Home物業買賣買樓新手教學【物業管理費】一文睇清管理費常見問題,解答貴平原因!

【物業管理費】一文睇清管理費常見問題,解答貴平原因!

早前 ROOTS 上會與大家一起深入探討買樓的各項開支,引來不少讀者的查詢尋求協助希望 ROOTS上會可以幫忙做好買樓預算。當然能夠負擔買樓是一件好事,不過不要忘記買樓之後會衍生其他各種的開支。買完樓之後除了每季需要繳交差餉地租費用之外,亦有管理費需要留意。今文筆者將會帶大家探討管理費的來由、各種常見問題及了解為什麼管理費的價錢可時貴時平。

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物業管理費是什麼?

物業管理費,是按大廈公契規定業主每月必需繳付的恆常費用。業主繳交的物業管理費是用作管理屋苑的公用施捨或公共地方。簡單講,屋苑或住宅範圍的管理、保安、清潔、保養、維修等等都是屬於物業管理費會處理的範圍,就算大廈公家地方牽涉法庭維修命令等等都需要用管理費處理。一般而言,物業管理費包含:

  • 公共配套設施包括外牆、樓梯、走廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、排水系統等維修及管理費用
  • 聘用管理人員的薪酬、工資、強積金、保險等
  • 公用水電的開支
  • 公用機械及器材及電視接收系統的管理支出
  • 物業屋苑涉及的財產保險(火險、災害險等)
  • 室內、室外、外牆清潔、清理及消毒費用
  • 公共空間植花、種草、滅蟲及保養費用
  • 更新儲備金,即物業配套設施的更新費用
  • 節日裝飾的費用
  • 管理者酬金、聘用專業人士費用
  • 行政辦公支出費用

如單位所屬的屋苑或大廈有業主立案法團,物業管理費則是屬業主立案法團所擁有、管理及運用。如果所屬屋苑或大廈沒有業主立案法團,管理費就是所有業主按公契規定的比例共同擁有,不過一般都是會由物業管理公司代為保管。值得留意的是,業主繳交給管理公司保管的管理費不是管理公司的收入。管理公司的收入一般稱為經理人酬金,而是根據大廈公契規定按照實際支出的百份比計算,並從管理費中支付;或按管理合約的規定收取。正如上述,業主繳交的管理費大部分都是用作大廈及屋苑的日常開支。

如何計算物業管理費?

物業管理費一般都會在大廈公契列明,根據大廈公共空間的整體開支,按照單位的「管理份數」計算每個單位及每個業主需要繳交的管理費。細心的讀者應該會看出基本上管理費的貴與平有兩個主要因素:

  • 大廈公共空間開支額 – 大廈或屋苑公共範圍提供越多的設施、服務、配套物業管理費就越高
  • 業主所屬單位佔的管理份數 – 單位面積越大,佔用的管理份數越高,物業管理費就越高

話雖如此,大部分的業主都不會探討大廈的日常開支及鑽研管理份數,因為管理公司會代為計算。一般而言,業主只需要留意自己需要繳交的管理費為幾多錢一呎。想知道自己的物業管理費幾多可以問問物業管理公司現時收幾多錢一呎管理費。如果管理公司收每呎 $2 而單位實用面積為 500呎,該位業主的每月管理費為 $1000。一般來講,每個屋苑每棟大廈的物業管理費都會有所不同,所以沒有一個實則費用標準,而費用範圍可以由 $2 一呎到超過 $10 一呎。

物業管理費為什麼可以時貴時平?

正如上述,管理費的多少視乎大廈公共空間開支及業主所屬單位佔的管理份數。近年,年輕一輩首次置業的人士都比較喜歡購入新落成的物業樓盤因為屋苑提供的設施較舊樓多元化及新。與此同時,由於這個原因管理費必然會較沒有提供設施配套的其他物業貴。如果單位未正式入伙,準買家不確定物業管理費會需要幾多,可以參考一下屋苑提供的設施預估管理費的範圍。不過,設施的豪華或配套的多少不一定必然會提高管理費開支,只需要有足夠的單位一同攤分分擔管理費便可。

簡單講,大廈每月需要支付的開支費用是一個實數,屋苑範圍越多戶就有越多業主一同分擔管理費。不少準買家誤以為越多戶範圍越大管理費就越貴,不過實際情況是正正相反。就算是新落成大型屋苑的管理費隨時會較單棟舊樓的管理費貴。

如何知道新落成物業的物業管理費?

鑑於一手住宅物業銷售條例沒有為管理費做出規定,發展商一般不會在新樓花的售樓說明書列明。ROOTS上會不時會接到買家查詢發現管理費在入伙後遠超於預算,影響預算。不過,較為大型的發展商不時都會向地產代理披露估計的管理費用。有興趣的準買家不妨聯絡地產代理查詢有關管理費用。同時,如果有的話,準買家亦可以參考同區附近的屋苑管理費。

物業管理公司的經理人酬金為幾多?

管理公司的收入一般稱為經理人酬金,而是根據大廈公契規定按照實際支出的百份比計算,並從管理費中支付;或按管理合約的規定收取。管理公司經理人酬金視乎管理公司,每個屋苑每棟大廈都會有所不同,所以沒有一個實則費用標準,而費用範圍可以介乎實際支出的 3% 至 10%。

一般而言,新樓盤或新落成物業的管理公司都是發展商的子公司(公契經理人),所以經理人酬金會較為昂貴。如果大廈業主嫌經理人酬金貴,可以按照法例更換管理公司,不過需要50%的業權份數在業主大會通過。

如果業主拖欠物業管理費應怎麼辦?

當業主拖欠物業管理費,在正常的情況下物業管理公司會發出一封欠款通知,之後一個月左右會發出第二封及第三封。約到發出第三封時業主尚未繳交管理費,物業管理公司及業主立案法團有機會透過法律訴訟追收欠款。在法律訴訟過程,業主有機會被釘契,甚至被收回單位。

當然,在正常情況下物業管理公司及業主立案法團都不會希望需要動用到法律程序。牽涉法庭及律師的過程費時又費神而且又要背負額外開支。如果業主立案法團希望與業主保持良好關係,亦有機會讓業主分期償還欠款。

業主需要繳交物業管理費按金嗎?

一般情況下,買家都有需要預繳兩至三個月的管理費按金。

業主出租單位時需要繳交管理費嗎?

業主如果有意將自己的單位出租,在管理費用方面有兩種常見的處理方法。第一種處理方法俗語稱為「全包」,意思由業主承擔物業的管理費。第二種物業管理費處理方法為「不包」,意思管理費由租客自行處理。

業主在放租時應該提前與地產代理及租客溝通好那一方需要負責支付物業管理費用開支。如果業主不包管理費,租客需要清楚了解單位的每月管理費用去用作判斷業主的開價是否合理。另外,業主及租客雙方必須確保在簽訂租約合同時,是否已經列明管理費是由那一方負責。

如果覺得物業管理費貴應該怎麼辦?

一般而言,物業管理費是一項不可或缺的恆常開支,業主需要每個月繳交的。不過每個月繳交的管理費可以造成額外的開支負擔,所以不少業主都會希望格價尋找物業管理費較平的單位。如果想減低每月管理費開支,準買家可以集中研究設施配套較少的舊樓或者伙數較多的大型屋苑,哪怕是新落成的大型屋苑,因為只有這兩種的物業管理費會有機會偏向較平。再者,如果真的非常介意偏貴的管理費,筆者建議避免購入樓花或未落成的單位。正如上述,一手住宅物業銷售條例沒有為管理費做出規定,發展商不需要在賣樓當刻披露子物業管理公司將會收取的管理費用。因此,為了減低不確定性,準買家應該購入已落成物業。話雖如此,近年有新樓盤為了提供優惠促銷,提供管理費優惠。

如果繳交的管理費不夠會怎麼辦?

假設現時業主繳交的物業管理費不夠支付管理大廈的日常支出,管理公司或業主立案法團是有機會加管理費但不可超出現年財政預算的50%,除非經由業主大會通過。詳情可參考建築物管理條例344章的20,21,22條。

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【居屋2023】常見申請問題FAQ|附按揭及印花稅資訊

根據以往經驗,新居屋一般會於第一季開始接受申請,並於第二季攪珠,預計於第四季開始揀樓。雖然房委會暫時未有公布居屋2023的消息,我們ROOTS上會為你未雨綢繆,先了解申請程序及申請資格,為日後作好準備! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 居屋2023常見問題1:居屋申請費幾錢?要點比錢? 以「居者有其屋計劃單位2022」 (居屋2022)為例,申請費為港幣250元。 如經網上申請,申請者須以有效的信用卡(可由申請者或其他人持有)(VISA、MasterCard、JCB或UnionPay銀聯)繳交申請費港幣250元。 如郵寄/親身遞交申請表,申請者須以劃線支票(可由申請者或其他人簽發)或銀行本票繳交申請費港幣250元。支票或本票抬頭請書明支付「香港房屋委員會」,並在背面寫上申請者的香港身份證號碼及聯絡電話。 如果同時申請「居者有其屋計劃單位2022」 (居屋2022) 及「白表居屋第二市場計劃2022」(白居二),申請費共港幣460元。 要留意,申請費一經繳交,概不退還,亦不能轉讓。如用以繳交申請費的支票/本票因任何原因未能兑現,有關申請會被自動取消。 居屋2023常見問題2:白表申請者的入息及資產上限是? 以「居者有其屋計劃單位2022」 (居屋2022)為例,一人申請者每月入息限額為$33,000,資產限額為$925,000。家庭申請者(2人或以上)每月入息限額為$66,000,資產限額為$1,850,000。 已繳付的僱員強積金或強積金計劃管理局認可職業退休計劃的供款,可獲扣減的金額為法定的5%或實際供款金額,以港幣1,500元為上限及以較低者為準(自願性質的僱員供款不獲扣減)。 居屋2023常見問題3:係邊度可以拎到申請表? 以「居者有其屋計劃單位2022」 (居屋2022)為例,可以於房委會網站下載,或於以下地點辦公時間內索取: (i)香港房屋委員會客務中心第一層平台大堂(地址:九龍橫頭磡南道3號)(近港鐵樂富站A出口); (ii)房委會綠表置居計劃銷售小組辦事處(地址:九龍觀塘開源道33號建生廣場一樓)(較接近港鐵觀塘站B3出口); (iii)房委會轄下各屋邨辦事處及分區租約事務管理處;及 (iv)香港房屋協會(下稱「房協」)轄下各出租屋邨辦事處 居屋2023常見問題4:可唔可以申請晒綠白表? 申請者或家庭成員只可以名列於一份申請表上,即綠表或白表申請只可以選其中一份,另外夫婦分開名列於兩份申請表上都會視為重複申請。 另外,只可以經其中一種途徑遞交申請:網上申請,親身遞交或郵寄申請。如果申請者已經在網上申請,申請者或名列於申請表上的家庭成員都不可以再親身遞交或郵寄申請,否則申請會被視為重複申請,申請會一律作廢,申請費亦不能退還或轉讓。 居屋2023常見問題5:「家有長者優先選樓計劃」係咩嚟?有幾多配額? 根據房委會資料,凡綠表的二人或以上家庭,或白表核心家庭的申請者,如有一名或以上成員年滿 60 歲,可選擇參加「家有長者優先選樓計劃」,並獲提升選樓次序,但必須符合及遵守下列規定: (i) 在申請截止日期當日,該名年長已年滿 60 歲; (ii) 須為公屋租約/出租屋邨租約/定期暫准居住證/《綠表資格證明書-祇適用於出售居者有其屋計劃單位》內的家庭成員 (適用於綠表申請); (iii) 至少一名長者必須成為所購買單位的業主或其中一名聯名業主,他/她必須精神上具有行為能力(如有需要,房委會及房協可能要求該名長者提供最近的醫生證明文件),了解本銷售計劃各項申請文件及其所簽署的法律文件,包括樓宇買賣協議/臨時買賣合約/正式買賣合約/轉讓契據/轉讓契約等文件的內容和作用; (iv) 該名年長親人如屬已婚,其配偶亦須名列同一份申請表內,但如有文件證明他/她們已合法仳離、配偶沒有香港入境權或已去世則屬例外。合法仳離是指離婚人士須在申請截止當日(2022 年 3 月 24 日)或以前,獲法庭批出絕對判令證明書(離婚案),否則其配偶亦須名列同一份申請表,房委會有權取消相關申請; (v) 申請者及申請表上的家庭成員承諾願意與該名長者一同在所購買的單位居住。日後至少要有一名名列申請表上的家庭成員與該名長者一同在所購買的單位居住; (vi) 除因永久離開、去世或社會福利署署長提出的其他體恤理由外,該名年長親人的名字日後不得從房屋署及房協持有的業主紀錄中刪除;及 (vii) 申請截止後不可再提出參加。  居屋2022「家有長者優先選樓計劃」共設有2,700個單位配額。 居屋2023常見問題6:無收入證明可唔可以申請? 沒有收入證明都可以申請,只設入息及資產上限,並沒有下限。按揭方面,因居屋有房委會作擔保,所以銀行審批會比較寬鬆,只要簽署聲明書證明有能力還款就可以。 居屋2023常見問題7:如果嚟緊結婚可唔可以以家庭申請? 需要於截止日期或之前註冊才可以以家庭形式申請。 居屋2023常見問題8:如果老公已持有物業,但老婆無名,可唔可以申請居屋? 夫婦關係只限以家庭組別申請,如以個人名義申請會被取消資格,如配偶已持有物業的話不符合申請資格(截止日期前24個月沒有擁有物業)。 居屋2023常見問題9:如果係孕婦可唔可以以家庭組別申請? 如在申請截止日已懷孕16週,並能呈交有效並明確列出懷孕週期的醫生證明文件,則該名胎兒可作一名成員計算,其申請亦會當作家庭申請類別。 居屋2023常見問題10:如果申請過置業資助貸款計劃可唔可以再申請居屋? 因為已經享用過房屋資助福利,所以已失去申請資格,不能再申請居屋。 居屋2023按揭資訊 按揭成數還款年期綠表買家最高95%最長25年白表買家最高90%最長25年 由2022年11月1日起,居屋按揭除了P按外,亦可以選擇H按。以現時一手居屋按揭為例,H按是H+1.3%(封頂位P-2.25%),而P按是P-2.25%,兩者利率都是3.375%,建議可以選用H按,如日後HIBOR回落,H按就有機會比P按低息。 居屋印花稅 買居屋除了首期開支外,另一重大開支就是印花稅。房委會會提供印花稅估值資料,文件上列明最初市值、印花稅估值。居屋印花稅是按照印花稅估值計算,而不是最初市值或買入價。 而入紙申請居屋的人基本上都是首次置業的業主,所用的印花稅率是「第二標準稅率」,其稅率可參考下表...

【維港.雙鑽 TWIN VICTORIA】啟德跑道區Park Peninsula新樓盤|附按揭資料

啟德跑道區Park Peninsula即將又有新樓盤推出,就是由中國海外發展的維港.雙鑽 TWIN VICTORIA,項目已獲批預售樓花同意書,預計於2025年第一季落成。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! 維港.雙鑽 TWIN VICTORIA 基本資料 地址啟德發展區第4E區1號發展商中國海外座數2座層數24層 / 25層伙數702伙戶型開放式、1房、2房、3房預計關鍵日期2025年3月31日校網小學:34校網;中學:九龍城區 維港.雙鑽 TWIN VICTORIA 戶型分析 暫未公佈,稍後更新。 維港.雙鑽 TWIN VICTORIA 價單 暫未公佈,稍後更新。 維港.雙鑽 TWIN VICTORIA 示範單位 暫未公佈,稍後更新。 維港.雙鑽 TWIN VICTORIA 按揭計劃 即供期付款計劃按揭成數 樓價即供計劃非按揭保險最高成數即供計劃按揭保險最高成數400萬港元或以下60%90%400萬港元或以上至450萬港元或以下60%80%-90%(貸款上限為360萬港元)450萬港元或以上至600萬港元或以下60%80%600萬港元或以上至800萬港元或以下 60%樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃800萬港元或以上至900萬港元或以下 60%或500萬港元取低者樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃900萬港元或以上至1000萬港元或以下500萬港元樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃1000萬港幣以上50%樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 建築期付款計劃使用按揭保險最高按揭成數(現樓按揭) 物業價格最高按揭成數400萬港元以上至1000萬港元90%*1000萬港元以上至1125萬港元以下80%-90%(貸款上限為900萬港元)*1125萬港元以上至1200萬港元以下80%#1200萬港元以上至1920萬港元以下50%-80%(貸款上限為960萬港元)* *申請人需要為首次置業人士及有固定收入,若未能滿足要求便能借最多80%#申請人不需要固定收入 建築期付款計劃不使用按保最高按揭成數(現樓按揭) 物業價格最高按揭成數400萬港元以上至1000萬港元60%(貸款上限為500萬港元)1000萬港元以上50% 詳情可以參閱【樓花按揭懶人包】。

【瑜一】華懋集團何文田地鐵站上蓋 IN ONE 新盤2023按揭懶人包(不斷更新)

瑜一 IN ONE 由華懋集團及港鐵(0066)合作發展,位於何文田站上蓋項目,涉及三期,是香港人所喜愛的物業種類因為它位置方便就在地鐵站上蓋。瑜一第1A、1B及1C期均已獲批預售文件,若銷售情況理想就有機會將所有單位於今年年內推售。想知道更多關於該個樓盤的情況就要細心留意以下的樓盤分析啦! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! 瑜一 IN ONE 基本資料 由華懋集團及港鐵(0066)合作發展的瑜一 IN ONE 位於何文田忠考街一號屬於地鐵站上蓋項目,是傳統豪宅區地段,預計關鍵日期為2024年7月,提供844伙,擁有優質校網(小學34校網、中學九龍城區),提供一房至四房單位及開揚高景觀是近年少有的九龍地鐵站上蓋大型發展項目。 樓盤名稱瑜一 IN ONE發展商華懋集團及港鐵公司(0066)地址何文田忠考街一號預計關鍵日期1A期:2024年7月26日1B期:2024年11月29日1C期:2025年5月5日單位數目第1期:844伙1A期:447伙1B期:183伙1C期:214伙座數1B期:1座(A、B兩翼)1C期:1座(A、B兩翼)層數1B期:29層單位戶型一房至四房一套實用面積1B期:336至1,234呎樓底高度約3.225米車位數目251個校網小學:34校網、中學:九龍城區管理公司港鐵-Premier 瑜一 IN ONE 將會分1A、1B及1C三期推售,合共有844伙。華懋集團銷售總監封海倫表示2023年會先推出1B期,假設銷售反應不錯會緊接推出1C期,最後先會推出1A期。 第1A期戶型分佈及數量 1A期提供447伙,當中戶型包括一房至四房,實用面積介乎311至1,615平方呎不等,當中以兩房單位供應量最多,總共有192伙。 房型實用面積(平方呎)單位數目一房(開放式廚房)311 – 36475伙兩房(開放式廚房)425 – 46927伙兩房479 – 54173伙兩房連儲物室548 – 59792伙三房連儲物室889...