Home按揭資訊【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?

【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?

在香港,想借高成數按揭買樓,例如八至九成按的話,都要先買按揭保險。按揭保險金額通常以貸款額的一定比例計算,由於業主借的是高成數按揭,變相按揭保險價錢平極有譜,動輒數萬元。所以,不少業主會計劃在不再需要按保的時候做所謂「甩按保」或「退保」的動作,以退回一定金額的保費。今次文章就和各位了解一下有關甩按保和退保的操作。

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甚麼是「甩按保」?

有關按揭保險的文章,ROOTS上會早前有討論過,可以到此文章了解:【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到。簡單而言,按保就是在業主申請高成數按揭的時候需要繳付的保險費,而按保保費通常都會以按揭貸款額的一定比例去計算。由於按保是在申請高成數按揭的時候才需要,所以通常保費都不會平得去哪裡,一般都需要數萬元的價錢。對於手頭較緊張的業主來說確是有一定程度的負擔。當然,如果有留意我們的文章就應該知道銀行一般都會借出按保保費,所以業主不需要額外支付保費。

了解到甚麼是按揭保險之後,就要解釋甚麼是退保了。退保簡單直接地理解,就是因為業主不再需要按揭保險的保障而退出。正如上面所說,由於按揭保險主要是在申請高成數按揭是需要使用,假如業主已經不再需要高成數按揭的話,自然會考慮退保取回部份保費。

「退保」有什麼好處?

按揭保險退保的好處,相信對於很多人來說最重要的就是「保費退款回贈」。業主如果在首三年內退回按揭保險的話,可以獲得一定金額的退款,首年退總保費的40%;第二年25%;第三年15%。對於本身借巨額按揭貸款的業主來說,退還的款項有一定吸引力。

不過,業主亦要留意有關銀行本身罰息期的年期。有些銀行有三年的罰息期,如果業主在首三年搞退保的話同樣要罰息,變相就要計一計是否真的有著數。而如果罰息期只有兩年的話,當罰息期過了之後再退保,則可以享有15%退款,實際上也算是不錯。

另一個退保的好處就是在於如果業主想在買第二層樓又想借高成數按揭的情況。例如,兩夫婦一起同居,以丈夫名義借高成數按揭買了第一層樓,而接下來太太又想以個人名義置業的話,假如同樣是申請高成數按揭的話就多數不會獲批。

對於按保公司來說,兩夫婦一人買一層樓而分別都借高成數按揭的話,整個故事是有點不合理也講不通,因為按保公司只會為自住物業按揭提供按揭保險,但如果其中一方已經先甩保,並且「聲稱」單位是出租的話,老婆就更容易可以借到高成數按揭買第二層樓,這種操作也是常見的退保原因之一。順帶一提,申請了高成數按揭是不能將單位出租的,如果想要出租的話就必需先甩保,並降低按揭成數才可。

為物業按揭「退保」有什麼條件?

講到退保的首要條件,壟統地說就是將原本的高成數按揭降低至非高成數。至於實際的操作及可行性有哪些呢?

首先,亦是最容易聯想到的,就是業主清還一大部分的按揭貸款。假設樓價原本為800萬,業主借足九成720萬(高成數),而800萬樓的六成按揭(非高成數)則是480萬。如果業主能夠在三年內還到240萬按揭(80萬一年)就可以將按揭成數壓到六成並且甩保。不過要留意的是,如果業主改變原先的還款做法,突然在首三年還款期內加高還款額,同樣有機會被銀行罰息,這點也需要注意。所以,最理想的做法是在兩年的罰息期後一次過還一筆較大的款額,令成數降低至非高成數的範圍並申請退保,就能夠賺到盡。

第二個退保的條件,就是樓價上升到令你原本借的按揭變成非高成數。以上面的樓價作例子,原本800萬的樓,借足九成720萬,如果樓價大升去到1440萬,變相 720 萬就變了五成按,就可以立即甩按保(未計算三年間你所還了的按揭貸款)。當然,買了樓的朋友都會希望樓價升(或者是自己的單位升),但這種狀況則比較罕見。

第三個條件,聰明的你,就應該估到是首兩個條件同時發生。如果樓價一邊大升,另一邊你又還得多,三年內要退保也不是不可能的。這種條件某程度上比起光坐著等樓價升反而來得更實際,今時今日香港樓市熾熱,升市不是夢,而再加額外還款的話有機會令原本的按揭成數變相減低。

業主申請「退保」需要符合什麼要求?

有關退保批核的要求其實相當簡單直接,就是業主本身必須要有良好還款記錄,不能夠有遲還款的情況。如果有遲還款的話就可以不用妄想退保了(雖然準時還款也算是業主的責任之一)。

另外如果退保想同時甩擔保人的話,業主本身必須可以負擔得起的壓力測試。引用以上例子,樓價800萬借足九成720萬,業主現還款240萬,餘下6成按揭,業主就必須要有足夠的月薪通過壓力測試去申請轉按退保。

坊間有說指出要退保必須要借九成按揭或以下,但實際上,除非樓價大跌導致原本按揭成數再次提升,或者甚至去到負資產的地步,否則的話按保根本一開始就不會批,所以業主也不必太擔心有這種情況的出現。

其次,亦有人特別提到退保必需要是自住單位,但正如上面所說,本身用按保借按揭就不能夠將單位出租,亦代表想出租單位必須先行退保,否則被查出的話就觸犯了法律,早前 ROOTS上會亦有討論過:【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時中伏?買新樓想出租唔想犯法可以點做?退保後,如果單位仍然用來自住的話,最高可以借到六成按揭,出租則最多借到五成。

所以,講到尾,業主想退保時最主要看看自己的還款記錄是否良好就足夠,如果你不是刻意做一些犯法的操作的話,基本上不會太易中伏。

申請「退保」有什麼程序?

一般退保的程序其實很簡單,業主可以找當初借按揭的銀行協助處理整個程序,或者是找按揭經紀代為處理。多數業主退保之後都順道做轉按,畢竟轉按有機會能夠賺回贈,這樣一個簡單操作就隨時賺錢。不過,退保轉按的話業主也要留意當中牽涉的律師費是多少。假如律師費總價 $8000,而轉按後回贈只有 $5000,那倒不如干脆只做個退保並留在原銀行繼續還按揭。

如果各位對於按保或退保有更多疑問,或者想了解更多有關借按揭的資訊,歡迎隨時聯絡 ROOTS上會!

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日出康城為新盤供應重鎮,由會德豐地產與港鐵合作發展的將軍澳日出康城第12A期項目命名為「SEASONS PLACE」。SEASONS PLACE共提供650伙,主打戶型為一房及兩房。首批折實平均呎價$14,188,創近5年同區新盤首批折實平均呎價新低,貼近二手價開售,對SEASONS PLACE有興趣的話就要留意本文啦! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 SEASONS PLACE 基本資料 地址新界將軍澳康城路1號發展商會德豐地產、港鐵座數2座(3A、3B座)伙數650伙實用面積282 - 665呎戶型一房至三房,另有特色戶預計關鍵日期2025年10月31日校網小學: 95校網 ; 中學: 西貢區 https://www.youtube.com/watch?v=G9iSK4w14Fk SEASONS PLACE 戶型分析 SEASONS PLACE提供一房至三房戶型,主打一房及兩房單位,佔全盤近9成。 房型實用面積伙數比例一房322 - 338呎240伙37%兩房437 - 495呎337伙52%三房一套665呎48伙7%特色單位282 - 665呎25伙4%共650伙100% SEASONS PLACE 價單 於2024年3月14日(星期四),SEASONS PLACE公布首張價單,共涉及130伙,包括38伙一房、87伙兩房、5伙三房,實用面積由323至665呎,價單定價由508.1萬至1,112.8萬,呎價由$15,426至$16,768,以最高折扣12%計算,折實售價由447.2萬至979.3萬,折實呎價由$13,576至$14,757,折實平均呎價$14,188,比起早前「凱柏峰III」首張價單折實平均呎價$16,938低約16%。 於2024年3月17日(星期日),SEASONS...

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https://youtube.com/shorts/Ry5C9-H3g4c 有消息指,房委會最快於今年首季接受新一期綠置居(綠置居2023)的申請,計劃以市價52折出售。綠置居2023當中包括市區盤長沙灣麗玥苑,合共提供2359個單位,預計於2027年入伙。此外,房委會將於綠置居2023同時推售鑽石山啟鑽苑、油塘高宏苑、馬鞍山錦柏苑的貨尾單位。我們會於本文詳盡介紹綠置居2023的資料,有興趣的你不要錯過! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑資料 地址長沙灣東京街西北九龍填海區一號地盤座數3座伙數2359伙實用面積280呎 - 646呎折扣率48% (52折)售價154萬 - 461萬平均呎價6470元預計關鍵日期2027年4月30日 綠置居2023長沙灣麗玥苑位於長沙灣東京街西北九龍填海區一號地盤,鄰近深水埗公園、西九龍裁判法院及長沙灣蔬菜批發市場。長沙灣麗玥苑共有3座,可提供2539伙,實用面積介乎280呎至646呎,折扣率為48%,即市價52折(居屋2023為市價62折),售價為154萬至461萬,平均呎價6470元,預計關鍵日期為2027年4月。 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑實用面積及伙數 實用面積伙數280 - 313呎850伙 (36%)317 - 425呎1084伙 (46%)452 - 614呎348伙 (15%)646呎77伙 (3%) 政府早前宣佈,於2026年至2027年起落成的資助出售房屋,一般實用面積至少需要有280呎,所以長沙灣麗玥苑的單位實用面積為280呎至646呎,當中77伙為646呎的大單位,可以間成三房,而面積317-425呎單位佔最多,合共提供1084伙,佔總數46%。 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑交通、民生配套 綠置居2023難得推出市區盤,由長沙灣麗玥苑步行至港鐵長沙灣站及南昌站大約10至15分鐘,步行5分鐘亦可到附近巴士站、小巴站。長沙灣麗玥苑鄰近麗翠商場,設有25個商舖,包括餐廳、超級市場、診所等,配套完善。 綠置居2023貨尾單位 屋苑伙數*實用面積鑽石山啟鑽苑100伙184至479呎油塘高宏苑7伙192至287呎馬鞍山錦柏苑108伙184至280呎 *啟鑽苑、錦柏苑及高宏苑可供出售的重售單位數目可能有所更改並可能多於上述數字,上述數字截至2024年1月31日。最終可供出售的重售單位資料,將於開始選購單位前公布。 該3個屋苑開售時以41折定價,現改為52折,即平均呎價比初售時高約一成。 綠置居2023租置計劃回收單位 綠置居2023亦會提供400個租置計劃回收單位,單位定價為14萬至123萬,為市價1.5折至2折。 綠置居2023時間表 綠置居2023申請日期:2024年3月28日至4月17日 綠置居2023攪珠日期:2024年第二季 (確實日期有待公布) 綠置居2023揀樓日期:2024年第三、第四季 (確實日期有待公布) 綠置居2023申請方法及費用 綠置居2023可透過網上申請、親身遞交或郵寄申請,綠置居2023申請費用為270元。 綠置居2023申請資格 房委會轄下公屋住戶; 房協甲類出租屋邨的住戶; 下列持有房屋署/市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士:-...