Home按揭資訊【樓換樓】樓換樓程序一文睇清!有甚麼洗費要留意?每個步驟又應如何做?

【樓換樓】樓換樓程序一文睇清!有甚麼洗費要留意?每個步驟又應如何做?

在香港地買樓置業當然不是易事,但香港也有不少叻仔叻女有能力樓換樓,越住越大越住越靚。今次文章就和各位看看樓換樓的整個流程以及每個重要時刻的使費,讓各位更清楚了解到有甚麼支出,以及每一步應該如何做。如果你都想換樓的話就不能夠錯過本篇了!

買賣物業樓換樓是業主們改善生活環境的好方法。香港樓市暢旺,交易量多,要換樓實際上不一定很難。不過,在換樓的過程中有很多要注意的事項,也有一些陷阱要小心。今次文章就和各位簡介換樓流程及細節,預祝各位越住越大,越搬越豪!

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賣出手上物業流程

在樓換樓的過程中,賣樓套現是非常重要的環節。作為賣家,在整個流程上基本上和當初買樓的角色剛好調轉。同樣是要簽臨約、收細訂、大訂、付律師費、收尾數和付經紀佣金。最大分別就是由當初的付錢給賣家變成向買家收錢。

特別要注意的是,如果物業有未供完的按揭在身,在程序上律師樓也會代為處理,即是賣家收到的尾數會是扣取按揭貸款餘額後的金額。有關其程序及費用可以參考下表,以$6,000,000樓價及$3,000,000按揭貸款去計算,程序如下:

步驟 程序 時間 收取金額
1 簽定臨時買賣合約及收取細訂(約樓價3%) 第1日 $180,000
2 簽定正式買賣合約及收取大訂(約樓價 7%) 第14日(約為簽定臨時買賣合約後兩星期) $420,000
3 支付律師費(約數) 第14日(收取大訂時) -$10,000
4 支付經紀佣金(約樓價1%) 成交日 -$60,000
5 收尾數(扣除按揭、律師費和經紀佣金) 成交日 $2,930,000
    總數 $2,930,000

以上例子,賣家在扣除各種洗費之後能夠淨收的是二百九十多萬,而按揭餘額已經由律師樓代為付了給銀行。

買入新物業流程

講到明樓換樓,當然是在賣出物業後再買入新物業。站在買家的角度來看,買入物業要付的費用實際上是會比起賣家來得多。以下例子假設樓價為$10,000,000,並以$8,000,000為按揭貸款額做範例。

步驟 程序 時間 支付金額
1 簽定臨時買賣合約及收取細訂 (約樓價3%) 第1日 $300,000
2 簽定正式買賣合約及收取大訂  (約樓價 7%) 第14日(約為簽定臨時買賣合約後兩星期) $700,000
3 支付印花稅(3.75%) 第14日(約為簽定臨時買賣合約後兩星期) $375,000
4 支付律師費及其他雜費(約數) 第14日(約為簽定臨時買賣合約後兩星期) $7,000
5 支付尾數(需支付的餘額扣除按揭) 成交日 $1,000,000
6 按揭回贈扣除貸款額(約為樓價一半的2%) 成交日 $100,000
7 支付經紀佣金(約樓價1%) 成交日 $100,000
8 支付按揭保險費用(包括在按揭貸款中) 成交日
    總數 $2,582,000

特別注意,我們強烈建議各位在支付任何費用時,抬頭都寫律師樓而不是寫賣家。雖然說一般情況之下買賣物業好少何會遇上「古惑」賣家,但由於在實際操作上,基本上每一個步驟都是經由律師樓處理,無論對於買家還是賣家雙方都較有保障。

樓換樓印花稅要注意

在樓換樓的過程中,業主可以選擇先買到樓,確認有居所有瓦遮頭才賣出手上物業,又或者是稍為冒險一點,先放出手上物業再去買樓。不過,要注意的是,選擇先買還是先賣,絕對有超出個人喜好以外的考慮,並會大大影響印花稅的金額。

如果你是選擇先買入物業再賣樓,即代表你在購買新物業的一刻已經不屬於首次置業,而是手上已有物業再次買樓。這時候你就要支付15%的從價印花稅(現已減至7.5%)。然而,如果你是選擇先賣樓,甩手後才買入新物業的話,你就可以以首次置業身份享受第二標準從價印花稅。

而在制度上,如果你先買後賣,而你的物業在一年內就會賣出,其實也是可以向稅局申請退回印花稅差價。不過,應該要是先買後賣還是先賣後買,就要視乎你本身是否有足夠流動現金,先支付高昂印花稅再退錢,還是比較傾向先賣樓後買樓。特別如果你並沒有其他居所可以暫住的話,在買樓賣樓之間的空窗期,當中的租金或者住酒店/AirBNB的費用也可能成為考慮因素之一。

樓換樓按揭申請要注意

除了上面提過的印花稅之外,換樓的時候也要留意如何處理按揭的問題。如果你的做法是先買樓後賣樓,想賣出的物業有未供完的按揭,而你又想為新物業申請按揭的話,你就要非常小心,銀行會計算你的 Mortgage Count。

Mortgage Count 的意思是指現有的按揭數目,道理就大約相當於買樓交印花稅時,金額和稅率會因應你手持的物業數目而有所不同。而 Mortgage Count 會影響到的則是你再申請按揭時的最高成數以及壓力測試門檻。

例如,如果你已經有一個按揭在身,下一次申請時候的最高成數會扣減一成,即是原本可能你最多可以申請5成按揭,之後最多變成只能申請4成。另一方面,壓力測試的供款與入息比例也會相應調低一成,例如原本的壓測前壓測後 50%/60% 會變成 40%/50%。

所以,除非你本人收入是極高,又不介意借少一點按揭,否則我們都強烈建議一般小業主是先賣樓,到物業完全甩手再去重新申請按揭買樓。(不過,如果你是收入極高的資深樓換樓投資者,也未必需要看本篇文章了…)

常見做法考量

正如上面所說,樓換樓,特別是先買後賣,如果處理得不好的話,當中的交接期可以為你添上不少麻煩。如果你是和伴侶一起置業的話,情況就簡單得多。最佳做法是首個物業只落其中一人名,而當需要換樓時,就用另一個名去付首期買樓借按揭,那二人就同時可以享有首次置業的印花稅優惠,而且就算有一人有按揭在身,用另一人名申請新按揭也不會影響到按揭成數或入息供款比例。

而假如你是無法分開二人名換樓,必須一人處理的話,我們也強烈建議用先賣後買的方式去做,寧願外出租單位住,搬兩次屋,都不要冒險貪少少時間而拉近買賣樓之間的日子。在換樓的時候有不少不確定因素,例如是你賣樓時買家最終撻訂,而你卻已經付了訂金買樓,本打算在收錢甩手之後立即買樓避開貴印花稅,結果變成了兩邊不是人,會同時手揸兩個物業。而如果你是依賴本身手上物業賣出後的錢去買新樓的話,資金不足亦可能令你被逼撻訂,結果換樓夢泡湯。

雖然坊間有些新做法,例如是為買賣合約加入「必買必賣」的條款,或者有買家會向賣家提出先付訂然後推遲成交日,但這些都不是一些很穩健的做法。首先,所謂「必買必賣」,一日未到正式成交日找尾數,就算買家要「必買」也同樣可以撻訂不付錢,如果要嘈到上律師樓處理,又可能會是一筆額外使費。而推遲交易日的話,假如你想買樓,試想想跟賣家說想遲些找數,對家會不會順攤?打算用這些做法去方便自己的業主,也要考慮到世界不是圍著自己轉,對家同樣可以開出有利自己的條件,最終未必真係有效,甚至有機會弄巧反拙。

講到尾,想樓換樓的時候必須先搞清楚每一個步驟以及涉及的時間線,最好做法是先甩手後再買樓,以免稍一不慎最終損手離場!

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【房委會居屋】按揭新安排懶人包 保證期延長至50年 最長還款期30年!

香港房屋委員會(房委會)資助房屋小組委員會於2023年11月17日通過放寬資助出售單位的按揭安排,包括居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)、租者置其屋計劃(租置計劃),按揭保證期延長至50年以及最長還款期增長至30年,我們ROOTS上會於本文為你詳盡介紹! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 資助出售單位按揭安排 現行安排新安排最長保證期*(最高保證金額)最長還款期最長保證期*(最高保證金額)最長還款期一手市場(由2024年1月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年30年(綠表:95%;白表:90%)30年租置計劃25年(綠表:95%)#25年30年(綠表:95%)#第二市場(由2024年3月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年首40年(綠表:95%;白表:90%)第40年以後至第50年(綠表:80%;白表:80%)30年租置計劃25年(綠表:95%;白表:90%)25年 * 最長保證期由個別單位首次轉讓日期起計算 # 對於購買租置計劃單位的現租戶而言,最高保證金額為繳付意向金(2,500元)後的買價餘額;至於在居屋/綠置居出售計劃中售予綠表買家的租置計劃回收單位,最高保證金額為繳付予房委會的定金(不少於買價5%)後的買價餘額 @ 按揭安排將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目及租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在二〇二三年十二月一日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。第二市場方面,按揭安排將適用於居屋/綠置居/租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均2024年3月1日或之後 一手市場 一手市場新居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期維持最長30年,而 租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長30年。而最長按揭還款期,無論新居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 這些放寬措施將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目和租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立有關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在2023年12月1日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。 第二市場 第二市場是以單位的首次轉讓日期起計,即使同一屋苑,各個單位的首次轉讓日期都有機會有所不同,買家需要留意。第二市場居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期由最長30年延長至最長50年,而第二市場租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長50年。在首40年,房委會會為綠表和白表申請者向參與財務機構提供單位估值或買價(以較低者為準)分別為最高95%和90%的按揭貸款保證。在第40年以後至第50年,房委會會向參與財務機構就按揭貸款提供最高為單位估值或買價(以較低者為準)80%的按揭貸款保證,有關做法適用於所有類別資助出售單位的綠表和白表買家。假如準按揭人所需的按揭成數為80%以上,可申請及參加香港按證保險有限公司﹙按證保險公司)的按揭保險計劃。就此,房委會已與按證保險公司達成協議,按證保險公司會讓資助出售單位白表和綠表申請者參與按揭保險計劃,從而分別取得最高90%和95%按揭貸款。詳情會於稍後公布。 而最長按揭還款期,無論第二市場居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 房委會會與財務機構及按證保險公司跟進及落實有關安排。延長在第二市場出售的資助出售單位的最長按揭保證期及還款期的推行日期定於2024年3月1日,並適用於所有在推行日期當日或之後用作購買在第二市場出售的居屋/綠置居/租置計劃單位而提取的新按揭貸款。 按揭貸款保證 房委會表示,就按揭貸款保證期延長至50年,剩餘保證期超過十年的居屋/綠置居單位會由約14%大幅增至約98%;而剩餘保證期超過十年的租置計劃單位則由約24%增至100%。連同延長最長按揭還款期,這將讓買家可取得年期更長的按揭貸款,有助第二市場資助出售單位的流轉。 為鼓勵參與財務機構向資助出售單位的買家提供按揭貸款和較優惠的按揭條款,房委會為參與財務機構提供按揭貸款保證。根據房委會與參與財務機構所簽訂的按揭保證契據,在按揭貸款保證期內及適用的按揭保證契據所列的指定情況下,房委會會承擔有關資助出售單位按揭人拖欠的還款差額。按揭貸款保證適用於在一手市場和第二市場出售而無須繳付補價的居屋、綠置居和租置計劃單位。

【天水圍YOHO WEST】天水圍首個港鐵盤 天榮站上蓋|附按揭資料

由新鴻基地產及港鐵合作發展的天水圍首個港鐵住宅項目「YOHO WEST」即將推出,樓盤位於天水圍輕鐵天榮站上蓋,預計於9月初取得預售文件,隨後公佈樓書及開放示範單位,最快11月開售。YOHO WEST第一期的預計關鍵日期為2024年9月30日,樓花期約1年。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! YOHO WEST 基本資料 地址天水圍天恩路1號發展商新鴻基地產、港鐵座數3座住宅總數1,976伙(第一期:1,393伙;第二期:583伙)實用面積第一期:245 - 1,073呎樓層42層單位間隔第一期:開放式至四房預計關鍵日期第一期:2024年9月30日校網小學:72校網;中學:元朗區 https://youtube.com/shorts/jdSDFNzuETk YOHO WEST命名意思 YOHO WEST以「YOHO」命名,因項目與元朗YOHO系列有不少共通點,例如交通配套成熟,住宅基座接駁鐵路,鄰近商場,生活配套完善。而「WEST」代表項目位處於新界西,新地看好新界西北區的發展前景。 YOHO WEST 戶型分析 YOHO WEST由四座住宅大樓組成,三座均設有42層,YOHO WEST第一期合共提供1,393個單位,以中小型單位為主。 YOHO WEST第一期設有4座,分別為2A座、2B座、3A座、3B座。YOHO WEST第一期提供10種戶型,戶型涵蓋開放式至三房單位,項目主打為兩房單位。兩房間隔佔超過一半,三房以下單位佔全盤超過75%。 YOHO WEST第一期戶型分佈 戶型呎數伙數開放式266呎待公佈一房286 - 363呎待公佈兩房390 - 447呎待公佈三房500 - 696呎待公佈合共1,393伙 YOHO WEST...