Home按揭資訊【銀主盤】甚麼是「銀主盤」?買家又可以如何找到銀主盤入手?

【銀主盤】甚麼是「銀主盤」?買家又可以如何找到銀主盤入手?

如果你對樓市有一定接觸的話,相信都會有聽過一個叫做「銀主盤」的詞彙。銀主盤簡單來定義就是屬於「銀主」的樓盤,但誰是銀主呢?銀主盤存在又有甚麼意義?今次文章就和各位簡單介紹這一概念。

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銀主盤即「屬於銀主的樓盤」

所謂「銀主盤」,簡單來說就是「屬於銀主的樓盤」,而所謂「銀主」即是「借錢給你的人」,亦即是銀行或財務公司。一般人買樓都會向銀行或財務公司借按揭,而如果業主無法還款,要由銀主去收樓,這種樓盤就會變成銀主盤。

正常情況下,如果你無法償還貸款,多數都是簡單賣樓還債就可以填數。而既然業主要做壓力測試才可以買樓,照道理說銀行應該是很清楚業主的還款能力才對,為何還會出現無力還款而要被收樓再賣的銀主盤呢?

銀主盤的出現原因可以有很多,最常見的其中一種,就是業主突然失業而沒有收入,原本的儲蓄又已經全部用作買樓付首期,一時之間失去經濟能力,而與此同時剛買入的物業又跌價,原本借盡銀行高成數按揭,但賣樓都不夠還錢的話,變相只能乖乖等銀行收樓。另外,如果業主按揭太多而無法償還,又或者本身有大量外債等等,甚至是要申請破產等,都會衍生出被銀行收樓借條路。

銀主盤是否真的會平很多?

不少想入市的人,可能都會想在市場上搜尋銀主盤,皆因大家都會覺得銀主盤比起一般二手樓來得平。而事實上,銀主盤比起市場類似樓盤平多少呢?

首先,出現銀主盤的原因是因為業主無法償還貸款,銀行必須要收樓並重新在市場上賣樓以填補業主欠下的款項。不過,在一般規定之下,銀行是不能夠故意賤賣樓盤填數。例如,本身物業的市場價格是700萬,業主欠下銀行300萬,銀行是不能夠以300萬賣樓純粹為了填數,令明明可以賣得更高價的物業賤賣令業主蝕大錢。

所以,通常市場上的銀主盤會以八折、九折等的價錢賣,例如本身700萬的樓盤以560萬至630萬出售,一來銀行可以盡快賣出物業以填補業主欠下的債務,二來業主也在還款後有錢落袋,不至於一無所有。

如何找到銀主盤?

如果你心水想找銀主盤入手,不妨留意一下地產舖或拍賣行,間中都會有銀主盤的推出。如果是經地產代理賣的話,銀主盤通常都會在該物業地區的地產舖「上架」,例如銀主盤位處荃灣,你就可以去荃灣地產舖留意一下。地產代理的做法大多是以先到先得方式,你想買時也有很多其他業主想買,所以看中心水銀主盤的話就不妨快快聯絡代理睇樓。

相反,假如是經拍賣行的話,做法就會稍有不同。一個銀主盤通常不會同時出現在超過一家拍賣行上,而只會由一行獨家處理。拍賣的形式和一般拍賣類似,都是由底價開始賣。例如底價是 450萬,而銀主的目標價是500萬,如果最終拍賣金額是470萬,銀主當然可以接受出價,但如果不合心水價錢的話也可以流標處理。另外,假如銀主盤本身預定在明日公開拍賣,但今日已經有買家率先出價550萬高價買的話,銀主同樣可以將單位賣出而取消再在拍賣行拍賣。另外提提大家,記得在投標前先做定功課,否則拍賣價有機會和市價相同甚至高於市價。

銀主盤買家必定要留意物業狀況

買銀主盤時,其中一樣最重要必須留意的部份,是銀主並不會為任何有物業相關的法律問題負責,而在買家簽約時,合約亦一定會有寫明。這裡所說的意思是指,銀主並不會對物業進行任何修葺或改動,而所有上手業主對物業作出的改動,也是由新買入物業的業主去處理負責。

例如,銀主盤可能是已丟空了一段時間需要維修、有些物業可能會有違法潛建物,有些則會對主力牆有改動,或者任何其他可能發生的修改,都是由新業主自己負責。所以買入銀主盤前各位買家記得記得要去睇樓了解物業現況,畢竟物業是以折扣價買入,假如買入之後原來業主需要處理一系列的裝修、執漏工作,當中的成本也是可大可小,所以最好要睇一睇樓才扑鎚。

銀主盤可以做按揭嗎?

想買銀主盤的買家們可能會很在意一個問題:銀主盤可以做按揭嗎?銀主盤是絕對可以做按揭的,甚至是高成數按揭都沒問題。不過,需要留意的是該物業本身是否有違法改建的問題,因為銀行對於有違例建築的物業可以拒批按揭,而這種情況跟是否銀主盤無關,即使是普通二手樓買賣時,買家都要留意。

另外,在銀主盤的買賣中,銀行與銀行之間也會有互相的物業價格估算,可能也會影響按揭批核的情況。例如,在新的銀行承造按揭時,銀行對於銀主盤是否真的能以目標心水價賣出有所懷疑,或者認為該銀主盤單位有些不明朗因素等,都可能會影響最終按揭批核的結果。所以,作為業主也不要太過淡定,雖說銀主盤能夠做按揭,但不等於銀行一定會無條件批。

銀主盤要留意物業欠款而非業主欠款

另一方面,買銀主盤的時候買家亦要留意,銀主盤平價在市場上出售有種種原因,可能是業主無法還款,或者更嚴重的有可能是事故單位等。而銀主盤較為常見的情況,是原業主可能有欠下水費、電費、管理費等等,這些與物業本身相關的費用,新業主在買入物業時要為物業承擔。

而銀主盤在賣盤之後,金額用作抵償原業主的債務,即使無法完全償還,也跟新業主完全無關。例如,假設原業主欠下銀行500萬,物業以480萬賣出,當中二十萬差價也是由原業主負責。所以,銀主盤相關的債務,可簡單分為物業相關和業主相關,前者需要由新業主負責,後者則不用。

做足功課 避免買中「半邊業權」

購買銀主盤之前,我們建議買家必先做足全面的資料搜集,了解清楚單位的明細。有時候,銀主盤的背景可能會比較複雜,不做足功課的話可能買完「中伏」那刻才知道。

例如,一些物業可能是聯名擁有,而當中只有一名業權持有人無法償還銀行債務而要變賣業權還債。如果買家貪平買了這種銀主盤,可能會面臨的就是要和另一位業權人同住的情況。理論上,擁有半邊業權的人亦有使用單位的權利,而作為銀主盤買家正常當然不希望和陌生人同住,所以在購入銀主盤前就必需要了解清楚。

銀主盤雖然通常價錢比市價低,但低也又低的原因,如果所有銀主盤都正正常常以低價發售,市場上就人人mark住銀主盤,新盤無人問津了。入市前記得做好資料搜集,否則買了單位才發現出事,就後悔都無謂。有關更多銀主盤或其他樓市相關資訊,歡迎和 ROOTS 上會聯絡了解更多!

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https://youtu.be/6BNQeE6eCRs 「屯馬開通真的很興奮~」自從屯馬線開通後,出入新界西真是方便了許多!繼早前錦上路站的柏瓏開賣後,即將又有新盤開賣了!不知大家之前有否聽過兆康54區呢?發展商新鴻基命名了這個項目稱為「NOVO LAND」,終於在7月開賣第一期!NOVO LAND 被稱為「2022最平新盤」,不知大家又有沒有興趣購買呢? 更新:於2023年2月推出NOVO LAND 2B期、於2023年5月推出NOVO LAND 2A期、於2024年6月推出NOVO LAND 3B期! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! https://www.youtube.com/watch?v=YTBg3l0KDpA NOVO LAND 基本資料 54區大概在整個屯門的西北面,整個區算是比較大,比較近港鐵兆康站那邊。這個區與原有的輕鐵網絡不算很近,而隨住發展,這一帶人口未來會增多,所以到時會增設其他巴士線出入這區,住在這裡的話就未必有需要乘坐輕鐵出入。不過,現在54區的樓盤還在興建當中,交通配套未完善,我們由輕鐵建生站出發,大概花了7分鐘到達NOVO LAND,整段路基本上都是全露天,幸好當天天氣不錯,如果落雨應該會比較麻煩。 NOVO LAND是屯門區歷來最大型的私人住宅項目,分六期發展,提供超過4,500伙,擁有40萬呎會所和公共花園,還會有約5萬呎的商場,希望可以打造成「屯門版YOHO」。即將開賣的1A期有2座,提供824伙,主打1房同2房中小型單位,預計關鍵日期是23年6月,樓花期大概14個月。 地址屯門欣寶路8號發展商新鴻基地產座數14座伙數4,585伙戶型開放式至四房預計關鍵日期2023年6月29日 (1A期)2023年6月30日 (1B期)2024年5月16日 (2A期)2024年5月17日 (2B期)2024年12月31日 (3A期)2025年3月31日 (3B期) 期數1A期1B期2A期2B期3A期3B期伙數824伙800伙929伙729伙534伙769伙 NOVO LAND 1A期基本資料和價單 NOVO LAND...

【MIDTOWN SOUTH】推出第四期THE HADDON|必嘉坊 BAKER CIRCLE|附按揭資訊

https://youtu.be/d0kT66RYdiY 東鐵綫過海段開通後,由紅磡站到會展站只需要5分鐘車程,過海真的很方便!聽聞紅磡多美食,不知大家又是否認同呢?我們會帶大家到紅磡區實地考察,還會帶大家睇區內新盤 — 必嘉坊! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! 必嘉坊基本資料 必嘉坊收樓歷時超過20年,是近30年來私人發展商最大型的市區重建項目。必嘉坊橫跨四條街道,分別是機利士南路、黃埔街、寶其利街和必嘉街。 必嘉坊涉及總樓面面積超過100萬呎,分3期發展,一共有9座住宅大樓,提供大約2,800伙。還會設有近1公里的商業步行街,提供大約16.8萬呎的商業零售樓面,預計全面落成要到2027年。 地址紅磡機利士南路30至44號發展商恒基地產座數9座伙數約2800伙 必嘉坊首階段推出Baker Circle One,位於機利士南路和寶其利街一帶,由3座住宅大樓所組成,提供大約1,000伙,主打1房和2房戶型,首先開賣的第一期命名為必嘉坊.㬢匯,提供324伙,實用面積由180至569呎,包括開放式至三房戶型,當中一房戶型是主打,佔了大約6成。 必嘉坊.㬢匯 預計於2024年首季落成,樓花期大約20個月。 單位面積180 - 569呎戶型開放式至3房伙數開放式單位:84伙一房單位:194伙兩房單位:42伙特色頂層單位:4伙預計關鍵日期2024年3月31日 必嘉坊.迎匯價單 於2022年11月3日(星期四)公布必嘉坊第二期必嘉坊.迎匯首張價單,合共56伙,包括開放至三房戶型,實用面積222呎至514呎,折實平均呎價$21,238,較2022年6月首張必嘉坊.㬢匯價單低10%,折實價為458.82萬起。56伙定價為509.8萬至1,250.6萬,呎價為$22,515 - $25,011,以最高折扣10%計算,折實售價為458.82萬至1,125.54萬,折實呎價$20,263 - $22,510。 於2023年3月23日(星期四)加推必嘉坊第二期必嘉坊.迎匯2號價單,合共56伙,包括開放式及一房戶型,實用面積214呎至374呎,折實平均呎價$19,218,較2022年11月首張價單平約10%,折實價為399.78萬起。56伙定價為444.2萬至841萬,呎價為$19,898 - $22,487,以最高折扣10%計算,折實售價為399.78萬至756.9萬,折實呎價$17,908 - $20,238。 於2023年3月27日(星期一)加推必嘉坊第二期必嘉坊.迎匯3號價單,合共28伙,都是一房戶型,實用面積270呎至374呎,折實平均呎價$19,888,折實價為512.82萬起。28伙定價為569.8萬至873.9萬,呎價為$21,104 - $23,366,以最高折扣10%計算,折實售價為512.82萬至786.51萬,折實呎價$18,993 - $21,029。 將於3月31日(星期五)展開新一輪銷售,合共84伙,包括15伙開放式及69伙一房戶型。 必嘉坊三期GREENWICH資料 必嘉坊三期BAKER CIRCLE.GREENWICH提供278伙,實用面積197至749呎,主打一房單位,共154伙,佔約六成。 戶型實用面積伙數開放式212...

【將軍澳昭明苑】一文睇清樓盤資料、按揭申請事宜!|居屋2022

居屋2022推出了將軍澳昭明苑,單位數目有594伙。屋苑預計關鍵日期為2024年11月30日,年尾就準備收樓!今文ROOTS上會為你介紹將軍澳昭明苑,更會為大家提供申請按揭的資訊,等你清楚了解按揭申請詳情! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 居屋2022 — 將軍澳昭明苑 Chiu Ming Court資料 地址昭信路11號座數1座層數42層單位數目594伙實用面積283至461呎售價169萬至335萬平均呎價6,920元預計關鍵日期2024年11月30日校網小學:95校網,中學:西貢區 https://youtube.com/shorts/PajhUI4q1Qk 實用面積伙數283 – 297呎228伙383 – 404呎328伙461呎38伙共594伙 實用資料: 房委會昭明苑網站 昭明苑售樓說明書 昭明苑價單 昭明苑成交紀錄冊 將軍澳昭明苑何時能向銀行申請按揭? 將軍澳昭明苑關鍵日期為2024年11月30日,已可向銀行申請按揭。 現時為將軍澳昭明苑申請按揭是否合適時機?會否愈遲申請愈好? 一般私人住宅建議於關鍵日期前三個月向銀行申請按揭,因按揭保險公司審批有效期為3個月。而一手居屋按揭有政府擔保,即使申請高成數按揭(七成以上)都不需要經按揭保險公司審批,加上現時銀行按揭計劃比較浮動,愈早申請有機會利率會較低,我們建議客人盡早申請以保留現時較佳的按揭計劃。 將軍澳昭明苑按揭最高可以做幾多成按揭?還款年期可以做幾長? 綠表買家最高可以申請95%按揭,白表買家最高可以申請90%按揭。還款年期最長為30年。 如沒有收入證明可不可以申請到按揭? 因居屋有房委會作擔保,所以銀行審批會比較寬鬆,只要簽署聲明書證明有能力還款就可以。即使業主已退休沒有工作收入,亦可以申報家庭收入。 將軍澳昭明苑按揭可以選用H按或P按?現時利率是多少? 早前房委會消息公佈,居屋按揭除了P按選擇,於2022年11月1日起推展至H按。但近月銀行同業拆息利率(HIBOR)不斷上升,H按已觸及封頂利率,所以現時選擇H按基本上與P按沒大分別,除非日後銀行同業拆息利率(HIBOR)回落,這樣轉按選用H按才會較為優惠。 現時按揭利率為 H+1.3%(封頂P-1.75%)= 4.125%。 有哪些銀行可為將軍澳昭明苑提供按揭? 一共有19間銀行為「出售居者有其屋計劃單位2022 提供按揭貸款的指定銀行/財務機構」,詳情可參閱此名單。雖然有這麼多間銀行可以選擇,但一般大多只會經某幾間銀行辦理居屋按揭,如想了解更多可WhatsApp我們的按揭專員了解更多。 什麼是綠色按揭?綠色按揭有什麼優惠?將軍澳昭明苑是否可以申請? 現時多間銀行推出「綠色按揭」計劃,按揭申請過程全無紙化,由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常賬單管理,全程線上辦理,將按揭服務數碼化,推動減碳環保。申請「綠色按揭」亦可獲得額外優惠,以吸引業主購入符合綠建環評原則的物業,並進一步提倡環保理念。 將軍澳昭明苑都在綠建環評住宅名冊內,是取得綠建環評鉑金級或金級認證的物業,可以向銀行申請綠色按揭。 將軍澳昭明苑按揭審批一般需要多久? 現時一般按揭審批需時約兩至三星期。 經ROOTS上會申請將軍澳昭明苑按揭有什麼好處或優惠? 經ROOTS上會申請按揭快捷方便,可於網上辦理,不需花時間到分行手填申請表,還可為你比較銀行現時最新按揭優惠,直接轉介至銀行按揭部同事聯絡,ROOTS上會按揭專員還會為你定時跟進按揭審批進度,確保申請順利。除此以外,申請將軍澳昭明苑按揭還有額外優惠,詳情可Whatsapp按揭專員查詢。 相信參閱此文章後大家會更了解將軍澳昭明苑,如果有任何申請按揭問題,歡迎與我們聯絡!