眾所周知，一般購買居屋有兩個渠道，分別是綠表及白表。兩者的申請資格都不一樣，因此在申請按揭時都會有所不同。綠表按揭有什麼需要注意的地方？本文為你分析！
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綠表按揭批核2大重點
在於銀行的角度，如果收到準買家遞交綠表按揭申請時，批核經理一般都會首先了解：
- 購買的綠表居屋屬於一手還是二手
- 購入的綠表居屋屬於房委會居屋還是房協居屋
如果遞交了綠表的申請人都有機會可以購入房委會、房協的一手居屋及綠置居。一手居屋指房委會或房協首次向大眾發售的居屋，而這些居屋都會比市價私樓單位有一定的折扣（例如居屋2022以市價51折出售）。除了購買一手居屋單位之外，綠表人士亦可以購入二手居屋單位。二手居屋單位指由香港居屋業主所出售的居屋單位，而非直接經由房委會或房協出售的單位。一手或二手居屋是其中一項重要的批核因素，因為居屋的首次發售日期會直接影響按揭年期及成數。筆者會在下文詳細講解。
另外，居屋發售機構亦會影響綠表按揭批核。雖然大部分的居屋都是有房委會發售，但是房協亦偶然會提供居屋發售給合資格人士。因此，綠表人士可以購入一手房協居屋單位，亦可以透過居屋第二市場購入房協居屋單位。值得留意，購入房協居屋的審批過程有別於一般房委會居屋單位。筆者會在下文詳細講解。
綠表按揭成數
一般購買居屋的綠表人士都會希望可以有政府擔保因而借足95%按揭，不過要小心的是二手居屋單位有機會導致合資格綠表人士借不足9成半按揭。購買一手居屋一般都可以借足95%按揭，這方面不需要太過擔心。不過購買二手居屋的準買家就要留意。因為政府只會為一手居屋擔保30年，要借足95%按揭的準買家最好購入由首次發售日期起計不超過20年的居屋單位。如果購入的單位由首次發售日期起計超過20年，銀行有機會借不足按揭成數，導致綠表人士需要額外補錢用作首期成交物業。
對於必須要95%按揭的綠表人士，而打算購入由首次發售日期起計超過20年的二手居屋唯一的方法就是削減按揭年期，但是這個做法會增加每個月的按揭供款負擔。至於要扣減幾多年，做少幾多成按揭就要視乎銀行審批。每間銀行的審批準則都會有所不同，有需要不妨先聯絡我們ROOTS上會。
| 房委會 | 房協 | |
| 一手居屋 | 95% | 90% |
| 二手居屋 | <95% （視乎樓齡） | <90%（視乎樓齡） |
| 綠置居 | 95% | 不適用 |
綠表按揭年期
一般購買居屋的綠表人士都會希望可以有政府擔保因而借足25年按揭，不過要小心的是二手居屋單位有機會導致合資格綠表人士借不足25年按揭。購買一手居屋一般都可以借足25年按揭，這方面不需要太過擔心。不過購買二手居屋的準買家就要留意。因為政府只會為一手居屋擔保30年，要借足25年按揭的準買家最好購入由首次發售日期起計不超過20年的居屋單位。如果購入的單位由首次發售日期起計超過20年，銀行有機會借不足按揭25年，導致增加綠表人士每個月的供款負擔。
萬一真的購入由首次發售日期起計超過20年的二手居屋單位，而又希望可以借足25年減輕每個月的供款負擔，準業主可以準備較多首期減低按揭成數。
另外值得留意的是，通過綠表買房協居屋的人士可以申請最多30年的按揭。購買二手房協居屋的人士同是最多30年，但至於去到最後可以實際借幾多年按揭就要視乎單位成交的時候由首次發售日期起計已經幾多年。
| 房委會 | 房協 | |
| 一手居屋 | 25年 | 30年 |
| 二手居屋 | <25年（視乎樓齡） | <30年（視乎樓齡） |
| 綠置居 | 25年 | 不適用 |
綠表按揭壓力測試及按揭保費
基本上只要綠表人士想購入房委會的居屋單位都不需要通過壓力測試及繳交按揭保費。就算由首次發售日期超過20年的居屋單位，銀行最多只能借60%按揭，綠表按揭申請人亦不能夠繳交按揭保費以增加按揭成數。另一邊廂，購入一手房協居屋單位的買家就需要通過壓力測試。只要能夠通過壓力測試就可以借足90%按揭，不需要繳交按揭保費。二手房協居屋單位的唯一分別就是如果需要借高成數按揭，不但需要通過壓力測試而且要繳交按揭保費。
政府擔保期內的居屋按揭申請並不需要提供入息文件。如果過了擔保期的話，個別銀行有時候會要求綠表按揭申請人提供入息文件以確保申請人可以負擔按揭供款。需要通過壓力測試的房協居屋單位就需要提供入息證明。
| 房委會 | 房協 | |
| 一手居屋 | 不需要壓力測試及按揭保費 | 需要壓力測試但不需交按揭保費 |
| 二手居屋 | 不需要壓力測試及按揭保費 | 需要壓力測試及按揭保費 |
綠表按揭擔保人
綠表居屋準業主們可能之前都聽過不少關於按揭擔保人或者按揭借款人。不過，一般來講擔保人這個概念都不適用於購入居屋的人士。正如上述所講，購入房委會一手居屋人士因有政府擔保，不需要加入壓力測試因此不需要擔保人。就算購入二手居屋已過政府擔保期，銀行都一般不會接受加入擔保人。值得留意，唯一可以加入擔保人的情況就是購入二手房協居屋。請謹記，擔保人必須為申請人的直系親屬。
| 房委會 | 房協 | |
| 一手居屋 | 不接受擔保人 | 不接受擔保人 |
| 二手居屋 | 不接受擔保人 | 可接受擔保人 |
綠表按揭利率
現今提供居屋按揭的銀行都必定會批出 P-2.5%（P=5%）、或 P-2.75%（P=5.25%），等於實際按揭年利率 2.5%。根據規定居屋按揭不能夠用H按。
綠表申請資格
- 以下類別人士可用綠表申請購買居屋單位房委會或房屋協會轄下屋邨住宅單位之租戶 (有條件租約的租戶除外)綠表資格；
- 房委會轄下中轉房屋的認可居民；
- 獲房屋署發給綠表資格證明書人士；
- 長者租金津貼計劃的受惠者；
- 持有由房屋署發出保證書的屋宇事務助理
- 單身人士及家庭組合的人士；
- 申請人年滿18歲；
- 以家庭組合申請的人士，申請人及家庭成員必須有親屬關係；
- 申請人及／或名列於申請表的家庭成員如屬已婚人士，其配偶亦必須名列同一份申請書（已合法仳離或配偶沒有香港入境權者則屬例外）
什麼是綠置居？
行政長官在《二零一五年施政報告》中，建議香港房屋委員會（房委會）選擇合適的興建中公共租住房屋（公屋）項目，以先導計劃形式出售給綠表申請者，定價比傳統居者有其屋計劃（居屋）低廉。這計劃有助綠表申請者自置居所，並藉此騰出更多公屋單位以編配給輪候公屋人士。
相信透過以上文章，各位都會對綠表居屋有更深入及詳細的了解，如果有意申請，或者想了解更多白表居屋按揭、白居二以至私樓申請按揭及其他相關疑問，ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多！
