【聯名物業】結婚買樓利弊、聯權共有、分權共有你聽過未?

November 6, 2020

今時今日,結婚聯名買樓,再一齊供樓已成常態。不過,你又知不知聯名買樓都有分幾種,而且在法律層面會有不同的效果。等ROOTS上會教教你聯名買樓的利弊啦!簡單來講,聯名業權有分兩種。第一種叫聯權共有(Joint Tenancy)又稱「長命契」。第二種叫分權共有(Tenancy In Common)。

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什麼是聯名物業?

新婚夫妻置業或者家人共同買樓投資都可以將物業寫落所有買家的名下,變相如果物業持有人多於一人就可以視為聯名物業。新婚夫妻如果只用一人名義買樓就可以保持另一人的首次置業名額,將來買樓就可以避免繳交辣招印花稅。任何香港物業買家如果在香港持有其他物業,在買新一層住宅物業都要為新物業繳付15%印花稅。另外,如果需要為新物業申請按揭,而本身又有按揭在身,壓力測試又會相對調節更為嚴謹。

值得留意的是,就算物業只落夫妻的其中一人名不過另一方能夠證明曾經支付首期或有供樓,日後如果要上法庭的話另一方都有機會取回物業權益。至於聯名物業只是一個統稱,聯名物業可以分為「聯權共有」或「分權共有」。

什麼是聯權共有物業?

聯權共有產權,俗稱「長命契」有以下特質:

  • 所有聯權共有物業擁有人在法律層面都會被視為一個擁有人
  • 所有聯權共有物業擁有人的業權都係均等的
  • 若當中一位聯權擁有人離世,離世擁有人的業權不能成為遺產亦不能將業權立入遺囑,而其他在世業權人會自動承繼離世人的業權。

注意:有意將所屬業權用作遺產就要進行分契程序將物業改為分權共有。】

什麼是分權共有物業?

分權共有業權有以下特質:

  • 通常業權按買家所付的物業價格比例而分配或可自由分配
  • 聯名擁有人的產權未必均等
  • 佔少份業權的分權共有人也有權佔用物業
  • 與聯權共有不同,若業權擁有人離世,該業權可以成為遺產一部分
  • 分權共有物業持有人可以不經其他物業持有人同意將持有的業權賣出

注意:不論聯權定係分權,買賣物業都需要所有業主共同簽署。】

基本上除了上述分別,其他聯名物業特性都基本上差唔多。但由於在按揭層面來說,兩公婆都會成為按揭借款人,責任也是共同承擔,所以要同其他人一齊夾份投資買樓就要想清楚同埋傾清楚。

 聯權共有分權共有
擁有權均等可以不均等
有權使用物業?有(包括佔少份業權業主)
可以成為遺囑一部分?不可以可以

聯名買樓有什麼好處?

  • 因為聯名買樓可用業主們合共收入申請按揭,變相聯名人可用多啲收入向銀行借多啲錢和容易啲過壓力測試
  • 聯權共有方式持有的物業買賣都需要經過所有業主同意,所以不存在其中一人在其他業主背後擅自出售物業
  • 用聯權共有方式買樓當物業持有其中一方去世,另一方自動承繼業權
  • 透過近親轉讓讓100%業權擁有人重新做按揭,並在按揭申請過程爭取更高按揭成數

聯名買樓有什麼壞處?

  • 需要轉讓業權甩名給另一位業主仍需繳付印花稅、律師費及其他費用(印花稅可以用較平的第二標準印花稅)
  • 兩人都會失去首次置業身份,如聯名物業持有人想再買樓就要繳付更多印花稅和通過更嚴謹的壓力測試(內部轉讓可讓其中一方重奪首置身份,在於慳印花稅、過壓力測試等層面都會變得更容易)
  • 用聯名購入物業後申請按揭都會反映在環聯信貸評級報告裡面(欠款不會因業權分半而減半)

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對於香港人來說,買樓置業首要最大原因多數都是兩公婆結婚要有地方住,二人一起聯名供樓是正常不過。然而,聯名供樓有好有壞,各位亦應該先考慮清楚自己的財務狀況以及二人的長遠投資計劃再作打算。如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

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