Home按揭資訊【筍盤按揭】低於市價筍盤按揭伏位一覽

【筍盤按揭】低於市價筍盤按揭伏位一覽

過去一年移民潮成為香港討論熱話之一,首先有一大班本身手持物業的業主們賣樓離港,供應量有所提升;而另一方面,本來有經濟能力但卻選擇離開了的年輕人亦因此削減了本地物業市場的需求,供應提升而需求下跌,自然會為市場價格帶來負面影響。整體大市下跌對於業主來說當然不高興,但另一邊廂正打算在香港買樓的準業主們卻喜聞樂見樓價下調。市場開始出現不少低於市價的單位,吸引新業主入市。不過,所謂「筍盤」出現也不代表你一定有著數!本篇就和各位看看所謂筍盤按揭的注意事項,協助各位避免買樓中伏。

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樓市近況 – 2022年1月

雖然香港地樓市一向予人貴到飛起的觀感,但踏入2022年,我們看見的卻是一系列的不利消息,可能導致本年度樓市陷入下跌趨勢。

首先,移民潮在香港已經不再是「都市傳說」,而是鐵一般正在發生的事實。隨著手上有物業的業主的離開,以及未有物業但有意置業的年輕人離港,帶來的是同時在市場上增加了物業供應及減低了本地物業需求,直接導致樓市價格上的負面影響。而此一現象亦有見於近日新盤開賣情況明顯有放緩跡象,發展商落力推出不同優惠吸客「清貨」,足見樓市熾熱氣氛已不再如前。

再者,大行紛紛對於本港樓市作出預測,認為會有下跌趨勢,亦令市場對於樓市不看好,種種因素加起來,令各界都對於2022香港樓市偏向看淡。

不過,凡事都有相對,由於樓價有下跌的跡象,市場上單位供應亦有增加,對於今年想入市的朋友來說,選擇反而是多了。而這些單位更有不少是以低於市價發售,變相亦吸引了不少年輕人有意入市。

筍盤做按揭的潛在問題

市場上開始出現不少物業以低於市價去放售,雖然對於有意入市的買家來說是很著數,但如果想做按揭的話,也要留意銀行有機會不批按揭給比市價低15%的物業;而即使銀行批核,如果想借高成數按揭的話,按揭保險方面也有機會拒絕批核。

不批核的原因,主要在於銀行對於遠低於市價的物業有懷疑態度,並需要賣家有合理原因支持才會批核。如果物業本來市價值600萬,「無緣無故」地以480萬在市場出售,銀行有理由懷疑物業本身是「有問題」。

所謂「有問題」的情況可以有幾種,第一,物業的業權未必完整,例如是無契樓;第二,是未向銀行上報的凶宅單位;第三,內部轉讓物業,即例如是夫婦二人之間的業權買賣,一方以低價將物業出售予另一方以慳稅等做法。

由於銀行對於無契樓、凶宅等都有不同的處理方法及取態,假如業主在未有知會銀行前就以低過市價15%或以上去賣樓,自然會引起銀行注意。通常要避免有不批核按揭的風險,業主減價賣樓就會將減幅控制在約10%左右。不過,減10%就未必能夠吸引到買家注意,如果又要買到筍盤又想銀行批按揭,可以如何做?

給銀行合理的理由

想買超特價筍盤又想銀行批足,在買家層面有甚麼可以做?最直接了當的,就是向銀行提供一個合理的低價理由。如果真的是無契物業或者是凶宅的話,直接向銀行申報同樣也有可能導致無法批足按揭的問題,雖然不是建議各位要向銀行隱瞞,這些狀況的物業並不是我們今次要討論的重點。

如果真的想要從銀行借足按揭買低於市價的物業,買家可以向賣家要求在臨時買賣合約寫明買家以低於市價賣樓的理由,例如是準備舉家移民,或者生意周轉急需要現金等。這些原因都能夠將減價幅度較大的情況合理化,銀行亦進一步審視這些按揭個案再作決定。

買筍盤做按揭的其他方法

除了乖乖地向銀行申報減價理由希望他們鬆手批按揭之外,其實要做筍盤按揭也不是沒辦法。以下是幾個可以參考的做法,適合有不同條件及背景的朋友。

首先,最正路,難度也最高的方法,就是先full pay 整個物業的價格,然後再用現契套現按揭上會。現契套現的意思,是指利用已經供完的物業向銀行再次申請按揭。由於在買入物業時已經是full pay,代表業主有一定經濟能力買樓,所以銀行亦沒有必要了解物業原來曾經有減價超過15%的情況。不過,這種做法的最大挑戰在於買家需要先有一筆可以一砲過買樓的資金。但老實說,如果你有這種經濟能力的話,買樓的選擇就多的是。

假如你沒有能力一次過full pay買樓的話,要做按揭也有其他選擇。例如是首先做6成按揭買樓上會。做6成按揭的話可以不經按保,在按保公司及銀行兩邊角度來說批核的門檻都比較低,而買家亦不需要一次過拿出物業全價去買樓,同樣地對買家來說有好處。

第三個方法,也是最常見的做法,就是向財務公司借按揭並在完成交易之後轉按到銀行。財務公司一般對於筍盤申請按揭的批核比較鬆手,不會特別過問價錢平的理由。買家可以選擇在成功批按揭之後,待所有法律文件都處理完之後再將按揭轉去銀行做,可以避免長期捱貴息,又可以順利過渡到銀行,是最多買家選擇的筍盤借按揭做法。

額外貼士:買賣家夾價屬犯法

以上是一些能夠合法合理的買到筍盤借到按揭的方法,但ROOTS上會曾經聽聞不少買賣家夾價的案例,特別想藉此機會分享一下,並提醒各位買樓時不要做,以免誤墮法網。

假如物業價格為$1100萬,一般來說銀行最多只會借到5成按揭,即$550萬給買家,而買家需自行另外準備$550萬作首期。不過,有些買家會私下向賣家提出,將物業的面價減低,例如去到 $800萬,以方便買家可以借盡九成按揭(即$720萬)上會。隨後,買家在完成交易之後承諾會額外以其他方式向賣家支付$300萬,令整筆交易額照樣做到$1100萬,不過不同的是買家能夠借助這種操作借盡九成按揭,而「首期」則只需付上$80萬 + $300萬,遠比$550萬來得低。

不過,要留意的是這種操作是違法行為,可能會涉及偽造文書等問題,各位買家必須小心。

如果各位幸運在市場上遇到筍盤,而又不知如何借到按揭上會,或者對任何其他按揭、買樓相關的情況有疑問,都歡迎聯絡 ROOTS上會查詢更多!

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香港房屋委員會(房委會)資助房屋小組委員會於2023年11月17日通過放寬資助出售單位的按揭安排,包括居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)、租者置其屋計劃(租置計劃),按揭保證期延長至50年以及最長還款期增長至30年,我們ROOTS上會於本文為你詳盡介紹! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 資助出售單位按揭安排 現行安排新安排最長保證期*(最高保證金額)最長還款期最長保證期*(最高保證金額)最長還款期一手市場(由2024年1月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年30年(綠表:95%;白表:90%)30年租置計劃25年(綠表:95%)#25年30年(綠表:95%)#第二市場(由2024年3月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年首40年(綠表:95%;白表:90%)第40年以後至第50年(綠表:80%;白表:80%)30年租置計劃25年(綠表:95%;白表:90%)25年 * 最長保證期由個別單位首次轉讓日期起計算 # 對於購買租置計劃單位的現租戶而言,最高保證金額為繳付意向金(2,500元)後的買價餘額;至於在居屋/綠置居出售計劃中售予綠表買家的租置計劃回收單位,最高保證金額為繳付予房委會的定金(不少於買價5%)後的買價餘額 @ 按揭安排將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目及租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在二〇二三年十二月一日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。第二市場方面,按揭安排將適用於居屋/綠置居/租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均2024年3月1日或之後 一手市場 一手市場新居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期維持最長30年,而 租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長30年。而最長按揭還款期,無論新居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 這些放寬措施將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目和租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立有關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在2023年12月1日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。 第二市場 第二市場是以單位的首次轉讓日期起計,即使同一屋苑,各個單位的首次轉讓日期都有機會有所不同,買家需要留意。第二市場居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期由最長30年延長至最長50年,而第二市場租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長50年。在首40年,房委會會為綠表和白表申請者向參與財務機構提供單位估值或買價(以較低者為準)分別為最高95%和90%的按揭貸款保證。在第40年以後至第50年,房委會會向參與財務機構就按揭貸款提供最高為單位估值或買價(以較低者為準)80%的按揭貸款保證,有關做法適用於所有類別資助出售單位的綠表和白表買家。假如準按揭人所需的按揭成數為80%以上,可申請及參加香港按證保險有限公司﹙按證保險公司)的按揭保險計劃。就此,房委會已與按證保險公司達成協議,按證保險公司會讓資助出售單位白表和綠表申請者參與按揭保險計劃,從而分別取得最高90%和95%按揭貸款。詳情會於稍後公布。 而最長按揭還款期,無論第二市場居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 房委會會與財務機構及按證保險公司跟進及落實有關安排。延長在第二市場出售的資助出售單位的最長按揭保證期及還款期的推行日期定於2024年3月1日,並適用於所有在推行日期當日或之後用作購買在第二市場出售的居屋/綠置居/租置計劃單位而提取的新按揭貸款。 按揭貸款保證 房委會表示,就按揭貸款保證期延長至50年,剩餘保證期超過十年的居屋/綠置居單位會由約14%大幅增至約98%;而剩餘保證期超過十年的租置計劃單位則由約24%增至100%。連同延長最長按揭還款期,這將讓買家可取得年期更長的按揭貸款,有助第二市場資助出售單位的流轉。 為鼓勵參與財務機構向資助出售單位的買家提供按揭貸款和較優惠的按揭條款,房委會為參與財務機構提供按揭貸款保證。根據房委會與參與財務機構所簽訂的按揭保證契據,在按揭貸款保證期內及適用的按揭保證契據所列的指定情況下,房委會會承擔有關資助出售單位按揭人拖欠的還款差額。按揭貸款保證適用於在一手市場和第二市場出售而無須繳付補價的居屋、綠置居和租置計劃單位。

【天水圍YOHO WEST】天水圍首個港鐵盤 天榮站上蓋|附按揭資料

由新鴻基地產及港鐵合作發展的天水圍首個港鐵住宅項目「YOHO WEST」即將推出,樓盤位於天水圍輕鐵天榮站上蓋,預計於9月初取得預售文件,隨後公佈樓書及開放示範單位,最快11月開售。YOHO WEST第一期的預計關鍵日期為2024年9月30日,樓花期約1年。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! YOHO WEST 基本資料 地址天水圍天恩路1號發展商新鴻基地產、港鐵座數3座住宅總數1,976伙(第一期:1,393伙;第二期:583伙)實用面積第一期:245 - 1,073呎樓層42層單位間隔第一期:開放式至四房預計關鍵日期第一期:2024年9月30日校網小學:72校網;中學:元朗區 https://youtube.com/shorts/jdSDFNzuETk YOHO WEST命名意思 YOHO WEST以「YOHO」命名,因項目與元朗YOHO系列有不少共通點,例如交通配套成熟,住宅基座接駁鐵路,鄰近商場,生活配套完善。而「WEST」代表項目位處於新界西,新地看好新界西北區的發展前景。 YOHO WEST 戶型分析 YOHO WEST由四座住宅大樓組成,三座均設有42層,YOHO WEST第一期合共提供1,393個單位,以中小型單位為主。 YOHO WEST第一期設有4座,分別為2A座、2B座、3A座、3B座。YOHO WEST第一期提供10種戶型,戶型涵蓋開放式至三房單位,項目主打為兩房單位。兩房間隔佔超過一半,三房以下單位佔全盤超過75%。 YOHO WEST第一期戶型分佈 戶型呎數伙數開放式266呎待公佈一房286 - 363呎待公佈兩房390 - 447呎待公佈三房500 - 696呎待公佈合共1,393伙 YOHO WEST...