【現契套現】一文教識你現契重按、現契套現、現契翻按!

January 27, 2022

一般買樓借按揭的做法是利用現有收入計算壓力測試,在減去首期之後就知道可以借到多少。現契套現或現契重按則是利用已供完的物業作為抵押品,再向銀行借錢。這種操作背後的原因有很多,例如是生意周轉、子女出國留學、為子女出首期買樓等。現契重按或套現這類型做法由於需要已供完物業的業主才可以做,所以與首次買樓,又或者年輕人未有能力供斷物業的情況會有所不同。今次文章就和各位一起看看現契套現、現契重按等做法有甚麼要注意。

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甚麼是現契套現?

現契套現一詞,簡單可以分作「現契」及「套現」兩個部分去看。其實照字面的意思,合起來就是指「利用現有樓契去套現借錢」。現契的意思是指已經沒有按揭貸款在身,還清了債務的物業。由於物業在未供斷時,其樓契多數都會保管在銀行一方,變相正在供樓的業主都不會有現契在手。在供完樓之後,業主就可以去贖回樓契,變成「現契」。而套現,即是利用抵押品向銀行借錢套出現金。而在現契套現的情況之下,抵押品就自然是已經供完的物業了。

而要做現契套現,不外乎幾個較常見的原因。例如是生意周轉不靈,一時間需要大量資金支持;需要送子女出國讀書但流動資金不足;不幸染上疾病需要一大筆醫療費用等,這些都是常見的現契套現原因。

現契重按可以借多少錢?

現契重按與買入新物業的做法不一樣,不能用按揭保險最多借九成的做法。重按可以借到多少,某程度上也視乎借款人本身的個人情況而定。例如,本身已經是退休人士沒有收入的話,利用現契可向大部分銀行最多可以借4成按揭,而有些銀行更會收窄成數,縮減至最多借兩成半。

而假如借款人是仍然有收入的話(例如一些專業人士或生意人在退休前已經供完樓),有一些銀行甚至會願意借8成按揭給借款人(樓價上限為 600 萬,並視乎借款人收入多寡而定)。另一個情況要留意的是,如果你本身有一層已供完的物業和未供完的物業,如果以供完物業的現契作套現,但身上仍有按揭的話,套現同樣會被扣減一成。所以各位最好先因應自己的財務需要及個人收入狀況去了解清楚現契套現重按是否最適合的選項。

現契重按要注意還款年期

現契重按另一個要特別注意的地方是借款人的還款年期。一般來說,現契套現和其他按揭做法一樣,都是最長可以借足30年。不過,由於借款人在供完樓之後,通常年紀都不輕,甚至已經到了退休年齡,在以75年扣減人齡/樓齡計算還款年期的情況下,就多數無法做足30年按揭。例如是60歲人士以現契做按揭的話,就算樓齡不高,自己年齡也會影響到最多只能做15年按揭,變相每月還款額就變得很高。

如果還款年期真的是很重要的因素,我們建議各位可以去找不同銀行了解一下現契按揭的最長還款年期,因為有些銀行會有例外,可以做到以80減去人齡/樓齡做按揭,如果是60歲人士申請,也可以攤長20年去還,相比起以75減年齡就已經有足足五年的分別。

另外一個方法,就是以一位年紀較輕的人作為擔保人,共同去做現契套現。例如是60歲的人士想現契套現,又想借足30年,就可以加入年紀較輕的子女,例如35歲的子女作為擔保人一同去借,就可以更容易借得到。不過,前提必須要是樓齡是45或以下,如果樓齡超過45,即使擔保人很年輕,但銀行仍然會以較高者去扣減年期,變相也不會能夠借足30年。

同時,要留意的是,有不少人會以現契套現的方法去為子女籌首期資金買樓,但如果現契套現倒過來是要用子女名去借盡年期的話,子女買樓時由於已是父母的現有按揭擔保人,在他們以自己身份再借按揭的話,同樣會被扣減一成,這些數字就必須計清楚。

現契套現流程

用現契做按揭的流程其實和各位認識一般做按揭的流程相約。可以先在 ROOTS上會遞交按揭申請表(特別建議給身體狀況欠佳而不適合親自到銀行排隊的年長人士),ROOTS會將代為向銀行遞交申請。

銀行審核之後,會通知業主找他們指定的律師樓處理其後的手續,包括提交樓契、簽按揭信、按揭契等等。一般情況之下,銀行不會特別派員睇樓,除非是一些較舊的物業,例如是唐樓等。完成程序之後,銀行就會將錢透過律師樓過戶給借款人,完成整個套現手續,整個流程約需一個月左右。

整個流程中,申請人所需要準備的文件其實也是很基本,例如是樓契、收入證明(如有)、住址證明等。有時候,律師樓有機會要求業主補充一些樓契相關的文件,例如是需要一些由政府發出的證明等,稱之為「補契」,通常都不會影響整個申請流程。不過,如果是遺失了整份樓契的話,在申請現契套現的時候就有很大機會會被拒。

違法建築

雖然銀行對於新樓申請現樓按揭一般都較少會做驗樓程序,但如果在驗樓時發現用作申請現契套現的物業上有違法建築的話,銀行未必一定會立即拒絕申請,不過有幾重可能會發生的情況,各位也要注意一下。

首先,一些銀行可能會要求業主簽訂文件,以表示如果物業因違法建築而引起任何法律問題,皆需要由業主自己負責。第二個做常見做法,是如果發現物業有違法建築,銀行會估算將單位還原所需要的成本,並以本身樓價減去還原成本,以此作為真正的物業價值去計算借出多少按揭。

不過,不同銀行各有自己的做法,如果想清楚知道違例建築有可能牽涉的狀況的話,最好也是先向心水銀行了解清楚。

如果各位對於現契套現或其他按揭相關的情況有疑問,歡迎隨時聯絡 ROOTS上會了解更多!

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