【賣樓懶人包】不可不知的賣樓細節及常見問題!

May 23, 2022

近年筆者聽見身邊越來越多朋友或客人對香港前景有所憂慮所以打算賣樓。不過賣樓其實與買樓一樣都不是那麼的簡單直接,業主應該要事前留意清楚賣樓的流程及牽涉的費用。ROOTS上會今文將會帶大家睇清賣樓各項必知注意事項,務求幫助各位業主輕鬆賣樓,賣得出一個好價錢!

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賣樓流程及步驟

一般來講,賣樓的流程與買樓的流程非常類似,主要都是牽涉放盤及搵律師樓代辦文件等 5 個主要步驟:

自行或透過地產經紀放盤

有興趣賣樓的業主首先第一件事就是要放盤。業主可以選擇自行放盤或尋找地產代理經紀協助放盤。近年坊間越來越多渠道給業主自行放盤,主要分為線上放盤或線下放盤。現時網上有幾個較為有規模的地產平台供業主放盤賣樓例如 28hse 或千居,及有近年掀起的買賣平台 Carousell 開始越來越多業主在平台上自行放盤賣樓。對於網上世界較為陌生的業主可以考慮線下運作例如登報紙、等雜誌、貼街招讓有興趣買家直接聯絡業主。

自行放盤雖然可以節省地產代理佣金,不過所有放盤事宜包括約睇樓、洽談條款及傾價錢等程序都需要自己親自處理。就算業主已經順利地找到相應買家,業主都需要與律師樓接洽安排處理合約及文件註冊等事宜。除非業主本身對放盤事宜非常熟手,筆者都是建議找地產代理代為安排。

另外,各業主如果打算找地產代理放盤,一定要記得與代理簽訂「地產代理協議」。這份協議會列明賣方如果透過地產經紀賣出單位時需要繳付的佣金、繳付佣金的時間、是否「獨家代理」或「雙邊代理」。雙邊代理同時代表賣方及買方。最後謹記要委託持牌地產代理,想知道地產經紀是否持牌可以參考地產代理監管局的網站:Licence list (eaa.org.hk)

讓買方視察物業及議價

若要將單位放盤的話,自自然然就會有買家提出睇樓要求。一般業主都會檢查單位物業狀況及有沒有漏水等重要問題。值得留意,如果放盤單位本身在放租的話,租客有權不讓有興趣買家視察單位。

如果單位合心意的話,買家就會開價與賣家議價。正如上述,如果單位是自行放盤的話議價方面就要由業主親自操刀。業主應該在放盤之前查詢物業估價,了解單位市值,在進行議價。

簽署臨時買賣合約

完成議價之後,賣家和買家可以簽署臨時買賣合約並收取約 3%-5% 的訂金,俗稱「細訂」。臨時買賣合約是一份具約束力的協議,列明買賣雙方同意根據列明條款進行交易。一般臨約會說明以下事項:

  • 買賣雙方名字,地址,身份證號碼
  • 物業地址及詳細描述包含的範圍,例如車位或天台等等
  • 樓價
  • 支付樓價方式(細訂、大訂及餘款繳付方式)
  • 物業產權負擔(列明現有產權負擔並由哪一方承擔責任)
  • 會否交吉出售(如買賣包括現有租約、家具必須列明)
  • 買賣雙方律師樓名稱
  • 律師費和印花稅負責方
  • 買賣雙方違約責任
  • 佣金
  • 其他責任(違約責任及大廈維修費用負責方)

臨約包含的內容非常廣泛,買家簽約前應該與經紀和賣家釐清所有細則避免誤會。買家亦可考慮將單位拍照記錄。另外要留意的是,臨時買賣合約具有法律效力,如果其中一方想取消合約就需要履行合約精神及合約責任向另一方作出賠償。

委託律師樓準備簽署買賣合約及樓契

簽完臨時買賣合約之後,賣家可以委託律師樓準備正式買賣合約。正式買賣合約的條款可以由雙方提議加入,只要不觸犯法例都可以列入合約。賣方律師樓準備好正式買賣合約後就會由買方的律師審查。當雙方同意簽署正式買賣合約之後,買方需要根據臨時買賣合約要求交付餘下訂金,俗稱「大訂」。一般大訂加上細訂的金額應該為樓價的 10%。買方律師樓會將簽好的正式買賣合約及大訂轉交給賣方律師樓。賣家律師樓亦要將物業樓契轉交給買家律師樓進行檢查。如果物業樓契有問題的話,買家有權進行踢契取消交易。

交鑰匙並收取餘下尾數

去到最後成交日期或交樓一日,賣家應該將單位鑰匙透過律師樓轉交給買方律師樓,而買方應該通過律師樓繳付買賣的餘款。在這個日子,賣方有需要處理好所有欠交的管理費等等,而買家有權在最後一日到單位驗樓確保買家沒有對單位進行改動。驗收後,當雙方簽署簽訂轉讓契後交易便完成。

賣樓有什麼開支費用?

ROOTS上會在過去都經常叮囑各位買家買樓之前必須要了解各個買樓開支做好預算。同樣地,賣樓都要承擔些少費用:

地產代理佣金

除非自行放盤賣樓,如果業主委託地產代理進行賣樓就需要繳付地產代理佣金。視乎樓價,地產代理佣金一般為物業買賣價的 0.5% – 1% 。

律師費

正如上述,賣樓的時候業主需要委託律師樓處理正式買賣合約及轉讓契等流程。一般律師費用為 $10,000。

賠償費用

當業主在簽署臨時買賣合約之後改變主意終止買賣,業主有機會需要根據合約條款作出賠償。一般來講,賠償需要賣家付出雙倍訂金、代理佣金費用及律師費。

印花稅

一般來講,賣樓不需要繳付印花稅,但如果業主在購入單位三年內賣出單位就需要繳付額外印花稅。計法以物業交易的代價款額或物業市值(以較高者為準) x適用稅率。

持有年期額外印花稅稅率
6個月或以內20%
6個月至12個月15%
12個月至36個月10%

賣樓前有什麼需要準備及注意?

物業買賣是一門學問,當中準備賣樓的業主應該事前做好準備功夫先將單位放盤。一般來講,業主有幾樣事情可以先做:

為單位進行估價了解物業市值

如果想單位賣出,業主必須要了解單位市值然後再作出價。如果業主不提前為單位進行估價會有機會叫價太高或太低。叫價太高會導致無人問津,叫價太低又會影響自己受益。如果有需要的話,業主可以聯絡 ROOTS上會獲取各大銀行估價。

為單位進行清潔打理及維修

早前筆者有提到買家一般都會要求視察單位。如果賣家將單位打理好及清理好,可以提升心儀買家對單位的第一印象,擁有好的第一印象就能夠減低被壓價的機會。另外,業主應該確保單位結構上沒有問題,如有為例問題例如非法改建或為例建築就最好還原先放賣。

為單位進行專業拍攝

同樣道理,如果想吸引更多有興趣買家視察單位及提升第一印象,賣家應該為單位進行專業的拍攝。一組專業照片及影片可以吸引更多睇樓人士。地產代理一般都會提供相應服務。自行放盤的話可以透過手機拍攝,現時手機拍攝質素已經非常好,不一定要聘請專業人士。

調節自己心態不要過於心急

無論業主是因什麼原因決定賣樓,都應該先調節好自己的心態。物業買賣與去超市買菜不一樣,需要時間找出適合的買家。正所謂百貨撞百客,除非必要,不要因為一個買家出價低而馬上放賣,業主是可以耐心等一等。再者,不要因為沒有足有買家查詢就減價放賣,只要開價合理都理應會有買家上門。另外,就算業主有意移民或遇上財務問題要急放都不要太早露餡防止買家壓價。

留意成交期

出售物業需要時間,一般由簽署臨時買賣合約起計要 2 – 3 個月成交期。就算有心儀買家簽落合約,都不會馬上有錢落袋。賣家如果急需要錢周轉、樓換樓或者進行下一步買樓大計就要想清楚流程計清楚。如果是需要賣樓移民的朋友,最好確保賣完樓成交完先走。

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