【資產按揭】如何以資產水平申請按揭?

December 3, 2021

所謂「資產按揭」和我們一般認識的按揭貸款不同。一般按揭都是透過計算收入水平過壓力測試作為按揭批核的重要基礎,而「資產按揭」則是利用借款人本身擁有的資產水平作為抵押去向銀行借按揭。這種按揭和一般按揭做法上、批核上有何不同?本篇文章就和你一起看看資產按揭的特別之處!

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甚麼是「資產按揭」?

資產按揭的簡單理解就是「以資產作為抵押品去借按揭」的做法。在我們一般認識的按揭做法之下,評估能否批核、批核多少貸款額的基準都是以借款人的每月收入以及供款比例等等去計算。如果是以「資產按揭」的做法去借的話,則是以借款人所有的資產去計算價值,以其價值作為準則去計算可以批多少按揭。

這種按揭一般適用於本身已經有現契樓的人去做,現契樓即是指本身物業已經完成了按揭還款,或由頭到尾都沒有借過按揭而直接全數買樓的人去借。現契物業代表物業已經沒有任何其他債務要還,變相即是物業的價值是理論上最高的時刻。

資產按揭亦適用於一些沒有工作收入或退休人士,他們本身手上有豐厚的資產,希望可以以資產水平計算以承造物業按揭。例如,你有三百萬現金,另加三百萬股票、基金等的其他資產,就可以用總共600萬作為資產值去向銀行借錢,買入最高相同價值的物業,而銀行最多會借4成按揭給你。當然,銀行如何對於你的資產估值也有機會有所不同,亦有些銀行最多計資產總值的50%(即上述例子的300萬)去計按揭,詳情最好向銀行方面了解。

以資產水平申請按揭如何計算?最多可以借多少?

正如上述而言,資產按揭的借錢方法和以收入為標準去計算是有所不同,而不同銀行亦有對於資產按揭計法的分別。根據金管局規定,以資產水平申請按揭,最高按揭成數為四成,如已有按揭在身的話,最高按揭成數需要扣減一成,即只能借三成。但由於以資產水平申請按揭風險較高加上計算較為複雜,部分銀行有機會再調整計算方法。

一般而言,銀行會以「物業一半價格」去計算,如果物業價值500萬,則是最多可借250萬的四成,亦即最多100萬。而有些銀行在借按揭時,只以物業價值的話最多能借到25%,其餘15%則需要利用流動資產加入計算,例如現金存款、股票、基金、債券等,達到銀行要求的水平,才可以借足樓價的 40%。

不過,有些銀行則可以以「物業價值」去計算,並借出最多四成按揭。例如,你有一層價值 500萬的物業,最多就可以借到200萬。

有些再「勁」一點的業主,可能手上有超過一層現契物業,可以全部用來計算資產借按揭嗎?有一些銀行會接受用第二層物業的一半價錢去計算按揭,假如第一層500萬,第二層400萬,加上100萬流動資金的話,最多可以借到的按揭金額則是320萬。

不過,不同銀行的計法始終會有所不同,我們建議最好問清楚心儀銀行的計法才決定如何借,以免失算。當然,亦歡迎你直接來找 ROOTS 上會讓我們為你的個案作出分析!

資產按揭的好處

資產按揭的前提是要先有現契樓在手或是有豐厚的資產,所以對於很多人來說都是門檻相當高的做法。不過倒過來說亦都好處多多。首先,由於你已有現契樓在手,按揭的還款年期一般會比起以收入借按揭來得長。例如平常以75/80減去年齡,資產按揭則有機會拉長此數字(實際拉長多少視乎個別銀行),變相對於借款人來說還款彈性就更高。

第二,申請資產按揭時所需要的文件遠比其他方式少。一般申請按揭時需要遞交入息證明、稅單以及一系列「越齊越好」的文件,在資產按揭下都不必特別準備,基本上你只需要有住址證明、身份證及銀行戶口證明就可以遞交申請。

第三,銀行對於你用按揭套現出來的現金用途不會特別過問,也不需要特別找個擔保人為按揭做擔保。利用資產按揭借出來的錢通常都不外乎幾個用法,例如是生意周轉、支持孩子買樓或供孩子到海外升學讀書等。

資產按揭入息要注意

雖說借資產按揭並不需要用到收入證明,但始終借出來的錢都要還給銀行,雖然收入不是決定你借到幾多的標準,不過借錢時都要計清楚自己的還款能力有幾高,如果入息根本無法在還款期內償還所有貸款的話,變相就會為自己帶來麻煩。

另外,有些朋友可能會有基金、債券的利息收入,這些收入又可以當作資產借按揭嗎?答案是可以的。不過一般來說,這些基金債券約為2厘息左右,如果想加入這些資產借按揭的話幫助也未必太大。而你亦需要具備充足的文件作佐證才有機會令銀行接受,所以對一般大眾來說亦未必是理想做法。

如果你對於資產按揭還有任何其他疑問,歡迎隨時和我們聯絡了解更多!

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