甚麼是「銀主盤」?買家又可以如何找到銀主盤入手?

November 26, 2021

如果你對樓市有一定接觸的話,相信都會有聽過一個叫做「銀主盤」的詞彙。銀主盤簡單來定義就是屬於「銀主」的樓盤,但誰是銀主呢?銀主盤存在又有甚麼意義?今次文章就和各位簡單介紹這一概念。

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銀主盤即「屬於銀主的樓盤」

所謂「銀主盤」,簡單來說就是「屬於銀主的樓盤」,而所謂「銀主」即是「借錢給你的人」,亦即是銀行或財務公司。一般人買樓都會向銀行或財務公司借按揭,而如果業主無法還款,要由銀主去收樓,這種樓盤就會變成銀主盤。

正常情況下,如果你無法償還貸款,多數都是簡單賣樓還債就可以填數。而既然業主要做壓力測試才可以買樓,照道理說銀行應該是很清楚業主的還款能力才對,為何還會出現無力還款而要被收樓再賣的銀主盤呢?

銀主盤的出現原因可以有很多,最常見的其中一種,就是業主突然失業而沒有收入,原本的儲蓄又已經全部用作買樓付首期,一時之間失去經濟能力,而與此同時剛買入的物業又跌價,原本借盡銀行高成數按揭,但賣樓都不夠還錢的話,變相只能乖乖等銀行收樓。另外,如果業主按揭太多而無法償還,又或者本身有大量外債等等,甚至是要申請破產等,都會衍生出被銀行收樓借條路。

銀主盤是否真的會平很多?

不少想入市的人,可能都會想在市場上搜尋銀主盤,皆因大家都會覺得銀主盤比起一般二手樓來得平。而事實上,銀主盤比起市場類似樓盤平多少呢?

首先,出現銀主盤的原因是因為業主無法償還貸款,銀行必須要收樓並重新在市場上賣樓以填補業主欠下的款項。不過,在一般規定之下,銀行是不能夠故意賤賣樓盤填數。例如,本身物業的市場價格是700萬,業主欠下銀行300萬,銀行是不能夠以300萬賣樓純粹為了填數,令明明可以賣得更高價的物業賤賣令業主蝕大錢。

所以,通常市場上的銀主盤會以八折、九折等的價錢賣,例如本身700萬的樓盤以560萬至630萬出售,一來銀行可以盡快賣出物業以填補業主欠下的債務,二來業主也在還款後有錢落袋,不至於一無所有。

如何找到銀主盤?

如果你心水想找銀主盤入手,不妨留意一下地產舖或拍賣行,間中都會有銀主盤的推出。如果是經地產代理賣的話,銀主盤通常都會在該物業地區的地產舖「上架」,例如銀主盤位處荃灣,你就可以去荃灣地產舖留意一下。地產代理的做法大多是以先到先得方式,你想買時也有很多其他業主想買,所以看中心水銀主盤的話就不妨快快聯絡代理睇樓。

相反,假如是經拍賣行的話,做法就會稍有不同。一個銀主盤通常不會同時出現在超過一家拍賣行上,而只會由一行獨家處理。拍賣的形式和一般拍賣類似,都是由底價開始賣。例如底價是 450萬,而銀主的目標價是500萬,如果最終拍賣金額是470萬,銀主當然可以接受出價,但如果不合心水價錢的話也可以流標處理。另外,假如銀主盤本身預定在明日公開拍賣,但今日已經有買家率先出價550萬高價買的話,銀主同樣可以將單位賣出而取消再在拍賣行拍賣。另外提提大家,記得在投標前先做定功課,否則拍賣價有機會和市價相同甚至高於市價。

銀主盤買家必定要留意物業狀況

買銀主盤時,其中一樣最重要必須留意的部份,是銀主並不會為任何有物業相關的法律問題負責,而在買家簽約時,合約亦一定會有寫明。這裡所說的意思是指,銀主並不會對物業進行任何修葺或改動,而所有上手業主對物業作出的改動,也是由新買入物業的業主去處理負責。

例如,銀主盤可能是已丟空了一段時間需要維修、有些物業可能會有違法潛建物,有些則會對主力牆有改動,或者任何其他可能發生的修改,都是由新業主自己負責。所以買入銀主盤前各位買家記得記得要去睇樓了解物業現況,畢竟物業是以折扣價買入,假如買入之後原來業主需要處理一系列的裝修、執漏工作,當中的成本也是可大可小,所以最好要睇一睇樓才扑鎚。

銀主盤可以做按揭嗎?

想買銀主盤的買家們可能會很在意一個問題:銀主盤可以做按揭嗎?銀主盤是絕對可以做按揭的,甚至是高成數按揭都沒問題。不過,需要留意的是該物業本身是否有違法改建的問題,因為銀行對於有違例建築的物業可以拒批按揭,而這種情況跟是否銀主盤無關,即使是普通二手樓買賣時,買家都要留意。

另外,在銀主盤的買賣中,銀行與銀行之間也會有互相的物業價格估算,可能也會影響按揭批核的情況。例如,在新的銀行承造按揭時,銀行對於銀主盤是否真的能以目標心水價賣出有所懷疑,或者認為該銀主盤單位有些不明朗因素等,都可能會影響最終按揭批核的結果。所以,作為業主也不要太過淡定,雖說銀主盤能夠做按揭,但不等於銀行一定會無條件批。

銀主盤要留意物業欠款而非業主欠款

另一方面,買銀主盤的時候買家亦要留意,銀主盤平價在市場上出售有種種原因,可能是業主無法還款,或者更嚴重的有可能是事故單位等。而銀主盤較為常見的情況,是原業主可能有欠下水費、電費、管理費等等,這些與物業本身相關的費用,新業主在買入物業時要為物業承擔。

而銀主盤在賣盤之後,金額用作抵償原業主的債務,即使無法完全償還,也跟新業主完全無關。例如,假設原業主欠下銀行500萬,物業以480萬賣出,當中二十萬差價也是由原業主負責。所以,銀主盤相關的債務,可簡單分為物業相關和業主相關,前者需要由新業主負責,後者則不用。

做足功課 避免買中「半邊業權」

購買銀主盤之前,我們建議買家必先做足全面的資料搜集,了解清楚單位的明細。有時候,銀主盤的背景可能會比較複雜,不做足功課的話可能買完「中伏」那刻才知道。

例如,一些物業可能是聯名擁有,而當中只有一名業權持有人無法償還銀行債務而要變賣業權還債。如果買家貪平買了這種銀主盤,可能會面臨的就是要和另一位業權人同住的情況。理論上,擁有半邊業權的人亦有使用單位的權利,而作為銀主盤買家正常當然不希望和陌生人同住,所以在購入銀主盤前就必需要了解清楚。

銀主盤雖然通常價錢比市價低,但低也又低的原因,如果所有銀主盤都正正常常以低價發售,市場上就人人mark住銀主盤,新盤無人問津了。入市前記得做好資料搜集,否則買了單位才發現出事,就後悔都無謂。有關更多銀主盤或其他樓市相關資訊,歡迎和 ROOTS 上會聯絡了解更多!

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