Home按揭資訊【波叔Plan】拆解最新按揭保險攻略,睇清究竟係咪適合你!

【波叔Plan】拆解最新按揭保險攻略,睇清究竟係咪適合你!

財政司司長於2022年2月23日所發表的《財政預算案》中,宣布修訂香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃樓價上限(即「波叔plan」)。這個修訂加以放寬了早年特首林鄭月娥宣佈的按揭放寬計劃(即「林鄭plan」)。今文 ROOTS上會將會重點講解「波叔plan」的各項細節務求協助讀者了解「波叔plan」。

有意了解最新的按揭成數上限可以參考以下文章:【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!

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什麼是「波叔plan」?

所謂「波叔plan」就是一項財政司司長於2022年2月23日推出的措施,放寬香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃樓價上限。「波叔plan」將最高九成按揭貸款的樓價上限由800萬港元提升至1,000萬港元,1,000萬港元以上至1,125萬港元的合資格物業,按揭成數最高為八至九成,上限為900萬港元,1,125萬港元以上至1,200萬港元的合資格物業,按揭成數最高為八成,另外1,200萬港元以上至1,920萬港元的合資格物業,按揭成數最高為五至八成,上限為960萬港元。

物業價格最高按揭成數
最高1000萬港元90%*
1000萬港元以上至1125萬港元以下80%-90%(貸款上限為900萬港元)*
1125萬港元以上至1200萬港元以下80%#
1200萬港元以上至1920萬港元以下50%-80%(貸款上限為960萬港元)*

*申請人需要為首次置業人士及有固定收入,若未能滿足要求便能借最多80%
#申請人不需要為首次置業人士及固定收入

申請「波叔plan」有什麼條件?

申請按揭都是各大業主需要面對的問題。由於高成數按揭牽涉「波叔plan」及舊按揭保險,不時導致置業人士混淆。不過,讀者只要謹記以下重點就可以為購入物業輕鬆上會!

只適用已落成物業

發展商推出一手樓時一般都會提供即供計劃或建期計劃。由於採用即供計劃時樓花物業未落成,因此不能採用「波叔plan」。如果需要「波叔plan」申請高成數按揭,買家只能夠採用建期計劃購買一手樓花或直接購入已落成的二手樓。

按揭成數受貸款上限影響

「波叔plan」除了會為特定樓價訂明最高按揭成數之外,亦會在某些情況訂明貸款額上限。買家需要留意如果希望購入1000萬港元以上至1125萬港元以下的物業,按揭成數上限介乎八成至九成而上限為900萬港元,越接近1,000萬港元的物業按揭成數越接近九成按揭,越接近1,125萬港元的物業按揭成數便更接近八成按揭。同樣地,購入1200萬港元以上至1,920萬港元以下的物業,按揭成數上限介乎五成至八成而上限為960萬港元,越接近1,200萬港元的物業按揭成數越接近八成按揭,越接近1,125萬港元的物業按揭成數便更接近五成按揭。

申請九成按揭需要固定收入及首次置業

每年不少置業人士都希望可以申請最高的九成按揭,不過無論置業人士希望用「波叔plan」、「林鄭plan」、或舊按揭保險計劃,申請九成按揭都需要所有業主及按揭申請人為固定收入人士。所謂固定收入人士一般指受薪人士而底薪收入是固定每個月出。一些所謂的自僱人士、老闆、兼職等等都不會定為固定收入人士,因此只能夠申請最多八成按揭。

轉按不能套現資金

現時「波叔plan」或「林鄭plan」都不能用作套現,需要利用物業採用高成數按揭套現便只能夠用舊按揭保險計劃。換言之高成數按揭只會接納價值600萬港元內物業申請最高八成按揭套現。值得留意,「波叔plan」雖然不能用作套現,但是可以隨時申請轉按,只要轉按過程沒有套現資金便可。

村屋最多借八成半按揭

雖然「波叔plan」列明最高可以申請九成按揭,但如果牽涉單位是村屋便只能夠申請最多八成半按揭,而且按揭年期最多只能夠用55年減,與一般私樓75減有大大分別。

可以爆壓力測試申請

「波叔plan」其中最大的吸引點就是可以爆壓力測試申請。意思申請人不一定要滿足壓力測試要求都可以借足九成按揭,只要供款與入息比率不超過50%便可。值得留意,就算按保公司說明可以豁免壓力測試申請,銀行一般都不會接受申請人「借太盡」,而且有機會因行業而定。ROOTS上會建議各位審慎行事,情願保守借少啲,都不要爆壓測借太盡,因為凡是沒有絕對。如果因為收入遠超銀行壓力測試要求導致拒批要撻訂就非常不值得。

工商單位不影響首次置業資格

過去ROOTS上會不時接到不少中小企老闆或自僱人士查詢如果手上持有工商舖但沒有持有住宅可否用首次置業身份申請高成數按揭。答案是可以的,首次置業身份只局限於住宅物業,持有工商舖不會影響首次置業身份。不過自僱人士只能申請最高八成按揭,要申請九成按揭就必須要為固定收入人士。

樓換樓或先買後賣人士只能申請八成

早前ROOTS上會有提及過關於樓換樓或先買後賣流程,而對於樓換樓人士希望申請「波叔plan」就要留意。由於先買後賣人士在申請按揭期間內已持有一層物業,代表置業人士並非首次置業。這個情況申請人最多只能夠申請八成按揭,亦不能豁免壓力測試申請。樓換樓人士如欲申請九成按揭必須先賣後買,並要等所有土地查冊及環聯信貸評級反映情況,才可以申請九成按揭。

甩名內部轉讓未必能夠申請九成

不時會有聯名業主希望透過甩名、轉名或加名重新申請高成數按揭。雖然這個過程可以視為新買賣進行,但是銀行及按保公司未必會十足十相信,因為這些情況一般都會有套現成分導致未能批足九成高成數按揭。反之,如果這個甩名情況只牽涉轉按不牽涉套現,申請高成數按揭批得足的機會都相當大。

「波叔plan」與「林鄭plan」有什麼分別?

在申請「波叔plan」的層面理論上與「林鄭plan」基本上大致相同。當中的審批要求主要要求物業類型為已落成住宅物業,而且可以豁免壓測方式申請按揭。意思未能符合銀行壓力測試的首次置業人士亦可申請敘造最高8成或9成按揭,但其供款與入息比率仍須不超過50%,而其保費會因應風險因素作出額外調整。

唯一的分別在於樓價上限及按揭成數上限都有所調整。「波叔plan」將最高九成按揭貸款的樓價上限由800萬港元提升至1,000萬港元,八成至九成按揭貸款的樓價上限由800-900萬港元(上限720萬港元)提成至1,000-1,125萬港元(上限900萬港元),八成成按揭貸款的樓價上限由900-1,000萬港元提成至1,125-1,200萬港元,另外增加五成至八成按揭貸款的樓價上限為1,200-1,920萬港元(上限960萬港元)。

最高按揭成數波叔plan樓價上限林鄭plan樓價上限
90%1,000萬港元800萬港元
80%-90%1,000-1,125萬港元(貸款上限900萬港元)800-900萬港元(貸款上限720萬港元)
80%1,125-1,200萬港元900-1,000萬港元
50%-80%1,200-1,920萬港元(貸款上限960萬港元)N/A

「波叔plan」與舊按揭保險有什麼分別?

雖然「波叔plan」與「林鄭plan」非常相似,只是樓價及按揭成數上限有些分別,但是「波叔plan」與舊按揭保險計劃就非常不同。

波叔plan與舊按保按揭成數分別

舊按揭保險計劃列明申請九成按揭貸款的樓價最高為400萬港元,申請八成至九成按揭貸款的樓價最高為400-450萬港元(上限360萬港元),申請八成按揭貸款的樓價最高為600萬港元。反之,「波叔plan」列明申請九成按揭貸款的樓價最高為1,000萬港元,申請八成至九成按揭貸款的樓價最高為1,000-1,125萬港元(上限900萬港元),申請八成按揭貸款的樓價最高為1,125-1,200萬港元,另外申請五成至八成按揭貸款的樓價最高為1,200-1,920萬港元(上限960萬港元)。

最高按揭成數波叔plan樓價上限舊按揭保險樓價上限
90%1,000萬港元400萬港元
80%-90%1,000-1,125萬港元(貸款上限900萬港元)400-450萬港元(貸款上限360萬港元)
80%1,125-1,200萬港元600萬港元
50%-80%1,200-1,920萬港元(貸款上限960萬港元)N/A

讀者這個時候可能會心想,既然「波叔plan」提供的樓價上限超出舊按揭保險計劃咁多,為什麼舊按揭保險仍會存在。答案非常簡單,因為「波叔plan」只接受已落成物業,而且不能夠用作套現用途。換言之,買一手樓花即供plan,或者希望利用物業套現的業主就不能夠使用「波叔plan」。

波叔plan不能購買一手樓花

「波叔plan」與「林鄭plan」一樣只接受已落成物業的按揭。換句話講,購買一手樓並打算採用即供計劃就不能用「波叔plan」,只能用舊按揭保險計劃。如果想購買一手樓但是又需要選用「波叔plan」便只能夠使用建期付款計劃。

波叔plan不能轉按套現

「波叔plan」的原意是希望協助有需要人士上車置業,而非用作套現用途。變相購入已落成物業的買家可以採用「波叔plan」申請高成數按揭,但如欲利用持有物業轉按套現只能夠用舊按揭保險計劃。值得留意,業主可以申請轉按賺銀行回贈,但絕對不能有套現成分。

波叔plan可以爆壓力測試地進行

選用舊按揭保險計劃必須要滿足壓力測試的要求,但首次置業人士採用「波叔plan」申請按揭的話就不一定要通過壓力測試。「波叔plan」的首次置業人士,只需要滿足供款與入息比率不超過50%便有機會借足九成按揭,不過按揭保險費用有機會需要調整。

希望今次的分析可以幫大家深入了解「波叔plan」,如果有其他問題本文未能解答你的話,歡迎按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多,ROOTS上會是你的最佳樓市及按揭資訊站。

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【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽)

房協興建的樓宇與房委會的居屋一樣是未補地價政府資助房屋,不過在銀行申請房協樓按揭角度他們會遭受不同的待遇。 例如房協樓可以借幾多成按揭?借按揭的年期有多長?按揭利率如何計算?以及壓力測試、信貸評級等問題,本文為你一一解答! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 房協是什麼? 根據房協官方網站,「香港房屋協會(房協)成立於1948年,是一個獨立的非政府及非牟利機構,為香港市民提供優質居所,並於1951年成為法定機構。大半世紀以來,房協發展了不同的房屋計劃,配合市場的特別需要。房協由委員管治,而監事會及執行委員會的成員均來自社會不同的專業界別,我們一直秉承社會使命服務社群。」 可是,由於對上一次有房協樓抽已經是2017年,加上每次推出的伙數都極少都不會有太多人留意房協樓。反而,更多人會留意居屋。因為居屋基本上恆常化之後可以期待每年都會有一次抽居屋機會。以下是預計未來房協新樓的供應: 新項目預計落成年份單位數量簡介粉嶺馬會道20256402座~24層高觀塘安達臣道石礦場2025-2026R2-2項目:1400R2-3項目:420R2-4項目:960R2-2 - 6座~16至23層高;R2-3 - 3座~13層高 ;R2-4 - 4座~10至28層高啟德2B區1號202617902座~41層高 如何申請購入房協居屋? 白表或綠表人士都可以申請購入房協樓居屋。如果你不是公屋租戶,只要符合白表資產限額內就可以用白表申請。白表申請資格資產限額將會每次調整,詳情有待下一輪房協居屋推售。 房協樓可以借幾多成按揭? 理論上,一手的房協樓宇可借至9成按揭。例如於2020年落成的「資助出售房屋項目」綠怡雅苑也可以申請高成數按揭。ROOTS上會最近亦有幫助準業主向銀行申請綠怡雅苑的9成按揭。 而購買二手房協樓借高成數按揭需要購買按揭保險,與房委會居屋有30年政府擔保期不同。 另一邊廂,「住宅發售計劃」、「夾心階層住屋計劃」內的二手未補地價物業最多只能夠借6成。值得留意的是指定「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目第二市場」的物業可申請按揭保險,所以業主可向銀行申請高成數按揭。 房協樓可以借幾多年按揭? 一般房協樓可以借最多30年。想知道實際數字,可以用75年減去您的物業樓齡。換句話講樓齡45年,亦可以借30年。 房協樓按揭利率? 與一般私樓一樣,房協樓按揭利率可用H按或P按。現時大部分銀行提供的利率封頂位為2.5%,而最低的利率可以達到H+1.3%。 買房協樓需要壓力測試嗎? 與一般私樓一樣,申請房協樓按揭需要通過供款與入息比率(DSR)和壓力測試。 申請房協樓按揭要睇信貸評級(TU)嗎? 與一般私樓一樣,申請房協樓時銀行會檢查申請人的信貸評級。ROOTS上會曾經有客戶因信貸評級不達標導致未能成功申請按揭,故此與申請房署居屋按揭不一樣,Roots上會僅此再次提醒各位讀者買樓前或申請按揭時務必了解自己的信貸評級。 房協樓可以轉按或加按嗎? 未經補地價的房協樓是不可以加按,不過可以轉按。需要加按的朋友需要經過房委會同意而申請原因與居屋加按一樣(例如出現財務困難,紅白事和家人出國讀書),故不能隨意加按套現。 經過以上幾個房協樓按揭的快問快答,希望各位對於申請方面有所了解。實際上,房協樓申請按揭有不少是跟一般私樓的做法類同,例如是壓力測試和申請人的信貸評級等。如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!  

【居屋開支】管理費過千蚊同私樓睇齊?買樓前記住留意雜費!

如果大家有細心留意,ROOTS上會每隔一排就會叮囑各位讀者記住買樓唔係剩係要睇樓價、按揭或首期。做業主當中牽涉好多不同的雜費例如印花稅、律師費等等。雖然好多雜費都係屬於一次性,但係管理費就唔同,個個月都要俾,所以居屋開支管理費都係一項不能忽視的日常開支。 【延伸閱讀:【買樓開支懶人包】買樓費用,首期、印花稅、經紀佣金、律師費、火險、裝修費等】 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 私人樓宇管理費 私人樓宇的管理費昂貴已經街知巷聞,早期有新聞報導位於香港島的全新小型單位單幢樓雖然被譽為上車盤,不過由於大廈伙數太少每呎管理費要超過$8。大型屋苑嘉亨灣都只不過係$4左右。不過最值得令人留意的係,政府推出的居屋當中涉及的管理費有機會同私人屋苑睇齊。 根據房委會居屋屋苑的管理費按收回成本的原則計算,以支付每月營運開支總額。每個單位的管理費是根據首名買家簽立公契所分配的管理份數,按比例把屋苑開支總額分攤的方式釐定。這套計算方法乃遵照地政總署法律諮詢及田土轉易處的指引制定。換句話講,同私人樓宇一樣,越少伙數管理費越貴。 以下例子見到,一般來講規模越大的屋苑,管理費越平。消息指尚文苑平均每呎管理費差不多要4元。 2020居屋開支管理費估算表 屋苑名稱 大廈/單位數目 建議的管理費(單位/每月) 尚文苑 1/494 1,163元至 1,876元 裕泰苑 2/1,226 638元至 1,324元 旭禾苑 1/830 800 元 至 1,265 元 凱德苑 1/814 627 元 至 1,175 元 錦暉苑 1/735 637 元 至 1,056 元 雍明苑 2/1,395 (第一期) 520元至 1,054元(第一期) 凱樂苑 4 /1,698 (第二期) 565元至 935元 *資料來源:房委會 雖然官方未有公佈即將推出的居屋涉及的管理費,不過以目前所得的資料,火炭彩禾苑和鑽石山啟翔苑因伙數只得約800伙和900伙管理費如無意外應該過千元。同時,管理費應該比馬鞍山錦駿苑(約2,000伙)和粉嶺山麗苑(約3,000伙)貴。所以,各位千萬不要看輕居屋管理費,不要以為既然不是私樓就不會好肉赤!如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【二手居屋】解答常見問題,避開中伏位!

居屋確實是不少港人的心水。只要合資格,都一定會想買二手居屋。居屋不單較私樓廉價,間隔實用。最重要是首期可向銀行借高達95%按揭,但注意事項亦較多,一不留意隨時錯過買入好時機。ROOTS上會今期就為大家講講二手居屋! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 邊間銀行會做居屋按揭? 現時只有4,5間大銀行會積極願意做居屋按揭。當中渣打銀行對居屋按揭審批比較保守,按揭年期會用25年減樓齡。所以基本上二手居屋好難借盡25年。建議各位採用其他幾間銀行。 二手居屋借唔借到30年? 根據政府規定,未補地價二手居屋綠表白表可以最長借25年。要留意一點就係每間銀行都會有一張「對數表」,這個「對數表」可以根據二手居屋之首置出售日期來計算可以借幾多年及幾多成,二手居屋並非以樓齡而是以單位首次發售日期來計算最長貸款年期。首次發售日起計20年內的居屋單位都有機會借盡25年,超過20年的話就未必可以。 二手居屋點借盡9成半按揭? 不論一手或二手,綠表可以借95%按揭,白表可以借90%按揭。同還款年期一樣,銀行會根據目標單位的首次發售日期(並非樓齡)計算按揭成數。首次發售日起計20年內的居屋單位都有機會借盡9成半,超過20年的話就只可以借樓價6成。 關於按揭成數或年期詳情可參考【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!。 申請居屋按揭時銀行會睇收入證明嗎? 一般銀行係唔會特別睇申請人或業主收入證明,但係有機會查閱信貸評級。只要信貸評級唔太差,沒有收入都好大機會獲批。 田土廳顯示上手居屋業主欠債會否影響新業主按揭? 答案是「睇情況同銀行」。首先準業主要知道不論係買私樓定居屋,任何新買賣都要確保上手業主解除所有田土廳上的法庭命令、「釘」等等。一日未解除上手業主遺留的問題,新業主有機會要承擔額外風險,另外銀行都不會批按揭給你。 假設準業主打算購入二手居屋而在田土廳發現上手業主曾經有「釘」,即使已被解除,邊間銀行願意為新買家做按揭就要視乎情況。當你遇上這種情況,最好先WhatsApp ROOTS上會問一問先,待我們確保銀行肯做該單位的按揭先落訂。 居屋按揭利息可否用H按? 根據現時規定一手或二手居屋按揭只能用P按,不能選用私樓常用的H按。現時年利率大概2.5%。 居屋業主可否轉按套現? 需要轉按/加按必須先去信房屋署得到其同意,並且要符合以下原因: 醫療開支 家庭成員教育開支 殮葬費 贍養費開支 面臨財政困難 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!