【全港藍籌屋苑總覽】香港|九龍|新界|太古城|康怡花園|海怡半島|美孚新邨|黃埔花園|匯景花園|沙田第一城|嘉湖山莊|新都城 大盤點

September 29, 2021

講開港島區「藍籌」屋苑,相信各位都會經常聽到太古城、康怡花園、海怡半島的大名。不過,藍籌講就識講,到底代表甚麼?今次ROOTS上會就和各位開個新主題,討論一下香港各大被稱為「藍籌」的屋苑,並深入淺出了解一下這些屋苑到底有何特別之處,更為你點評哪些屋苑值得入手!頭盔:本文純粹個人意見,投資物業前請慎重考慮。

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簡單定義「藍籌屋苑」

所謂藍籌屋苑,簡單定義就是指交易數目和呎價都相當穩定的屋苑。這些屋苑特色通常是有較多單位數目,以及總會有些配套上的優勢,例如交通方便,民生商店多,校網好等等。這些屋苑在香港也相當具代表性,例如各位會經常聽到的港島區太古城、海怡半島、康怡花園;九龍區的美孚新邨、麗港城、黃埔花園;新界區的嘉湖山莊、沙田第一城等都是代表。

太古城

  • 發展商:太古地產
  • 入伙年份:1976年12月 – 1987年5月
  • 提供單位: 共有9期,61座,提供12,696個單位
  • 管理公司:太古物業管理有限公司
  • 所屬校網:小學: 14;中學: 東區

專家點評:

首先講講港島區藍籌屋苑樓王太古城。相信太古城有幾好就大家都心中有數,買得太古城自住的原因離不開幾個。首先,屋苑地理位置超級方便,位於港島東核心區域,本身太古自己就有一個港鐵站,附近亦有多條巴士路線貫穿,電車亦能供住客前往港島區各地,單講交通已經無得輸。

二來,屋苑配套齊全,有太古城中心為住客提供多種生活所需,大型超市、百貨公司、各式商店、戲院、溜冰場等一應俱全,住進太古城在生活上基本可以話毫無煩惱,如你不必上班的話,終日留在太古範圍都滿足到生活所有需要。

而太古城另一大賣點在於管理做得相當好。由於屋苑也有不少中產人士居住,管理公司對於住客安全及體驗特別重視,而太古住客基本上都會同意屋苑的管理做得好,令人住得安心。

雖然也有人會覺得太古城在藍籌屋苑來說是比較舊,但其實屋苑的內部經常翻新,例如升降機及大堂等,令整個屋苑感覺不會太陳舊。

而貴為港島藍籌屋苑之首,太古城是港島區藍籌屋苑之中最貴,但亦並非沒原因。太古城的成交量相當穩定,而樓價亦會跟隨大市上升,樓價跌也不會跌太多,買得太古城的買家絕對不必擔心會有「坐艇」的危機,基本上想賣就賣到。

唯一真的要彈的話,可能是太古城的海景單位數量未必及其他屋苑例如海怡半島多。雖然內園景的景觀也開揚,但如果你是必需要買樓送海景的話(筆者確實有朋友是海景樓的超級fans),就最好看看不同單位的座向才決定。

海怡半島

  • 發展商:和記黃埔/香港電燈/長實
  • 入伙年份:1991年11月 – 1995年3月
  • 提供單位: 共有4期,34座,提供9,812個單位
  • 管理公司:海怡半島管理有限公司
  • 所屬校網:小學: 18;中學: 南區

專家點評:

位於南區的海怡半島,在躍動港島南及港島南岸的影響之下,亦再次開始受到市場注視。海怡半島最正的在於其自成一角的感覺,特別是住到南最「篤篤」位置,該區較少外來人士,通常都只有住客或同區其他屋村、豪宅住客出入,是相當獨立的一角,亦不會有其他市區的擠逼感。如果你已經受夠了去中環上班那種逼夾,下班後回到海怡確實會有鬆一口氣的感覺。

同時,海怡的地理位置優越,海景單位最遠連南丫島都望得到,配合其海濱長廊確實是相當寫意。不要以為有海景,港島樓再加藍籌屋苑的「三劍俠」組合會令樓價飛升。觀乎2021年8月海怡成交實用呎價大約是 $17,000 左右,海景單位隨時呎價兩萬左右就有交易。

民生配套方面,海怡半島有屬於自己的商場,雖然相比起上面提及的太古城中心來說明顯顯得較舊,亦較少大型配套設施,例如太古城有 APITA UNY百貨公司,行過對面康怡就有AEON Style,而海怡半島的商場只有一間小小的 AEON Living Plaza,但如果是滿足基本生活需要,例如日用品、食品、餐廳等都是相當齊全的,算是做好基本功夫。

當然,海怡半島有優點亦有缺點,而最大的缺點就可能是交通。雖然,在港鐵南港島線開通之後,海怡的居民可以經由港鐵到達全港不同地方,更因為海怡是尾站,任南港島居民再多都包你可以上到車。不過,陸上交通方面,南區的擠塞情況一直為人垢病,皆因住入南區的人越來越多,但直出港島區如銅鑼灣的通道就只有香港仔隧道,除非你咁好彩在堅尼地城、香港大學等地區上班,否則要揸車出港島一定塞到飛起。

康怡花園

  • 發展商:恒隆/港鐵/新世界
  • 入伙年份:1985年12月 – 1987年6月
  • 提供單位: 32座,提供6,645個單位
  • 管理公司:香港鐵路有限公司 – 物業管理部
  • 所屬校網:小學: 14;中學: 東區

專家點評:

康怡花園毗鄰太古城,同區兩個藍籌屋苑,但坦白說無論是配套、樓價等等都被太古城比下去。話雖如此,但康怡花園同樣有其可取之處。首先,康怡的實用面積算偏高,一般都有八成左右,今時今日很多新盤都做不到這個實用面積。不過,康怡花園(和海怡半島同樣)採用鑽石型廳,一般香港人有多「愛」鑽石型廳都不必我多講,特別在與太古城的四方間隔(雖然也有一少部分海景單位是鑽石型廳)比較之下,立即相形見絀。

再深入對比之下,康怡廣場和太古城中心的檔次、新淨程度都有一段相當大的距離。所謂無比較無傷害,但座落在港島區藍籌樓王太古城的旁邊,令康怡立即也比下去。

而康怡的弱勢並不只是因太古城在旁而起。除了太古城,康怡花園的旁邊還有居屋康山花園,雖然是同一班發展商的出品,亦座落在同區,共享了不少設施及交通,但是樓價卻比康怡花園平一截。對於一班有心想入住該區又不想住得太貴的人來說,康山的吸引力反而比起康怡較大。

不過,講完一大輪,還是要看樓價實際。雖則講到康怡處處不及太古城,但如果對比起海怡半島,康怡花園2021年8月成交的實用呎價同樣是 $17,000 左右,反映出該區的完善發展、交通網絡發達及各種配套都令屋苑成交量及成交價受惠,只是要比較的話,樓價始終不及太古城。

再者,康怡和太古城兩個屋苑都位於發展比較飽和的太古區,該區鮮有新樓盤出現,變相減少對該區樓價的影響。反而,在海怡半島所位處的南區,分別有南灣和深灣軒兩個稍微新些少的盤,對於想住新樓又想有毫宅級景觀享受的年輕一族來說是相當吸引,變相也會對海怡的樓價帶來不穩定性。

講完港島三大藍籌屋苑,不知各位有沒有心水想入市?還是想了解更多其他區的藍籌屋苑?繼續留意ROOTS上會的文章更新,陸續為你帶來不同樓盤資訊及點評!

九龍區

上面講完三個港島藍籌屋苑,下面繼續和各位睇睇九龍區藍籌屋苑!

美孚新邨

  • 發展商:新世界及美孚企業
  • 入伙年份:1968年10月
  • 提供單位: 共有8期,99座,提供13,115個單位
  • 管理公司:匯秀管理有限公司
  • 所屬校網:小學: 40;中學: 深水埗區

專家點評:

美孚新邨是九龍區相當有名的藍籌屋苑之一。其最大特色在於位於西九龍區差不多最正中心位置,交通配套方面絕對是無得輸。首先,本身美孚站是荃灣線其中一站,同一條線已可以直通中環、荃灣等地,而同時亦踩正西鐵線,要去紅磡、荃灣西以致新界屯門等地都相當方便。另外,美孚一站之隔就是荔景,轉車出機場或者去奧運銀行區上班,甚至過海去 IFC都是相當快速。

另外,美孚整個地區本來都是住宅區,附近少有工業大廈或商廈,變相同區較少閒雜人等出入,因為在區內基本上對外來人來說是「無野好做」。而對於居住在美孚的居民來說最大優勢則是整個區比較安全和寧靜。而由於美孚相隔荔枝角雖然只有一個港鐵站,但直接步行的話也要最少15分鐘時間,而另一邊上天橋就直接通去貨櫃碼頭,美孚的地理位置相對上自成一角,如果不喜歡和毗鄰的地區距離太近的話,美孚就絕對是好的選擇。

不過,上面所說的優點在另一角度看也可以成為缺點。例如,美孚區內沒有大型或較新的商場,美孚新邨商場的店舖主要都是較local 平民商店,而以該區發展程度來說,似乎也乜有甚麼空間可以再拓展。雖然,一般超級市場、街市等等的店舖還是一應俱全,但相較於旁邊的荔枝角區來說,無論是較新潮的商店生活或是食肆選擇也算較少。

亦因為自成一角,如果各位有小朋友而住進美孚,校網就屬於深水埗區,雖然區內也有不少名校,但與港島區相比就絕對稱不上是名校區,建議各位如果是想入住美孚的話記得做好資料搜集了解該區有哪些心水學校才決定是否搬遷。

樓價方面,正如上面所提到,基本上美孚周邊地區很少有住宅發展,最新的樓盤也要數到曼克頓山。而曼克頓山的樓價相信大家都知是貴盡九龍區,美孚新邨的整體樓價也是長時間企硬。加上該區一直以純正住宅區為不少人喜愛,導致其樓價很少有波幅。

黃埔花園

  • 發展商:和記黃埔
  • 入伙年份:1985年12月
  • 提供單位: 共分10期,88座,提供10,285個單位
  • 管理公司:黃埔花園管理有限公司
  • 所屬校網:小學: 35;中學: 九龍城區

專家點評:

作為九龍區傳奇藍籌屋苑之一的黃埔花園,其出名之處就係人都講得出幾個。首先,一走入黃埔花園範圍,已經會有一種走進另一國度的感覺。有輕輕了解過黃埔花園的人,都知道最大原因在於整個屋苑都是和記黃埔物業,亦為人戲稱是誠哥的私人國度。而黃埔花園亦有很多「都市傳說」,例如是違例泊車會極速被管理員鎖車,以及一般警察沒有許可是不會主動進入黃埔花園。雖然只是口耳相傳,但透過這些說法,都不難感受到黃埔花園的管理有幾嚴謹,在屋苑內居住基本上毫不擔心安全問題。

屋苑民生設施方面,黃埔花園對比起美孚就完整得多。首先,有近年才全面翻新的 AEON Style 百貨公司及超市,購買生活起居所需都沒問題。另外,黃埔花園本身亦有自己的大型商場,雖然屋苑85年已開始入伙,但商場保養得宜,亦不時有新品牌進駐,為屋苑增添不少活力。

交通方面,黃埔花園近年有了鐵路線接駁到市區,而本來亦可以去到紅磡東鐵站,屋苑內亦有巴士總站,而且距離尖東地區亦很近,交通方面可謂相當發達。

民生配套之外,近海旁方向亦有不少商業大廈及酒店,如果住進黃埔並在同區上班當然是最正,但即使要跨區上班,同區有上班族及遊客的話,雖然有機會引來不屬同區的閒雜人等出入,但另一角度看亦可帶動區內的發展,促進更多商店品牌進駐,與美孚是剛好相反的發展。

講到海旁,黃埔花園地理位置優越,非常近海,除了可讓居民享受一下維港景色之外,更重要是海旁的加持令樓價長期企硬!

匯景花園

  • 發展商:銀宇有限公司
  • 入伙年份:1991年12月至1992年4月
  • 提供單位:17座,提供4,112個單位
  • 管理公司:高衛物業管理有限公司
  • 所屬校網:小學: 48;中學: 觀塘區

專家點評:

講開觀塘區或東九龍區藍籌屋苑,絕大部份人第一時間會聯想到的都是麗港城。然而,除了麗港城之外,匯景花園也是藍籌屋苑之一,筆者甚至覺得匯景比起麗港城有更勝一籌的地方!

首先,匯景最大的優勢是其交通配套。由匯景花園經匯景商場直落就到藍田地鐵站,一站之隔就是油塘,可即時轉車過海去港島東地區例如鰂魚涌、太古等,亦可向西走前往觀塘、九龍灣等地,在這些地區上班的朋友非常方便快捷。另外,港鐵站樓下正正是巴士總站,路線眾多,過海去中環又得,北上去烏溪沙亦有車,其規模之大基本上是可以直通全港各地區。而最重要的是,由匯景花園落交通總站的路程全程有瓦遮頭,毫不廢力都能夠通往全港各地,成為匯景花園最殺食之處。

民生配套的話,匯景居民最主要依賴的就是同樣全程有瓦遮頭的匯景廣場。不過,匯景廣場主要由不同的小店組成,雖然當中也有超級市場、各式餐廳等,但其配套及發展潛力絕對不及黃埔花園,頂多只能夠滿足基本日常生活需求。如果想購物shopping的話,可以經鐵路站上啟田商場,或一站之隔的觀塘APM以致遠少少的九龍灣德福會是更好的選擇。

除了住宅區之外,匯景及藍田基本上也沒有特別的周邊配套,同區沒有主要商業區,不過能夠步行到觀塘新式商業區,以及有觀塘海濱加持也是其賣點之一。講到尾,匯景花園成為藍籌屋苑的原因和美孚類似,都是在於其交通配套方便及作為該區獨有大型屋苑的優勢,使其樓價長期穩定。

新界區

港島及九龍區樓盤近辦公室林立的市區,自然藍籌樓也多。不過,香港土地問題一直嚴重,很多人都開始選擇搬到新界居住。新界住宅也有不少優勢,例如土地較寬闊、人口密度較市區低;空氣較清新,綠化環境也較多。最重要的是新界整體樓價較港島和九龍平,適合一眾上車人士首次置業之選。

第一城

  1. 發展商:百得置業有限公司(由恒基兆業、新世界、新地、長實聯營)
  2. 入伙年份:1980年10月
  3. 提供單位:共7期,分為52座,提供10,642個單位
  4. 管理公司:百得物業管理有限公司
  5. 所屬校網:小學: 91;中學: 沙田區

專家點評:

第一城的大名相信各位都不會太陌生,作為沙田區最大型屋苑之一,沙田第一城直到今時今日也是很多人追捧的熱門樓盤之一。沙田區有幾好住大家都略知一二,首先,沙田雖然是位於新界區,但本身區內交通方便,接通多條巴士路線之餘,沙田本身亦有一個東鐵站方便出入市區。而第一城亦連接馬鞍山線第一城站,為屋苑交通配套大大加分,更莫說對樓價帶來的正面影響。

其次,沙田區本身是相當大的地區,各樣生活配套例如商場、商店、餐廳及公共場所等絕不缺少,第一城本身就有「置富第一城」及「置富第一城.樂薈」兩個商場,沙田站上蓋亦有新城市廣場。而同區亦有相當多大型屋苑,整個地區居住條件優越,即使不離開沙田區也可以滿足生活的各種需要,使此地區的吸引力大增。

而講到第一城本身,屋苑單位總數過萬個,當中主打是兩房單位,呎數由389呎至1,018呎不等,設施方面有泳池、網球場、兒童遊樂場等,非常適合家庭居住,特別是有小朋友的家庭可以在附近找學校(區內有大量名校如呂明才中學),而有長者的話亦可在附近散步享受城門河景、圓洲角公園等設施。

當然,第一城也不是一味有優點沒缺點的。第一城可說是一個比較「唔上唔落」的屋苑,首先,屋苑自己並沒有設有會所,雖然設有一些基本康樂設施,但在每呎管理費近 $3的情況下,旋即被其他同區新屋苑比下去。第二,雖然說屋苑有商場,但其規模頂多像屋村小型至中型商場,如果去大商場消費購物,基本上也得去沙田新城市廣場才可。第三,雖然馬鐵有第一城站提升了交通配套,但第一城並不是在站上蓋的物業,出鐵路一來沒瓦遮頭,二來由最遠距離的一座行到港鐵站需是約要10分鐘,變相也會有些輸蝕。

不過,講到尾,作為沙田區藍籌屋苑,第一城亦有其樓價穩定的優勢,自住的話更是輕鬆推介!

嘉湖山莊

  1. 發展商:天水圍發展有限公司(長實旗下)
  2. 入伙年份:1991年12月
  3. 提供單位:共6期,分為58座,提供15,838個單位(連嘉湖海逸酒店)
  4. 管理公司:港基物業管理有限公司
  5. 所屬校網:小學: 72;中學: 元朗區

專家點評:

位於天水圍的嘉湖山莊在云云藍籌樓盤中是相當特別的一個。首先,嘉湖山莊的規模是全港私人屋苑之冠,提供超過15,000個單位,共有六期之多,而在如此多單位供應的情況之下仍能保持樓價穩定,是十分優勝之處。

嘉湖山莊位處天水圍,無法否定的是出市區車程較長,天水圍本身商業大廈少,對年輕人來說不是吸引的工作地區,日日要外出去九龍/港島工作可能花上一兩小時一程車,是買樓前不能忽視的考慮因素之一。另外,嘉湖山莊並不是很接近天水圍西鐵站,通常都需要靠輕鐵接駁,而輕鐵路線圖也頗為複雜,如果你本身不是住開新界區而是從九龍/港島搬入天水圍,也要些時間適應。

不過,有想過要買天水圍樓的朋友,相信交通問題也一早有考慮過,又或者是對嘉湖某些條件感興趣才會考慮此盤。確實,嘉湖山莊的其中一大優點在於能夠遠離市區的繁囂,享受一下清幽生活。嘉湖山莊九成空間都是綠化園林,大部分單位都是以區內公園景為主,一些高層單位更可望到香港濕地公園,而附近也不乏小型商場或商店,適合喜歡靜中帶旺的朋友入住。

而屋苑本身也有不少配套,住客會所包括「嘉湖鄉村俱樂部」及「嘉湖會所」,提供室外泳池、健身室、網球場等基本康樂設施等。嘉湖的最大賣點在於其呎價相當吸引,最平去到$6,000以下都有成交,如果是剛出身不久的上班族,不怕捱坐車時間又想快點上會有樓住,嘉湖山莊也算是不錯的入門之選。

將軍澳新都城

  • 發展商:恆基兆業地產
  • 入伙年份:1996年12月
  • 提供單位:共3期,分為21座,提供6,768個單位
  • 管理公司:恒益物業管理有限公司 (一期);新都城管理有限公司 (二,三期)
  • 所屬校網:小學: 95;中學: 西貢區

專家點評:

將軍澳近年有非常多新盤出現,也是新界發展得越來越成熟的住宅區。將軍澳樓的特色是無論屋苑是否連接港鐵站也好,多數都會有中至大型商場在樓下,購物買送食飯等等一切起居生活都有瓦遮頭,特別是夏季經常落雨打風時,就更能夠感受得到這些新盤的好。而新都城正正就是其中一個典範。

新都城本來就有一個大型商場,如果大家有留意的話,都會知道某電視台經常性會在新都城搞商場活動。搞得活動的商場本身規模已經夠大,一般起居生活完全沒有問題。另外,交通方面亦很便利,由新都城步行去港鐵寶琳站只需幾分鐘,新都城二期地面亦設有交通總站,有巴士直達港九新界不同地區,非常方便。而對比起天水圍嘉湖山莊來說,一來將軍澳新界得來比較近市區,出入時間不會太長,二來新界東就近觀塘、鰂魚涌等新興商業區,即使上班也較方便。

而作為鐵路上蓋物業,新都城本身的配套也不弱,會所設施包括網球場、冷暖泳池、健身室等等,你數得出的基本配置都有包括在內。由於新都城差不多近二千年才落成,雖然不屬於東九龍較市區的地段,但樓價仍然企硬,呎價甚至超越麗港城。

正如上面介紹也有提過,屋苑有利也有弊,相比起上述各大藍籌屋苑來說,新都城提供的單數量不算多,和康怡、匯景相約都是4,000至6,000個左右,座向、間格的選擇變相有限制。另外,將軍澳區近來不斷發展,特別是日出康城新期數吸引了不少換樓客及年輕一輩上車入市,雖然一方面可以帶旺整個新界東區發展,但另一方面也會吸走了不少想買此區樓的客人,對於新都城的長遠發展來說也未必一面倒地正面。

如果有意入住新都城的話,不妨先親自到該區走走,感受一下人流及配套設施,再比較一下同區其他較新型屋苑的價錢再考慮!

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