香港買樓難,但越難越多人想買。年輕一輩覺得要有樓才有生活,而市場亦看準商機,將原本賣價高昂的物業越拆越細,形成價錢較相宜的「納米樓」推出市場,吸引手緊的朋友入市。納米樓雖然一般只得百幾二百尺,但由於價錢比起坊間其他盤平,也成為了市場新貴。不過,想借納米樓按揭其實並不簡單,稍一不慎甚至可以令業主倒蝕!今次文章就和各位了解下納米樓的危與機!
除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。
獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會
首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請
按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽
智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額
最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊
【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包
【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!
【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!
【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!
【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!
【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!
【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!
【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!
【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!
【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?
【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!
【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!
【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!
【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包
【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡
【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計?
【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?
【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!
【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?
【延伸閱讀】放租/轉按攻略
【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?
【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!
【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?
【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項!
甚麼是納米樓?
納米樓本身並沒有一個官方定義,畢竟住屋環境太細說出來都不馨香。但是,納米樓在坊間廣泛的定義是大約100 – 300呎左右的單位,入屋時能夠「一眼睇哂」,廳房廚一體,未必有睡房,就算有也可能是上格床。納米樓的空間看似是適合一人居住,例如是一些單身貴族專業人士,為了住得近公司方便上班而設,但實際上這些納米樓也吸引二人情侶戶,在結婚前或新婚未有小孩前可以享受一下二人世界。
而納米樓的出現,主要原因是現時市場上的物業一般價錢較高昂,動輒六七百萬,而即使二人相加的收入也未必能夠應付。而納米樓將單位縮細,樓價自然也會降低,即是讓買家「以空間換價錢」以更低門檻入市。納米樓的現象其實也可以看成是發展商「突破天際的創意及智慧」的表現。由於香港政府未有明文規定人均居住呎數限制及物業大小規限等,納米樓的出現變相是合法化的劏房,大單位斬細執靚推出市場賣。
納米樓的危機?
納米樓表面上是為了讓小業主們更易買到樓而設,但想深一層,其實也未必是最理想的入市之選。首先,發展商也不是開善堂,既然將單位拆細賣,當然每呎呎價就會相應提升。例如,原本是500呎的單位索價 700 萬,你以為250呎納米單位就是350萬一個?抱歉,250呎的話也要400萬,變相一個單位賺多50萬,在發展商眼中是「win win 雙贏」,你買平了我也賺多了,但實際上單按呎價去看,業主是變相俾多了錢。加上,大多納米樓都是以樓花形式推售,即供樓花按揭優惠會較多,但需要樓價為六百萬或以下才可以做到高成數按揭,可吸引到首期不是太多的朋友入市。
第二,納米樓的二手市場空間比起大單位要來得窄很多。雖然說揸住磚頭也算是個人財產,但實際上,一般人對居住也會有最低的要求,百幾二百呎的樓盤在二手市場上未必能經得起考驗。試幻想你已經以400萬買入了180呎的納米單位,但過兩三年單位跌價,或者無人接手,你就只可蝕讓或者自住。
那麼為何覺得納米樓無市場呢?首先,正如上面所說,相信香港人再能屈能伸,都對於居住環境有一定的底線,納米樓百多二百呎最多接受作為中轉站的存在,期望在未來日子可以換大鱷住得舒適。市場人士都有這種想法的話,二手納米樓又如何找人接手?好了,有人可能會話,那麼就找同樣是剛出身想入市的年輕人就好,但想深一層,如果他們真的想以細單位作中轉站,與其要付首期借按揭過壓測,可不先租住一些酒店或服務式住宅?甚或乎屈就一點租劏房?就算真的貪納米新樓裝修靚有管理,他們也大可以買新納米樓,反正同樣都是買不起大屋,二手與一手的差別就未必有想像中的大。
以上因素,令到納米樓在二手市場上的優勢相當低,亦是對於想買納米樓作入市起步點的朋友的一個警號。
納米樓借按揭的危機?
上面所說有關納米樓的危機,絕不是空口講白話。由現時銀行對於納米樓按揭的取態來說,也反映出納米樓在市場上的劣勢。雖然大部分大銀行都會對納米樓的按揭申請來者不拒,但有部分細行在經過評估之後,都會對於納米樓按揭申請抱有較審慎態度,未必會逢申請必批。
主要原因,在於銀行對於納米樓本身的前景也不太樂觀。首先,考慮到納米樓的樓價未必堅固,有可能在批按揭之後的幾年就開始跌,例如本身借出了400萬貸款,但樓價跌穿400萬,變相對銀行來說就是門蝕本生意。另外,銀行也會擔憂政府一方可能會推出一些限制物業大小的措施,從以影響市場穩定並震動樓市的動作。萬一政府突然宣佈市場上小於200呎的物業為不合法,或者規定物業必須最少有300呎以上的話,也會令這些納米樓的價值暴跌。
另一原因,雖然比較殘忍,但也算是較人性化,就是銀行對於想買納米樓的人士可能會有一種「買不起都要格硬買」的負面觀感。老實說,香港地人人都想買樓,但買樓人士也要衡量自己的能力。如果為了上車,連二百呎的納米單位都不放過,銀行可能會認為你勉強要上車,也會思考你在其後的還款能力上是否充足,會否有機會還不起按揭。相反,如果同樣是四百萬樓盤,你的選擇是一些舊樓,或者遍遠不近市區的樓盤,反而銀行可能會接受,畢竟這也是較大眾化的做法和選擇。
給納米樓粉絲的忠告
雖然買納米樓有可能面對銀行不批按揭而要full pay買的狀況,但假如你不知何故還是對納米樓有種情有獨鍾,我們給你的忠告很簡單,就是不要心急立即申請按揭。
首先納米樓跟現時一些熱門盤不同,不必怕有太多競爭會買不到,不必一時之快入市。二來,為了安全起見,在不知道銀行是否會批按揭的前提下就去買實在是有太高風險。相信如果是選擇得納米樓的買家,也不會打算一口氣(或不一定有能力)掏出數百萬來買。
最好的做法,是先在我們的網站上做一個 A.I. 按揭批核評估 報告,了解一下以你的收入、目標樓盤及首期,有哪些銀行會批按揭給你買樓。假如結果不幸地是沒有銀行願意批核,至少你也是在入市前已經知道,而非手快快簽了約買樓才知無法申請按揭,最後搞到一鑊粥,置業夢碎。
所以,無論如何,凡事做好兩手準備,如果你不知道應該如何做,就來找ROOTS上會幫手,在置業路上我們一路陪伴,希望能助你找個安樂窩!