【罰息期】罰息期對於業主的影響又有多大?

December 17, 2021

買樓借按揭有所謂的「罰息期」,即使指在借了按揭的頭幾年內,如果業主轉按去其他銀行的話,將會有相應的罰款措施。至於為何要罰息?罰息期有又多長?業主又要有甚麼準備?今次文章會為各位詳細講解。

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罰息期定義

罰息期簡單來說就是一個業主在申請按揭之後不能轉按的指定年期,通常為兩至三年。罰息期的主要目的在於銀行方面確保自己做按揭時不是「白做」。

今時今日很多銀行都會推出超低息按揭甚至「零息」按揭及現金回贈去吸引新業主,亦有銀行會用超低息優惠去吸引一些原有按揭的業主做轉按,類似電訊商優惠搶客的做法。這些超抵玩優惠通常只會是按揭首年可享有,如果你是業主而又想享有超級低息按揭,最理想的做法當然就是每一次利息蜜月期結束後就立即轉去另一家銀行,就可以不停賺盡。

不過,從銀行的角度考慮,如果現金回贈大於或相等於按揭利息,而業主又在蜜月期後立即轉走,豈不是會令銀行白做?有見及此,銀行通常都會指定業主不能在申請按揭的一定年期內轉走,否則會有罰款機制,亦即是罰息期的概念。

罰息期條款

罰息期的「玩法」有分好多種,要視乎本身銀行做的回贈金額、低息程度等。一般而言,罰息期通常都是兩年,如果優惠更「靚仔」,可能會令罰息期長達三年。

假如業主在三年之內轉走到其他銀行做按揭的話,就要支付當初銀行提供的現金回贈金額,另外銀行亦有機會要求業主支付原貸款額的1~2%作為罰款。

當然,罰息期也有程度之分,如果罰息期有三年之長,通常首年的罰款會是最高,而其後逐年遞減。例如第一年轉按的話罰款現金回贈以及貸款額3%,第二年則是2%,第三年1%等。所以,也有些業主會在計算過現金回贈罰款以及貸款額罰款之後仍然選擇在罰息期期間轉按,有機會是因為新銀行的優惠更為吸引,甚至可以彌補到罰息期的賠償。

如何知道罰息期長短及罰款額?

一般來說,如果在申請按揭之前有做好事前調查,例如用ROOTS上會的網上按揭申請,都可以比較到不同銀行的按揭offer,並知道最終出爐是有多長罰息期,以及罰款額是多少。當然,這只是一個參考的資訊,如果想要知道實際上罰息期的資料,可以看看按揭貸款確認信以及按揭合約上的內容作準。

而罰息期的內容之中,亦有一點要留意的,就是在不同年期轉走的時候,罰款金額的計算方法。例如,按揭貸款為600萬,轉按罰息為1%貸款總額,第一年轉走即是6萬。假如第三年還了部份貸款而剩餘貸款額為590萬,當想轉按去其他銀行時,有些銀行會照原定的600萬的1%作罰款而非以590萬計算,這就要視乎個別銀行的不同做法。

額外印花稅開支

上面曾經提及有些業主可能眼見按揭優惠吸引,即使要面對罰息都照樣去做轉按,隨時轉完仍然有賺。這種情況對於想樓換樓的人士來說更是常見,因為新舊物業的樓價差別以及按揭金額可能會令業主在從中不蝕反賺。

不過,要注意的是在罰息期期間轉按除了要準備好現金回贈金額退還以及按揭貸款罰款之外,也有機會因為在買新樓後短時間內再賣,而要承擔15%的額外印花稅。如果能夠在換樓後12個月內出售舊物業,則能夠申請退回印花稅。有關印花稅的詳細資訊,可以參考我們的另一篇文章:【買樓印花稅】最詳盡首次置業印花稅計算攻略!一文睇清買賣、租賃印花稅流程!

如何在罰息期賺到盡?

上文提及一些情況下,罰息期間轉按可能也會有賺,因為新銀行的優惠比起現有銀行更高,其實也是有可能的。不過,轉按時各位必須考慮一下當中牽涉到的律師費用。首先,你需要在現有銀行贖回樓契並再去新銀行處理新契做轉按,當中的手續加上罰款有可能令本來有賺的轉按回贈倒蝕,弄巧反拙。

如果真的想在罰息期間盡賺,我們建議不要太心急,等到大約罰息期前的三個月再開始搞轉按。一般來說銀行做轉按時間大約需要三個月左右去處理所有文件及過渡,如果能夠在罰息期結束前三個月開始處理,很大機會可以在罰息期剛結束之後無縫接到新銀行做按揭,變相可以完美避開罰息期,同時在不用付新利率的情況之下轉到新銀行做按揭。

沒有罰息期的按揭存在嗎?

看到這裡,可能有讀者會問:如果我找一家沒有罰息期的銀行做按揭不就可以避開罰息了嗎?理論上當然是對的,但實際上,今時今日找銀行做按揭,每家都會各出奇謀去爭客,而罰息期可說是免不了的。

不過,如果你想銀行為你縮短罰息期,也不是沒可能。但為個別客戶縮短罰息期的做法比較罕見,如果真的要縮短罰息期的話,首先你本身要是銀行的大客戶,或者有很多物業都是透過同一銀行借按揭而全部都有準時還款,或者已經清還部份物業的全部按揭,才有機會讓銀行為你開特例。

其他罰息期相關事宜

有關罰息期還有其他重點要留意,包括樓花未落成前是不能做轉按的,無論是否有罰息期牽涉在內,均不能在未有落成物業時就轉按。

如果有業主需要做加按,例如先借了300萬覺得未夠,要再借多100萬的話,要視乎銀行制度才知道是否會需要罰息,未必是所有銀行都會罰。

而最後一點,在於並不是只有在罰息期內轉按才會被罰。有些業主可能會提早還款,希望減輕後來的經濟負擔,但有些銀行同樣也會在這些情況下罰息。至於如何罰,就要先跟銀行了解清楚。

銀行罰息期資訊

銀行罰息期第一年第二年第三年
滙豐銀行2年貸款額 2%貸款額 1%/
恒生銀行2年貸款餘額 1% + 現金回贈貸款餘額 1%/
中國銀行2年貸款額 2% /
貸款額 1% + 現金回贈
貸款額 1% / 現金回贈/
渣打銀行2年貸款餘額 1% + 現金回贈貸款餘額 1% / 現金回贈
(較高者為準)
/
花旗銀行2年貸款額 2% / 現金回贈貸款額 1% / 現金回贈/
東亞銀行2年貸款額 2%貸款額 1%/
工商銀行2年貸款額 2.1% -2.3%
(視乎貸款額)
貸款額 1.1% -1.3%
(視乎貸款額)
/
中信銀行2年貸款額 2% + 現金回贈貸款額 1% + 現金回贈/
交通銀行3年貸款餘額 3%貸款餘額 1.5%貸款餘額 1%
富邦銀行2年貸款額 2.5%貸款額 2%/

罰息期最終也是基於業主和銀行之間訂立的一種合約,想知道你的按揭罰息期有多長,罰多少,有沒有彈性空間,最終也是要和銀行了解清楚才知道。如果有意想了解更多關於銀行罰息期及如何處理,歡迎與ROOTS上會聯絡!

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