Home按揭資訊【樓換樓】樓換樓程序一文睇清!有甚麼洗費要留意?每個步驟又應如何做?

【樓換樓】樓換樓程序一文睇清!有甚麼洗費要留意?每個步驟又應如何做?

在香港地買樓置業當然不是易事,但香港也有不少叻仔叻女有能力樓換樓,越住越大越住越靚。今次文章就和各位看看樓換樓的整個流程以及每個重要時刻的使費,讓各位更清楚了解到有甚麼支出,以及每一步應該如何做。如果你都想換樓的話就不能夠錯過本篇了!

買賣物業樓換樓是業主們改善生活環境的好方法。香港樓市暢旺,交易量多,要換樓實際上不一定很難。不過,在換樓的過程中有很多要注意的事項,也有一些陷阱要小心。今次文章就和各位簡介換樓流程及細節,預祝各位越住越大,越搬越豪!

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賣出手上物業流程

在樓換樓的過程中,賣樓套現是非常重要的環節。作為賣家,在整個流程上基本上和當初買樓的角色剛好調轉。同樣是要簽臨約、收細訂、大訂、付律師費、收尾數和付經紀佣金。最大分別就是由當初的付錢給賣家變成向買家收錢。

特別要注意的是,如果物業有未供完的按揭在身,在程序上律師樓也會代為處理,即是賣家收到的尾數會是扣取按揭貸款餘額後的金額。有關其程序及費用可以參考下表,以$6,000,000樓價及$3,000,000按揭貸款去計算,程序如下:

步驟 程序 時間 收取金額
1 簽定臨時買賣合約及收取細訂(約樓價3%) 第1日 $180,000
2 簽定正式買賣合約及收取大訂(約樓價 7%) 第14日(約為簽定臨時買賣合約後兩星期) $420,000
3 支付律師費(約數) 第14日(收取大訂時) -$10,000
4 支付經紀佣金(約樓價1%) 成交日 -$60,000
5 收尾數(扣除按揭、律師費和經紀佣金) 成交日 $2,930,000
    總數 $2,930,000

以上例子,賣家在扣除各種洗費之後能夠淨收的是二百九十多萬,而按揭餘額已經由律師樓代為付了給銀行。

買入新物業流程

講到明樓換樓,當然是在賣出物業後再買入新物業。站在買家的角度來看,買入物業要付的費用實際上是會比起賣家來得多。以下例子假設樓價為$10,000,000,並以$8,000,000為按揭貸款額做範例。

步驟 程序 時間 支付金額
1 簽定臨時買賣合約及收取細訂 (約樓價3%) 第1日 $300,000
2 簽定正式買賣合約及收取大訂  (約樓價 7%) 第14日(約為簽定臨時買賣合約後兩星期) $700,000
3 支付印花稅(3.75%) 第14日(約為簽定臨時買賣合約後兩星期) $375,000
4 支付律師費及其他雜費(約數) 第14日(約為簽定臨時買賣合約後兩星期) $7,000
5 支付尾數(需支付的餘額扣除按揭) 成交日 $1,000,000
6 按揭回贈扣除貸款額(約為樓價一半的2%) 成交日 $100,000
7 支付經紀佣金(約樓價1%) 成交日 $100,000
8 支付按揭保險費用(包括在按揭貸款中) 成交日
    總數 $2,582,000

特別注意,我們強烈建議各位在支付任何費用時,抬頭都寫律師樓而不是寫賣家。雖然說一般情況之下買賣物業好少何會遇上「古惑」賣家,但由於在實際操作上,基本上每一個步驟都是經由律師樓處理,無論對於買家還是賣家雙方都較有保障。

樓換樓印花稅要注意

在樓換樓的過程中,業主可以選擇先買到樓,確認有居所有瓦遮頭才賣出手上物業,又或者是稍為冒險一點,先放出手上物業再去買樓。不過,要注意的是,選擇先買還是先賣,絕對有超出個人喜好以外的考慮,並會大大影響印花稅的金額。

如果你是選擇先買入物業再賣樓,即代表你在購買新物業的一刻已經不屬於首次置業,而是手上已有物業再次買樓。這時候你就要支付15%的從價印花稅。然而,如果你是選擇先賣樓,甩手後才買入新物業的話,你就可以以首次置業身份享受第二標準從價印花稅。

而在制度上,如果你先買後賣,而你的物業在一年內就會賣出,其實也是可以向稅局申請退回印花稅差價。不過,應該要是先買後賣還是先賣後買,就要視乎你本身是否有足夠流動現金,先支付高昂印花稅再退錢,還是比較傾向先賣樓後買樓。特別如果你並沒有其他居所可以暫住的話,在買樓賣樓之間的空窗期,當中的租金或者住酒店/AirBNB的費用也可能成為考慮因素之一。

樓換樓按揭申請要注意

除了上面提過的印花稅之外,換樓的時候也要留意如何處理按揭的問題。如果你的做法是先買樓後賣樓,想賣出的物業有未供完的按揭,而你又想為新物業申請按揭的話,你就要非常小心,銀行會計算你的 Mortgage Count。

Mortgage Count 的意思是指現有的按揭數目,道理就大約相當於買樓交印花稅時,金額和稅率會因應你手持的物業數目而有所不同。而 Mortgage Count 會影響到的則是你再申請按揭時的最高成數以及壓力測試門檻。

例如,如果你已經有一個按揭在身,下一次申請時候的最高成數會扣減一成,即是原本可能你最多可以申請5成按揭,之後最多變成只能申請4成。另一方面,壓力測試的供款與入息比例也會相應調低一成,例如原本的壓測前壓測後 50%/60% 會變成 40%/50%。

所以,除非你本人收入是極高,又不介意借少一點按揭,否則我們都強烈建議一般小業主是先賣樓,到物業完全甩手再去重新申請按揭買樓。(不過,如果你是收入極高的資深樓換樓投資者,也未必需要看本篇文章了…)

常見做法考量

正如上面所說,樓換樓,特別是先買後賣,如果處理得不好的話,當中的交接期可以為你添上不少麻煩。如果你是和伴侶一起置業的話,情況就簡單得多。最佳做法是首個物業只落其中一人名,而當需要換樓時,就用另一個名去付首期買樓借按揭,那二人就同時可以享有首次置業的印花稅優惠,而且就算有一人有按揭在身,用另一人名申請新按揭也不會影響到按揭成數或入息供款比例。

而假如你是無法分開二人名換樓,必須一人處理的話,我們也強烈建議用先賣後買的方式去做,寧願外出租單位住,搬兩次屋,都不要冒險貪少少時間而拉近買賣樓之間的日子。在換樓的時候有不少不確定因素,例如是你賣樓時買家最終撻訂,而你卻已經付了訂金買樓,本打算在收錢甩手之後立即買樓避開貴印花稅,結果變成了兩邊不是人,會同時手揸兩個物業。而如果你是依賴本身手上物業賣出後的錢去買新樓的話,資金不足亦可能令你被逼撻訂,結果換樓夢泡湯。

雖然坊間有些新做法,例如是為買賣合約加入「必買必賣」的條款,或者有買家會向賣家提出先付訂然後推遲成交日,但這些都不是一些很穩健的做法。首先,所謂「必買必賣」,一日未到正式成交日找尾數,就算買家要「必買」也同樣可以撻訂不付錢,如果要嘈到上律師樓處理,又可能會是一筆額外使費。而推遲交易日的話,假如你想買樓,試想想跟賣家說想遲些找數,對家會不會順攤?打算用這些做法去方便自己的業主,也要考慮到世界不是圍著自己轉,對家同樣可以開出有利自己的條件,最終未必真係有效,甚至有機會弄巧反拙。

講到尾,想樓換樓的時候必須先搞清楚每一個步驟以及涉及的時間線,最好做法是先甩手後再買樓,以免稍一不慎最終損手離場!

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【按揭利率比較2023】各大銀行按揭回贈及優惠一覽 (1月26日更新)

每日全球經濟受到不同環境因素影響,香港樓市依然穩固。就算失業率飆升,要買樓上車的香港人依然要買樓。有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2023最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行,憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! ROOTS上會獨家銀行按揭JETSO優惠表 私人物業新按買賣按揭(一手、二手) 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 200萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 300萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 400萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 500萬起 H+1.3% 3.225% 3%   私人物業轉按按揭 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 200萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 300萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 400萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 500萬起 H+1.3% 3.225% 3%   居屋、車位及工商舖按揭 物業種類 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 居屋 N/A H+1.3% / P-2.5% 3.375% 2.35% 車位 N/A H+1.65% 3.375% 0.20% 工商舖 N/A H+1.65% 3.375% 0.20%   雖然今年香港經濟受到多種因素衝擊,但樓市依然穩固。就算失業率飆升,要買樓上車的香港人依然要買樓。有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 想知道邊間銀行按揭利率最低 ? 邊間銀行提供最多按揭回贈 ?...

【2023 新盤】最齊全港預計發售一手樓名單

一手樓新盤一向是香港人重點留意的投資產品。自從香港與內地通關消息一出,不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤,引發不少市民矚目。根據資料報告,本港預計有過百個新盤推售,合共提供超過4萬伙,較去年增加接近20%,有機會創下2005年以來新高。今文ROOTS上會就會帶大家細看今年有機會推售的各區新盤! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 2023 新界區預計可供發售一手新盤住宅項目(28個項目) 新界區為近年一手樓盤的重點區,今年亦不例外將會預計有 15,000 伙推出。元朗站提供 939 伙的 The YOHO Hub C 期、錦上路站 680 伙的柏瓏III及輕鐵天榮站的 1,393 伙將會是今年的重頭戲。 當然,講到新界不能不講北部都會區。具備北部都會區概念的項目都有約 10 個項目,接近10,000伙。當中屯門 NOVO LAND 第 2A 至...

【定息按揭計劃】一文睇清是什麼,供貴息究竟有無好處?

有留意的朋友,政府終於宣布香港按揭證券有限公司較於早年推出的定息按揭試驗計劃正式恆常化。根據按揭證券公司定息按揭計劃"為有意置業的人士提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。目的是希望透過額外的財務選擇,讓有意置業的人士減低面對利率波動的風險,並促進銀行體系的長遠穩定發展。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! 什麼是「定息按揭計劃」? 現時利率位於低處,展望張來按揭利率只會有增無減,因此財政司司長在2020年推出定息按揭實驗計劃。這個定息按揭計劃主要為業主或買樓人士提供一個保險方案,萬一按揭利率上升都不會影響這個按揭計劃的用家。換言之,就算按揭利率倍升,定息按揭計劃用家的每月供款都不會有所變動。 定息按揭計劃年利率幾多? 不同按揭年期會有不同年利率: 10年 4.50% 15年 4.65% 20年 4.80% 【注意:定息年期不代表按揭年期,定息期完結後可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率的浮息利率】 定息按揭計劃適合什麼人申請? 定息按揭計劃最大好處就是申請人不需要通過壓力測試。一般的按揭需要通過加三利息的壓力測試,變相減低按揭申請人的借貸能力。不過用定息按揭計劃的人可以直接免過壓力測試因為按揭計劃已經定息,不再存在加息風險。定係按揭計劃申請人的供款只需要不超過入息的50%便可。換言之,如果一般按揭的壓力測試差少少就通過就可以考慮轉換至定息按揭計劃。 另外,預測未來息率將會飆升的業主適合申請定係按揭計劃。 定息計劃能減輕買樓負擔嗎? 從一個利息支出角度,在當刻使用定息計劃係沒有太大好處,因為現時銀行按揭息率普遍都封頂於3.625%,而有提供H按計劃的銀行利率就更低。不過從一個申請按揭角度,買樓負擔一定減輕因為申請人不需要再通過壓力測試。在加3%的計算情況下,壓測大大提高申請人入息要求。正正因為現在不需要通過壓測,申請負擔要求大大減低。 定息按揭計劃有什麼好處? 不會受將來加息影響 無需通過壓力測試(仍須通過供款與收入比率50%測試) 可配合港幣$1000萬內高成數按揭物業借最多9成按揭(新按保計劃) 定息按揭計劃有什麼壞處? 無法享受低息週期 這個實驗計劃只有$10億,會否加碼仍然有待觀察 什麼銀行提供定息按揭計劃? 中國銀行 創興銀行 大新銀行 工商銀行 上海商業銀行 渣打銀行 東亞銀行 什麼時候可以申請定息按揭計劃? 由現在開始申請人可以向銀行申請定息按揭計劃,該計劃申請程序有別於一般按揭申請,有意者可聯絡我們查詢。 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!