Home按揭資訊【銀主盤】甚麼是「銀主盤」?買家又可以如何找到銀主盤入手?

【銀主盤】甚麼是「銀主盤」?買家又可以如何找到銀主盤入手?

如果你對樓市有一定接觸的話,相信都會有聽過一個叫做「銀主盤」的詞彙。銀主盤簡單來定義就是屬於「銀主」的樓盤,但誰是銀主呢?銀主盤存在又有甚麼意義?今次文章就和各位簡單介紹這一概念。

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銀主盤即「屬於銀主的樓盤」

所謂「銀主盤」,簡單來說就是「屬於銀主的樓盤」,而所謂「銀主」即是「借錢給你的人」,亦即是銀行或財務公司。一般人買樓都會向銀行或財務公司借按揭,而如果業主無法還款,要由銀主去收樓,這種樓盤就會變成銀主盤。

正常情況下,如果你無法償還貸款,多數都是簡單賣樓還債就可以填數。而既然業主要做壓力測試才可以買樓,照道理說銀行應該是很清楚業主的還款能力才對,為何還會出現無力還款而要被收樓再賣的銀主盤呢?

銀主盤的出現原因可以有很多,最常見的其中一種,就是業主突然失業而沒有收入,原本的儲蓄又已經全部用作買樓付首期,一時之間失去經濟能力,而與此同時剛買入的物業又跌價,原本借盡銀行高成數按揭,但賣樓都不夠還錢的話,變相只能乖乖等銀行收樓。另外,如果業主按揭太多而無法償還,又或者本身有大量外債等等,甚至是要申請破產等,都會衍生出被銀行收樓借條路。

銀主盤是否真的會平很多?

不少想入市的人,可能都會想在市場上搜尋銀主盤,皆因大家都會覺得銀主盤比起一般二手樓來得平。而事實上,銀主盤比起市場類似樓盤平多少呢?

首先,出現銀主盤的原因是因為業主無法償還貸款,銀行必須要收樓並重新在市場上賣樓以填補業主欠下的款項。不過,在一般規定之下,銀行是不能夠故意賤賣樓盤填數。例如,本身物業的市場價格是700萬,業主欠下銀行300萬,銀行是不能夠以300萬賣樓純粹為了填數,令明明可以賣得更高價的物業賤賣令業主蝕大錢。

所以,通常市場上的銀主盤會以八折、九折等的價錢賣,例如本身700萬的樓盤以560萬至630萬出售,一來銀行可以盡快賣出物業以填補業主欠下的債務,二來業主也在還款後有錢落袋,不至於一無所有。

如何找到銀主盤?

如果你心水想找銀主盤入手,不妨留意一下地產舖或拍賣行,間中都會有銀主盤的推出。如果是經地產代理賣的話,銀主盤通常都會在該物業地區的地產舖「上架」,例如銀主盤位處荃灣,你就可以去荃灣地產舖留意一下。地產代理的做法大多是以先到先得方式,你想買時也有很多其他業主想買,所以看中心水銀主盤的話就不妨快快聯絡代理睇樓。

相反,假如是經拍賣行的話,做法就會稍有不同。一個銀主盤通常不會同時出現在超過一家拍賣行上,而只會由一行獨家處理。拍賣的形式和一般拍賣類似,都是由底價開始賣。例如底價是 450萬,而銀主的目標價是500萬,如果最終拍賣金額是470萬,銀主當然可以接受出價,但如果不合心水價錢的話也可以流標處理。另外,假如銀主盤本身預定在明日公開拍賣,但今日已經有買家率先出價550萬高價買的話,銀主同樣可以將單位賣出而取消再在拍賣行拍賣。另外提提大家,記得在投標前先做定功課,否則拍賣價有機會和市價相同甚至高於市價。

銀主盤買家必定要留意物業狀況

買銀主盤時,其中一樣最重要必須留意的部份,是銀主並不會為任何有物業相關的法律問題負責,而在買家簽約時,合約亦一定會有寫明。這裡所說的意思是指,銀主並不會對物業進行任何修葺或改動,而所有上手業主對物業作出的改動,也是由新買入物業的業主去處理負責。

例如,銀主盤可能是已丟空了一段時間需要維修、有些物業可能會有違法潛建物,有些則會對主力牆有改動,或者任何其他可能發生的修改,都是由新業主自己負責。所以買入銀主盤前各位買家記得記得要去睇樓了解物業現況,畢竟物業是以折扣價買入,假如買入之後原來業主需要處理一系列的裝修、執漏工作,當中的成本也是可大可小,所以最好要睇一睇樓才扑鎚。

銀主盤可以做按揭嗎?

想買銀主盤的買家們可能會很在意一個問題:銀主盤可以做按揭嗎?銀主盤是絕對可以做按揭的,甚至是高成數按揭都沒問題。不過,需要留意的是該物業本身是否有違法改建的問題,因為銀行對於有違例建築的物業可以拒批按揭,而這種情況跟是否銀主盤無關,即使是普通二手樓買賣時,買家都要留意。

另外,在銀主盤的買賣中,銀行與銀行之間也會有互相的物業價格估算,可能也會影響按揭批核的情況。例如,在新的銀行承造按揭時,銀行對於銀主盤是否真的能以目標心水價賣出有所懷疑,或者認為該銀主盤單位有些不明朗因素等,都可能會影響最終按揭批核的結果。所以,作為業主也不要太過淡定,雖說銀主盤能夠做按揭,但不等於銀行一定會無條件批。

銀主盤要留意物業欠款而非業主欠款

另一方面,買銀主盤的時候買家亦要留意,銀主盤平價在市場上出售有種種原因,可能是業主無法還款,或者更嚴重的有可能是事故單位等。而銀主盤較為常見的情況,是原業主可能有欠下水費、電費、管理費等等,這些與物業本身相關的費用,新業主在買入物業時要為物業承擔。

而銀主盤在賣盤之後,金額用作抵償原業主的債務,即使無法完全償還,也跟新業主完全無關。例如,假設原業主欠下銀行500萬,物業以480萬賣出,當中二十萬差價也是由原業主負責。所以,銀主盤相關的債務,可簡單分為物業相關和業主相關,前者需要由新業主負責,後者則不用。

做足功課 避免買中「半邊業權」

購買銀主盤之前,我們建議買家必先做足全面的資料搜集,了解清楚單位的明細。有時候,銀主盤的背景可能會比較複雜,不做足功課的話可能買完「中伏」那刻才知道。

例如,一些物業可能是聯名擁有,而當中只有一名業權持有人無法償還銀行債務而要變賣業權還債。如果買家貪平買了這種銀主盤,可能會面臨的就是要和另一位業權人同住的情況。理論上,擁有半邊業權的人亦有使用單位的權利,而作為銀主盤買家正常當然不希望和陌生人同住,所以在購入銀主盤前就必需要了解清楚。

銀主盤雖然通常價錢比市價低,但低也又低的原因,如果所有銀主盤都正正常常以低價發售,市場上就人人mark住銀主盤,新盤無人問津了。入市前記得做好資料搜集,否則買了單位才發現出事,就後悔都無謂。有關更多銀主盤或其他樓市相關資訊,歡迎和 ROOTS 上會聯絡了解更多!

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恒地於財政預算案發布前搶閘推盤,推出旗下位於長沙灣巴域街的項目 — Belgravia Place。 Belgravia Place分兩期發展,合共提供約1000伙,將會先推出Belgravia Place第一期,提供開放式至三房戶型。Belgravia Place首張價單涉及148伙,折實均價$17,669,入場單位316.8萬,最快下周進行首輪銷售,有興趣的話就要留意本文喇! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 Belgravia Place 基本資料 地址長沙灣巴域街1號發展商恒基地產伙數約1,000伙 (第一期:714伙)實用面積177 - 756呎物業樓底3.5米戶型開放式至三房戶型,另有特色戶預計關鍵日期第一期:2025年7月31日校網小學:40校網;中學:深水埗區 Belgravia Place 戶型分析 Belgravia Place第一期提供開放式至三房戶型,主打一房及兩房單位,佔全數單位超過9成。 房型實用面積伙數開放式177 - 199呎24伙一房226 - 270呎430伙兩房294- 374呎211伙三房386 - 457呎46伙天台特色戶624 -...

【綠置居2023】市價52折 長沙灣麗玥苑7.7萬首期即可上車!

https://youtube.com/shorts/Ry5C9-H3g4c 有消息指,房委會最快於今年首季接受新一期綠置居(綠置居2023)的申請,計劃以市價52折出售。綠置居2023當中包括市區盤長沙灣麗玥苑,合共提供2359個單位,預計於2027年入伙。此外,房委會將於綠置居2023同時推售鑽石山啟鑽苑、油塘高宏苑、馬鞍山錦柏苑的貨尾單位。我們會於本文詳盡介紹綠置居2023的資料,有興趣的你不要錯過! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑資料 地址長沙灣東京街西北九龍填海區一號地盤座數3座伙數2359伙實用面積280呎 - 646呎折扣率48% (52折)售價154萬 - 461萬平均呎價6470元預計關鍵日期2027年4月 綠置居2023長沙灣麗玥苑位於長沙灣東京街西北九龍填海區一號地盤,鄰近深水埗公園、西九龍裁判法院及長沙灣蔬菜批發市場。長沙灣麗玥苑共有3座,可提供2539伙,實用面積介乎280呎至646呎,折扣率為48%,即市價52折(居屋2023為市價62折),售價為154萬至461萬,平均呎價6470元,預計關鍵日期為2027年4月。 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑實用面積及伙數 實用面積伙數280 - 313呎850伙 (36%)317 - 425呎1084伙 (46%)452 - 614呎348伙 (15%)646呎77伙 (3%) 政府早前宣佈,於2026年至2027年起落成的資助出售房屋,一般實用面積至少需要有280呎,所以長沙灣麗玥苑的單位實用面積為280呎至646呎,當中77伙為646呎的大單位,可以間成三房,而面積317-425呎單位佔最多,合共提供1084伙,佔總數46%。 綠置居2023 - 長沙灣麗玥苑交通、民生配套 綠置居2023難得推出市區盤,由長沙灣麗玥苑步行至港鐵長沙灣站及南昌站大約10至15分鐘,步行5分鐘亦可到附近巴士站、小巴站。長沙灣麗玥苑鄰近麗翠商場,設有25個商舖,包括餐廳、超級市場、診所等,配套完善。 綠置居2023貨尾單位 屋苑伙數實用面積鑽石山啟鑽苑66伙184至479呎油塘高宏苑5伙192至287呎馬鞍山錦柏苑107伙184至280呎 房委會將於綠置居2023同時推售鑽石山啟鑽苑、油塘高宏苑、馬鞍山錦柏苑的貨尾單位,共178個單位,包括鑽石山啟鑽苑66伙(實用面積184至479呎)、油塘高宏苑5伙(實用面積192至287呎)及馬鞍山錦柏苑107伙(實用面積184至280呎)。該3個屋苑開售時以41折定價,現改為52折,即平均呎價比初售時高約一成。 綠置居2023租置計劃回收單位 綠置居2023亦會提供400個租置計劃回收單位,單位定價為14萬至123萬,為市價1.5折至2折。 綠置居2023時間表 綠置居2023申請日期:2024年第一季 綠置居2023攪珠日期:2024年第二季 綠置居2023揀樓日期:2024年第三、第四季 綠置居2023申請方法及費用 綠置居2023可透過網上申請、親身遞交或郵寄申請,綠置居2023申請費用為270元。 綠置居2023申請資格 房委會轄下公屋住戶; 房協甲類出租屋邨的住戶; 下列持有房屋署/市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士:- 通過詳細資格審查並獲核實為符合入住公屋資格的公屋申請者- 獲核實符合「公務員公共房屋配額」或「為初級公務員提供一次過公共房屋特別編配」申請資格的人士-...

【按揭利率比較2024】各大銀行按揭回贈及優惠一覽 (2月16日更新)

ROOTS 上會 為大家比較全港各大銀行2024最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行,憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠,想了解更多有關按揭或置業資訊,可以聯絡我們的按揭專員! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! ROOTS上會獨家銀行按揭JETSO優惠表 私人物業新按買賣按揭(一手、二手) H按年利率低至 P按年利率低至 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) H+1.3% P-2% 4.125% 2.45%   私人物業轉按按揭 H按年利率低至 P按年利率低至 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) H+1.3% P-2% 4.125% 2.45%   居屋、車位及工商舖按揭 物業種類 H按年利率低至 年利率封頂位低至 最高按揭回贈(高達) 居屋 H+1.3% / P-1.75% 4.125% 2.15% 車位 H+1.8% 4.225% 0.2% 工商舖 H+1.8% 4.225% 0.2%   香港各大銀行按揭計劃一覽 銀行(Bank) Prime Rate P按年利率 (Prime Offer) H按年利率 (HIBOR Offer) 最高按揭回贈 (Max. Cash Rebate) 高息戶口 (Mortgage Link) 罰息期(年) (Penalty Period in Yr) 創興銀行 6.125% P-2% H+1.3% 2.20% Y 2 東亞銀行 6.125% P-2% H+1.3% 2.00% Y 2 花旗銀行 6.125% P-2% H+1.3% 2.00% Y 2 工銀亞洲 6.125% P-2% H+1.3% 2.00% Y 2 中信銀行 6.125% P-2% H+1.3% 2.00% Y 2 渣打銀行 6.125% P-2% H+1.3% 1.95% Y 2 集友銀行 6.125% P-2% H+1.3% 1.90% Y 2 匯豐銀行 5.875% P-1.75% H+1.3% 1.85% Y 2 恆生銀行 5.875% P-1.75% H+1.3% 1.85% Y 2 交通銀行 6.125% P-2% H+1.3% 1.70% Y 2 中國銀行 5.875% P-1.75% H+1.3% 1.65% Y 2 華僑銀行 6.375% P-2.25% H+1.3% 1.00% Y 2 大新銀行 6.125% P-2% H+1.3% 0.80% Y 2 招商永隆 6.125% P-2.1% H+1.6% 0.70% Y 2 富邦銀行 6.25% P% H+1.3% 0.20% N 2 *實際按揭優惠以銀行審批為準如欲了解更多有關H按及P按的詳情,可參閱「H按」及「P按」。 綠色按揭 現在,多間銀行推出「綠色按揭」計劃,按揭申請過程全無紙化,由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常賬單管理,全程線上辦理,將按揭服務數碼化,推動減碳環保,申請「綠色按揭」亦可獲得額外優惠,以吸引業主購入符合綠建環評原則的物業,並進一步提倡環保理念。 銀行 綠色按揭回贈 中國銀行 高達 $14,888 匯豐銀行 高達 $14,888 恒生銀行 高達...