Home物業買賣買樓新手教學【物業管理費】一文睇清管理費常見問題,解答貴平原因!

【物業管理費】一文睇清管理費常見問題,解答貴平原因!

早前 ROOTS 上會與大家一起深入探討買樓的各項開支,引來不少讀者的查詢尋求協助希望 ROOTS上會可以幫忙做好買樓預算。當然能夠負擔買樓是一件好事,不過不要忘記買樓之後會衍生其他各種的開支。買完樓之後除了每季需要繳交差餉地租費用之外,亦有管理費需要留意。今文筆者將會帶大家探討管理費的來由、各種常見問題及了解為什麼管理費的價錢可時貴時平。

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物業管理費是什麼?

物業管理費,是按大廈公契規定業主每月必需繳付的恆常費用。業主繳交的物業管理費是用作管理屋苑的公用施捨或公共地方。簡單講,屋苑或住宅範圍的管理、保安、清潔、保養、維修等等都是屬於物業管理費會處理的範圍,就算大廈公家地方牽涉法庭維修命令等等都需要用管理費處理。一般而言,物業管理費包含:

  • 公共配套設施包括外牆、樓梯、走廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、排水系統等維修及管理費用
  • 聘用管理人員的薪酬、工資、強積金、保險等
  • 公用水電的開支
  • 公用機械及器材及電視接收系統的管理支出
  • 物業屋苑涉及的財產保險(火險、災害險等)
  • 室內、室外、外牆清潔、清理及消毒費用
  • 公共空間植花、種草、滅蟲及保養費用
  • 更新儲備金,即物業配套設施的更新費用
  • 節日裝飾的費用
  • 管理者酬金、聘用專業人士費用
  • 行政辦公支出費用

如單位所屬的屋苑或大廈有業主立案法團,物業管理費則是屬業主立案法團所擁有、管理及運用。如果所屬屋苑或大廈沒有業主立案法團,管理費就是所有業主按公契規定的比例共同擁有,不過一般都是會由物業管理公司代為保管。值得留意的是,業主繳交給管理公司保管的管理費不是管理公司的收入。管理公司的收入一般稱為經理人酬金,而是根據大廈公契規定按照實際支出的百份比計算,並從管理費中支付;或按管理合約的規定收取。正如上述,業主繳交的管理費大部分都是用作大廈及屋苑的日常開支。

如何計算物業管理費?

物業管理費一般都會在大廈公契列明,根據大廈公共空間的整體開支,按照單位的「管理份數」計算每個單位及每個業主需要繳交的管理費。細心的讀者應該會看出基本上管理費的貴與平有兩個主要因素:

  • 大廈公共空間開支額 – 大廈或屋苑公共範圍提供越多的設施、服務、配套物業管理費就越高
  • 業主所屬單位佔的管理份數 – 單位面積越大,佔用的管理份數越高,物業管理費就越高

話雖如此,大部分的業主都不會探討大廈的日常開支及鑽研管理份數,因為管理公司會代為計算。一般而言,業主只需要留意自己需要繳交的管理費為幾多錢一呎。想知道自己的物業管理費幾多可以問問物業管理公司現時收幾多錢一呎管理費。如果管理公司收每呎 $2 而單位實用面積為 500呎,該位業主的每月管理費為 $1000。一般來講,每個屋苑每棟大廈的物業管理費都會有所不同,所以沒有一個實則費用標準,而費用範圍可以由 $2 一呎到超過 $10 一呎。

物業管理費為什麼可以時貴時平?

正如上述,管理費的多少視乎大廈公共空間開支及業主所屬單位佔的管理份數。近年,年輕一輩首次置業的人士都比較喜歡購入新落成的物業樓盤因為屋苑提供的設施較舊樓多元化及新。與此同時,由於這個原因管理費必然會較沒有提供設施配套的其他物業貴。如果單位未正式入伙,準買家不確定物業管理費會需要幾多,可以參考一下屋苑提供的設施預估管理費的範圍。不過,設施的豪華或配套的多少不一定必然會提高管理費開支,只需要有足夠的單位一同攤分分擔管理費便可。

簡單講,大廈每月需要支付的開支費用是一個實數,屋苑範圍越多戶就有越多業主一同分擔管理費。不少準買家誤以為越多戶範圍越大管理費就越貴,不過實際情況是正正相反。就算是新落成大型屋苑的管理費隨時會較單棟舊樓的管理費貴。

如何知道新落成物業的物業管理費?

鑑於一手住宅物業銷售條例沒有為管理費做出規定,發展商一般不會在新樓花的售樓說明書列明。ROOTS上會不時會接到買家查詢發現管理費在入伙後遠超於預算,影響預算。不過,較為大型的發展商不時都會向地產代理披露估計的管理費用。有興趣的準買家不妨聯絡地產代理查詢有關管理費用。同時,如果有的話,準買家亦可以參考同區附近的屋苑管理費。

物業管理公司的經理人酬金為幾多?

管理公司的收入一般稱為經理人酬金,而是根據大廈公契規定按照實際支出的百份比計算,並從管理費中支付;或按管理合約的規定收取。管理公司經理人酬金視乎管理公司,每個屋苑每棟大廈都會有所不同,所以沒有一個實則費用標準,而費用範圍可以介乎實際支出的 3% 至 10%。

一般而言,新樓盤或新落成物業的管理公司都是發展商的子公司(公契經理人),所以經理人酬金會較為昂貴。如果大廈業主嫌經理人酬金貴,可以按照法例更換管理公司,不過需要50%的業權份數在業主大會通過。

如果業主拖欠物業管理費應怎麼辦?

當業主拖欠物業管理費,在正常的情況下物業管理公司會發出一封欠款通知,之後一個月左右會發出第二封及第三封。約到發出第三封時業主尚未繳交管理費,物業管理公司及業主立案法團有機會透過法律訴訟追收欠款。在法律訴訟過程,業主有機會被釘契,甚至被收回單位。

當然,在正常情況下物業管理公司及業主立案法團都不會希望需要動用到法律程序。牽涉法庭及律師的過程費時又費神而且又要背負額外開支。如果業主立案法團希望與業主保持良好關係,亦有機會讓業主分期償還欠款。

業主需要繳交物業管理費按金嗎?

一般情況下,買家都有需要預繳兩至三個月的管理費按金。

業主出租單位時需要繳交管理費嗎?

業主如果有意將自己的單位出租,在管理費用方面有兩種常見的處理方法。第一種處理方法俗語稱為「全包」,意思由業主承擔物業的管理費。第二種物業管理費處理方法為「不包」,意思管理費由租客自行處理。

業主在放租時應該提前與地產代理及租客溝通好那一方需要負責支付物業管理費用開支。如果業主不包管理費,租客需要清楚了解單位的每月管理費用去用作判斷業主的開價是否合理。另外,業主及租客雙方必須確保在簽訂租約合同時,是否已經列明管理費是由那一方負責。

如果覺得物業管理費貴應該怎麼辦?

一般而言,物業管理費是一項不可或缺的恆常開支,業主需要每個月繳交的。不過每個月繳交的管理費可以造成額外的開支負擔,所以不少業主都會希望格價尋找物業管理費較平的單位。如果想減低每月管理費開支,準買家可以集中研究設施配套較少的舊樓或者伙數較多的大型屋苑,哪怕是新落成的大型屋苑,因為只有這兩種的物業管理費會有機會偏向較平。再者,如果真的非常介意偏貴的管理費,筆者建議避免購入樓花或未落成的單位。正如上述,一手住宅物業銷售條例沒有為管理費做出規定,發展商不需要在賣樓當刻披露子物業管理公司將會收取的管理費用。因此,為了減低不確定性,準買家應該購入已落成物業。話雖如此,近年有新樓盤為了提供優惠促銷,提供管理費優惠。

如果繳交的管理費不夠會怎麼辦?

假設現時業主繳交的物業管理費不夠支付管理大廈的日常支出,管理公司或業主立案法團是有機會加管理費但不可超出現年財政預算的50%,除非經由業主大會通過。詳情可參考建築物管理條例344章的20,21,22條。

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恒地於財政預算案發布前搶閘推盤,推出旗下位於長沙灣巴域街的項目 — Belgravia Place。 Belgravia Place分兩期發展,合共提供約1000伙,將會先推出Belgravia Place第一期,提供開放式至三房戶型。Belgravia Place首張價單涉及148伙,折實均價$17,669,入場單位316.8萬,最快下周進行首輪銷售,有興趣的話就要留意本文喇! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 Belgravia Place 基本資料 地址長沙灣巴域街1號發展商恒基地產伙數約1,000伙 (第一期:714伙)實用面積177 - 756呎物業樓底3.5米戶型開放式至三房戶型,另有特色戶預計關鍵日期第一期:2025年7月31日校網小學:40校網;中學:深水埗區 Belgravia Place 戶型分析 Belgravia Place第一期提供開放式至三房戶型,主打一房及兩房單位,佔全數單位超過9成。 房型實用面積伙數開放式177 - 199呎24伙一房226 - 270呎430伙兩房294- 374呎211伙三房386 - 457呎46伙天台特色戶624 -...

【綠置居2023】市價52折 長沙灣麗玥苑7.7萬首期即可上車!

https://youtube.com/shorts/Ry5C9-H3g4c 有消息指,房委會最快於今年首季接受新一期綠置居(綠置居2023)的申請,計劃以市價52折出售。綠置居2023當中包括市區盤長沙灣麗玥苑,合共提供2359個單位,預計於2027年入伙。此外,房委會將於綠置居2023同時推售鑽石山啟鑽苑、油塘高宏苑、馬鞍山錦柏苑的貨尾單位。我們會於本文詳盡介紹綠置居2023的資料,有興趣的你不要錯過! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑資料 地址長沙灣東京街西北九龍填海區一號地盤座數3座伙數2359伙實用面積280呎 - 646呎折扣率48% (52折)售價154萬 - 461萬平均呎價6470元預計關鍵日期2027年4月 綠置居2023長沙灣麗玥苑位於長沙灣東京街西北九龍填海區一號地盤,鄰近深水埗公園、西九龍裁判法院及長沙灣蔬菜批發市場。長沙灣麗玥苑共有3座,可提供2539伙,實用面積介乎280呎至646呎,折扣率為48%,即市價52折(居屋2023為市價62折),售價為154萬至461萬,平均呎價6470元,預計關鍵日期為2027年4月。 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑實用面積及伙數 實用面積伙數280 - 313呎850伙 (36%)317 - 425呎1084伙 (46%)452 - 614呎348伙 (15%)646呎77伙 (3%) 政府早前宣佈,於2026年至2027年起落成的資助出售房屋,一般實用面積至少需要有280呎,所以長沙灣麗玥苑的單位實用面積為280呎至646呎,當中77伙為646呎的大單位,可以間成三房,而面積317-425呎單位佔最多,合共提供1084伙,佔總數46%。 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑交通、民生配套 綠置居2023難得推出市區盤,由長沙灣麗玥苑步行至港鐵長沙灣站及南昌站大約10至15分鐘,步行5分鐘亦可到附近巴士站、小巴站。長沙灣麗玥苑鄰近麗翠商場,設有25個商舖,包括餐廳、超級市場、診所等,配套完善。 綠置居2023貨尾單位 屋苑伙數實用面積鑽石山啟鑽苑66伙184至479呎油塘高宏苑5伙192至287呎馬鞍山錦柏苑107伙184至280呎 房委會將於綠置居2023同時推售鑽石山啟鑽苑、油塘高宏苑、馬鞍山錦柏苑的貨尾單位,共178個單位,包括鑽石山啟鑽苑66伙(實用面積184至479呎)、油塘高宏苑5伙(實用面積192至287呎)及馬鞍山錦柏苑107伙(實用面積184至280呎)。該3個屋苑開售時以41折定價,現改為52折,即平均呎價比初售時高約一成。 綠置居2023租置計劃回收單位 綠置居2023亦會提供400個租置計劃回收單位,單位定價為14萬至123萬,為市價1.5折至2折。 綠置居2023時間表 綠置居2023申請日期:2024年第一季 綠置居2023攪珠日期:2024年第二季 綠置居2023揀樓日期:2024年第三、第四季 綠置居2023申請方法及費用 綠置居2023可透過網上申請、親身遞交或郵寄申請,綠置居2023申請費用為270元。 綠置居2023申請資格 房委會轄下公屋住戶; 房協甲類出租屋邨的住戶; 下列持有房屋署/市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士:- 通過詳細資格審查並獲核實為符合入住公屋資格的公屋申請者- 獲核實符合「公務員公共房屋配額」或「為初級公務員提供一次過公共房屋特別編配」申請資格的人士-...

【按揭利率比較2024】各大銀行按揭回贈及優惠一覽 (2月16日更新)

ROOTS 上會 為大家比較全港各大銀行2024最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行,憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠,想了解更多有關按揭或置業資訊,可以聯絡我們的按揭專員! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! ROOTS上會獨家銀行按揭JETSO優惠表 私人物業新按買賣按揭(一手、二手) H按年利率低至 P按年利率低至 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) H+1.3% P-2% 4.125% 2.45%   私人物業轉按按揭 H按年利率低至 P按年利率低至 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) H+1.3% P-2% 4.125% 2.45%   居屋、車位及工商舖按揭 物業種類 H按年利率低至 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 居屋 H+1.3% / P-1.75% 4.125% 2.15% 車位 H+1.8% 4.225% 0.2% 工商舖 H+1.8% 4.225% 0.2%   香港各大銀行按揭計劃一覽 銀行(Bank) Prime Rate P按年利率 (Prime Offer) H按年利率 (HIBOR Offer) 最高按揭回贈 (Max. Cash Rebate) 高息戶口 (Mortgage Link) 罰息期(年) (Penalty Period in Yr) 創興銀行 6.125% P-2% H+1.3% 2.20% Y 2 東亞銀行 6.125% P-2% H+1.3% 2.00% Y 2 花旗銀行 6.125% P-2% H+1.3% 2.00% Y 2 工銀亞洲 6.125% P-2% H+1.3% 2.00% Y 2 中信銀行 6.125% P-2% H+1.3% 2.00% Y 2 渣打銀行 6.125% P-2% H+1.3% 1.95% Y 2 集友銀行 6.125% P-2% H+1.3% 1.90% Y 2 匯豐銀行 5.875% P-1.75% H+1.3% 1.85% Y 2 恆生銀行 5.875% P-1.75% H+1.3% 1.85% Y 2 交通銀行 6.125% P-2% H+1.3% 1.70% Y 2 中國銀行 5.875% P-1.75% H+1.3% 1.65% Y 2 華僑銀行 6.375% P-2.25% H+1.3% 1.00% Y 2 大新銀行 6.125% P-2% H+1.3% 0.80% Y 2 招商永隆 6.125% P-2.1% H+1.6% 0.70% Y 2 富邦銀行 6.25% P% H+1.3% 0.20% N 2 *實際按揭優惠以銀行審批為準如欲了解更多有關H按及P按的詳情,可參閱「H按」及「P按」。 綠色按揭 現在,多間銀行推出「綠色按揭」計劃,按揭申請過程全無紙化,由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常賬單管理,全程線上辦理,將按揭服務數碼化,推動減碳環保,申請「綠色按揭」亦可獲得額外優惠,以吸引業主購入符合綠建環評原則的物業,並進一步提倡環保理念。 銀行 綠色按揭回贈 中國銀行 高達 $14,888 匯豐銀行 高達 $14,888 恒生銀行 高達...