Home按揭資訊【自僱人士按揭】和一般受薪打工仔有何不同?一文盡數自僱人士申請按揭申請文件、壓力測試及注意事項!

【自僱人士按揭】和一般受薪打工仔有何不同?一文盡數自僱人士申請按揭申請文件、壓力測試及注意事項!

香港一般打工仔借按揭買樓的做法,相信大家都不會太陌生。除了受僱的公司員工,香港其實還有一大班不是受僱於任何僱主的自僱人士。自僱人士和一般受薪員工在按揭做法上原來都大有不同。如果你是自僱人士而又想借按揭上會,就要留意本篇文章,認識幾個自僱人士按揭的重點,以好好計劃自己的預算和按揭計劃!

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自僱人士是什麼?

首先,在認識自僱人士按揭特點前,必先知道自己到底是否「自僱人士」。根據香港政府網頁的解釋,自僱人士是指「是為自己工作,而不是以僱員身分受僱的人士。」而「在沒有任何僱傭關係下,如果你從買賣貨品、提供專業或個人服務賺取入息,你就會被視為經營行業、業務或專業,亦即自僱人士。自僱人士可以是東主或是合夥業務的合夥人。」

單看定義未必能完全理解,以下是一些自僱人士的例子:

  • 的士司機
  • 律師
  • 會計師
  • 老闆
  • 小販
  • 私家醫生
  • 補習老師

……等等。基本上,只要你是「自己請自己」的職業,就相等於自僱人士。特別注意的是,現在流行的自由工作者模式,自己接job做賺錢也同樣會被視為自僱人士。

自僱人士可以申請幾多按揭成數?

簡單講,使用按揭保險計劃下,一般來說1200萬以下的物業可以借最高80%。受薪員工和自僱人士做按揭其中一個最大的分別在於按揭成數。一般來說,由於自僱人士的收入相對受薪員工較不穩定,自僱人士按揭成數最多做到 8 成按揭。雖然明文規定寫最多做8成按揭,但是大多情況按揭保險公司會對這類申請批得較為嚴謹,導致想做高成數按揭的自僱申請人很大機會批不足全額。即使是文件準備有多充足,通常都會「爭少少」。所以,如果你是自僱人士又想借高成數按揭的話,就最好有心理準備可能只能批核不足八成的按揭。

自僱人士申請按揭需要什麼文件?

在申請按揭時,自僱人士要提供的文件和受薪員工也有所不同。一般都會需要:

  • 商業登記證
  • 審計報告或財務報表
  • 最近6個月公司銀行月結單
  • 個人銀行月結單
  • 利得稅稅單

例如,自僱人士申請按揭時需要提交商業登記證,審計報告、公司銀行月結單、董事個人銀行月結單、公司稅單、財務報表等等。月結單方面最少要準備半年,而稅單則最好準備一至兩年。另外,假如你是專業人士,例如會計師、律師,亦要齊備專業牌照以及各種證書等等。

然而,由於無限公司不一定要做審計報告,有很多無限公司的老闆們都不會有做。相比起有限公司的話,無限公司就要準備好一份自行申報的財務報表作批核按揭之用。除了基本的老闆簽名和公司蓋章之外,無限公司的財務報表亦要顯示到公司的出入數,即所謂「流水帳」。

銀行或按揭保險審批按揭時會了解一下公司的帳目是否符合行業一般標準,例如,明明是開街邊小食檔,卻月入過千萬是否合理?或者開店賣名牌手錶,每月往來帳卻只有數千元會否太少?如果往來帳目太高或太低,或者無法符合當下公司戶口的財務狀況,例如營業額每月過千萬但銀行戶口存款只有數千元等,如此種種奇怪的狀況都會導致銀行或按揭保險公司批不足按揭甚至不批核。

如果財務報表一切正常合理,按揭最終會批核多少,銀行或按揭保險公司就會參考其流水帳中的收入和支出比例。例如,每月營收 $100,支出 $40,盈餘即等於 $60,在銀行眼中就是一個較合理的營收比例,也會以此為基礎審批按揭。而如果是有限公司的話,一般也會參考在審計報告中的營收資料去審批按揭。所以,如果你是無限公司的老闆,千萬要記著清晰地入數,不要隨便處理公司流水帳,因為隨時有機會影響你申請按揭買樓!

另外,如果你所屬的行業不需要有公司戶口而比較多現金交收例如的士司機或街市小販等等,銀行會有獨特方式計算,所以就算沒有財務報表也不需要太擔心。

有時候為了方便自僱人士,銀行會推出一些特別按揭方案。只要申請人有最近3個月出糧紀錄和公司信,便可獲批。所以無論你是做何種職業也好,自僱人士也好,以公司名義出的糧單稅單一定要keep好,文件越齊,成功批按揭的機會就越高。

自僱人士要出糧給自己計入息嗎

理論上過去6個月有定時出糧給自己並且每年有報薪俸稅的話,入息紀錄會納入入息計算當中。有時候,按揭保險更會考慮公司是否有盈利和營運,所以財務報表對於高成數按揭申請者相當重要。

自僱人士要計算壓力測試嗎?

需要,而且方式與一般壓測計算方法無分別。

自僱人士按揭如何計算壓力測試?

講到自僱人士壓力測試的部份,情況比起受薪員工較為複雜。有些公司老闆可能會因各種原因而透過公司帳戶出糧給自己,例如是希望減低公司收入以降低需繳稅項等。然而,如果希望將這份收入計算到壓力測試當中,就必需要為這份收入報薪俸稅。如果想用公司盈利納入計算個人入息借按揭的話,盈利亦需要報利得稅。除了報稅,同樣亦需要報強積金,即使老闆是用公司出糧給自己,強積金方面亦不能夠省卻,因為財務報表越完整詳細,成功批核按揭的機會就會越大。

而假如公司本身有借貸的話又會否被計算在壓力測試上呢?這就要視乎該位老闆是否該公司貸款的擔保人。如果申請人是公司貸款的擔保人的話,貸款就會被納入壓力測試之中。

如公司有其他股東應如何計算收入?

另外,如果公司並不是由一位老闆全部擁有,而是有其他人擁有的話,則會按比例去計算營利作入息做壓力測試。例如你持有公司的 70%,而本月的淨營利有 100 萬,你的個人收入則會以 70 萬計算。

再複雜一點的情況,ROOTS 上會曾經遇過有位客人同時擁有一間有限公司、一間無限公司,並且有以公司身份出糧給自己。在這種情況下,按揭申請人必須先為不同收入來源交足稅,包括薪俸稅及利得稅,並且盤數要靚仔,才可提升成功申請按揭的機會。例如公司的營收數字理想,而同時借貸金額不高,都有可能可以借到較高成數按揭,即超過六成按揭。不過,由於這種處理相對比較複雜,ROOTS上會建議有相同情況的自僱按揭申請人先和我們聯絡,讓我們為你梳理一下整個入息及壓力測試的安排,就可以大大提高成功申請按揭的機會。

PART-TIME收入計入息嗎?

非按保按揭申請是會考慮part-time的收入。只要part-time收入是看得到持續性,而並非批核按揭後part-time收入會隨時消失。如果需要按揭保險,除非有準時自動轉賬出糧,公司信,糧單和稅單,part-time收入基本上不會計算。

總結來說,不論你是老闆還是專業人士,作為自僱人士要申請按揭,最重要都是財務狀況要清晰,要讓銀行或按揭保險公司清楚知道你的收入來源、支出等等,以便讓這些機構作出最客觀及完整的分析。當你盤數做得靚靚仔仔,自然能夠更輕鬆地過壓力測試申請按揭啦!

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【天水圍YOHO WEST】天水圍首個港鐵盤 天榮站上蓋|附按揭資料

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香港房屋委員會(房委會)資助房屋小組委員會於2023年11月17日通過放寬資助出售單位的按揭安排,包括居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)、租者置其屋計劃(租置計劃),按揭保證期延長至50年以及最長還款期增長至30年,我們ROOTS上會於本文為你詳盡介紹! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 資助出售單位按揭安排 現行安排新安排最長保證期*(最高保證金額)最長還款期最長保證期*(最高保證金額)最長還款期一手市場(由2024年1月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年30年(綠表:95%;白表:90%)30年租置計劃25年(綠表:95%)#25年30年(綠表:95%)#第二市場(由2024年3月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年首40年(綠表:95%;白表:90%)第40年以後至第50年(綠表:80%;白表:80%)30年租置計劃25年(綠表:95%;白表:90%)25年 * 最長保證期由個別單位首次轉讓日期起計算 # 對於購買租置計劃單位的現租戶而言,最高保證金額為繳付意向金(2,500元)後的買價餘額;至於在居屋/綠置居出售計劃中售予綠表買家的租置計劃回收單位,最高保證金額為繳付予房委會的定金(不少於買價5%)後的買價餘額 @ 按揭安排將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目及租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在二〇二三年十二月一日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。第二市場方面,按揭安排將適用於居屋/綠置居/租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均2024年3月1日或之後 一手市場 一手市場新居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期維持最長30年,而 租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長30年。而最長按揭還款期,無論新居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 這些放寬措施將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目和租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立有關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在2023年12月1日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。 第二市場 第二市場是以單位的首次轉讓日期起計,即使同一屋苑,各個單位的首次轉讓日期都有機會有所不同,買家需要留意。第二市場居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期由最長30年延長至最長50年,而第二市場租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長50年。在首40年,房委會會為綠表和白表申請者向參與財務機構提供單位估值或買價(以較低者為準)分別為最高95%和90%的按揭貸款保證。在第40年以後至第50年,房委會會向參與財務機構就按揭貸款提供最高為單位估值或買價(以較低者為準)80%的按揭貸款保證,有關做法適用於所有類別資助出售單位的綠表和白表買家。假如準按揭人所需的按揭成數為80%以上,可申請及參加香港按證保險有限公司﹙按證保險公司)的按揭保險計劃。就此,房委會已與按證保險公司達成協議,按證保險公司會讓資助出售單位白表和綠表申請者參與按揭保險計劃,從而分別取得最高90%和95%按揭貸款。詳情會於稍後公布。 而最長按揭還款期,無論第二市場居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 房委會會與財務機構及按證保險公司跟進及落實有關安排。延長在第二市場出售的資助出售單位的最長按揭保證期及還款期的推行日期定於2024年3月1日,並適用於所有在推行日期當日或之後用作購買在第二市場出售的居屋/綠置居/租置計劃單位而提取的新按揭貸款。 按揭貸款保證 房委會表示,就按揭貸款保證期延長至50年,剩餘保證期超過十年的居屋/綠置居單位會由約14%大幅增至約98%;而剩餘保證期超過十年的租置計劃單位則由約24%增至100%。連同延長最長按揭還款期,這將讓買家可取得年期更長的按揭貸款,有助第二市場資助出售單位的流轉。 為鼓勵參與財務機構向資助出售單位的買家提供按揭貸款和較優惠的按揭條款,房委會為參與財務機構提供按揭貸款保證。根據房委會與參與財務機構所簽訂的按揭保證契據,在按揭貸款保證期內及適用的按揭保證契據所列的指定情況下,房委會會承擔有關資助出售單位按揭人拖欠的還款差額。按揭貸款保證適用於在一手市場和第二市場出售而無須繳付補價的居屋、綠置居和租置計劃單位。

【天水圍YOHO WEST】天水圍首個港鐵盤 天榮站上蓋|附按揭資料

由新鴻基地產及港鐵合作發展的天水圍首個港鐵住宅項目「YOHO WEST」即將推出,樓盤位於天水圍輕鐵天榮站上蓋,預計於9月初取得預售文件,隨後公佈樓書及開放示範單位,最快11月開售。YOHO WEST第一期的預計關鍵日期為2024年9月30日,樓花期約1年。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! YOHO WEST 基本資料 地址天水圍天恩路1號發展商新鴻基地產、港鐵座數3座住宅總數1,976伙(第一期:1,393伙;第二期:583伙)實用面積第一期:245 - 1,073呎樓層42層單位間隔第一期:開放式至四房預計關鍵日期第一期:2024年9月30日校網小學:72校網;中學:元朗區 https://youtube.com/shorts/jdSDFNzuETk YOHO WEST命名意思 YOHO WEST以「YOHO」命名,因項目與元朗YOHO系列有不少共通點,例如交通配套成熟,住宅基座接駁鐵路,鄰近商場,生活配套完善。而「WEST」代表項目位處於新界西,新地看好新界西北區的發展前景。 YOHO WEST 戶型分析 YOHO WEST由四座住宅大樓組成,三座均設有42層,YOHO WEST第一期合共提供1,393個單位,以中小型單位為主。 YOHO WEST第一期設有4座,分別為2A座、2B座、3A座、3B座。YOHO WEST第一期提供10種戶型,戶型涵蓋開放式至三房單位,項目主打為兩房單位。兩房間隔佔超過一半,三房以下單位佔全盤超過75%。 YOHO WEST第一期戶型分佈 戶型呎數伙數開放式266呎待公佈一房286 - 363呎待公佈兩房390 - 447呎待公佈三房500 - 696呎待公佈合共1,393伙 YOHO WEST...