在香港地買樓置業當然不是易事，但香港也有不少叻仔叻女有能力樓換樓，越住越大越住越靚。今次文章就和各位看看樓換樓的整個流程以及每個重要時刻的使費，讓各位更清楚了解到有甚麼支出，以及每一步應該如何做。如果你都想換樓的話就不能夠錯過本篇了！
買賣物業樓換樓是業主們改善生活環境的好方法。香港樓市暢旺，交易量多，要換樓實際上不一定很難。不過，在換樓的過程中有很多要注意的事項，也有一些陷阱要小心。今次文章就和各位簡介換樓流程及細節，預祝各位越住越大，越搬越豪！
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賣出手上物業流程
在樓換樓的過程中，賣樓套現是非常重要的環節。作為賣家，在整個流程上基本上和當初買樓的角色剛好調轉。同樣是要簽臨約、收細訂、大訂、付律師費、收尾數和付經紀佣金。最大分別就是由當初的付錢給賣家變成向買家收錢。
特別要注意的是，如果物業有未供完的按揭在身，在程序上律師樓也會代為處理，即是賣家收到的尾數會是扣取按揭貸款餘額後的金額。有關其程序及費用可以參考下表，以$6,000,000樓價及$3,000,000按揭貸款去計算，程序如下：
| 步驟 | 程序 | 時間 | 收取金額 |
| 1 | 簽定臨時買賣合約及收取細訂（約樓價3%） | 第1日 | $180,000 |
| 2 | 簽定正式買賣合約及收取大訂（約樓價 7%） | 第14日（約為簽定臨時買賣合約後兩星期） | $420,000 |
| 3 | 支付律師費（約數） | 第14日（收取大訂時） | -$10,000 |
| 4 | 支付經紀佣金（約樓價1%） | 成交日 | -$60,000 |
| 5 | 收尾數（扣除按揭、律師費和經紀佣金） | 成交日 | $2,930,000 |
| 總數 | $2,930,000 |
以上例子，賣家在扣除各種洗費之後能夠淨收的是二百九十多萬，而按揭餘額已經由律師樓代為付了給銀行。
買入新物業流程
講到明樓換樓，當然是在賣出物業後再買入新物業。站在買家的角度來看，買入物業要付的費用實際上是會比起賣家來得多。以下例子假設樓價為$10,000,000，並以$8,000,000為按揭貸款額做範例。
| 步驟 | 程序 | 時間 | 支付金額 |
| 1 | 簽定臨時買賣合約及收取細訂 （約樓價3%） | 第1日 | $300,000 |
| 2 | 簽定正式買賣合約及收取大訂 （約樓價 7%） | 第14日（約為簽定臨時買賣合約後兩星期） | $700,000 |
| 3 | 支付印花稅（3.75%） | 第14日（約為簽定臨時買賣合約後兩星期） | $375,000 |
| 4 | 支付律師費及其他雜費（約數） | 第14日（約為簽定臨時買賣合約後兩星期） | $7,000 |
| 5 | 支付尾數（需支付的餘額扣除按揭） | 成交日 | $1,000,000 |
| 6 | 按揭回贈扣除貸款額（約為樓價一半的2%） | 成交日 | $100,000 |
| 7 | 支付經紀佣金（約樓價1%） | 成交日 | $100,000 |
| 8 | 支付按揭保險費用（包括在按揭貸款中） | 成交日 | – |
| 總數 | $2,582,000 |
特別注意，我們強烈建議各位在支付任何費用時，抬頭都寫律師樓而不是寫賣家。雖然說一般情況之下買賣物業好少何會遇上「古惑」賣家，但由於在實際操作上，基本上每一個步驟都是經由律師樓處理，無論對於買家還是賣家雙方都較有保障。
樓換樓印花稅要注意
在樓換樓的過程中，業主可以選擇先買到樓，確認有居所有瓦遮頭才賣出手上物業，又或者是稍為冒險一點，先放出手上物業再去買樓。不過，要注意的是，選擇先買還是先賣，絕對有超出個人喜好以外的考慮，並會大大影響印花稅的金額。
如果你是選擇先買入物業再賣樓，即代表你在購買新物業的一刻已經不屬於首次置業，而是手上已有物業再次買樓。這時候你就要支付15%的從價印花稅。然而，如果你是選擇先賣樓，甩手後才買入新物業的話，你就可以以首次置業身份享受第二標準從價印花稅。
而在制度上，如果你先買後賣，而你的物業在一年內就會賣出，其實也是可以向稅局申請退回印花稅差價。不過，應該要是先買後賣還是先賣後買，就要視乎你本身是否有足夠流動現金，先支付高昂印花稅再退錢，還是比較傾向先賣樓後買樓。特別如果你並沒有其他居所可以暫住的話，在買樓賣樓之間的空窗期，當中的租金或者住酒店／AirBNB的費用也可能成為考慮因素之一。
樓換樓按揭申請要注意
除了上面提過的印花稅之外，換樓的時候也要留意如何處理按揭的問題。如果你的做法是先買樓後賣樓，想賣出的物業有未供完的按揭，而你又想為新物業申請按揭的話，你就要非常小心，銀行會計算你的 Mortgage Count。
Mortgage Count 的意思是指現有的按揭數目，道理就大約相當於買樓交印花稅時，金額和稅率會因應你手持的物業數目而有所不同。而 Mortgage Count 會影響到的則是你再申請按揭時的最高成數以及壓力測試門檻。
例如，如果你已經有一個按揭在身，下一次申請時候的最高成數會扣減一成，即是原本可能你最多可以申請5成按揭，之後最多變成只能申請4成。另一方面，壓力測試的供款與入息比例也會相應調低一成，例如原本的壓測前壓測後 50%/60% 會變成 40%/50%。
所以，除非你本人收入是極高，又不介意借少一點按揭，否則我們都強烈建議一般小業主是先賣樓，到物業完全甩手再去重新申請按揭買樓。（不過，如果你是收入極高的資深樓換樓投資者，也未必需要看本篇文章了…）
常見做法考量
正如上面所說，樓換樓，特別是先買後賣，如果處理得不好的話，當中的交接期可以為你添上不少麻煩。如果你是和伴侶一起置業的話，情況就簡單得多。最佳做法是首個物業只落其中一人名，而當需要換樓時，就用另一個名去付首期買樓借按揭，那二人就同時可以享有首次置業的印花稅優惠，而且就算有一人有按揭在身，用另一人名申請新按揭也不會影響到按揭成數或入息供款比例。
而假如你是無法分開二人名換樓，必須一人處理的話，我們也強烈建議用先賣後買的方式去做，寧願外出租單位住，搬兩次屋，都不要冒險貪少少時間而拉近買賣樓之間的日子。在換樓的時候有不少不確定因素，例如是你賣樓時買家最終撻訂，而你卻已經付了訂金買樓，本打算在收錢甩手之後立即買樓避開貴印花稅，結果變成了兩邊不是人，會同時手揸兩個物業。而如果你是依賴本身手上物業賣出後的錢去買新樓的話，資金不足亦可能令你被逼撻訂，結果換樓夢泡湯。
雖然坊間有些新做法，例如是為買賣合約加入「必買必賣」的條款，或者有買家會向賣家提出先付訂然後推遲成交日，但這些都不是一些很穩健的做法。首先，所謂「必買必賣」，一日未到正式成交日找尾數，就算買家要「必買」也同樣可以撻訂不付錢，如果要嘈到上律師樓處理，又可能會是一筆額外使費。而推遲交易日的話，假如你想買樓，試想想跟賣家說想遲些找數，對家會不會順攤？打算用這些做法去方便自己的業主，也要考慮到世界不是圍著自己轉，對家同樣可以開出有利自己的條件，最終未必真係有效，甚至有機會弄巧反拙。
講到尾，想樓換樓的時候必須先搞清楚每一個步驟以及涉及的時間線，最好做法是先甩手後再買樓，以免稍一不慎最終損手離場！
