【送契樓】真係可以「送層樓俾你」!?無償轉讓契簡單介紹

February 7, 2022

香港人的共同夢想之一,非置業買樓上車莫屬。如果有更大想頭的話,甚至想有人會不計成本送層樓給你住!在香港的樓市市場上,確實有送樓的做法存在,而這種物業稱之為「無償轉讓契」。今次文章就和各位介紹一下甚麼是送契樓,以及這種送贈的樓契有何特別。

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甚麼是「無償轉讓契」?

香港人有一個買樓夢,如果再 dream big 一點,有人甚至希望會有位天使下凡,看見你今生做過的好事而決定買層樓免費送給你。確實,在內部轉讓物業或近親轉讓物業的做法以外,有一種轉讓是完全無償的物業轉讓,是可以由毫無血緣關係的人,以零成本的方式將物業送給你。

雖然這種做法聽落相當吸引,如果有人免費送層樓給你,何樂而不為?但世上沒有免費午餐,送契樓也講真不一定是有利無害。以下部分再為各位介紹一下無償轉讓契的特點。

五年的按揭冷凍期

送契樓的最大問題,是在於香港法律上的「五年追溯期」。此追溯期所指的是,如果一個人申請破產,此人在過去五年內擁有的物業將會作廢,並需要變賣物業還錢給他們的債主。

在這種情況之下,如果你在上年買了物業,送給你的好朋友然後申請破產,而好朋友去銀行申請按揭的話,破產管理署就會收回所送贈給好朋友的物業拿去還錢。這時候,由於物業已經不屬於你,借的貸款已到了你手,銀行變相無從追討所借出的貸款,成為了他們借錢的風險。

所以,一般來說銀行並不會借按揭給過去五年內擁有的送讓契,以避免有人明知自己負債纍纍而刻意將物業轉贈再申請破產以套取按揭借款的做法。

送讓契的延續影響

如上面所說,送讓契的按揭冷凍期一般為五年,實際上此五年只是「最低消費」。香港有些做事比較保守及謹慎的銀行,未必只會作出五年期的限制,有機會是比五年更長。而作為送樓給他人的「善長」,就更加要留意小心。

首先,在送樓給別人之前,必先了解清楚對方會否需要在近期申請按揭貸款,如要的話,又要向哪家銀行申請?目標銀行的按揭冷凍期又有多長?會否原來獲贈送契樓後足足十年都無法申請按揭?

另外,亦要了解清楚獲贈物業的朋友會否有打算出售物業到市場上。如果知道所獲贈的物業無法做按揭的話,收到物業的朋友可能會打算先出售物業之後再以資金買樓再申請按揭,但如果物業冷凍期長,變相接手送讓契物業的下手買家同樣無法申請按揭。

買家的自我保障

送讓契的情況在於買家一方來說不易發現,如果稍一不慎買到了原為送讓契的物業,其後又借不到按揭的話,後果可以相當嚴重。作為物業買家一方,又可以如何保障自己的利益?

實際上,在地產經紀監管局的規定之下,在處理物業買賣時,買賣雙方在簽訂臨時買賣合約前,經紀需要做土地查冊去了解和物業相關的一些明細,包括物業是否送讓契或有沒有其他特殊情況等。如果買家在此時發現到物業有異樣就要特別注意小心,考慮清楚是否接受無法申請按揭的限制,或者了解一下物業還有多少年期才能「解凍」。

當然,也有一些處理手法較不良的經紀會刻意隱瞞物業的狀況,這時候就只能靠買家自己「醒水」去查冊。如果稍一不慎簽訂了臨約才發現是轉讓契,而你又無法接受不能申請按揭的限制,就有可能要面對撻訂的結果。

送讓契能慳稅?

不少人以為送贈契的交益不牽涉任何金錢交易,變相連印花稅都可以慳,有這種想法就真的是大錯特錯。雖然說不牽涉金錢交易,但送契樓的動作其實也要透過律師樓去進行,而律師樓在處理時亦會知會稅局並為物業作出估價以作徵稅之用。

特別留意的是,由於送讓契的稅率是由稅局去先估價再決定,買賣雙方都無法自行決定,假如你的物業在市場上估價為 500 萬,但稅局估價為 550 萬,就會以 550 樓價去計算,稅率比想像更貴,即「偷雞唔到蝕渣米」。

相反,如果是以內部轉讓方式賣樓給身邊人,例如老公以八折價錢轉讓物業予老婆的話,稅率就會以轉讓的價錢計算,反而可能比起送讓契更抵玩。不過,留意不是任何轉讓形式都是「任你噏」的。內部轉讓或近親轉讓的折扣價錢也有一定限制,如果想聲稱物業交易是內部轉讓,但合約上卻寫以一元交易的話,同讓有機會被視為送讓契而非內部轉讓,各位要留意清楚。

所以,ROOTS上會並不是十分建議用送讓契方式轉贈物業給別人,如果想以折扣價讓出物業的話,反而可以考慮內部轉讓的做法。如果各位有任何其他有關轉讓物業,或者按揭相關的疑問,歡迎聯落 ROOTS上會了解更多!

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