【靠父幹買樓】父母幫子女買樓必讀攻略

January 19, 2022

好多人都覺得,在香港地買樓,最困難的不是在於要供樓,反而是如何拿出一筆首期。就算是借高成數按揭,現在買樓都要最少準備上百萬元首期,對於剛出身不久,沒有太多工作經驗及儲蓄的年輕人來說,難免會覺得買樓一夢相當遙遠。有見及此,很多「廿四孝父母」都會為孩子出首期,供樓就留給他們自己處理。不過,父母有錢出首期,又是否代表買樓借按揭一定順利?又未必。今次文章就和各位了解一下靠父幹買樓,有甚麼要留意的地方!

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按揭年期

一般來說,借按揭買樓最多可用三十年年期還款。不過,如果借錢時是以父母作為借款人或擔保人,情況可能就不一樣,如果父母收入高於孩子的話,這情況就更加要留意。

假如父母的收入比起孩子高的話,對於銀行來說,雖然接受按揭貸款款項的是孩子,但實際上出錢較多的是父母,變相對於按揭年期上,會傾向以父母的年紀及收入去計算,而非子女。雖然仍然可以選擇以父母之名作擔保人或借款人,但如果縮短了按揭年期的話,變相每月供款變多,子女就未必有能力每月還得起供款,這一點要特別注意。

高成數按揭

高成數按揭比起一般按揭借款要高出很多,所以按揭保險公司在審查時也會相對嚴謹。如果子女打算借高成數按揭買樓的話,要留意自己的還款能力是否能夠負擔得到。假如子女是剛出身不久,入息不高,或者只在做兼職,未有稅單未有MPF證明等,要向按揭保險公司證明自己有能力供得起樓就變得難上加難。

按揭保險公司可能會質疑如果以父母作擔保人買樓,但物業是以兒子名下,那麼父母是否會搬去與子女同住?而本來父母正在自住的單位又打算如何處理?既然以父母名下借錢但物業寫子女名,是否代表有意出租物業?在高成數按揭的種種規範之下,子女有能力供得起每月供款還好,但如果根本子女的收入連供樓都做不到的話,就要小心按保公司可能未必會批高成數按揭了。

加按供樓

加按供樓是其中一個較為常見,父母協助子女置業的方法。加按供樓的意思是指父母將手上已供完或供到一半的物業再次借按揭,並且以該筆套現資金協助子女支付首期,並為子女借按揭讓他們供樓。要留意的是,在這種做法之下去借按揭買樓,即使父母只是子女按揭的擔保人,同樣也會在按揭成數上扣減一成,而壓測同樣也會收緊一成。

另外,也要注意如果本身父母的物業在加按時已經借高成數按揭的話,子女的那一筆按揭就會較難借到高成數。主要原因在於按揭保險公司會考慮到子女本身的收入是否足夠能夠自己供款,假如情況是父母的收入遠比子女高,按保公司就會將之視為父母二人一口氣供兩層樓,而子女只是在名下有物業而非主要供款人,在這種情況下就會較難獲批高成數按揭。

相反,如果是父母的收入只是用作協助子女過壓測,而主要供款人仍是子女,就有較大機會可以獲批高成數按揭。

最理想做法

如果你是可以靠父幹買樓的幸福小孩子,應該如何做才是最理想,最能借盡的方法呢?其實很簡單(除了由父母直接攞出資金助你full pay之外)。假如父母手上已經有物業,可以用加按的方法套現一筆資金出來,作為子女的首期之用。其後就利用子女自己的收入去申請按揭,利用自己的收入通過壓力測試,就有更大的機會可以借到按揭。

假如是想借高成數的話,就要確保子女的收入夠做到供款夠過壓測,不然的話,建議父母多出一點首期以壓低按揭成數,借少一點,子女要供樓也容易一點。

而這種處理方法的底線,是盡量不要動用到父母的收入水平作為供樓的支援,或者在擔保人、借款人上寫上父母名字。這些做法會將本來已有加按壓力的父母「拖落水」,將整件事複雜化,一來要扣按揭成數及壓測收緊,二來高成數按揭就更難批。所以,最好都是拆分開兩邊,父母為子女出首期,其餘就留子女自行處理。

那麼,假如子女的收入不夠供款,父母也無法拿出一大筆首期又可以點做?那我們首先勸喻你可以選擇一些樓價較低的單位作為上車盤,假如再無法買樓的話,就自己再儲一點錢才考慮入市吧!

如果你仍有其他關於借按揭買樓的問題,又或者父母有錢付首期卻不知如何借錢才是最好等等的happy problems,歡迎來和ROOTS上會分享一下,讓我們幫幫你!

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