【物業管理費】一文睇清管理費常見問題,解答貴平原因!

May 10, 2022

早前 ROOTS 上會與大家一起深入探討買樓的各項開支,引來不少讀者的查詢尋求協助希望 ROOTS上會可以幫忙做好買樓預算。當然能夠負擔買樓是一件好事,不過不要忘記買樓之後會衍生其他各種的開支。買完樓之後除了每季需要繳交差餉地租費用之外,亦有管理費需要留意。今文筆者將會帶大家探討管理費的來由、各種常見問題及了解為什麼管理費的價錢可時貴時平。

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物業管理費是什麼?

物業管理費,是按大廈公契規定業主每月必需繳付的恆常費用。業主繳交的物業管理費是用作管理屋苑的公用施捨或公共地方。簡單講,屋苑或住宅範圍的管理、保安、清潔、保養、維修等等都是屬於物業管理費會處理的範圍,就算大廈公家地方牽涉法庭維修命令等等都需要用管理費處理。一般而言,物業管理費包含:

  • 公共配套設施包括外牆、樓梯、走廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、排水系統等維修及管理費用
  • 聘用管理人員的薪酬、工資、強積金、保險等
  • 公用水電的開支
  • 公用機械及器材及電視接收系統的管理支出
  • 物業屋苑涉及的財產保險(火險、災害險等)
  • 室內、室外、外牆清潔、清理及消毒費用
  • 公共空間植花、種草、滅蟲及保養費用
  • 更新儲備金,即物業配套設施的更新費用
  • 節日裝飾的費用
  • 管理者酬金、聘用專業人士費用
  • 行政辦公支出費用

如單位所屬的屋苑或大廈有業主立案法團,物業管理費則是屬業主立案法團所擁有、管理及運用。如果所屬屋苑或大廈沒有業主立案法團,管理費就是所有業主按公契規定的比例共同擁有,不過一般都是會由物業管理公司代為保管。值得留意的是,業主繳交給管理公司保管的管理費不是管理公司的收入。管理公司的收入一般稱為經理人酬金,而是根據大廈公契規定按照實際支出的百份比計算,並從管理費中支付;或按管理合約的規定收取。正如上述,業主繳交的管理費大部分都是用作大廈及屋苑的日常開支。

如何計算物業管理費?

物業管理費一般都會在大廈公契列明,根據大廈公共空間的整體開支,按照單位的「管理份數」計算每個單位及每個業主需要繳交的管理費。細心的讀者應該會看出基本上管理費的貴與平有兩個主要因素:

  • 大廈公共空間開支額 – 大廈或屋苑公共範圍提供越多的設施、服務、配套物業管理費就越高
  • 業主所屬單位佔的管理份數 – 單位面積越大,佔用的管理份數越高,物業管理費就越高

話雖如此,大部分的業主都不會探討大廈的日常開支及鑽研管理份數,因為管理公司會代為計算。一般而言,業主只需要留意自己需要繳交的管理費為幾多錢一呎。想知道自己的物業管理費幾多可以問問物業管理公司現時收幾多錢一呎管理費。如果管理公司收每呎 $2 而單位實用面積為 500呎,該位業主的每月管理費為 $1000。一般來講,每個屋苑每棟大廈的物業管理費都會有所不同,所以沒有一個實則費用標準,而費用範圍可以由 $2 一呎到超過 $10 一呎。

物業管理費為什麼可以時貴時平?

正如上述,管理費的多少視乎大廈公共空間開支及業主所屬單位佔的管理份數。近年,年輕一輩首次置業的人士都比較喜歡購入新落成的物業樓盤因為屋苑提供的設施較舊樓多元化及新。與此同時,由於這個原因管理費必然會較沒有提供設施配套的其他物業貴。如果單位未正式入伙,準買家不確定物業管理費會需要幾多,可以參考一下屋苑提供的設施預估管理費的範圍。不過,設施的豪華或配套的多少不一定必然會提高管理費開支,只需要有足夠的單位一同攤分分擔管理費便可。

簡單講,大廈每月需要支付的開支費用是一個實數,屋苑範圍越多戶就有越多業主一同分擔管理費。不少準買家誤以為越多戶範圍越大管理費就越貴,不過實際情況是正正相反。就算是新落成大型屋苑的管理費隨時會較單棟舊樓的管理費貴。

如何知道新落成物業的物業管理費?

鑑於一手住宅物業銷售條例沒有為管理費做出規定,發展商一般不會在新樓花的售樓說明書列明。ROOTS上會不時會接到買家查詢發現管理費在入伙後遠超於預算,影響預算。不過,較為大型的發展商不時都會向地產代理披露估計的管理費用。有興趣的準買家不妨聯絡地產代理查詢有關管理費用。同時,如果有的話,準買家亦可以參考同區附近的屋苑管理費。

物業管理公司的經理人酬金為幾多?

管理公司的收入一般稱為經理人酬金,而是根據大廈公契規定按照實際支出的百份比計算,並從管理費中支付;或按管理合約的規定收取。管理公司經理人酬金視乎管理公司,每個屋苑每棟大廈都會有所不同,所以沒有一個實則費用標準,而費用範圍可以介乎實際支出的 3% 至 10%。

一般而言,新樓盤或新落成物業的管理公司都是發展商的子公司(公契經理人),所以經理人酬金會較為昂貴。如果大廈業主嫌經理人酬金貴,可以按照法例更換管理公司,不過需要50%的業權份數在業主大會通過。

如果業主拖欠物業管理費應怎麼辦?

當業主拖欠物業管理費,在正常的情況下物業管理公司會發出一封欠款通知,之後一個月左右會發出第二封及第三封。約到發出第三封時業主尚未繳交管理費,物業管理公司及業主立案法團有機會透過法律訴訟追收欠款。在法律訴訟過程,業主有機會被釘契,甚至被收回單位。

當然,在正常情況下物業管理公司及業主立案法團都不會希望需要動用到法律程序。牽涉法庭及律師的過程費時又費神而且又要背負額外開支。如果業主立案法團希望與業主保持良好關係,亦有機會讓業主分期償還欠款。

業主需要繳交物業管理費按金嗎?

一般情況下,買家都有需要預繳兩至三個月的管理費按金。

業主出租單位時需要繳交管理費嗎?

業主如果有意將自己的單位出租,在管理費用方面有兩種常見的處理方法。第一種處理方法俗語稱為「全包」,意思由業主承擔物業的管理費。第二種物業管理費處理方法為「不包」,意思管理費由租客自行處理。

業主在放租時應該提前與地產代理及租客溝通好那一方需要負責支付物業管理費用開支。如果業主不包管理費,租客需要清楚了解單位的每月管理費用去用作判斷業主的開價是否合理。另外,業主及租客雙方必須確保在簽訂租約合同時,是否已經列明管理費是由那一方負責。

如果覺得物業管理費貴應該怎麼辦?

一般而言,物業管理費是一項不可或缺的恆常開支,業主需要每個月繳交的。不過每個月繳交的管理費可以造成額外的開支負擔,所以不少業主都會希望格價尋找物業管理費較平的單位。如果想減低每月管理費開支,準買家可以集中研究設施配套較少的舊樓或者伙數較多的大型屋苑,哪怕是新落成的大型屋苑,因為只有這兩種的物業管理費會有機會偏向較平。再者,如果真的非常介意偏貴的管理費,筆者建議避免購入樓花或未落成的單位。正如上述,一手住宅物業銷售條例沒有為管理費做出規定,發展商不需要在賣樓當刻披露子物業管理公司將會收取的管理費用。因此,為了減低不確定性,準買家應該購入已落成物業。話雖如此,近年有新樓盤為了提供優惠促銷,提供管理費優惠。

如果繳交的管理費不夠會怎麼辦?

假設現時業主繳交的物業管理費不夠支付管理大廈的日常支出,管理公司或業主立案法團是有機會加管理費但不可超出現年財政預算的50%,除非經由業主大會通過。詳情可參考建築物管理條例344章的20,21,22條。

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