓前或申請按揭時務必了解自己的信貸評級。 房協樓可以轉按或加按嗎? 未經補地價的房協樓是不可以加按,不過可以轉按。需要加按的朋友需要經過房委會同意而申請原因與居屋加按一樣(例如出現財務困難,紅白事和家人出國讀書),故不能隨意加按套現。 經過以上幾個房協樓按揭的快問快答,希望各位對於申請方面有所了解。實際上,房協樓申請按揭有不少是跟一般私樓的做法類同,例如是壓力測試和申請人的信貸評級等。如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!  

【居屋開支】管理費過千蚊同私樓睇齊?買樓前記住留意雜費!

如果大家有細心留意,ROOTS上會每隔一排就會叮囑各位讀者記住買樓唔係剩係要睇樓價、按揭或首期。做業主當中牽涉好多不同的雜費例如印花稅、律師費等等。雖然好多雜費都係屬於一次性,但係管理費就唔同,個個月都要俾,所以居屋開支管理費都係一項不能忽視的日常開支。 【延伸閱讀:【買樓開支懶人包】買樓費用,首期、印花稅、經紀佣金、律師費、火險、裝修費等】 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 私人樓宇管理費 私人樓宇的管理費昂貴已經街知巷聞,早期有新聞報導位於香港島的全新小型單位單幢樓雖然被譽為上車盤,不過由於大廈伙數太少每呎管理費要超過$8。大型屋苑嘉亨灣都只不過係$4左右。不過最值得令人留意的係,政府推出的居屋當中涉及的管理費有機會同私人屋苑睇齊。 根據房委會居屋屋苑的管理費按收回成本的原則計算,以支付每月營運開支總額。每個單位的管理費是根據首名買家簽立公契所分配的管理份數,按比例把屋苑開支總額分攤的方式釐定。這套計算方法乃遵照地政總署法律諮詢及田土轉易處的指引制定。換句話講,同私人樓宇一樣,越少伙數管理費越貴。 以下例子見到,一般來講規模越大的屋苑,管理費越平。消息指尚文苑平均每呎管理費差不多要4元。 2020居屋開支管理費估算表 屋苑名稱 大廈/單位數目 建議的管理費(單位/每月) 尚文苑 1/494 1,163元至 1,876元 裕泰苑 2/1,226 638元至 1,324元 旭禾苑 1/830 800 元 至 1,265 元 凱德苑 1/814 627 元 至 1,175 元 錦暉苑 1/735 637 元 至 1,056 元 雍明苑 2/1,395 (第一期) 520元至 1,054元(第一期) 凱樂苑 4 /1,698 (第二期) 565元至 935元 *資料來源:房委會 雖然官方未有公佈即將推出的居屋涉及的管理費,不過以目前所得的資料,火炭彩禾苑和鑽石山啟翔苑因伙數只得約800伙和900伙管理費如無意外應該過千元。同時,管理費應該比馬鞍山錦駿苑(約2,000伙)和粉嶺山麗苑(約3,000伙)貴。所以,各位千萬不要看輕居屋管理費,不要以為既然不是私樓就不會好肉赤!如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【二手居屋】解答常見問題,避開中伏位!

居屋確實是不少港人的心水。只要合資格,都一定會想買二手居屋。居屋不單較私樓廉價,間隔實用。最重要是首期可向銀行借高達95%按揭,但注意事項亦較多,一不留意隨時錯過買入好時機。ROOTS上會今期就為大家講講二手居屋! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 邊間銀行會做居屋按揭? 現時只有4,5間大銀行會積極願意做居屋按揭。當中渣打銀行對居屋按揭審批比較保守,按揭年期會用25年減樓齡。所以基本上二手居屋好難借盡25年。建議各位採用其他幾間銀行。 二手居屋借唔借到30年? 根據政府規定,未補地價二手居屋綠表白表可以最長借25年。要留意一點就係每間銀行都會有一張「對數表」,這個「對數表」可以根據二手居屋之首置出售日期來計算可以借幾多年及幾多成,二手居屋並非以樓齡而是以單位首次發售日期來計算最長貸款年期。首次發售日起計20年內的居屋單位都有機會借盡25年,超過20年的話就未必可以。 二手居屋點借盡9成半按揭? 不論一手或二手,綠表可以借95%按揭,白表可以借90%按揭。同還款年期一樣,銀行會根據目標單位的首次發售日期(並非樓齡)計算按揭成數。首次發售日起計20年內的居屋單位都有機會借盡9成半,超過20年的話就只可以借樓價6成。 關於按揭成數或年期詳情可參考【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!。 申請居屋按揭時銀行會睇收入證明嗎? 一般銀行係唔會特別睇申請人或業主收入證明,但係有機會查閱信貸評級。只要信貸評級唔太差,沒有收入都好大機會獲批。 田土廳顯示上手居屋業主欠債會否影響新業主按揭? 答案是「睇情況同銀行」。首先準業主要知道不論係買私樓定居屋,任何新買賣都要確保上手業主解除所有田土廳上的法庭命令、「釘」等等。一日未解除上手業主遺留的問題,新業主有機會要承擔額外風險,另外銀行都不會批按揭給你。 假設準業主打算購入二手居屋而在田土廳發現上手業主曾經有「釘」,即使已被解除,邊間銀行願意為新買家做按揭就要視乎情況。當你遇上這種情況,最好先WhatsApp ROOTS上會問一問先,待我們確保銀行肯做該單位的按揭先落訂。 居屋按揭利息可否用H按? 根據現時規定一手或二手居屋按揭只能用P按,不能選用私樓常用的H按。現時年利率大概2.5%。 居屋業主可否轉按套現? 需要轉按/加按必須先去信房屋署得到其同意,並且要符合以下原因: 醫療開支 家庭成員教育開支 殮葬費 贍養費開支 面臨財政困難 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!