【首次置業】甚麼是「首次置業」?誰才是首次置業人士?

December 13, 2021

「首次置業」一詞相信大家都不會陌生。很多人會將首次置業理解成「第一次買樓」,不過,在樓市的世界中,首次置業的理解並不一定如此簡單直接。今次文章就和各位一起看看「首次置業」的多角度解讀,以及會如何影響你的買樓大計。

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「首次置業」的真正意思

最直接理解「首次置業」,就是指「第一次買樓」。但在樓市的世界之中,首次置業的定義或有所不同。

首先,首次置業在買樓的世界中,不一定要求買家或借款人從來未擁有過物業。一般未買過樓的人當然自然地被定義為首次置業人士,但如果你是曾經有買過樓但現在已經放售,或是本來聯名買過樓,但自身的業權已經賣給另一業主,而手上再沒有其他物業的話,同樣也是被定義為首次置業人士。

首次置業身份有甚麼好處?

如果你是買樓方面的首次置業人士,最大的特別之處就是你可以享受到優惠的稅率。如果是首次置業的身份買樓,可以使用第二標準的從價印花稅稅率,而非加辣後的15%非首次置業印花稅,兩者相差甚遠。有關住宅印花稅稅率詳情可以參考以下文章:【買樓印花稅】最詳盡首次置業印花稅計算攻略!一文睇清買賣、租賃印花稅流程!

而在申請按揭方面,假如業主身上沒有按揭,又能證明新買的物業(不能是樓花)會用作自住的話,就可以借盡最高的按揭成數,即是800萬或以下樓借到9成、800至1000萬樓借到8成等。一般借按揭要求是,供款與收入比率不但不能超過50%,亦要假設在現時按揭利息加多3%後,供款與收入比率不能超過60%。但在2019年政府推出俗稱「林鄭plan」,宣布首次置業人士就算未能通過壓力測試供款與收入比率不能超過60%的門檻都有機會可以獲批,但按揭保費會相對地增加。詳情可參閱:【壓力測試懶人包】用「林鄭PLAN」真係唔洗過壓力測試?新按揭保險計劃仲伏位你要知!

「先買後賣」可以算是首置嗎?

雖然在上述定義當中,首次置業是不可以擁有物業,但在「先買後賣」的情況下是例外的。意思是指如本身已持有物業,但在指定期限內進行以「先買後賣」的形式也可以算是首次置業人士。因同時持有兩項物業,業主需要先繳交15%非首次置業印花稅,在指定期限內賣出原有物業,可向稅局申請退稅,退回15%非首次置業印花稅與第二標準的從價印花稅中的差額。

首次置業的常見狀況

首次置業分為買樓及借按揭兩方面,在實際操作上會有多少不同的情況呢?以下為大家簡單舉幾個例子。

首次買樓 + 首次借按揭

這種狀況是現在最常見的。業主未曾擁有過物業也未有借過按揭,是最「身家清白」的時候。這種買家除了可享有較低印花稅率、能借盡按揭成數及壓測無扣減之外,更可以首置身份抽居屋。

根據房委會的白居二申請資格,「由申請截止日期之前的24個月起計,直至簽訂臨時買賣合約當日,申請者及其名列申請表上的家庭成員不得擁有或與他人共同擁有任何香港住宅樓宇」。

現時沒有物業 + 現為別人的按揭擔保人

本身沒有物業的人可以享有低印花稅率,但如果你是他人的按揭擔保人,就會影響到你可借的按揭成數、壓測及入息比例的百分比。由於銀行在處理擔保人的時候會將其視為按揭借款人的相同身份,即使你本身沒有借過按揭,成數同樣會扣減。詳情可參考ROOTS上會早前有關擔保人的文章:【按揭擔保人攻略】講盡擔保人資格、關係、風險責任及各項中伏位需知

現有物業 + 有未供完的按揭

剛上車的大部分業主相信都是這種情況。首先如果手上已有物業想再買,就要用非首置身份。同時間,有正在供款的按揭而又未斷供就想再借的話,壓力測試和供款比例會被收緊,想過壓測借錢也不容易。

相信經過一輪介紹,大家對於不同首次置業的概念都有相當的理解和認識。關於買樓流程可參閱這篇文章:【買樓流程攻略】新手業主必知中伏位,拆解按揭、買樓程序! 如果各位對於首次置業人士可享有的優惠或特殊條件有疑問,歡迎聯絡ROOTS上會了解更多!

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