香港一般打工仔借按揭買樓的做法，相信大家都不會太陌生。除了受僱的公司員工，香港其實還有一大班不是受僱於任何僱主的自僱人士。自僱人士和一般受薪員工在按揭做法上原來都大有不同。如果你是自僱人士而又想借按揭上會，就要留意本篇文章，認識幾個自僱人士按揭的重點，以好好計劃自己的預算和按揭計劃！
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自僱人士是什麼？
首先，在認識自僱人士按揭特點前，必先知道自己到底是否「自僱人士」。根據香港政府網頁的解釋，自僱人士是指「是為自己工作，而不是以僱員身分受僱的人士。」而「在沒有任何僱傭關係下，如果你從買賣貨品、提供專業或個人服務賺取入息，你就會被視為經營行業、業務或專業，亦即自僱人士。自僱人士可以是東主或是合夥業務的合夥人。」
單看定義未必能完全理解，以下是一些自僱人士的例子：
- 的士司機
- 律師
- 會計師
- 老闆
- 小販
- 私家醫生
……等等。基本上，只要你是「自己請自己」的職業，就相等於自僱人士。特別注意的是，現在流行的自由工作者模式，自己接job做賺錢也同樣會被視為自僱人士。
自僱人士可以申請幾多按揭成數？
簡單講，使用按揭保險計劃下，一般來說1200萬以下的物業可以借最高80%。受薪員工和自僱人士做按揭其中一個最大的分別在於按揭成數。一般來說，由於自僱人士的收入相對受薪員工較不穩定，自僱人士按揭成數最多做到 8 成按揭。雖然明文規定寫最多做8成按揭，但是大多情況按揭保險公司會對這類申請批得較為嚴謹，導致想做高成數按揭的自僱申請人很大機會批不足全額。即使是文件準備有多充足，通常都會「爭少少」。所以，如果你是自僱人士又想借高成數按揭的話，就最好有心理準備可能只能批核不足八成的按揭。
自僱人士申請按揭需要什麼文件？
在申請按揭時，自僱人士要提供的文件和受薪員工也有所不同。一般都會需要：
- 商業登記證
- 審計報告或財務報表
- 最近6個月公司銀行月結單
- 個人銀行月結單
- 利得稅稅單
例如，自僱人士申請按揭時需要提交商業登記證，審計報告、公司銀行月結單、董事個人銀行月結單、公司稅單、財務報表等等。月結單方面最少要準備半年，而稅單則最好準備一至兩年。另外，假如你是專業人士，例如會計師、律師，亦要齊備專業牌照以及各種證書等等。
然而，由於無限公司不一定要做審計報告，有很多無限公司的老闆們都不會有做。相比起有限公司的話，無限公司就要準備好一份自行申報的財務報表作批核按揭之用。除了基本的老闆簽名和公司蓋章之外，無限公司的財務報表亦要顯示到公司的出入數，即所謂「流水帳」。
銀行或按揭保險審批按揭時會了解一下公司的帳目是否符合行業一般標準，例如，明明是開街邊小食檔，卻月入過千萬是否合理？或者開店賣名牌手錶，每月往來帳卻只有數千元會否太少？如果往來帳目太高或太低，或者無法符合當下公司戶口的財務狀況，例如營業額每月過千萬但銀行戶口存款只有數千元等，如此種種奇怪的狀況都會導致銀行或按揭保險公司批不足按揭甚至不批核。
如果財務報表一切正常合理，按揭最終會批核多少，銀行或按揭保險公司就會參考其流水帳中的收入和支出比例。例如，每月營收 $100，支出 $40，盈餘即等於 $60，在銀行眼中就是一個較合理的營收比例，也會以此為基礎審批按揭。而如果是有限公司的話，一般也會參考在審計報告中的營收資料去審批按揭。所以，如果你是無限公司的老闆，千萬要記著清晰地入數，不要隨便處理公司流水帳，因為隨時有機會影響你申請按揭買樓！
另外，如果你所屬的行業不需要有公司戶口而比較多現金交收例如的士司機或街市小販等等，銀行會有獨特方式計算，所以就算沒有財務報表也不需要太擔心。
有時候為了方便自僱人士，銀行會推出一些特別按揭方案。只要申請人有最近3個月出糧紀錄和公司信，便可獲批。所以無論你是做何種職業也好，自僱人士也好，以公司名義出的糧單稅單一定要keep好，文件越齊，成功批按揭的機會就越高。
自僱人士要出糧給自己計入息嗎？
理論上過去6個月有定時出糧給自己並且每年有報薪俸稅的話，入息紀錄會納入入息計算當中。有時候，按揭保險更會考慮公司是否有盈利和營運，所以財務報表對於高成數按揭申請者相當重要。
自僱人士要計算壓力測試嗎？
需要，而且方式與一般壓測計算方法無分別。
自僱人士按揭如何計算壓力測試？
講到自僱人士壓力測試的部份，情況比起受薪員工較為複雜。有些公司老闆可能會因各種原因而透過公司帳戶出糧給自己，例如是希望減低公司收入以降低需繳稅項等。然而，如果希望將這份收入計算到壓力測試當中，就必需要為這份收入報薪俸稅。如果想用公司盈利納入計算個人入息借按揭的話，盈利亦需要報利得稅。除了報稅，同樣亦需要報強積金，即使老闆是用公司出糧給自己，強積金方面亦不能夠省卻，因為財務報表越完整詳細，成功批核按揭的機會就會越大。
而假如公司本身有借貸的話又會否被計算在壓力測試上呢？這就要視乎該位老闆是否該公司貸款的擔保人。如果申請人是公司貸款的擔保人的話，貸款就會被納入壓力測試之中。
如公司有其他股東應如何計算收入？
另外，如果公司並不是由一位老闆全部擁有，而是有其他人擁有的話，則會按比例去計算營利作入息做壓力測試。例如你持有公司的 70%，而本月的淨營利有 100 萬，你的個人收入則會以 70 萬計算。
再複雜一點的情況，ROOTS 上會曾經遇過有位客人同時擁有一間有限公司、一間無限公司，並且有以公司身份出糧給自己。在這種情況下，按揭申請人必須先為不同收入來源交足稅，包括薪俸稅及利得稅，並且盤數要靚仔，才可提升成功申請按揭的機會。例如公司的營收數字理想，而同時借貸金額不高，都有可能可以借到較高成數按揭，即超過六成按揭。不過，由於這種處理相對比較複雜，ROOTS上會建議有相同情況的自僱按揭申請人先和我們聯絡，讓我們為你梳理一下整個入息及壓力測試的安排，就可以大大提高成功申請按揭的機會。
PART-TIME收入計入息嗎？
非按保按揭申請是會考慮part-time的收入。只要part-time收入是看得到持續性，而並非批核按揭後part-time收入會隨時消失。如果需要按揭保險，除非有準時自動轉賬出糧，公司信，糧單和稅單，part-time收入基本上不會計算。
總結來說，不論你是老闆還是專業人士，作為自僱人士要申請按揭，最重要都是財務狀況要清晰，要讓銀行或按揭保險公司清楚知道你的收入來源、支出等等，以便讓這些機構作出最客觀及完整的分析。當你盤數做得靚靚仔仔，自然能夠更輕鬆地過壓力測試申請按揭啦！
如果有任何其他按揭相關的疑問，歡迎聯絡ROOTS上會和我們了解更多！
