【買樓攻略】臨時買賣合約、正式買賣合約是甚麼?臨約、正約有何分別?

November 9, 2020

簽臨時買賣合約到底要注意什麼?早排ROOTS上會講到搵樓時要專注的地方。假如你跟足我們的建議又真係搵到啱心水的單位,下一步就是要落訂簽臨約。不過買樓唔同買餸,對於好多黎民百姓一世人只得一次機會落訂簽臨約買樓。如果買家不清楚合約內容,盲目相信地產經紀就落筆簽名,分分鐘會買錯樓,仲輸埋辛辛苦苦賺來的積蓄。所以我們希望提點各位,如何做一個精明買家!

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什麼是臨時買賣合約?

臨時買賣合約係一份具約束力的協議,列明買賣雙方同意根據列明條款進行交易。一般臨約會說明以下事項:

  • 買賣雙方名字,地址,身份證號碼
  • 物業地址及詳細描述包含的範圍,例如車位或天台等等
  • 樓價
  • 支付樓價方式(細訂、大訂及餘款繳付方式)
  • 物業產權負擔(列明現有產權負擔並由哪一方承擔責任)
  • 會否交吉出售(如買賣包括現有租約、家具必須列明)
  • 買賣雙方律師樓名稱
  • 律師費和印花稅負責方
  • 買賣雙方違約責任
  • 佣金
  • 其他責任(違約責任及大廈維修費用負責方)

由此可見,臨約包含的內容非常廣泛,買家簽約前應該與經紀和賣家釐清所有細則避免誤會。買家亦可考慮將單位拍照記錄。另外要留意的是,臨時買賣合約具有法律效力,如果其中一方想取消合約就需要履行合約精神及合約責任向另一方作出賠償。

【溫馨提示:落完細訂簽完臨約就好即刻申請按揭。買家最好預留3個月成交期方便處理按揭申請。有關申請按揭詳請可以WhatsApp聯絡ROOTS上會

什麼時候簽署臨時買賣合約?

如果你睇中心儀單位而又同賣家洽談好價錢後就可以與業主簽署一份臨時買賣合約。

誰會提供臨時買賣合約?

「臨時買賣合約」一般都會由地產代理提供。如果自行放盤,沒有委託地產代理,臨時買賣合約可以考慮向律師樓查詢。

買樓應該落幾多訂金?

一般買家簽臨約時會一同繳付樓價3%-5%作為細訂。大訂則在簽臨約後2-3個星期後,於簽署正式買賣合約時繳付,兩者合共通常等於樓價10%。我們建議訂金交由賣方律師保管以防賣家收訂後逃去無踪。

大家有所不知,落訂其實都非常講技巧。由於買賣任何一方於落訂後反悔係需要賠訂金,在大升市時買家都會落多少少訂防止賣家反悔。除了賠訂之外,簽完正式買賣合約後反悔買方有機會要賠差價和律師費等雜費。若賣家於買家反悔後以一個較原先訂立買賣價低的價錢賣出單位,賣家可向原先買家討回因買家反悔而損失的差價。

什麼是正式買賣合約?

簽完臨約14個工作天後,買賣雙方需要簽賣方律師樓草擬的正式買賣合約而買方便需要落大訂。內容交臨約詳細和廣泛包括:

  • 買賣雙方詳情
  • 物業資料
  • 樓價及支付方式
  • 成交安排詳情
  • 業權狀況
  • 列明現有產權負擔
  • 風險承擔方
  • 違約詳情及責任
  • 物業以現狀出售
  • 印花稅及律師費開支安排

如同臨約,正式合約包含的內容非常廣泛,買家簽約前應該與經紀和賣家釐清所有細則避免誤會。

【注意:雖然律師屬於專業人士,但是質素參差不齊建議搵一個相熟或有品質保證的律師樓唔好貪平。想更深入認識買樓律師的角色作用,以及如何選擇最適合你的,可參考我們的文章

誰會提供正式買賣合約?

「正式買賣合約」一般會由賣方律師提供。

什麼時候要為臨時買賣合約打釐印?

簽完臨時買賣合約的14天內簽正式買賣合約就不再需要打釐印。如果超過14天才簽署正式買賣合約就要繳$100的釐印費。

賠訂及撻訂有什麼分別?

正如上述所講,若簽完臨時買賣合約或正式買賣合約,買賣其中一方希望取消交易的話就要根據合約向另一方作出賠償。除非雙方在臨時買賣合約列明「必買必賣」的條款,否則一般金額的賠償就可以作為賠償的代價。

  • 撻訂意思:買家在簽完臨時買賣合約後取消交易,訂金被業主沒收
  • 賠訂意思:賣家在簽完臨時買賣合約後取消交易,訂金要退還買家之外亦要賠償同等訂金的金額給買家

最後要留意的是,取消買賣的一方需要支付買賣雙方的地產代理佣金。

簽臨時買賣合約後可以轉名或加名嗎?

簽完臨時買賣合約後是可以轉名的,原買方會變成「確認人」,新買方會變成「轉購人」。除非新的轉購人是確認人的直系親屬,這個程序就會牽涉「額外印花稅」。一般的直系親屬轉名或加名都需要繳交「第2標準稅率」從價印花稅。如果你買的是一手樓花就不能夠在物業落成之前轉名或加名。

其實如果想避免繳交印花稅,買家可以問賣方是否願意在不需要賠償下重簽臨約,不過這個就要視乎買方與賣方的談論結果。

概括而言,臨約和買賣合約都係具約束力的協議。合約列明買賣雙方同意基於什麼條款進行交易。由於合約內容包含每一方需背負的責任,並且牽涉金額龐大,買家必須睇清內容先簽名。當簽完正式買賣合約,買家只需要等待按揭批核並安排成交就禮成!了解清楚兩種合約的異同,以及要注意的事項,可以避免在簽約期間有任何甩漏,導致買樓得不償失!而如果你有需要申請按揭,歡迎與上會聯絡,立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

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