【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時中伏?買新樓想出租唔想犯法可以點做?

November 4, 2021

最近香港有一單關於地產代理偽稱自住於某物業並涉嫌詐騙銀行按揭的新聞,引來不少客人向 ROOTS上會查詢,了解有關高成數按揭和出租物業的處理方法及陷阱。今次就希望和各位了解一下出租物業和借按揭要小心的地方!

除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港培育機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。
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高成數按揭出租不可,只可自住

首先了解一下今次案件的始末,引述香港01的報導:「廉政公署昨日(26日)落案起訴一名地產代理,控告他涉嫌偽稱自住一個住宅物業,並就有關物業按揭貸款詐騙滙豐銀行、香港按揭證券有限公司及香港按證保險有限公司,涉案貸款金額約490萬元。」(如各位想了解完整新聞可以按此閱讀全文)

案件中的「詐騙」,所指的其實是有關高成數按揭的規定。根據金管局的高成數按揭指引中規定,凡借高成數按揭的業主均必須要自住於物業內,而不能夠出租。一般對於高成數按揭的定義,可以簡單理解為六成或以上按揭,而如果你向銀行申報了物業是主要作為出租用途,則最高只能借到大約五成按揭。

假如因違反《盜竊罪條例》第16A(1)條,一經定罪最高可判監14年。

ROOTS上會早前也有文章談及出租物業的注意事項,有興趣的讀者可以按此看全文:【放租技巧】買樓出租最多可借幾成按揭?出租樓申請按揭服位又有幾多?小心銀行CALL LOAN!立即睇文學做精明包租公!

按揭保險公司會如何知道你的物業是否出租?

一般來說,業主在申請按揭的時候,都需要向銀行申報物業是否自住用途,抑或是打算出租用。如果是出租的話,自然就不會成功申請到高成數按揭。

先旨聲明,ROOTS上會絕不支持知法犯法的行為,但在理論上來說,按揭保險公司在批出按揭之後會抽查物業是否自住,假如業主在收到按揭保險公司的信件之後,能夠提供有關自住的證明文件並作出聲明,確認單位是自住的話,就可以通過抽查。

不過,假如業主無辦法提供證明文件而又作出了自住的聲明,按揭保險公司又查得到的話,輕則就會立即call loan,業主要即時清還按揭貸款,無法還款的話就要賣樓填數。而重則,就和上述案件的事主一樣觸犯了法例,銀行或按揭保險公司可以告上法庭,業主更可能要面對刑責。

出租物業在抽查時申報了自住物業有何後果?

當然,不是所有業主都會了解到高成數按揭當中的規定。如果按揭保險公司向你發信,你才驚覺原來自己用高成數按揭買來的物業正在出租是違法行為,又是否一定無得救要坐監?又未必。

這時候,你可以做的最簡單就是老實地向按揭保險公司申報自己的物業正在出租。這樣做的話,按揭保險公司就會要求你補償按揭借款的差額。例如,在高成數按揭之下你借了8成按揭,但申報物業出租後實際你最多只可借5成,當中的3成差價就是你要清還的部分。

只要將按揭成數差距還清的話,一般來說按揭保險公司都會「既往不究」,不再特別追究業主的責任。當然,我們還是建議各位不要嘗試「踩線」挑戰按揭保險公司的底線。畢竟銀行有絕對的理由call loan,讓業主補償差價只是人情,call loan是道理,如果不幸中招要賣樓填數就真的是得不償失。

出租物業時轉按是唯一出路?

在一些情況下,例如是業主本來申請了高成數按揭,但因為準備買新樓的關係,想將本來自住用的單位改為出租,可以如何做而不觸犯法例呢?

和上面所說的相同,其中一個方法就是主動向銀行申報有出租物業的打算,銀行就會計算本身的高成數按揭和出租物業的最高按揭之間的差額,並要求業主支付當中的金額,令物業可以由自住改為出租。

以ROOTS 上會推介的更好做法,就是進行轉按的手續。做轉按的最大好處,在於轉去其他銀行時可以賺回贈。假如本身都已經要多買一層樓而要支付按揭差額的話,不如去了解一下有沒有其他銀行正在做更抵玩的offer,幫補一下。

特別一提,樓價在買入時及想出租的時候可能會有大幅變動,甚至會影響到轉按時候的差價,ROOTS 上會特別建議各位想做轉按之前先估價,了解轉按後要補多少,盡量賺到盡。

如果各位對於出租物業、高成數按揭或者估價等有相關疑問,歡迎隨時聯絡 ROOTS 上會了解更多!

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