【遺失樓契】話你知無契樓3大伏位及解救辦法

May 4, 2021

ROOTS上會不時都會收到客人查詢關於購入無契物業或者想為無契物業申請按揭。可是無契物業在法律層面屬於不完整或者有瑕疵,因此有機會會影響業主業權。在這個情況下,無契物業要買賣或者按揭都會有難度。ROOTS上會今次會帶大家了解無契樓,以及教大家應該如何著手處理無契問題。

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什麼是樓契?

「樓契」簡單啲講是單位的身份證。這份「樓契」會說明單位的細節並且會作為業權的證明。一個業主最有效證明一個物業單位是屬於自己的方法就是憑這份「樓契」。

什麼是無契樓?

在開始講解伏位之前,大家首先要了解無契樓的意思。顧名思義,無契樓代表該物業的原裝樓契已經被業主遺失。這個情況唯一解決辦法便是,業主透過律師樓宣誓申請補契。聽起來好似好容易解決,不過補齊帶來的影響頗為深遠,所以希望大家謹記以下伏位,避免及減少將來補齊帶來的麻煩。

無契樓有3大仲伏位要小心:

  1. 無契樓或補契樓影響樓價
  2. 無契樓或補契樓影響按揭
  3. 不是所有樓契都可以宣誓補回

中伏位1:無契樓或補契樓影響樓價

由於無契樓或者補契樓的業權有瑕疵,樓價都會較同類型物業平3成。今時今日香港樓價高企,平3成對相當多業主來說影響可大可小。特別對於之後要再做物業買賣,影響就更大。

中伏位2:無契樓或補契樓影響按揭

根據ROOTS上會經驗所得,只要律師樓願意為物業契出 Good Title(Good Title 意思物業業權妥善), 市面上是有少量銀行願意做補樓按揭的。可是,無契樓會影響本身樓價,銀行一來未必承做補契物業,二來就算做都會縮減貸款額及提高利息。所以準買家們一定要留意,有意申請按揭的話要承擔當中風險。如果銀行拒絕批核按揭就變相要買家 full pay 物業。

中伏位3:不是所有樓契都可以宣誓補回

雖然我們剛剛講到萬一業主唔見契都可以去律師樓宣誓補回,但是對於一些樓齡較舊如村屋,或者土地註冊處沒有樓契記錄的物業,業主想補都補唔到。換言之,如果你住的是舊樓,對於保管好樓契就更加要重視,因為遺失樓契隨時是一去不返。

如何宣誓補契?

如果原裝契約在土地註冊處有備份,業主可以透過律師樓陳述遺失樓契原因並宣誓補回樓契。不過,就算補回這份不能取代原裝樓契,對日後買賣價格帶來影響。

如何保管樓契?

一般來講,保管樓契有幾個做法:

  1. 存放私人地方(費用免費)
  2. 存放律師樓(費用每年約HK$3,000)
  3. 存放保險箱(價錢因保險箱尺寸而異,費用每年約HK$1,500)
  4. 存放於銀行(費用每年約HK$3,000)

按揭期間,樓契一般都會存放於銀行代為保管。供完按揭時,業主可以透過律師樓贖回樓契存放於私人地方,而這個時候亦都係遺失樓契的高峰時期。因此,我們建議客人如果可以的話委託律師樓代為保管或租用保險箱。兩者比較之下,放在保險箱這個做法較為安全因為律師樓亦會將不常用的文件存倉,帶來放在倉庫的風險。另一邊廂,保險箱一般都由銀行管理而且防火防盜。

另一個做法就是將沒有按揭的樓契存放於銀行,雖然銀行有機會收取費用,不過這個做法都相對安全。而萬一銀行不慎遺失了你的樓契,也相較於自己遺失樓契更有保障。

銀行拒批無契樓可以怎麼辦?財務公司按揭幫到你?

如果全港銀行都拒絕批核無契樓或補契樓的按揭申請,坊間有不少財務公司願意為無契樓承做按揭。當然要留意就係,這個情況利息一定非常高。所以除非有辦法清還無契樓按揭貸款,ROOTS不建議大家行這條路。

法律伏位:宣假誓

ROOTS上會也有遇過一種較為複雜的情況,在此奉勸各位讀者要特別小心。有些情況下,物業業主可能會將樓契借放於身邊親朋好友的保險箱,但業主本人因財政問題想加按物業或者做其他財政手續去集資周轉。由於想直接取契去做按揭借錢會驚動家人,為避免「打草驚蛇」,會去律師樓訛稱樓契已遺失而去申請補契,而事實卻是業主本人相當清楚樓契所在地。

這種做法稱之為「宣假誓」,其實是有法律責任的。除了刑責,業主亦會即時面對上述所講及的「中伏位」,並且令到自己和家人的關係大受影響。所以,ROOTS上會特別一提,奉勸各位如果真的有財務困難和需要,可以考慮其他更「正路」的方法。

正所謂預防勝於治療,與其要找方法補救無契樓,ROOTS上會借今次機會提醒各位要好好保存屋契防止遺失樓契。一個唔小心,唔見契就唔見3成樓價幾咁唔底呢。如果你也有其他相關疑問,無論是樓契相關、按揭或新樓,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

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