Home其他樓宇資訊【業主立案法團】功能及職責全面睇,成立法團可影響樓價?

【業主立案法團】功能及職責全面睇,成立法團可影響樓價?

睇樓人士未必第一時間關心心儀物業的「業主立案法團」,但一個好的「業主立案法團」隨時會影響你將來入住單位後的日子,有些大廈甚至乎連法團都沒有成立。因此,ROOTS上會建議各位必須要先了解「業主立案法團」的功能及職責,免得買錯了沒有成立法團的物業就後悔莫及。

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什麼是「業主立案法團」?

大部分香港人一生打拼都是為了可以買樓上車早日安居樂業,所以磚頭對於香港人來講是非常重要的。但由於不少香港物業屬於私人物業,政府難以插手管理物業,因而鼓勵和協助各位大廈的業主根據《建築物管理條例》(第344章) 成立「業主立案法團」,以便各位業主有效地管理大廈。

為什麼要成立「業主立案法團」?

香港大部分物業為分層住宅,單位數目由幾十個至幾千個不等,而每位業主都有責任共同管理及維修所屬大廈或屋苑。若大廈因管理出問題而導致任何意外的發生,業主們有機會需要共同附上法律責任。另外,每座大廈需要管理的範圍廣泛,包括清潔、保安、處理垃圾、消防、保險、收管理費等,如果沒有「業主立案法團」代表,每次需要每位業主全部共同決定便會太過費時失事,而且人多必定會有不同的意見。因此根據《建築物管理條例》(第344章) 成立的「業主立案法團」是其中一個更為有效的方式處理大廈的日常大小事務。一般情況下,業主立案法團通過公用部分的決議均被視為對全部業主有約束力。

概括而言,業主立案法團最主要是有責任及能夠代表所有業主管理及維修建築物的公用部分,行使和執行有關的權利、權力、特權和職責,並有權委任物業管理公司及監督其工作。萬一不幸遇上不良物業管理公司,業主可以透過業主立案法團要求物業管理公司交代、解僱甚至乎起訴該物業管理公司。

除此之外,較為常見的住戶拖欠管理費或違反大廈公契都可以透過業主立案法團經法律途徑追討欠款。

「業主立案法團」的架構及職能

業主立案法團猶如一間公司一樣,理論上所有業主都該間「公司」的股權人。一個法團的架構裡面一般都會有幾個職位,包括法團主席、副主席(視乎大廈公契是否列有此職位)、管委會秘書及管委會司庫(如公契無載有職位,秘書及司庫可無須由管委會委員或業主出任)。法團的這幾個職位主要是為業主立案法團及單位業主處理大廈管理及行政事宜,包括召開業主大會、處理對外事務、主持法團及管委會會議、制定會議議程、保存會議記錄、妥善管理大廈開支及財政、保管入賬記錄等。值得留意的是業主立案法團本身是沒有權力,決議都要經過管委會完成,所以就算業主立案法團主席打算自行為業主做決定都不可能,因為會違反建築物管理條例。

管委會猶如公司的董事局一樣,在成立業主立案法團的時候需要先委任管理委員會,由管理委員會向民政事務局進行法團登記。管委會是透過業主大會投票選出,委員會成員也是業主,主要處理物業管理日常小事務並為此進行決定。至於聘用物業管理公司、核數師、物業進行大維修工程招標等重大事項,管委會亦須提出建議方案,並將建議放上業主大會中投票表決。

根據建築物管理條例,管委會的委員人數是根據屋苑或大廈單位的數目而定,不多於50個單位的管委會委員人數不可少於3人;50個單位但不多於100個的委員人數不可少於7人;超過100個單位的委員人數不可少於9人。

建築物單位數目委員人數
不多於50個不少於3人
多於50個但不多於100個不少於7人
多於100個不少於9人

「業主立案法團」與「業主委員會」有什麼分別?

簡單講,好大分別!「業主立案法團」的職能上遠超於「業主委員會」。正如上述所講,「業主立案法團」是一個由法人身份根據條例成立的組織。「業主立案法團」除了有義務及職責之外可以通過法律途徑入稟法庭、委任物業管理公司、監察管理公司工作等。

反之,「業主委員會」只是一個諮詢人的角色,所做的一切都沒有法律效力。沒有業主立案法團,只有「業主委員會」的大廈的管理人就是物業管理公司。物業管理公司可以代表業主訂立、簽署大廈維修、管理等相關的工程或採購合約。換言之,就算物業管理公司做不好職責,業主委員會都不能夠插手管理,只能夠反映意見。哪怕管理公司最終損害了業主們的利益,業主委員會不能入稟法庭,只能夠以個人身份處理。

如何成立「業主立案法團」?

成立業主立案法團可以根據條例第3、第3A或第4條召開業主會議,以委出管委會和成立法團。

《建築物管理條例》第3條

由公契訂明管理建築物的人(公契經理人)、公契授權召開有關會議的人(公契授權人)或總共擁有不少於5%業權份數的業主所委任的一名業主召開委出管委會的業主會議。而委出管委會的決議,必須以過半數票(包括業主親自或授權代表投的票)通過,以及獲總共擁有不少於30%業權份數的業主支持。

業主若未能成功根據條例第3條成立法團和委出管委會,可經第3A或第4條委出管委會和成立法團。

《建築物管理條例》第3A條

由不少於20%業權份數的業主向民政及青年事務局局長申請召開業主會議。局長接納申請後會發出命令指定某一位業主召開業主會議。大廈的業主可以親身或授權代表投票,並必須以過半數票通過的決議委出管委會和成立法團。

民政及青年事務局局長根據第3A條發出命令後,如在會議日期不少於7天前,接獲由總共擁有不少於20%業權份數的業主送達的反對通知,則其先前發出的命令即屬無效,申請人不得根據該命令召開業主會議委出管委會和成立法團。

《建築物管理條例》第4條

土地審裁處可在總共擁有不少於10%業權份數的業主或民政及青年事務局局長申請下,命令由土地審裁處指定的業主召開業主會議。業主可親自或授權代表出席會議投票,並藉以過半數票通過的決議委出管委會和成立法團。

成立業主立案法團的程序及工作

  1. 由擁有不少於5% 業權份數的業主委任一名業主作為召集人
  2. 召集人寫好業主會議通知並清楚列出會議日期、時間、地點及議程
  3. 召集人須在業主會議日期至少14天前將業主會議通知送達每一名業主及在建築物的當眼位置顯示
  4. 清楚紀錄出席會議的業主資料及確定出席人數超過業主人數的10%
  5. 進行投票,一般每擁有一份業權份數的業主就有一票
  6. 確定業主通過委出管委會和成立法團的決議獲過半數票通過,以及獲總共擁有不少於30% 業權份數的業主支持
  7. 委任管委會委員、主席、副主席(如設立的話)、秘書和司庫
  8. 管委會委員須在獲委任後的21天內把已簽妥陳述書送交管委會秘書
  9. 新委出的管委會須在有關業主會議舉行後的28天內向土地註冊處處長申請註冊成為法團

詳情可參考政府官方成立業主立案法團程序:民政事務總署 ─ 大廈管理 ─ 成立業主立案法團

「業主立案法團」如何影響樓價?

業主立案法團作用非常多而且任重道遠。一個沒有業主立案法團的大廈猶如「無皇管」,大廈管理公司可以隻手遮天,隨時導致業主造成損失。這個情況下的物業試問又點會有人想要呢?無人想要的物業又點會有利樓價?雖然根據政府資料現時已經有接近一萬個業主立案法團成立,但是各位都要謹記買樓前要睇清楚避免買錯樓!

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根據以往經驗,新居屋一般會於第一季開始接受申請,並於第二季攪珠,預計於第四季開始揀樓。雖然房委會暫時未有公布居屋2023的消息,我們ROOTS上會為你未雨綢繆,先了解申請程序及申請資格,為日後作好準備! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 居屋2023常見問題1:居屋申請費幾錢?要點比錢? 以「居者有其屋計劃單位2022」 (居屋2022)為例,申請費為港幣250元。 如經網上申請,申請者須以有效的信用卡(可由申請者或其他人持有)(VISA、MasterCard、JCB或UnionPay銀聯)繳交申請費港幣250元。 如郵寄/親身遞交申請表,申請者須以劃線支票(可由申請者或其他人簽發)或銀行本票繳交申請費港幣250元。支票或本票抬頭請書明支付「香港房屋委員會」,並在背面寫上申請者的香港身份證號碼及聯絡電話。 如果同時申請「居者有其屋計劃單位2022」 (居屋2022) 及「白表居屋第二市場計劃2022」(白居二),申請費共港幣460元。 要留意,申請費一經繳交,概不退還,亦不能轉讓。如用以繳交申請費的支票/本票因任何原因未能兑現,有關申請會被自動取消。 居屋2023常見問題2:白表申請者的入息及資產上限是? 以「居者有其屋計劃單位2022」 (居屋2022)為例,一人申請者每月入息限額為$33,000,資產限額為$925,000。家庭申請者(2人或以上)每月入息限額為$66,000,資產限額為$1,850,000。 已繳付的僱員強積金或強積金計劃管理局認可職業退休計劃的供款,可獲扣減的金額為法定的5%或實際供款金額,以港幣1,500元為上限及以較低者為準(自願性質的僱員供款不獲扣減)。 居屋2023常見問題3:係邊度可以拎到申請表? 以「居者有其屋計劃單位2022」 (居屋2022)為例,可以於房委會網站下載,或於以下地點辦公時間內索取: (i)香港房屋委員會客務中心第一層平台大堂(地址:九龍橫頭磡南道3號)(近港鐵樂富站A出口); (ii)房委會綠表置居計劃銷售小組辦事處(地址:九龍觀塘開源道33號建生廣場一樓)(較接近港鐵觀塘站B3出口); (iii)房委會轄下各屋邨辦事處及分區租約事務管理處;及 (iv)香港房屋協會(下稱「房協」)轄下各出租屋邨辦事處 居屋2023常見問題4:可唔可以申請晒綠白表? 申請者或家庭成員只可以名列於一份申請表上,即綠表或白表申請只可以選其中一份,另外夫婦分開名列於兩份申請表上都會視為重複申請。 另外,只可以經其中一種途徑遞交申請:網上申請,親身遞交或郵寄申請。如果申請者已經在網上申請,申請者或名列於申請表上的家庭成員都不可以再親身遞交或郵寄申請,否則申請會被視為重複申請,申請會一律作廢,申請費亦不能退還或轉讓。 居屋2023常見問題5:「家有長者優先選樓計劃」係咩嚟?有幾多配額? 根據房委會資料,凡綠表的二人或以上家庭,或白表核心家庭的申請者,如有一名或以上成員年滿 60 歲,可選擇參加「家有長者優先選樓計劃」,並獲提升選樓次序,但必須符合及遵守下列規定: (i) 在申請截止日期當日,該名年長已年滿 60 歲; (ii) 須為公屋租約/出租屋邨租約/定期暫准居住證/《綠表資格證明書-祇適用於出售居者有其屋計劃單位》內的家庭成員 (適用於綠表申請); (iii) 至少一名長者必須成為所購買單位的業主或其中一名聯名業主,他/她必須精神上具有行為能力(如有需要,房委會及房協可能要求該名長者提供最近的醫生證明文件),了解本銷售計劃各項申請文件及其所簽署的法律文件,包括樓宇買賣協議/臨時買賣合約/正式買賣合約/轉讓契據/轉讓契約等文件的內容和作用; (iv) 該名年長親人如屬已婚,其配偶亦須名列同一份申請表內,但如有文件證明他/她們已合法仳離、配偶沒有香港入境權或已去世則屬例外。合法仳離是指離婚人士須在申請截止當日(2022 年 3 月 24 日)或以前,獲法庭批出絕對判令證明書(離婚案),否則其配偶亦須名列同一份申請表,房委會有權取消相關申請; (v) 申請者及申請表上的家庭成員承諾願意與該名長者一同在所購買的單位居住。日後至少要有一名名列申請表上的家庭成員與該名長者一同在所購買的單位居住; (vi) 除因永久離開、去世或社會福利署署長提出的其他體恤理由外,該名年長親人的名字日後不得從房屋署及房協持有的業主紀錄中刪除;及 (vii) 申請截止後不可再提出參加。  居屋2022「家有長者優先選樓計劃」共設有2,700個單位配額。 居屋2023常見問題6:無收入證明可唔可以申請? 沒有收入證明都可以申請,只設入息及資產上限,並沒有下限。按揭方面,因居屋有房委會作擔保,所以銀行審批會比較寬鬆,只要簽署聲明書證明有能力還款就可以。 居屋2023常見問題7:如果嚟緊結婚可唔可以以家庭申請? 需要於截止日期或之前註冊才可以以家庭形式申請。 居屋2023常見問題8:如果老公已持有物業,但老婆無名,可唔可以申請居屋? 夫婦關係只限以家庭組別申請,如以個人名義申請會被取消資格,如配偶已持有物業的話不符合申請資格(截止日期前24個月沒有擁有物業)。 居屋2023常見問題9:如果係孕婦可唔可以以家庭組別申請? 如在申請截止日已懷孕16週,並能呈交有效並明確列出懷孕週期的醫生證明文件,則該名胎兒可作一名成員計算,其申請亦會當作家庭申請類別。 居屋2023常見問題10:如果申請過置業資助貸款計劃可唔可以再申請居屋? 因為已經享用過房屋資助福利,所以已失去申請資格,不能再申請居屋。 居屋2023按揭資訊 按揭成數還款年期綠表買家最高95%最長25年白表買家最高90%最長25年 由2022年11月1日起,居屋按揭除了P按外,亦可以選擇H按。以現時一手居屋按揭為例,H按是H+1.3%(封頂位P-2.25%),而P按是P-2.25%,兩者利率都是3.375%,建議可以選用H按,如日後HIBOR回落,H按就有機會比P按低息。 居屋印花稅 買居屋除了首期開支外,另一重大開支就是印花稅。房委會會提供印花稅估值資料,文件上列明最初市值、印花稅估值。居屋印花稅是按照印花稅估值計算,而不是最初市值或買入價。 而入紙申請居屋的人基本上都是首次置業的業主,所用的印花稅率是「第二標準稅率」,其稅率可參考下表...

【維港.雙鑽 TWIN VICTORIA】啟德跑道區Park Peninsula新樓盤|附按揭資料

啟德跑道區Park Peninsula即將又有新樓盤推出,就是由中國海外發展的維港.雙鑽 TWIN VICTORIA,項目已獲批預售樓花同意書,預計於2025年第一季落成。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! 維港.雙鑽 TWIN VICTORIA 基本資料 地址啟德發展區第4E區1號發展商中國海外座數2座層數24層 / 25層伙數702伙戶型開放式、1房、2房、3房預計關鍵日期2025年3月31日校網小學:34校網;中學:九龍城區 維港.雙鑽 TWIN VICTORIA 戶型分析 暫未公佈,稍後更新。 維港.雙鑽 TWIN VICTORIA 價單 暫未公佈,稍後更新。 維港.雙鑽 TWIN VICTORIA 示範單位 暫未公佈,稍後更新。 維港.雙鑽 TWIN VICTORIA 按揭計劃 即供期付款計劃按揭成數 樓價即供計劃非按揭保險最高成數即供計劃按揭保險最高成數400萬港元或以下60%90%400萬港元或以上至450萬港元或以下60%80%-90%(貸款上限為360萬港元)450萬港元或以上至600萬港元或以下60%80%600萬港元或以上至800萬港元或以下 60%樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃800萬港元或以上至900萬港元或以下 60%或500萬港元取低者樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃900萬港元或以上至1000萬港元或以下500萬港元樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃1000萬港幣以上50%樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 建築期付款計劃使用按揭保險最高按揭成數(現樓按揭) 物業價格最高按揭成數400萬港元以上至1000萬港元90%*1000萬港元以上至1125萬港元以下80%-90%(貸款上限為900萬港元)*1125萬港元以上至1200萬港元以下80%#1200萬港元以上至1920萬港元以下50%-80%(貸款上限為960萬港元)* *申請人需要為首次置業人士及有固定收入,若未能滿足要求便能借最多80%#申請人不需要固定收入 建築期付款計劃不使用按保最高按揭成數(現樓按揭) 物業價格最高按揭成數400萬港元以上至1000萬港元60%(貸款上限為500萬港元)1000萬港元以上50% 詳情可以參閱【樓花按揭懶人包】。

【瑜一】華懋集團何文田地鐵站上蓋 IN ONE 新盤2023按揭懶人包(不斷更新)

瑜一 IN ONE 由華懋集團及港鐵(0066)合作發展,位於何文田站上蓋項目,涉及三期,是香港人所喜愛的物業種類因為它位置方便就在地鐵站上蓋。瑜一第1A、1B及1C期均已獲批預售文件,若銷售情況理想就有機會將所有單位於今年年內推售。想知道更多關於該個樓盤的情況就要細心留意以下的樓盤分析啦! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! 瑜一 IN ONE 基本資料 由華懋集團及港鐵(0066)合作發展的瑜一 IN ONE 位於何文田忠考街一號屬於地鐵站上蓋項目,是傳統豪宅區地段,預計關鍵日期為2024年7月,提供844伙,擁有優質校網(小學34校網、中學九龍城區),提供一房至四房單位及開揚高景觀是近年少有的九龍地鐵站上蓋大型發展項目。 樓盤名稱瑜一 IN ONE發展商華懋集團及港鐵公司(0066)地址何文田忠考街一號預計關鍵日期1A期:2024年7月26日1B期:2024年11月29日1C期:2025年5月5日單位數目第1期:844伙1A期:447伙1B期:183伙1C期:214伙座數1B期:1座(A、B兩翼)1C期:1座(A、B兩翼)層數1B期:29層單位戶型一房至四房一套實用面積1B期:336至1,234呎樓底高度約3.225米車位數目251個校網小學:34校網、中學:九龍城區管理公司港鐵-Premier 瑜一 IN ONE 將會分1A、1B及1C三期推售,合共有844伙。華懋集團銷售總監封海倫表示2023年會先推出1B期,假設銷售反應不錯會緊接推出1C期,最後先會推出1A期。 第1A期戶型分佈及數量 1A期提供447伙,當中戶型包括一房至四房,實用面積介乎311至1,615平方呎不等,當中以兩房單位供應量最多,總共有192伙。 房型實用面積(平方呎)單位數目一房(開放式廚房)311 – 36475伙兩房(開放式廚房)425 – 46927伙兩房479 – 54173伙兩房連儲物室548 – 59792伙三房連儲物室889...