樓換樓程序一文睇清!有甚麼洗費要留意?每個步驟又應如何做?

November 11, 2021

在香港地買樓置業當然不是易事,但香港也有不少叻仔叻女有能力樓換樓,越住越大越住越靚。今次文章就和各位看看樓換樓的整個流程以及每個重要時刻的使費,讓各位更清楚了解到有甚麼支出,以及每一步應該如何做。如果你都想換樓的話就不能夠錯過本篇了!

買賣物業樓換樓是業主們改善生活環境的好方法。香港樓市暢旺,交易量多,要換樓實際上不一定很難。不過,在換樓的過程中有很多要注意的事項,也有一些陷阱要小心。今次文章就和各位簡介換樓流程及細節,預祝各位越住越大,越搬越豪!

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賣出手上物業流程

在樓換樓的過程中,賣樓套現是非常重要的環節。作為賣家,在整個流程上基本上和當初買樓的角色剛好調轉。同樣是要簽臨約、收細訂、大訂、付律師費、收尾數和付經紀佣金。最大分別就是由當初的付錢給賣家變成向買家收錢。

特別要注意的是,如果物業有未供完的按揭在身,在程序上律師樓也會代為處理,即是賣家收到的尾數會是扣取按揭貸款餘額後的金額。有關其程序及費用可以參考下表,以$6,000,000樓價及$3,000,000按揭貸款去計算,程序如下:

步驟 程序 時間 收取金額
1 簽定臨時買賣合約及收取細訂(約樓價3%) 第1日 $180,000
2 簽定正式買賣合約及收取大訂(約樓價 7%) 第14日(約為簽定臨時買賣合約後兩星期) $420,000
3 支付律師費(約數) 第14日(收取大訂時) -$10,000
4 支付經紀佣金(約樓價1%) 成交日 -$60,000
5 收尾數(扣除按揭、律師費和經紀佣金) 成交日 $2,930,000
    總數 $2,930,000

以上例子,賣家在扣除各種洗費之後能夠淨收的是二百九十多萬,而按揭餘額已經由律師樓代為付了給銀行。

買入新物業流程

講到明樓換樓,當然是在賣出物業後再買入新物業。站在買家的角度來看,買入物業要付的費用實際上是會比起賣家來得多。以下例子假設樓價為$10,000,000,並以$8,000,000為按揭貸款額做範例。

步驟 程序 時間 支付金額
1 簽定臨時買賣合約及收取細訂 (約樓價3%) 第1日 $300,000
2 簽定正式買賣合約及收取大訂  (約樓價 7%) 第14日(約為簽定臨時買賣合約後兩星期) $700,000
3 支付印花稅(3.75%) 第14日(約為簽定臨時買賣合約後兩星期) $375,000
4 支付律師費及其他雜費(約數) 第14日(約為簽定臨時買賣合約後兩星期) $7,000
5 支付尾數(需支付的餘額扣除按揭) 成交日 $1,000,000
6 按揭回贈扣除貸款額(約為樓價一半的2%) 成交日 $100,000
7 支付經紀佣金(約樓價1%) 成交日 $100,000
8 支付按揭保險費用(包括在按揭貸款中) 成交日
    總數 $2,582,000

特別注意,我們強烈建議各位在支付任何費用時,抬頭都寫律師樓而不是寫賣家。雖然說一般情況之下買賣物業好少何會遇上「古惑」賣家,但由於在實際操作上,基本上每一個步驟都是經由律師樓處理,無論對於買家還是賣家雙方都較有保障。

樓換樓印花稅要注意

在樓換樓的過程中,業主可以選擇先買到樓,確認有居所有瓦遮頭才賣出手上物業,又或者是稍為冒險一點,先放出手上物業再去買樓。不過,要注意的是,選擇先買還是先賣,絕對有超出個人喜好以外的考慮,並會大大影響印花稅的金額。

如果你是選擇先買入物業再賣樓,即代表你在購買新物業的一刻已經不屬於首次置業,而是手上已有物業再次買樓。這時候你就要支付15%的從價印花稅。然而,如果你是選擇先賣樓,甩手後才買入新物業的話,你就可以以首次置業身份享受第二標準從價印花稅。

而在制度上,如果你先買後賣,而你的物業在一年內就會賣出,其實也是可以向稅局申請退回印花稅差價。不過,應該要是先買後賣還是先賣後買,就要視乎你本身是否有足夠流動現金,先支付高昂印花稅再退錢,還是比較傾向先賣樓後買樓。特別如果你並沒有其他居所可以暫住的話,在買樓賣樓之間的空窗期,當中的租金或者住酒店/AirBNB的費用也可能成為考慮因素之一。

樓換樓按揭申請要注意

除了上面提過的印花稅之外,換樓的時候也要留意如何處理按揭的問題。如果你的做法是先買樓後賣樓,想賣出的物業有未供完的按揭,而你又想為新物業申請按揭的話,你就要非常小心,銀行會計算你的 Mortgage Count。

Mortgage Count 的意思是指現有的按揭數目,道理就大約相當於買樓交印花稅時,金額和稅率會因應你手持的物業數目而有所不同。而 Mortgage Count 會影響到的則是你再申請按揭時的最高成數以及壓力測試門檻。

例如,如果你已經有一個按揭在身,下一次申請時候的最高成數會扣減一成,即是原本可能你最多可以申請5成按揭,之後最多變成只能申請4成。另一方面,壓力測試的供款與入息比例也會相應調低一成,例如原本的壓測前壓測後 50%/60% 會變成 40%/50%。

所以,除非你本人收入是極高,又不介意借少一點按揭,否則我們都強烈建議一般小業主是先賣樓,到物業完全甩手再去重新申請按揭買樓。(不過,如果你是收入極高的資深樓換樓投資者,也未必需要看本篇文章了…)

常見做法考量

正如上面所說,樓換樓,特別是先買後賣,如果處理得不好的話,當中的交接期可以為你添上不少麻煩。如果你是和伴侶一起置業的話,情況就簡單得多。最佳做法是首個物業只落其中一人名,而當需要換樓時,就用另一個名去付首期買樓借按揭,那二人就同時可以享有首次置業的印花稅優惠,而且就算有一人有按揭在身,用另一人名申請新按揭也不會影響到按揭成數或入息供款比例。

而假如你是無法分開二人名換樓,必須一人處理的話,我們也強烈建議用先賣後買的方式去做,寧願外出租單位住,搬兩次屋,都不要冒險貪少少時間而拉近買賣樓之間的日子。在換樓的時候有不少不確定因素,例如是你賣樓時買家最終撻訂,而你卻已經付了訂金買樓,本打算在收錢甩手之後立即買樓避開貴印花稅,結果變成了兩邊不是人,會同時手揸兩個物業。而如果你是依賴本身手上物業賣出後的錢去買新樓的話,資金不足亦可能令你被逼撻訂,結果換樓夢泡湯。

雖然坊間有些新做法,例如是為買賣合約加入「必買必賣」的條款,或者有買家會向賣家提出先付訂然後推遲成交日,但這些都不是一些很穩健的做法。首先,所謂「必買必賣」,一日未到正式成交日找尾數,就算買家要「必買」也同樣可以撻訂不付錢,如果要嘈到上律師樓處理,又可能會是一筆額外使費。而推遲交易日的話,假如你想買樓,試想想跟賣家說想遲些找數,對家會不會順攤?打算用這些做法去方便自己的業主,也要考慮到世界不是圍著自己轉,對家同樣可以開出有利自己的條件,最終未必真係有效,甚至有機會弄巧反拙。

講到尾,想樓換樓的時候必須先搞清楚每一個步驟以及涉及的時間線,最好做法是先甩手後再買樓,以免稍一不慎最終損手離場!

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