Home按揭資訊【送契樓】真係可以「送層樓俾你」!?無償轉讓契簡單介紹

【送契樓】真係可以「送層樓俾你」!?無償轉讓契簡單介紹

香港人的共同夢想之一,非置業買樓上車莫屬。如果有更大想頭的話,甚至想有人會不計成本送層樓給你住!在香港的樓市市場上,確實有送樓的做法存在,而這種物業稱之為「無償轉讓契」。今次文章就和各位介紹一下甚麼是送契樓,以及這種送贈的樓契有何特別。

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甚麼是「無償轉讓契」?

香港人有一個買樓夢,如果再 dream big 一點,有人甚至希望會有位天使下凡,看見你今生做過的好事而決定買層樓免費送給你。確實,在內部轉讓物業或近親轉讓物業的做法以外,有一種轉讓是完全無償的物業轉讓,是可以由毫無血緣關係的人,以零成本的方式將物業送給你。

雖然這種做法聽落相當吸引,如果有人免費送層樓給你,何樂而不為?但世上沒有免費午餐,送契樓也講真不一定是有利無害。以下部分再為各位介紹一下無償轉讓契的特點。

五年的按揭冷凍期

送契樓的最大問題,是在於香港法律上的「五年追溯期」。此追溯期所指的是,如果一個人申請破產,此人在過去五年內擁有的物業將會作廢,並需要變賣物業還錢給他們的債主。

在這種情況之下,如果你在上年買了物業,送給你的好朋友然後申請破產,而好朋友去銀行申請按揭的話,破產管理署就會收回所送贈給好朋友的物業拿去還錢。這時候,由於物業已經不屬於你,借的貸款已到了你手,銀行變相無從追討所借出的貸款,成為了他們借錢的風險。

所以,一般來說銀行並不會借按揭給過去五年內擁有的送讓契,以避免有人明知自己負債纍纍而刻意將物業轉贈再申請破產以套取按揭借款的做法。

送讓契的延續影響

如上面所說,送讓契的按揭冷凍期一般為五年,實際上此五年只是「最低消費」。香港有些做事比較保守及謹慎的銀行,未必只會作出五年期的限制,有機會是比五年更長。而作為送樓給他人的「善長」,就更加要留意小心。

首先,在送樓給別人之前,必先了解清楚對方會否需要在近期申請按揭貸款,如要的話,又要向哪家銀行申請?目標銀行的按揭冷凍期又有多長?會否原來獲贈送契樓後足足十年都無法申請按揭?

另外,亦要了解清楚獲贈物業的朋友會否有打算出售物業到市場上。如果知道所獲贈的物業無法做按揭的話,收到物業的朋友可能會打算先出售物業之後再以資金買樓再申請按揭,但如果物業冷凍期長,變相接手送讓契物業的下手買家同樣無法申請按揭。

買家的自我保障

送讓契的情況在於買家一方來說不易發現,如果稍一不慎買到了原為送讓契的物業,其後又借不到按揭的話,後果可以相當嚴重。作為物業買家一方,又可以如何保障自己的利益?

實際上,在地產經紀監管局的規定之下,在處理物業買賣時,買賣雙方在簽訂臨時買賣合約前,經紀需要做土地查冊去了解和物業相關的一些明細,包括物業是否送讓契或有沒有其他特殊情況等。如果買家在此時發現到物業有異樣就要特別注意小心,考慮清楚是否接受無法申請按揭的限制,或者了解一下物業還有多少年期才能「解凍」。

當然,也有一些處理手法較不良的經紀會刻意隱瞞物業的狀況,這時候就只能靠買家自己「醒水」去查冊。如果稍一不慎簽訂了臨約才發現是轉讓契,而你又無法接受不能申請按揭的限制,就有可能要面對撻訂的結果。

送讓契能慳稅?

不少人以為送贈契的交益不牽涉任何金錢交易,變相連印花稅都可以慳,有這種想法就真的是大錯特錯。雖然說不牽涉金錢交易,但送契樓的動作其實也要透過律師樓去進行,而律師樓在處理時亦會知會稅局並為物業作出估價以作徵稅之用。

特別留意的是,由於送讓契的稅率是由稅局去先估價再決定,買賣雙方都無法自行決定,假如你的物業在市場上估價為 500 萬,但稅局估價為 550 萬,就會以 550 樓價去計算,稅率比想像更貴,即「偷雞唔到蝕渣米」。

相反,如果是以內部轉讓方式賣樓給身邊人,例如老公以八折價錢轉讓物業予老婆的話,稅率就會以轉讓的價錢計算,反而可能比起送讓契更抵玩。不過,留意不是任何轉讓形式都是「任你噏」的。內部轉讓或近親轉讓的折扣價錢也有一定限制,如果想聲稱物業交易是內部轉讓,但合約上卻寫以一元交易的話,同讓有機會被視為送讓契而非內部轉讓,各位要留意清楚。

所以,ROOTS上會並不是十分建議用送讓契方式轉贈物業給別人,如果想以折扣價讓出物業的話,反而可以考慮內部轉讓的做法。如果各位有任何其他有關轉讓物業,或者按揭相關的疑問,歡迎聯落 ROOTS上會了解更多!

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【按揭利率比較2024】各大銀行按揭回贈及優惠一覽 (4月10日更新)

ROOTS 上會 為大家比較全港各大銀行2024最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行,憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠,想了解更多有關按揭或置業資訊,可以聯絡我們的按揭專員! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! ROOTS上會獨家銀行按揭JETSO優惠表 私人物業新按買賣按揭(一手、二手) H按年利率低至P按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)H+1.3%P-2%4.125%2.45% 私人物業轉按按揭 H按年利率低至P按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)H+1.3%P-2%4.125%2.45% 居屋、車位及工商舖按揭 物業種類H按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)居屋H+1.3% / P-1.75%4.125%0.8%車位H+1.8%4.225%0.2%工商舖H+1.8%4.225%0.2% 香港各大銀行按揭計劃一覽 銀行(Bank)最優惠利率(Prime Rate)P按年利率 (Prime Offer)H按年利率 (HIBOR Offer)高息戶口 (Mortgage Link)罰息期 (Penalty Period)中國銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年匯豐銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年恆生銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年東亞銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年工銀亞洲6.125%P-2%H+1.3%有2年花旗銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年交通銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年渣打銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年創興銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年集友銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年中信銀行6.125%P-1.5%H+1.3%有2年富邦銀行6.25%P%H+1.3%沒有2年 如欲了解更多有關H按及P按的詳情,可參閱「H按」及「P按」。 想知道邊間銀行最高回贈?立即聯絡按揭專員為你提供最新銀行按揭優惠! 綠色按揭 現在,多間銀行推出「綠色按揭」計劃,按揭申請過程全無紙化,由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常賬單管理,全程線上辦理,將按揭服務數碼化,推動減碳環保,申請「綠色按揭」亦可獲得額外優惠,以吸引業主購入符合綠建環評原則的物業,並進一步提倡環保理念。 銀行綠色按揭回贈中國銀行高達 $14,888匯豐銀行高達 $14,888恒生銀行高達 $14,888東亞銀行高達 $12,000渣打銀行高達 $6,888 銀行按揭回贈及按揭利率常見問題FAQ ROOTS上會有什麼好處? ROOTS上會提供5大服務: 網上按揭申請服務 個人化A.I.按揭評估 按揭利率回贈比較 智能按揭計算機 每週按揭教室 以上的每項按揭服務都是從客人角度研發,確保服務能夠幫助每一位想置業的客人。 ROOTS上會按揭回贈好嗎? ROOTS上會每一天都會與銀行按揭部門聯繫,務求緊貼市場及為客戶索取最新按揭優惠資訊。換言之,ROOTS上會必定可以為客人爭取最佳按揭利率及按揭回贈。 ROOTS上會與其他按揭平台有何不同? 有別於其他按揭服務提供者,ROOTS上會提供網上按揭申請服務。傳統按揭轉介只會提供銀行按揭部職員聯絡資料給客戶。之後客戶要親身去銀行排隊及手填申請表,得不到全面性的服務,而ROOTS上會則包括網上按揭申請服務及個人化A.I.按揭評估。 應該申請邊間銀行按揭? 客人申請按揭時,當然想揀最低利息及最高按揭回贈的offer。不過,除了利息及回贈外,銀行審批按揭時還有很多鮮為人知的規矩。若不了解,輕則需要重新遞交文件向其他銀行申請,嚴重則影響按揭審批時間,導致趕不上成交日期,需要撻訂。例如:花旗銀行利息低回贈高,但不接受村屋或居屋按揭申請。 因此,向任何一間銀行申請按揭前,ROOTS團隊建議先WhatsApp我們查詢了解,或者填寫個人化A.I.按揭評估,預先評估自己的獲批按揭機率及得到各大銀行更即時更準確的接按揭利率及優惠,讓你更輕鬆揀出心水銀行,拎盡回贈優惠! 銀行按揭回贈越高一定越好?過高要扣貸款額? 根據金管局,當銀行提供的按揭回贈超過貸款額1%,銀行要以扣減貸款額的方式發放回贈,並不能夠給客人現金回贈。 例如:若貸款額為港幣400萬,回贈1.2%(港幣4.8萬),銀行不能夠將港幣4.8萬現金一筆過給業主或按揭申請人。根據金管局指引,銀行需要將回贈在貸款額扣除,變相申請人最後要還的按揭貸款額本金為港幣395.2萬。 這個回贈方式最大的好處就是按揭貸款本金少了,相等於要供得利息都少了。回贈超過1%的計劃一般比較適合有充裕現金流的業主,而不急住需要額外的現金幫補日常或其他買樓開支等等。換言之,高按揭回贈優惠未必個個適合。急需現金的業主反而可以要考慮申請按揭回贈較低的銀行。 到底揀「H按」定「P按」好? 一般而言,除了居屋只能用P按之外,銀行按揭利率offer都會同時提供「H按」及「P按」。 例如:H+1.3% / P-2.25%...