【納米樓按揭】和一般按揭有何分別?當中有何危機?

January 14, 2022

香港買樓難,但越難越多人想買。年輕一輩覺得要有樓才有生活,而市場亦看準商機,將原本賣價高昂的物業越拆越細,形成價錢較相宜的「納米樓」推出市場,吸引手緊的朋友入市。納米樓雖然一般只得百幾二百尺,但由於價錢比起坊間其他盤平,也成為了市場新貴。不過,想借納米樓按揭其實並不簡單,稍一不慎甚至可以令業主倒蝕!今次文章就和各位了解下納米樓的危與機!

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甚麼是納米樓?

納米樓本身並沒有一個官方定義,畢竟住屋環境太細說出來都不馨香。但是,納米樓在坊間廣泛的定義是大約100 – 300呎左右的單位,入屋時能夠「一眼睇哂」,廳房廚一體,未必有睡房,就算有也可能是上格床。納米樓的空間看似是適合一人居住,例如是一些單身貴族專業人士,為了住得近公司方便上班而設,但實際上這些納米樓也吸引二人情侶戶,在結婚前或新婚未有小孩前可以享受一下二人世界。

而納米樓的出現,主要原因是現時市場上的物業一般價錢較高昂,動輒六七百萬,而即使二人相加的收入也未必能夠應付。而納米樓將單位縮細,樓價自然也會降低,即是讓買家「以空間換價錢」以更低門檻入市。納米樓的現象其實也可以看成是發展商「突破天際的創意及智慧」的表現。由於香港政府未有明文規定人均居住呎數限制及物業大小規限等,納米樓的出現變相是合法化的劏房,大單位斬細執靚推出市場賣。

納米樓的危機?

納米樓表面上是為了讓小業主們更易買到樓而設,但想深一層,其實也未必是最理想的入市之選。首先,發展商也不是開善堂,既然將單位拆細賣,當然每呎呎價就會相應提升。例如,原本是500呎的單位索價 700 萬,你以為250呎納米單位就是350萬一個?抱歉,250呎的話也要400萬,變相一個單位賺多50萬,在發展商眼中是「win win 雙贏」,你買平了我也賺多了,但實際上單按呎價去看,業主是變相俾多了錢。加上,大多納米樓都是以樓花形式推售,即供樓花按揭優惠會較多,但需要樓價為六百萬或以下才可以做到高成數按揭,可吸引到首期不是太多的朋友入市。

第二,納米樓的二手市場空間比起大單位要來得窄很多。雖然說揸住磚頭也算是個人財產,但實際上,一般人對居住也會有最低的要求,百幾二百呎的樓盤在二手市場上未必能經得起考驗。試幻想你已經以400萬買入了180呎的納米單位,但過兩三年單位跌價,或者無人接手,你就只可蝕讓或者自住。

那麼為何覺得納米樓無市場呢?首先,正如上面所說,相信香港人再能屈能伸,都對於居住環境有一定的底線,納米樓百多二百呎最多接受作為中轉站的存在,期望在未來日子可以換大鱷住得舒適。市場人士都有這種想法的話,二手納米樓又如何找人接手?好了,有人可能會話,那麼就找同樣是剛出身想入市的年輕人就好,但想深一層,如果他們真的想以細單位作中轉站,與其要付首期借按揭過壓測,可不先租住一些酒店或服務式住宅?甚或乎屈就一點租劏房?就算真的貪納米新樓裝修靚有管理,他們也大可以買新納米樓,反正同樣都是買不起大屋,二手與一手的差別就未必有想像中的大。

以上因素,令到納米樓在二手市場上的優勢相當低,亦是對於想買納米樓作入市起步點的朋友的一個警號。

納米樓借按揭的危機?

上面所說有關納米樓的危機,絕不是空口講白話。由現時銀行對於納米樓按揭的取態來說,也反映出納米樓在市場上的劣勢。雖然大部分大銀行都會對納米樓的按揭申請來者不拒,但有部分細行在經過評估之後,都會對於納米樓按揭申請抱有較審慎態度,未必會逢申請必批。

主要原因,在於銀行對於納米樓本身的前景也不太樂觀。首先,考慮到納米樓的樓價未必堅固,有可能在批按揭之後的幾年就開始跌,例如本身借出了400萬貸款,但樓價跌穿400萬,變相對銀行來說就是門蝕本生意。另外,銀行也會擔憂政府一方可能會推出一些限制物業大小的措施,從以影響市場穩定並震動樓市的動作。萬一政府突然宣佈市場上小於200呎的物業為不合法,或者規定物業必須最少有300呎以上的話,也會令這些納米樓的價值暴跌。

另一原因,雖然比較殘忍,但也算是較人性化,就是銀行對於想買納米樓的人士可能會有一種「買不起都要格硬買」的負面觀感。老實說,香港地人人都想買樓,但買樓人士也要衡量自己的能力。如果為了上車,連二百呎的納米單位都不放過,銀行可能會認為你勉強要上車,也會思考你在其後的還款能力上是否充足,會否有機會還不起按揭。相反,如果同樣是四百萬樓盤,你的選擇是一些舊樓,或者遍遠不近市區的樓盤,反而銀行可能會接受,畢竟這也是較大眾化的做法和選擇。

給納米樓粉絲的忠告

雖然買納米樓有可能面對銀行不批按揭而要full pay買的狀況,但假如你不知何故還是對納米樓有種情有獨鍾,我們給你的忠告很簡單,就是不要心急立即申請按揭。

首先納米樓跟現時一些熱門盤不同,不必怕有太多競爭會買不到,不必一時之快入市。二來,為了安全起見,在不知道銀行是否會批按揭的前提下就去買實在是有太高風險。相信如果是選擇得納米樓的買家,也不會打算一口氣(或不一定有能力)掏出數百萬來買。

最好的做法,是先在我們的網站上做一個 A.I. 按揭批核評估 報告,了解一下以你的收入、目標樓盤及首期,有哪些銀行會批按揭給你買樓。假如結果不幸地是沒有銀行願意批核,至少你也是在入市前已經知道,而非手快快簽了約買樓才知無法申請按揭,最後搞到一鑊粥,置業夢碎。

所以,無論如何,凡事做好兩手準備,如果你不知道應該如何做,就來找ROOTS上會幫手,在置業路上我們一路陪伴,希望能助你找個安樂窩!

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