Home按揭資訊【筍盤按揭】低於市價筍盤按揭伏位一覽

【筍盤按揭】低於市價筍盤按揭伏位一覽

過去一年移民潮成為香港討論熱話之一,首先有一大班本身手持物業的業主們賣樓離港,供應量有所提升;而另一方面,本來有經濟能力但卻選擇離開了的年輕人亦因此削減了本地物業市場的需求,供應提升而需求下跌,自然會為市場價格帶來負面影響。整體大市下跌對於業主來說當然不高興,但另一邊廂正打算在香港買樓的準業主們卻喜聞樂見樓價下調。市場開始出現不少低於市價的單位,吸引新業主入市。不過,所謂「筍盤」出現也不代表你一定有著數!本篇就和各位看看所謂筍盤按揭的注意事項,協助各位避免買樓中伏。

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樓市近況 – 2022年1月

雖然香港地樓市一向予人貴到飛起的觀感,但踏入2022年,我們看見的卻是一系列的不利消息,可能導致本年度樓市陷入下跌趨勢。

首先,移民潮在香港已經不再是「都市傳說」,而是鐵一般正在發生的事實。隨著手上有物業的業主的離開,以及未有物業但有意置業的年輕人離港,帶來的是同時在市場上增加了物業供應及減低了本地物業需求,直接導致樓市價格上的負面影響。而此一現象亦有見於近日新盤開賣情況明顯有放緩跡象,發展商落力推出不同優惠吸客「清貨」,足見樓市熾熱氣氛已不再如前。

再者,大行紛紛對於本港樓市作出預測,認為會有下跌趨勢,亦令市場對於樓市不看好,種種因素加起來,令各界都對於2022香港樓市偏向看淡。

不過,凡事都有相對,由於樓價有下跌的跡象,市場上單位供應亦有增加,對於今年想入市的朋友來說,選擇反而是多了。而這些單位更有不少是以低於市價發售,變相亦吸引了不少年輕人有意入市。

筍盤做按揭的潛在問題

市場上開始出現不少物業以低於市價去放售,雖然對於有意入市的買家來說是很著數,但如果想做按揭的話,也要留意銀行有機會不批按揭給比市價低15%的物業;而即使銀行批核,如果想借高成數按揭的話,按揭保險方面也有機會拒絕批核。

不批核的原因,主要在於銀行對於遠低於市價的物業有懷疑態度,並需要賣家有合理原因支持才會批核。如果物業本來市價值600萬,「無緣無故」地以480萬在市場出售,銀行有理由懷疑物業本身是「有問題」。

所謂「有問題」的情況可以有幾種,第一,物業的業權未必完整,例如是無契樓;第二,是未向銀行上報的凶宅單位;第三,內部轉讓物業,即例如是夫婦二人之間的業權買賣,一方以低價將物業出售予另一方以慳稅等做法。

由於銀行對於無契樓、凶宅等都有不同的處理方法及取態,假如業主在未有知會銀行前就以低過市價15%或以上去賣樓,自然會引起銀行注意。通常要避免有不批核按揭的風險,業主減價賣樓就會將減幅控制在約10%左右。不過,減10%就未必能夠吸引到買家注意,如果又要買到筍盤又想銀行批按揭,可以如何做?

給銀行合理的理由

想買超特價筍盤又想銀行批足,在買家層面有甚麼可以做?最直接了當的,就是向銀行提供一個合理的低價理由。如果真的是無契物業或者是凶宅的話,直接向銀行申報同樣也有可能導致無法批足按揭的問題,雖然不是建議各位要向銀行隱瞞,這些狀況的物業並不是我們今次要討論的重點。

如果真的想要從銀行借足按揭買低於市價的物業,買家可以向賣家要求在臨時買賣合約寫明買家以低於市價賣樓的理由,例如是準備舉家移民,或者生意周轉急需要現金等。這些原因都能夠將減價幅度較大的情況合理化,銀行亦進一步審視這些按揭個案再作決定。

買筍盤做按揭的其他方法

除了乖乖地向銀行申報減價理由希望他們鬆手批按揭之外,其實要做筍盤按揭也不是沒辦法。以下是幾個可以參考的做法,適合有不同條件及背景的朋友。

首先,最正路,難度也最高的方法,就是先full pay 整個物業的價格,然後再用現契套現按揭上會。現契套現的意思,是指利用已經供完的物業向銀行再次申請按揭。由於在買入物業時已經是full pay,代表業主有一定經濟能力買樓,所以銀行亦沒有必要了解物業原來曾經有減價超過15%的情況。不過,這種做法的最大挑戰在於買家需要先有一筆可以一砲過買樓的資金。但老實說,如果你有這種經濟能力的話,買樓的選擇就多的是。

假如你沒有能力一次過full pay買樓的話,要做按揭也有其他選擇。例如是首先做6成按揭買樓上會。做6成按揭的話可以不經按保,在按保公司及銀行兩邊角度來說批核的門檻都比較低,而買家亦不需要一次過拿出物業全價去買樓,同樣地對買家來說有好處。

第三個方法,也是最常見的做法,就是向財務公司借按揭並在完成交易之後轉按到銀行。財務公司一般對於筍盤申請按揭的批核比較鬆手,不會特別過問價錢平的理由。買家可以選擇在成功批按揭之後,待所有法律文件都處理完之後再將按揭轉去銀行做,可以避免長期捱貴息,又可以順利過渡到銀行,是最多買家選擇的筍盤借按揭做法。

額外貼士:買賣家夾價屬犯法

以上是一些能夠合法合理的買到筍盤借到按揭的方法,但ROOTS上會曾經聽聞不少買賣家夾價的案例,特別想藉此機會分享一下,並提醒各位買樓時不要做,以免誤墮法網。

假如物業價格為$1100萬,一般來說銀行最多只會借到5成按揭,即$550萬給買家,而買家需自行另外準備$550萬作首期。不過,有些買家會私下向賣家提出,將物業的面價減低,例如去到 $800萬,以方便買家可以借盡九成按揭(即$720萬)上會。隨後,買家在完成交易之後承諾會額外以其他方式向賣家支付$300萬,令整筆交易額照樣做到$1100萬,不過不同的是買家能夠借助這種操作借盡九成按揭,而「首期」則只需付上$80萬 + $300萬,遠比$550萬來得低。

不過,要留意的是這種操作是違法行為,可能會涉及偽造文書等問題,各位買家必須小心。

如果各位幸運在市場上遇到筍盤,而又不知如何借到按揭上會,或者對任何其他按揭、買樓相關的情況有疑問,都歡迎聯絡 ROOTS上會查詢更多!

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【按揭利率比較2024】各大銀行按揭回贈及優惠一覽 (4月10日更新)

ROOTS 上會 為大家比較全港各大銀行2024最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行,憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠,想了解更多有關按揭或置業資訊,可以聯絡我們的按揭專員! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! ROOTS上會獨家銀行按揭JETSO優惠表 私人物業新按買賣按揭(一手、二手) H按年利率低至P按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)H+1.3%P-2%4.125%2.45% 私人物業轉按按揭 H按年利率低至P按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)H+1.3%P-2%4.125%2.45% 居屋、車位及工商舖按揭 物業種類H按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)居屋H+1.3% / P-1.75%4.125%0.8%車位H+1.8%4.225%0.2%工商舖H+1.8%4.225%0.2% 香港各大銀行按揭計劃一覽 銀行(Bank)最優惠利率(Prime Rate)P按年利率 (Prime Offer)H按年利率 (HIBOR Offer)高息戶口 (Mortgage Link)罰息期 (Penalty Period)中國銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年匯豐銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年恆生銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年東亞銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年工銀亞洲6.125%P-2%H+1.3%有2年花旗銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年交通銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年渣打銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年創興銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年集友銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年中信銀行6.125%P-1.5%H+1.3%有2年富邦銀行6.25%P%H+1.3%沒有2年 如欲了解更多有關H按及P按的詳情,可參閱「H按」及「P按」。 想知道邊間銀行最高回贈?立即聯絡按揭專員為你提供最新銀行按揭優惠! 綠色按揭 現在,多間銀行推出「綠色按揭」計劃,按揭申請過程全無紙化,由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常賬單管理,全程線上辦理,將按揭服務數碼化,推動減碳環保,申請「綠色按揭」亦可獲得額外優惠,以吸引業主購入符合綠建環評原則的物業,並進一步提倡環保理念。 銀行綠色按揭回贈中國銀行高達 $14,888匯豐銀行高達 $14,888恒生銀行高達 $14,888東亞銀行高達 $12,000渣打銀行高達 $6,888 銀行按揭回贈及按揭利率常見問題FAQ ROOTS上會有什麼好處? ROOTS上會提供5大服務: 網上按揭申請服務 個人化A.I.按揭評估 按揭利率回贈比較 智能按揭計算機 每週按揭教室 以上的每項按揭服務都是從客人角度研發,確保服務能夠幫助每一位想置業的客人。 ROOTS上會按揭回贈好嗎? ROOTS上會每一天都會與銀行按揭部門聯繫,務求緊貼市場及為客戶索取最新按揭優惠資訊。換言之,ROOTS上會必定可以為客人爭取最佳按揭利率及按揭回贈。 ROOTS上會與其他按揭平台有何不同? 有別於其他按揭服務提供者,ROOTS上會提供網上按揭申請服務。傳統按揭轉介只會提供銀行按揭部職員聯絡資料給客戶。之後客戶要親身去銀行排隊及手填申請表,得不到全面性的服務,而ROOTS上會則包括網上按揭申請服務及個人化A.I.按揭評估。 應該申請邊間銀行按揭? 客人申請按揭時,當然想揀最低利息及最高按揭回贈的offer。不過,除了利息及回贈外,銀行審批按揭時還有很多鮮為人知的規矩。若不了解,輕則需要重新遞交文件向其他銀行申請,嚴重則影響按揭審批時間,導致趕不上成交日期,需要撻訂。例如:花旗銀行利息低回贈高,但不接受村屋或居屋按揭申請。 因此,向任何一間銀行申請按揭前,ROOTS團隊建議先WhatsApp我們查詢了解,或者填寫個人化A.I.按揭評估,預先評估自己的獲批按揭機率及得到各大銀行更即時更準確的接按揭利率及優惠,讓你更輕鬆揀出心水銀行,拎盡回贈優惠! 銀行按揭回贈越高一定越好?過高要扣貸款額? 根據金管局,當銀行提供的按揭回贈超過貸款額1%,銀行要以扣減貸款額的方式發放回贈,並不能夠給客人現金回贈。 例如:若貸款額為港幣400萬,回贈1.2%(港幣4.8萬),銀行不能夠將港幣4.8萬現金一筆過給業主或按揭申請人。根據金管局指引,銀行需要將回贈在貸款額扣除,變相申請人最後要還的按揭貸款額本金為港幣395.2萬。 這個回贈方式最大的好處就是按揭貸款本金少了,相等於要供得利息都少了。回贈超過1%的計劃一般比較適合有充裕現金流的業主,而不急住需要額外的現金幫補日常或其他買樓開支等等。換言之,高按揭回贈優惠未必個個適合。急需現金的業主反而可以要考慮申請按揭回贈較低的銀行。 到底揀「H按」定「P按」好? 一般而言,除了居屋只能用P按之外,銀行按揭利率offer都會同時提供「H按」及「P按」。 例如:H+1.3% / P-2.25%...