Home按揭資訊【筍盤按揭】低於市價筍盤按揭伏位一覽

【筍盤按揭】低於市價筍盤按揭伏位一覽

過去一年移民潮成為香港討論熱話之一,首先有一大班本身手持物業的業主們賣樓離港,供應量有所提升;而另一方面,本來有經濟能力但卻選擇離開了的年輕人亦因此削減了本地物業市場的需求,供應提升而需求下跌,自然會為市場價格帶來負面影響。整體大市下跌對於業主來說當然不高興,但另一邊廂正打算在香港買樓的準業主們卻喜聞樂見樓價下調。市場開始出現不少低於市價的單位,吸引新業主入市。不過,所謂「筍盤」出現也不代表你一定有著數!本篇就和各位看看所謂筍盤按揭的注意事項,協助各位避免買樓中伏。

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樓市近況 – 2022年1月

雖然香港地樓市一向予人貴到飛起的觀感,但踏入2022年,我們看見的卻是一系列的不利消息,可能導致本年度樓市陷入下跌趨勢。

首先,移民潮在香港已經不再是「都市傳說」,而是鐵一般正在發生的事實。隨著手上有物業的業主的離開,以及未有物業但有意置業的年輕人離港,帶來的是同時在市場上增加了物業供應及減低了本地物業需求,直接導致樓市價格上的負面影響。而此一現象亦有見於近日新盤開賣情況明顯有放緩跡象,發展商落力推出不同優惠吸客「清貨」,足見樓市熾熱氣氛已不再如前。

再者,大行紛紛對於本港樓市作出預測,認為會有下跌趨勢,亦令市場對於樓市不看好,種種因素加起來,令各界都對於2022香港樓市偏向看淡。

不過,凡事都有相對,由於樓價有下跌的跡象,市場上單位供應亦有增加,對於今年想入市的朋友來說,選擇反而是多了。而這些單位更有不少是以低於市價發售,變相亦吸引了不少年輕人有意入市。

筍盤做按揭的潛在問題

市場上開始出現不少物業以低於市價去放售,雖然對於有意入市的買家來說是很著數,但如果想做按揭的話,也要留意銀行有機會不批按揭給比市價低15%的物業;而即使銀行批核,如果想借高成數按揭的話,按揭保險方面也有機會拒絕批核。

不批核的原因,主要在於銀行對於遠低於市價的物業有懷疑態度,並需要賣家有合理原因支持才會批核。如果物業本來市價值600萬,「無緣無故」地以480萬在市場出售,銀行有理由懷疑物業本身是「有問題」。

所謂「有問題」的情況可以有幾種,第一,物業的業權未必完整,例如是無契樓;第二,是未向銀行上報的凶宅單位;第三,內部轉讓物業,即例如是夫婦二人之間的業權買賣,一方以低價將物業出售予另一方以慳稅等做法。

由於銀行對於無契樓、凶宅等都有不同的處理方法及取態,假如業主在未有知會銀行前就以低過市價15%或以上去賣樓,自然會引起銀行注意。通常要避免有不批核按揭的風險,業主減價賣樓就會將減幅控制在約10%左右。不過,減10%就未必能夠吸引到買家注意,如果又要買到筍盤又想銀行批按揭,可以如何做?

給銀行合理的理由

想買超特價筍盤又想銀行批足,在買家層面有甚麼可以做?最直接了當的,就是向銀行提供一個合理的低價理由。如果真的是無契物業或者是凶宅的話,直接向銀行申報同樣也有可能導致無法批足按揭的問題,雖然不是建議各位要向銀行隱瞞,這些狀況的物業並不是我們今次要討論的重點。

如果真的想要從銀行借足按揭買低於市價的物業,買家可以向賣家要求在臨時買賣合約寫明買家以低於市價賣樓的理由,例如是準備舉家移民,或者生意周轉急需要現金等。這些原因都能夠將減價幅度較大的情況合理化,銀行亦進一步審視這些按揭個案再作決定。

買筍盤做按揭的其他方法

除了乖乖地向銀行申報減價理由希望他們鬆手批按揭之外,其實要做筍盤按揭也不是沒辦法。以下是幾個可以參考的做法,適合有不同條件及背景的朋友。

首先,最正路,難度也最高的方法,就是先full pay 整個物業的價格,然後再用現契套現按揭上會。現契套現的意思,是指利用已經供完的物業向銀行再次申請按揭。由於在買入物業時已經是full pay,代表業主有一定經濟能力買樓,所以銀行亦沒有必要了解物業原來曾經有減價超過15%的情況。不過,這種做法的最大挑戰在於買家需要先有一筆可以一砲過買樓的資金。但老實說,如果你有這種經濟能力的話,買樓的選擇就多的是。

假如你沒有能力一次過full pay買樓的話,要做按揭也有其他選擇。例如是首先做6成按揭買樓上會。做6成按揭的話可以不經按保,在按保公司及銀行兩邊角度來說批核的門檻都比較低,而買家亦不需要一次過拿出物業全價去買樓,同樣地對買家來說有好處。

第三個方法,也是最常見的做法,就是向財務公司借按揭並在完成交易之後轉按到銀行。財務公司一般對於筍盤申請按揭的批核比較鬆手,不會特別過問價錢平的理由。買家可以選擇在成功批按揭之後,待所有法律文件都處理完之後再將按揭轉去銀行做,可以避免長期捱貴息,又可以順利過渡到銀行,是最多買家選擇的筍盤借按揭做法。

額外貼士:買賣家夾價屬犯法

以上是一些能夠合法合理的買到筍盤借到按揭的方法,但ROOTS上會曾經聽聞不少買賣家夾價的案例,特別想藉此機會分享一下,並提醒各位買樓時不要做,以免誤墮法網。

假如物業價格為$1100萬,一般來說銀行最多只會借到5成按揭,即$550萬給買家,而買家需自行另外準備$550萬作首期。不過,有些買家會私下向賣家提出,將物業的面價減低,例如去到 $800萬,以方便買家可以借盡九成按揭(即$720萬)上會。隨後,買家在完成交易之後承諾會額外以其他方式向賣家支付$300萬,令整筆交易額照樣做到$1100萬,不過不同的是買家能夠借助這種操作借盡九成按揭,而「首期」則只需付上$80萬 + $300萬,遠比$550萬來得低。

不過,要留意的是這種操作是違法行為,可能會涉及偽造文書等問題,各位買家必須小心。

如果各位幸運在市場上遇到筍盤,而又不知如何借到按揭上會,或者對任何其他按揭、買樓相關的情況有疑問,都歡迎聯絡 ROOTS上會查詢更多!

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【按揭利率比較2023】各大銀行按揭回贈及優惠一覽 (1月26日更新)

每日全球經濟受到不同環境因素影響,香港樓市依然穩固。就算失業率飆升,要買樓上車的香港人依然要買樓。有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2023最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行,憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! ROOTS上會獨家銀行按揭JETSO優惠表 私人物業新按買賣按揭(一手、二手) 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 200萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 300萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 400萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 500萬起 H+1.3% 3.225% 3%   私人物業轉按按揭 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 200萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 300萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 400萬起 H+1.3% 3.225% 2.8% 500萬起 H+1.3% 3.225% 3%   居屋、車位及工商舖按揭 物業種類 貸款額 H按年利率低至 (HIBOR Offer) 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 居屋 N/A H+1.3% / P-2.5% 3.375% 2.35% 車位 N/A H+1.65% 3.375% 0.20% 工商舖 N/A H+1.65% 3.375% 0.20%   雖然今年香港經濟受到多種因素衝擊,但樓市依然穩固。就算失業率飆升,要買樓上車的香港人依然要買樓。有見及此,今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 想知道邊間銀行按揭利率最低 ? 邊間銀行提供最多按揭回贈 ?...

【2023 新盤】最齊全港預計發售一手樓名單

一手樓新盤一向是香港人重點留意的投資產品。自從香港與內地通關消息一出,不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤,引發不少市民矚目。根據資料報告,本港預計有過百個新盤推售,合共提供超過4萬伙,較去年增加接近20%,有機會創下2005年以來新高。今文ROOTS上會就會帶大家細看今年有機會推售的各區新盤! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 2023 新界區預計可供發售一手新盤住宅項目(28個項目) 新界區為近年一手樓盤的重點區,今年亦不例外將會預計有 15,000 伙推出。元朗站提供 939 伙的 The YOHO Hub C 期、錦上路站 680 伙的柏瓏III及輕鐵天榮站的 1,393 伙將會是今年的重頭戲。 當然,講到新界不能不講北部都會區。具備北部都會區概念的項目都有約 10 個項目,接近10,000伙。當中屯門 NOVO LAND 第 2A 至...

【定息按揭計劃】一文睇清是什麼,供貴息究竟有無好處?

有留意的朋友,政府終於宣布香港按揭證券有限公司較於早年推出的定息按揭試驗計劃正式恆常化。根據按揭證券公司定息按揭計劃"為有意置業的人士提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。目的是希望透過額外的財務選擇,讓有意置業的人士減低面對利率波動的風險,並促進銀行體系的長遠穩定發展。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! 什麼是「定息按揭計劃」? 現時利率位於低處,展望張來按揭利率只會有增無減,因此財政司司長在2020年推出定息按揭實驗計劃。這個定息按揭計劃主要為業主或買樓人士提供一個保險方案,萬一按揭利率上升都不會影響這個按揭計劃的用家。換言之,就算按揭利率倍升,定息按揭計劃用家的每月供款都不會有所變動。 定息按揭計劃年利率幾多? 不同按揭年期會有不同年利率: 10年 4.50% 15年 4.65% 20年 4.80% 【注意:定息年期不代表按揭年期,定息期完結後可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率的浮息利率】 定息按揭計劃適合什麼人申請? 定息按揭計劃最大好處就是申請人不需要通過壓力測試。一般的按揭需要通過加三利息的壓力測試,變相減低按揭申請人的借貸能力。不過用定息按揭計劃的人可以直接免過壓力測試因為按揭計劃已經定息,不再存在加息風險。定係按揭計劃申請人的供款只需要不超過入息的50%便可。換言之,如果一般按揭的壓力測試差少少就通過就可以考慮轉換至定息按揭計劃。 另外,預測未來息率將會飆升的業主適合申請定係按揭計劃。 定息計劃能減輕買樓負擔嗎? 從一個利息支出角度,在當刻使用定息計劃係沒有太大好處,因為現時銀行按揭息率普遍都封頂於3.625%,而有提供H按計劃的銀行利率就更低。不過從一個申請按揭角度,買樓負擔一定減輕因為申請人不需要再通過壓力測試。在加3%的計算情況下,壓測大大提高申請人入息要求。正正因為現在不需要通過壓測,申請負擔要求大大減低。 定息按揭計劃有什麼好處? 不會受將來加息影響 無需通過壓力測試(仍須通過供款與收入比率50%測試) 可配合港幣$1000萬內高成數按揭物業借最多9成按揭(新按保計劃) 定息按揭計劃有什麼壞處? 無法享受低息週期 這個實驗計劃只有$10億,會否加碼仍然有待觀察 什麼銀行提供定息按揭計劃? 中國銀行 創興銀行 大新銀行 工商銀行 上海商業銀行 渣打銀行 東亞銀行 什麼時候可以申請定息按揭計劃? 由現在開始申請人可以向銀行申請定息按揭計劃,該計劃申請程序有別於一般按揭申請,有意者可聯絡我們查詢。 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!