【租樓攻略】盤點租樓不可不知的注意事項,順便教你如何問業主減租!

June 13, 2022

過去好多香港人都會受到傳統思想影響覺得成家立室是需要買樓置業,買了樓個人才會踏實。但對於新世代的年青人,租樓能夠給他們自由及彈性,最主要不需要擔心首期的問題。雖然作為租客當單位出現問題都可以直接找業主處理,但是租樓過程並非這麼直接簡單。今文ROOTS上會將會與大家一一拆解各種租樓注意事項!

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租樓有什麼好處?

大部分人一聽見要租樓就會覺得租樓就等如幫人供樓,但其實租樓亦有各種的好處。首先租樓需要的開支較買樓低。買樓除了要俾首期之外要交裝修費、管理費差餉地租印花稅等等。對於剛剛入行的打工仔一開始未必會有足夠的資金負擔。然而,租樓人士每月繳交的租金一般已經包含差餉及管理費。租客只需要自行處理水電煤及繳交一個月上期租金及兩個月按金就可以開始租樓。另外,對於不太確定自己將來的人士,租樓是一個不錯的選擇因為一般只需要提早一個月通知就可以終止租約,可以有較大的彈性。相反,業主如果想即時賣樓都需要時間放盤,而且等成交至少都要兩個月時間處理。

與此同時,請大家不要誤以為沒有足夠首期資金的人士才會選擇租樓。其實,現時有不少有能力的人士情願選擇租樓,然後將原本可以當作首期的資金投資在其他地方獲取更佳回報。有留意開香港市場的人士都知道一般物業的回報相對保守穩定,對於希望有更佳回報的投資者買樓未必是一個最好的選擇。因此,租樓絕對有它吸引之處。

租樓有什麼壞處?

正所謂刀沒有兩頭利,租樓有好處自然亦有壞處。首先,決定租樓就要有心理準備租金水平會隨著市場環境影響而浮動。經濟好的時候租金當然會較為昂貴,經濟差時租金自然會下滑。另外上述有提到租客只需要一個月通知其就可以終止租約,同時間只要過了「死約」期後,業主可以要求加租或終止租約。在這個情況,租客只能夠忍痛接受或者另覓居所。最值得留意的是,作為租客租樓是不能夠隨意改動單位間隔。換言之,一般業主不會讓租客對單位進行裝修欠缺彈性。對於較有個性,對單位裝修有要求的租客,租樓未必是最好的選擇。

最後,站立於理財角度,交租是一項沒有投資價值或儲蓄價值的支出,每月的租金更是變相為業主「供樓」。再者,當政府每次推出紓困措施都會圍繞協助業主提供差餉寬免,比較少會為租客提供補助。

租樓時有什麼需要注意?

第一次租樓,少不免會感到無助而且會擔心被代理或業主呃。不過租客只需要留意以下要點就可以大大減低中伏機會!

  • 親身搵樓及睇樓 – 租樓同買樓一樣都不能走捷徑,租客需要用心找出適合自己的樓盤。租客可以找相熟地產代理帶睇睇不同類型的單位,感受一下自己最喜歡什麼,最適合什麼。值得留意,如果租客找到心儀單位之後應該要驗樓。不要以為驗樓師買樓專利,租樓都需要驗樓。租客可以檢查單位窗身滲水、甩灰、去水位、冷氣力度等等。如果可以的話,建議各位睇樓人士選擇兩個不同時段(例如早晚各一次)睇樓,了解一下單位在不同時段會否有不同的感覺出現。
  • 了解代理盤及自讓盤 – 現時坊間有兩種盤類,包括代理盤及自讓盤。代理盤意思透過地產代理放租的單位,自讓盤就是業主自己在放盤網放盤的單位。一般合資格及有擔當的地產代理會協助安排整個租樓流程,包括處理租約、按金、查冊、及打釐印等等,不過租客及業主要繳付地產代理佣金。如果租客想節省開支可以自行處理,不過首先必須要了解整個租樓流程,而且要有心理準備代理盤選擇會較自讓盤多。
  • 了解業主 – 租客可以要求地產代理或自行到土地註冊處查冊確認單位業主與本人相符,以及業權完整,提防有人冒認業主,收取訂金之後消失的情況。
  • 租樓開支 – 一般來講租樓都會需要準備俗稱的「兩按一上」,即兩個月按金,一個月上期(即第一個月的租金)。另外,如果單位屬於代理盤最好準備多半個至一個月的租金作為代理佣金。租客總共預計需要 3.5-4 個月租金的資金作為租樓開支。
  • 提早安排交租 – 如果租客想為業主留下一個好印象爭取承租心儀單位,不妨可以考慮與業主討論有關租金安排。筆者建議最低限度提出安排自動轉賬交租,這個做法有機會可以為租金爭取折扣。再進一步,如果租客能力許可可以考慮一次過繳交半年或一年租金。當業主提早收取租金,可以排除租霸風險,引致願意減租。
  • 留意租約租期及通知期 – 簽署租約前租客應該帶齊身份證及工作證明文件證明有穩定收入。最緊要是談好租約的租期是否「一年生約,一年死約」或其他。當其中一方在死約期間終止租約,另一方有機會需要賠償死約期間餘下未繳交的租金。在生約期間,終止合約時只需要在訂立的通知期後終止租約便可,之後便可退回按金,通知期一般為一個月。
  • 了解免租期 – 一般租約都有機會設有免租期。租樓過程牽涉搬屋、搬傢俬等,而簽約後可能需要安排時間搬入,因此租客可以要與業主訂立起租日。在起租日之前一般可以爭取約3日至一星期不等的免租期。不時會有些業主希望在特定時間起租,所以若以盡早決定,可以爭取的免租期就更長。
  • 看清單位費用誰負責 – 租樓一般都會牽涉差餉地租、管理費及水電煤費用。租約應該列明清楚誰負責這些費用開支。維修方面,常見做法是電器損壞由租客承擔,樓宇結構問題便是業主負責。但如果租客睇樓時留意到水龍頭有少少漏水,或冷氣機製冷不夠等問題,建議簽約前提出,並於租約上寫明此項日後如需維修由哪方負責。
  • 水電煤抄錶 – 若租約不包括水電煤就要事先了解水費、電費、及煤氣費的計算方法。一般來講每個單位都會設有獨立水電錶可以抄低當時度數作為參考。如果租客租住套房就會用分錶安排,這個情況就更需要每月抄一次錶。
  • 了解裝修及原裝家電安排並為單位拍照記錄 – 每個租盤或多或少都會包含一些家電例如廚具、冷氣、熱水爐等等。租客必須確保與業主安排好萬一這些設備出現問題誰會負責。另外,如果單位有需要進行特別大的裝修就必須要事先與業主溝通好並列明退租之後會否還原或保留。不過,一般來講業主都不會允許租客進行這種的改動,就算連鑽牆都未必會允許。最後提提大家,入伙前先影相確保所有事物都有留底以免退租時有爭執。
  • 為租約打釐印 – 不論租約是自行安排,還是由地產代理提供,簽署好的租約必須送往稅局打釐印。以一般為期兩年的租約來計算,釐印費約為月租的5%,業主租客各自支付一半。根據稅務局陳述“租約須於簽署日期後的30 天內加蓋印花。租約的開始實施日期與加蓋印花時限並無關聯。一份未蓋印花的租約不得在民事訴訟程序中收取為證據,亦不得被任何公職人員或法人團體予以存檔或憑以行事。” 換句話講,打完釐印後可以保障雙方。萬一將來有糾紛,兩方都可以憑著租約為證據採取法律行動。如果業主聲稱不會打釐印,租客簽約前就要三思。
  • 買保險 – 一般來講單位會牽涉火險或家居保險。租客是不需要安排火險因為應該是業主的責任,以保障樓宇結構部分。至於家居保險則由住客自行決定是否購買,以保障家中財物。

如何為單位向業主減租?

在整體經濟或樓市不明朗的時候,正是租客與業主溝通減租的機會。正如上述所講,租客可以考慮一次過交半年至一年租金、安排自動轉賬、提交過去準時交租記錄作為議價的籌碼。不過值得留意的是,在相量租金必須要確保原先租約(如有)沒有列明任何條款關於議租,並確保已經過了死約期限。訂立新租金之後,業主應該要更新租約並再為租約從新繳付印花稅,保障雙方利益。與此同時,如果原先有繳交按金,業主應該退回按金並因應新租約收取按金。

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