睇樓人士未必第一時間關心心儀物業的「業主立案法團」，但一個好的「業主立案法團」隨時會影響你將來入住單位後的日子，有些大廈甚至乎連法團都沒有成立。因此，ROOTS上會建議各位必須要先了解「業主立案法團」的功能及職責，免得買錯了沒有成立法團的物業就後悔莫及。
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什麼是「業主立案法團」？
大部分香港人一生打拼都是為了可以買樓上車早日安居樂業，所以磚頭對於香港人來講是非常重要的。但由於不少香港物業屬於私人物業，政府難以插手管理物業，因而鼓勵和協助各位大廈的業主根據《建築物管理條例》(第344章) 成立「業主立案法團」，以便各位業主有效地管理大廈。
為什麼要成立「業主立案法團」？
香港大部分物業為分層住宅，單位數目由幾十個至幾千個不等，而每位業主都有責任共同管理及維修所屬大廈或屋苑。若大廈因管理出問題而導致任何意外的發生，業主們有機會需要共同附上法律責任。另外，每座大廈需要管理的範圍廣泛，包括清潔、保安、處理垃圾、消防、保險、收管理費等，如果沒有「業主立案法團」代表，每次需要每位業主全部共同決定便會太過費時失事，而且人多必定會有不同的意見。因此根據《建築物管理條例》(第344章) 成立的「業主立案法團」是其中一個更為有效的方式處理大廈的日常大小事務。一般情況下，業主立案法團通過公用部分的決議均被視為對全部業主有約束力。
概括而言，業主立案法團最主要是有責任及能夠代表所有業主管理及維修建築物的公用部分，行使和執行有關的權利、權力、特權和職責，並有權委任物業管理公司及監督其工作。萬一不幸遇上不良物業管理公司，業主可以透過業主立案法團要求物業管理公司交代、解僱甚至乎起訴該物業管理公司。
除此之外，較為常見的住戶拖欠管理費或違反大廈公契都可以透過業主立案法團經法律途徑追討欠款。
「業主立案法團」的架構及職能
業主立案法團猶如一間公司一樣，理論上所有業主都該間「公司」的股權人。一個法團的架構裡面一般都會有幾個職位，包括法團主席、副主席（視乎大廈公契是否列有此職位）、管委會秘書及管委會司庫（如公契無載有職位，秘書及司庫可無須由管委會委員或業主出任）。法團的這幾個職位主要是為業主立案法團及單位業主處理大廈管理及行政事宜，包括召開業主大會、處理對外事務、主持法團及管委會會議、制定會議議程、保存會議記錄、妥善管理大廈開支及財政、保管入賬記錄等。值得留意的是業主立案法團本身是沒有權力，決議都要經過管委會完成，所以就算業主立案法團主席打算自行為業主做決定都不可能，因為會違反建築物管理條例。
管委會猶如公司的董事局一樣，在成立業主立案法團的時候需要先委任管理委員會，由管理委員會向民政事務局進行法團登記。管委會是透過業主大會投票選出，委員會成員也是業主，主要處理物業管理日常小事務並為此進行決定。至於聘用物業管理公司、核數師、物業進行大維修工程招標等重大事項，管委會亦須提出建議方案，並將建議放上業主大會中投票表決。
根據建築物管理條例，管委會的委員人數是根據屋苑或大廈單位的數目而定，不多於50個單位的管委會委員人數不可少於3人；50個單位但不多於100個的委員人數不可少於7人；超過100個單位的委員人數不可少於9人。
| 建築物單位數目 | 委員人數 |
| 不多於50個 | 不少於3人 |
| 多於50個但不多於100個 | 不少於7人 |
| 多於100個 | 不少於9人 |
「業主立案法團」與「業主委員會」有什麼分別？
簡單講，好大分別！「業主立案法團」的職能上遠超於「業主委員會」。正如上述所講，「業主立案法團」是一個由法人身份根據條例成立的組織。「業主立案法團」除了有義務及職責之外可以通過法律途徑入稟法庭、委任物業管理公司、監察管理公司工作等。
反之，「業主委員會」只是一個諮詢人的角色，所做的一切都沒有法律效力。沒有業主立案法團，只有「業主委員會」的大廈的管理人就是物業管理公司。物業管理公司可以代表業主訂立、簽署大廈維修、管理等相關的工程或採購合約。換言之，就算物業管理公司做不好職責，業主委員會都不能夠插手管理，只能夠反映意見。哪怕管理公司最終損害了業主們的利益，業主委員會不能入稟法庭，只能夠以個人身份處理。
如何成立「業主立案法團」？
成立業主立案法團可以根據條例第3、第3A或第4條召開業主會議，以委出管委會和成立法團。
《建築物管理條例》第3條
由公契訂明管理建築物的人(公契經理人)、公契授權召開有關會議的人(公契授權人)或總共擁有不少於5%業權份數的業主所委任的一名業主召開委出管委會的業主會議。而委出管委會的決議，必須以過半數票(包括業主親自或授權代表投的票)通過，以及獲總共擁有不少於30%業權份數的業主支持。
業主若未能成功根據條例第3條成立法團和委出管委會，可經第3A或第4條委出管委會和成立法團。
《建築物管理條例》第3A條
由不少於20%業權份數的業主向民政及青年事務局局長申請召開業主會議。局長接納申請後會發出命令指定某一位業主召開業主會議。大廈的業主可以親身或授權代表投票，並必須以過半數票通過的決議委出管委會和成立法團。
民政及青年事務局局長根據第3A條發出命令後，如在會議日期不少於7天前，接獲由總共擁有不少於20%業權份數的業主送達的反對通知，則其先前發出的命令即屬無效，申請人不得根據該命令召開業主會議委出管委會和成立法團。
《建築物管理條例》第4條
土地審裁處可在總共擁有不少於10%業權份數的業主或民政及青年事務局局長申請下，命令由土地審裁處指定的業主召開業主會議。業主可親自或授權代表出席會議投票，並藉以過半數票通過的決議委出管委會和成立法團。
成立業主立案法團的程序及工作
- 由擁有不少於5% 業權份數的業主委任一名業主作為召集人
- 召集人寫好業主會議通知並清楚列出會議日期、時間、地點及議程
- 召集人須在業主會議日期至少14天前將業主會議通知送達每一名業主及在建築物的當眼位置顯示
- 清楚紀錄出席會議的業主資料及確定出席人數超過業主人數的10%
- 進行投票，一般每擁有一份業權份數的業主就有一票
- 確定業主通過委出管委會和成立法團的決議獲過半數票通過，以及獲總共擁有不少於30% 業權份數的業主支持
- 委任管委會委員、主席、副主席(如設立的話)、秘書和司庫
- 管委會委員須在獲委任後的21天內把已簽妥陳述書送交管委會秘書
- 新委出的管委會須在有關業主會議舉行後的28天內向土地註冊處處長申請註冊成為法團
詳情可參考政府官方成立業主立案法團程序：民政事務總署 ─ 大廈管理 ─ 成立業主立案法團
「業主立案法團」如何影響樓價？
業主立案法團作用非常多而且任重道遠。一個沒有業主立案法團的大廈猶如「無皇管」，大廈管理公司可以隻手遮天，隨時導致業主造成損失。這個情況下的物業試問又點會有人想要呢？無人想要的物業又點會有利樓價？雖然根據政府資料現時已經有接近一萬個業主立案法團成立，但是各位都要謹記買樓前要睇清楚避免買錯樓！
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