【英國樓按揭】 甚麼是「Buy to Let」按揭?海外買家想買英國樓有甚麼要注意?

September 23, 2021

樓市熾熱氣氛不單只是香港的事,在過去一年英國移民潮的影響之下,更有好多人對於英國樓市相當熱衷。除了有一班移民要搵樓住的港人,還有一班投資者希望買英國樓出租,又或者是有移民計劃但未能即時起行,但又想先置業買樓以免之後樓價飛升的人。今次文章為各位介紹的,就是英國專門為出租物業而設的「Buy to Let」按揭計劃。

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如欲了解「

甚麼是 Buy to Let?

Buy to Let 照字面解讀即是「買來出租」的物業,也即是純粹投資用的物業按揭。在英國,要申請自住物業按揭的話,申請人需要有收入證明,對於本身未前往英國的人來說,在香港搵錢買英國樓,就比較難以自住身份申請按揭。所以,Buy to Let 可說是例如香港人這類海外買家的重要出路。

Buy to Let 壓力測試的前設

講到 Buy to Let 按揭,其壓力測試的審批和一般香港申請按揭,以月入計算壓測的做法不一樣。銀行在處理審批時會詳細了解申請人的財務狀況,包括申請人的月入及平日使費、是否獨居還是和父母同居、有沒有孩子等。如果你有小朋友的話,對於銀行來說會認為你的日常使費相對較高。

銀行隨後會估算及預算申請人的收入及支出,並以此作為根據去計算壓力測試。有些家庭可能會打算以其中一人作按揭申請人,而以另一人的收入加入到家庭收入中去計算壓測,但申請Buy to Let 按揭的時候,銀行只會計算申請人的收入,如果你有家室的話,對於銀行來說反而代表你需要有額外支出去照顧家庭。如果你希望以二人的收入同時計算壓測的話,就需要兩人同時成為按揭申請人或者業主。

而講到按揭利息方面,由於申請人不在英國而是身在香港,利息方面一定會比起當地人做自住或Buy To Let按揭高,大約是3厘左右。若要過壓力測試的話,銀行有機會要另外加5厘,比起香港的3厘高。雖然在數字上要過壓測會比較嚴謹,但有機會每一間行做的利息也有不同,在申請前適宜先比較不同銀行的利息再作決定。

按揭預先批核

按揭預先批核的意思,是向銀行做出一種類似預估按揭的做法,經過正常按揭所需要做的程序及需要提交的文件,從銀行手上取得一份預先批核信,從以了解自己在指定限期內向銀行申請按揭時所能獲得的貸款額。

預先批核可以讓買家率先了解到自己的財務能力並作出妥善安排去買樓,以免發生付了按金卻無法借足按揭買樓的悲劇。另一方面,對於賣家來說,特別是二手樓交易,收到買家的預先批核信亦能夠提高信心,知道買家有能力成交物業。

雖然在香港本地買樓無法做預先批核(因此ROOTS上會研發香港首個A.I.預先按揭批核評估),但當你想借英國 Buy to Let 按揭的話,這種做法就可行。無論是本地或是海外銀行,都會有提供這類預先批核的服務,快則一兩星期、慢則兩三個月;有些要收費做,有些則是免費。我們建議準買家們先找一家「快靚正」的銀行做個免費預先批核,了解自己的財政能力後才出去落訂。而一般來說,通常賣家都會要求買家出示預先批核的文件才會賣給你,所以有做絕對好過無做。

樓花 Buy to Let 要小心

由於英國樓的需求日益增大,開始有一些發展商項目是指明是全棟都用作 Buy to Let 的物業。雖然聽上去好吸引,專門讓投資者買來出租相信對業主的配套/服務會較完善,但如果你是海外買家的話,就要特別小心。ROOTS上會曾有聽講過有朋友反映,若單位所屬的物業項目全棟都是給投資者買作Buy To Let收租用途,銀行有機會不承造按揭,因為就算銀行批出貸款給申請人,但是測量師估價時有機會出現問題導致銀行最終拒絕批核貸款。

而一個較安全的做法,則是向一些主要給當地人居住的物業埋手,購入該物業中的單位作出租,相對上比起全部都是出租盤的物業就較易借到 Buy to Let 按揭。

物業防火證明

在香港買樓,火險我們就聽得多,但在英國買樓原來同樣地要注意防火條例。英國有關物業的防火標準稱為「EWS1」,是行業內認可的外牆防火驗證方法,是現在很多新型物業都需要有的標準。

不過,有些英國樓花樓未必能夠取得這個認證,而銀行對於沒有此認證的物業按揭也會批得較謹慎,甚至有機會無法批核。如果各位想買海外樓的話,防火方面也是需要注意的事項。

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