【財務公司產品101】財務公司有甚麼服務?一按/二按/單邊按揭/空中釘/居屋按揭 全面睇

July 16, 2021

財務公司除了有大家熟悉,較想聽到的私人貸款之外,另一項主力產品就是樓宇相關的借貸服務。一般想借錢買樓的朋友,首選當然是向銀行做按揭,但不同的借款人可能有著不同的獨特情況,例如現金出糧人士、遺失樓契人士、夫妻中只有一人想申請按揭等等,導致平常的銀行按揭服務未必能夠協助,而需要找來財務公司。今次文章就和各位簡單介紹一下幾種常見的樓宇相關財務公司服務,協助你解決特殊的財務需要!

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財務公司私人貸款

私人貸款是財務公司最常見的產品,其特色在於快速批核,容易批核,但相對息口也會較高。借貸金額、批核速度、所需文件等各項,都是相對的因素,假如你借的是金額較細的貸款,所需文件較少,批核也較快較容易;如果是借大額貸款,財務公司為了保障自己的權益,利率就會相對較高,同時也會要求借款人提供更多資料證明自己有能力還款及會準時還款等。

一般銀行都會提供貸款服務給借款人,不過銀行的批核會比起財務公司更嚴格,例如有借按揭在身,或是其他類型貸款的人想再借銀行錢,可能未必容易,而且同時會影響自己的個人信貸評級,如果借款人長遠有其他投資或財務計劃的話,可能就會被信貸評級所影響。

所以,不同財務公司的私人貸款計劃有辣有唔辣,也是百貨應百客,有些人可能很需要用到,但說到底,借款人還是要好好了解自己的還款能力和還款期,以免無法還款導致破產等嚴重後果。

一按/二按或多重按揭

最普遍的財務公司樓宇服務之一就是銀行也會做的按揭。通常財務公司都會有提供和銀行相約的按揭服務,而最大分別就在於銀行的息口理所當然地比起財務公司要低,但批核速度方面則比起銀行快很多。以下是一個簡表簡單區分兩種按揭:

  銀行按揭 財務公司按揭
利息 分為 H按和P按利率,一般約為 H+1.3%及P-2.5%,最優惠利率則約為5% 一般為6~15%,二按約為15~24%
所需文件 糧單、月結單、收入證明、住址證明、稅單、強積金記錄等 收入證明、住址證明等
批核時間 兩至五星期不等 最快一日內
壓力測試 必須 視乎財務公司,不一定需要

那麼為何會有借貸人向財務公司而不是向銀行借按揭呢?主要原因在於有些借款人未必能夠符合銀行的要求,例如是因負債與收入比率已經達致上限、使用現金出糧而沒有稅單/強積金記錄的人,或者是已經有按揭在身而要再申請二按或加按,而入息未必能夠通過壓力測試的借款人,都可能有需要向財務公司借按揭。

由於財務公司對於貸款申請人的入息、按揭狀況等比起銀行較鬆手,因有特殊需要而無法向銀行申請按揭的的人,通常也會視財務公司為另一選擇。

財仔呼吸 plan

呼吸 plan 簡單一句拆解就是「有呼吸都能夠申請的按揭計劃」。近年來新樓樓價不斷攀升,在收入追不上樓價的情況下,開始有發展商以旗下財務公司的身份為業主推出高成數一按,特別是樓價超過一千萬的單位,對比起只做5成的銀行按揭,發展商按揭能夠做到8成甚至更高,對業主來說就很吸引。一眾想入市的朋友假如首期彈藥不多,但又想買新樓,都可以借到高成數按揭買樓。而即使樓價不過千萬,銀行也不會為600~1000萬的樓花物業做高成數按揭,因此,有不少業主都會走向發展商旗下財務公司的即供按揭計劃。

呼吸plan 對於很多新業主來說有一定程度的吸引力,特別是在按揭初期的利息通常都會和市場相約,大約是 2~3厘。然而,所謂魔鬼在細節,在開始的蜜月期完結之後,呼吸plan的利息就會以幾何級數跳升,約是 P-1至P+1 的水平。由於當初首期便而供款高,加上高息口的緣故,對於業主的還款壓力也會倍增。

為了調整財政狀況,有些業主會選擇在罰息期過後將物業轉按到銀行以享受較優惠的利息繼續供樓。不過,要轉按到銀行也要符合一定門檻。假設樓價在買入時 1100 萬,而你借了發展商呼吸plan按揭做8成(即借了880萬),物業就要升到超過1760萬才可以轉按到銀行(因880萬貸款額變成了50%按)。另一個情況,就是買入時樓價1100萬,樓價跌到900萬,由於樓價不足1000萬,就有機會可以向銀行轉按做8成按揭貸款,不過業主轉按時亦要補回貸款差額。由於轉按機會很大程度受樓價影響,如果無法轉按到銀行,業主就無奈要繼續供貴樓。

延伸閱讀:【發展商按揭】呼吸PLAN 是甚麼?有呼吸都申請到,真係咁好?小心有陷阱!一文睇清呼吸PLAN利弊,ROOTS上會幫你作出精明決擇!

單邊按揭

單邊按揭的意思,是指聯名擁有的物業其中一位業主申請按揭。這種按揭做法是沒有銀行會提供,而只有財務公司會提供。借款人需要做單邊按揭的原因有很多,例如是兩夫婦聯名買了樓,其中一人需要套現現金做生意周轉,或者急需資金作投資買樓之類,都會應用到單邊按揭的做法。

單邊按揭的最大好處,是申請人不需要知會另一業權的擁有人,即是只要借款人處理得好,先借完單邊按揭再完成還款都可以不驚動身邊人。同時,申請單邊按揭甚至不一定需要提供樓契正本,變相假如屋契並不是借款人擁有的話,都不用擔心無法申請單邊按揭。

不過,想借單邊按揭的朋友也要特別注意,財務公司本來的利息已經高,而單邊按揭這種比較特殊的按揭更加會再高一點,約是18% 左右。所以,如果對這種特殊按揭貸款有興趣或有需求的話,建議必先清楚了解自己的還款情況再決定是否要借單邊按揭。

延伸閱讀:【單邊按揭】單邊按揭伏位逐個數,一不小心輸埋層樓!

空中釘

空中釘的意思是延遲將借款人的按揭契登記到田土廳的做法。在這種做法之下,按揭契未登陸於田土廳,當任何人查冊的時候都不會發現業主將物業抵押作貸款用途。空中釘的作用通常都不是在於業主或借款人的首次貸款。更多的情況,是在於業主手上有一層已抵押在銀行的物業,但想再次做抵押去借錢而不想銀行查冊時知道。

空中釘的最大優點和好處,在於這種貸款方法可以避免讓銀行方面知道而造成 call loan的風險。由於銀行不會承接物業二按,而如果業主想做二按在道理上也要先通知銀行方面,得到同意才可。問題是,銀行對於業主做二按的決定通常都會手緊,而且會令業主面臨call loan 的風險,變相空中釘就可以在銀行不知情的情況下助業主借錢。

做空中釘的最大壞處,在於一來利息相當高,而且借貸的金額亦不會太高,真的只可以當作是臨時周轉的快錢使用。而如果逾期還款,貸款人亦會立即登記田土廳,大大增加銀行立即call loan 的風險。不過,由於空中釘是不可能由銀行去做,所以有這種急切貸款需要的人就只能夠向財務公司出手。

延伸閱讀:​​【按揭空中釘是什麼?】大師級財技話你知,空中釘全面拆解!

無契樓按揭

買樓是人生大事,雖然說遺失樓契是很少見的情況,但始終都有可能發生,單是 ROOTS 上會就已經遇過有客人遺失了樓契又想做按揭而不知如何處理的情況。

遺失樓契,或者遺失後補契的物業,在法律層面上會被視為業權不完整,一般來說物業想在自由市場上出售樓價也會跌三成。除了樓價有影響,如果業主想為物業做按揭,市面上也只有少量銀行會承做補契物業的按揭,假如業主真的不幸丟失了樓契而又急需資金周轉,可能就要找財務公司協助。

在此亦特別介紹一種情況希望各位要避免的,就是有些業主可能會將樓契交給了親朋保管,又想在不驚動他們取契的情況下抵押物業借錢,就會去律師樓宣假誓宣稱遺失樓契借錢。這種做法除了犯法之外亦會直接拖低物業樓價,得不償失。

我們建議做無契按揭最好是真的遺失了按揭才去向財務公司埋手,而千萬不要在任何其他情況下借無契按揭,否則最終只會累到自己。

業主貸款

嚴格來說,業主貸款並不屬於按揭類型的一種。業主貸款只是財務公司對於有物業的借貸人所提供的另類私人貸款。這種貸款一般比起私人貸款的利率較低,而由於知道借款人是有物業在手,還款能力相對比無物業的借款人較高,以致一般業主貸款的貸款金額都同樣較高。

這種業主貸款的存在,某程度是基於財務公司不能做居屋/公屋按揭所致。有一些情況之下,可能業主需要抵押物業作緊急的資金周轉,而銀行又有機會call loan,業主就可能會選擇業主貸款作為另一條路。由於不是按揭類型,假如借款人無法還款,財務公司也不能向法庭申請收樓,最多只能夠直接申請借款人破產。然而,申請破產對財務公司來說是相當勞民傷財的做法,又要出動律師,又要花上時間處理個案,所以一般都不會出此下策,反而會是財務公司自行私下追討欠款。

在種種限制之下,財務公司所借出的業主貸款金額會比較低而利息會比較高(約20%)以保障自己的利益。所以,如果讀者想借業主貸款的話,就要特別留意有可能牽涉的高息,並要好好想清楚自己的還款計劃和還款能力。

延伸閱讀:【財務公司按揭】 全港各大財仔利率比較及睇清申請注意事項(不斷更新) | ROOTS 上會 | 智能顛覆置業按揭 (hkroots.io)

以上就是一系列財務公司會提供的基本服務介紹。可見其實當中有不少都是銀行都同樣有提供的產品和服務,只是財務公司的處理方法通常比較有彈性和不死板,對於有特殊借貸需要,或者不想驚動銀行的人來說都是不錯的選擇。最後再一次提醒,向財務公司借錢利息相較銀行高,各位需先了解個人還款能力,借定唔借,記住還得好先好借!

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